房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅

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• 155****9302

  （一）納稅人
  
  根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)擁有房屋產(chǎn)權(quán)按規(guī)定要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
  
  （二）計算口徑
  
  根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)直轄市人民政府規(guī)定。
  
  根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

  查看全文↓ 2018-06-27 22:22:36
• 155****3534

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。

  查看全文↓ 2018-06-27 22:22:06
• 134****7388

  我們所說的自建自用,一般情況是指,建筑公司,他們有建筑資職,可以從事建筑工程,并且建筑完成后自用,說明什么情況?那就是給自已建造"固定資產(chǎn)",所以就不屬于營業(yè)稅中的建筑業(yè)范疇了,故不征營業(yè)稅,但是,如果自建自用后,再變更用途,那么就相當(dāng)于,他們建筑后是要出售的(不是固定資產(chǎn)),那么其建筑行為,就是營業(yè)稅規(guī)范的建筑業(yè),就得納營業(yè)稅,計稅依據(jù)就是成本與成本利潤率綜合營業(yè)稅率得出的計稅依據(jù)了(公式我就不寫了).同時還得再納一道轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的營業(yè)稅,其計稅依據(jù)就是售價了.
  
  如果是開發(fā)商品開發(fā)商品房,那么他們會將工程項目進行招投標(biāo),并用合同的方式確定工程的造價,那么這個合同價款,就是中標(biāo)的建筑公司納營業(yè)稅的計稅依據(jù).而開發(fā)商則是在竣工驗收后出售,以其售價作為銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù),納相應(yīng)的營業(yè)稅.

  查看全文↓ 2018-06-27 22:21:34

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅
  答

  一、自建自用房銷售。自建自用不繳納營業(yè)稅。自建銷售需要繳納建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。自建建成自用的時候不交，以后出售或者轉(zhuǎn)讓的時候要繳納2道營業(yè)稅，即3%的建筑營業(yè)稅+5%的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)稅。建筑業(yè)，屬于在中華人民共和國境內(nèi)從事應(yīng)稅勞務(wù)的行為，依法應(yīng)繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅率為3%。具體是指：建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)。1． 自建自用建筑物，其自建行為不是建筑業(yè)的征稅范圍；2． 出租或者投資入股的自建建筑物，不是建筑業(yè)的征稅范圍；3． 管道每期集資費（初裝費）業(yè)務(wù)應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。自建不動產(chǎn)銷售，按全額計算繳納轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)稅。建筑業(yè)營業(yè)稅的計算需要確定計稅價格=營業(yè)成本（或者工程成本）×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）例子：某房地產(chǎn)開發(fā)公司自建同一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)的商品房5棟，工程總成本為15880萬元；銷售自建商品房3棟，取得銷售收入28600萬元；另將其中的2棟作為辦公樓。當(dāng)?shù)匾?guī)定的建筑業(yè)利潤率為10%,則該公司上述業(yè)務(wù)營業(yè)稅的計算：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=28600×5%自建行為按“建筑業(yè)”計算營業(yè)稅=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5二、銷售商品房。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。2015年3月30日，財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅?營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  一、房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅1.契稅建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。2.營業(yè)稅自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動產(chǎn)的5％稅率計繳營業(yè)稅。3.城市維護建設(shè)稅和教育費附加在繳納營業(yè)稅的同時，應(yīng)以實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護稅和3％的教育費附加。城市建設(shè)維護稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。4.城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計繳。年應(yīng)納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。5.房產(chǎn)稅

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅?營改增后銷售房屋發(fā)票稅率是多少
  答

  自建房自用不用交稅.以自建樓的相關(guān)成本入固定資產(chǎn)賬,要提折舊.15年后,將相關(guān)房產(chǎn)移交時,先按建筑業(yè)交3%的營業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動產(chǎn)交5%的營業(yè)稅及相關(guān)附加稅.這種做法有缺點,因為就目前的房價趨勢,15年后房產(chǎn)價值會比現(xiàn)在高,銷售不動產(chǎn)是按公允價格計稅的,15年后計稅基礎(chǔ)可能會比現(xiàn)在大.但是會計處理比較簡單.比較好的辦法是,先將自建房視同銷售,房產(chǎn)由你公司租回.先按建筑業(yè)交3%的營業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動產(chǎn)交5%的營業(yè)稅及相關(guān)附加稅.可以將因此產(chǎn)生的相關(guān)費用計入租賃費中按15年攤銷,避讓一定的所得稅.這種做法也有缺點:就是對企業(yè)當(dāng)期的現(xiàn)金流影響較大,因為相關(guān)流轉(zhuǎn)稅費太高,且會計處理比較復(fù)雜

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• 問 非房地產(chǎn)企業(yè)出售自建房產(chǎn)按什么比例繳納土地增值稅
  答

  應(yīng)繳土地增值稅稅金=增值額X適用稅率=【轉(zhuǎn)讓收入—（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)土地的成本、費用+新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目）】X適用稅率《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令【1993】第138號）第3條　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第7條規(guī)定的稅率計算征收。第4條　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第6條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。第5條　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第6條　計算增值額的扣除項目：1，取得土地使用權(quán)所支付的金額；2，開發(fā)土地的成本、費用；3，新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5，財政部規(guī)定的其他扣除項目。第7條　土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額 的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。第8條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：1，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；2，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。第9條　有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：1，隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；2，提供扣除項目金額不實的；3，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。第10條　應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地地稅局辦理納稅申報，并在地稅局核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。第11條　土地增值稅由地稅局征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向地稅局提供有關(guān)資料，并協(xié)助地稅局依法征收土地增值稅。第12條　未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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