房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅?營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要交哪些稅?

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• 137****9230

  一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要繳納哪些稅
  1.契稅
  建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。
  2.營(yíng)業(yè)稅
  自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5％稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。
  3.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
  在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和3％的教育費(fèi)附加。城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。
  4.城鎮(zhèn)土地使用稅
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計(jì)繳。
  年應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積（平方米）×適用稅額
  土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
  5.房產(chǎn)稅

  查看全文↓ 2019-07-21 11:57:24
• 133****4361

  一、基本稅種：
  
  　　1、營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入5%繳納;
  
  　　2、城建稅按繳納的營(yíng)業(yè)稅7%繳納;
  
  　　3、教育費(fèi)附加按繳納的營(yíng)業(yè)稅3%繳納;
  
  　　4、地方教育費(fèi)附加按繳納的營(yíng)業(yè)稅2%繳納;
  
  　　5、土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項(xiàng)目金額的增值額繳納(按增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目的50%、100%、200%和超過(guò)200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率);
  
  　　6、印花稅：建安合同按承包金額的萬(wàn)分之三貼花;購(gòu)房合同按購(gòu)銷金額的萬(wàn)分之五貼花;帳本按5元/本繳納(每年啟用時(shí));年度按“實(shí)收資本”與“資本公積”之和的萬(wàn)分之五繳納(第一年按全額繳納，以后按年度增加部分繳納);
  
  　　7、城鎮(zhèn)土地使用稅按實(shí)際占用的土地面積繳納(各地規(guī)定不一，XX元/平方米);
  
  　　8、房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納;
  
  　　9、車船稅按車輛繳納(各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛);
  
  　　10、企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額(調(diào)整以后的利潤(rùn))25%繳納(2007年分檔計(jì)算：3萬(wàn)元以內(nèi)18%，3萬(wàn)元至10萬(wàn)元27%，10萬(wàn)元以上33%);
  
  　　11、發(fā)放工資代扣代繳個(gè)人所得稅。
  
  　　除2002年1月1日以后辦的企業(yè)的企業(yè)所得稅向國(guó)稅繳納外，其他稅收都向地稅局申報(bào)

  查看全文↓ 2019-07-21 11:57:19
• 155****8135

  要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅
  
  一 取得土地環(huán)節(jié)
  
  開(kāi)發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
  
  1、契稅
  
  應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）
  
  2、印花稅
  
  應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率
  
  印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?
  
  二 建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)
  
  取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
  
  1、土地使用稅
  
  應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額
  
  2、印花稅
  
  常見(jiàn)的合同如下：

  查看全文↓ 2019-07-21 11:57:17
• 155****0980

  房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅會(huì)處理分析
  
  
  
  房地產(chǎn)企業(yè)一般采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從商品房預(yù)售到商品房交付要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，在此期間需要交哪些稅、如何納稅申報(bào)、會(huì)計(jì)如何核算等許多問(wèn)題困擾著許多財(cái)務(wù)人員，本文對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行梳理和分析，以期對(duì)實(shí)務(wù)工作有些許幫助。
  
  
  
  一、預(yù)收房款時(shí)的稅會(huì)處理
  
  
  
  （一）增值稅及附加的稅會(huì)處理
  
  根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，不管是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
  
  城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加是附加稅費(fèi)，隨著增值稅的繳納而繳納。
  
  《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》（財(cái)會(huì)[2017]22號(hào)）第四條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品（或服務(wù)）的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益。據(jù)此，由于房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂《商品房預(yù)售合同》后，購(gòu)房者并未取得該商品房的控制權(quán)，企業(yè)收到的預(yù)收房款不滿足收入的確認(rèn)條件。所以，企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上不確認(rèn)為收入，而是通過(guò)“預(yù)收賬款”進(jìn)行單獨(dú)核算，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”。預(yù)繳增值稅時(shí)，借“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅或簡(jiǎn)易計(jì)稅”，貸記“銀行存款”
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅附加時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加”，貸記“銀行存款”。
  
  
  
  （二）土地增值稅的稅會(huì)處理
  
  根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第十六條的規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。
  
  根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×土地增值稅預(yù)征率。
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。
  
  
  
  
  
  （三）企業(yè)所得稅的稅會(huì)處理
  
  《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。此時(shí)會(huì)計(jì)上沒(méi)有計(jì)算損益，而所得稅上要計(jì)入納稅所得，存在稅會(huì)差異，企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)通過(guò)A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》進(jìn)行納稅調(diào)整。
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)收房款，按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算應(yīng)納稅所得額后預(yù)繳的企業(yè)所得稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅”，貸記“銀行存款”。
  
  
  
  二、商品房交付時(shí)的稅會(huì)處理
  
  
  
  （一）增值稅的稅會(huì)處理
  
  商品房交付給客戶時(shí)，企業(yè)發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，一般納稅人采用一般計(jì)稅方法要計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的一般納稅人和小規(guī)模納稅人要計(jì)算應(yīng)納稅額。
  
  商品房交付給客戶，商品控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，會(huì)計(jì)上滿足收入確認(rèn)條件，“預(yù)收賬款”要轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）或簡(jiǎn)易計(jì)稅”
  
  
  
  （二）土地增值稅的稅會(huì)處理
  
  房地產(chǎn)企業(yè)交付商品房時(shí)，如果滿足土地增值稅的清算條件，要按照土地增值稅的清算政策進(jìn)行清算；不滿足清算條件的，等到滿足條件時(shí)再清算。
  
  預(yù)收賬款時(shí)已預(yù)交的土地增值稅，計(jì)入了“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”借方，交付商品房按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定已滿足收入確認(rèn)條件，需按照結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額比例，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”。
  
  
  
  （三）企業(yè)所得稅的稅會(huì)處理

  查看全文↓ 2019-07-21 11:57:11
• 155****3343

  案例：2018年6月，出于城市規(guī)劃建設(shè)的需要，甲房地產(chǎn)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣浜?，采用“拆遷還房”的方式進(jìn)行城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。城中村中有一家企業(yè)的職工宿舍，村民和企業(yè)把原有房屋交給甲企業(yè)，甲企業(yè)負(fù)責(zé)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目占地15000平方米，總建筑面積32000平方米，可供銷售面積30000平方米，建設(shè)完成后可供銷售面積的6000平方米用來(lái)安置村民（與原拆遷面積相等）、4000平方米給予企業(yè)作為職工宿舍（也與原拆遷面積相等），剩余20000平方米甲企業(yè)自行銷售。該項(xiàng)目2019年5月完工，6月開(kāi)始銷售，當(dāng)月銷售完畢，銷售單價(jià)1萬(wàn)元/平方米，銷售總額2億元，開(kāi)發(fā)成本4500（不含稅，不考慮取得的進(jìn)項(xiàng)稅額）萬(wàn)元，其中土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為0元、前期工程費(fèi)500萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)3000萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)200萬(wàn)元、公共配套設(shè)施費(fèi)300萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元，向某公司借款利息200萬(wàn)元（不超過(guò)金融企業(yè)同期同類貸款利率）。對(duì)于此類“拆遷還房”業(yè)務(wù)，甲房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅會(huì)處理？被拆遷戶又會(huì)涉及哪些稅？本文進(jìn)行梳理和分析。（本案例為了計(jì)算簡(jiǎn)便，假設(shè)不考慮印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等小稅種的影響）。
  
  
  
  一、甲公司的稅會(huì)處理
  
  
  
  （一）甲公司的稅務(wù)處理
  
  
  
  1、增值稅
  
  《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅。第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。第十一條規(guī)定，有償是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
  
  
  
  《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。第六條規(guī)定，在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。
  
  
  
  《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）第七條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
  
  
  
  根據(jù)以上規(guī)定，甲企業(yè)銷售20000平方米住宅取得銷售額2億元，應(yīng)該繳納增值稅；甲企業(yè)返還所開(kāi)發(fā)住宅給企業(yè)和個(gè)人的住宅，是為了取得土地使用權(quán)，所以這種返還是有償?shù)?，返還的10000平方米住宅按住宅單價(jià)折算的銷售額1億元，也應(yīng)該繳納增值稅。
  
  
  
  這里存在一個(gè)問(wèn)題，這1億元，是否可以在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)予以扣除？
  
  
  
  根據(jù)以上稅收政策規(guī)定，計(jì)算增值稅時(shí)，“向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”以及“向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”可以從銷售額中扣除?？鄢恋貎r(jià)款應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)；扣除向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)取得拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
  
  
  
  甲公司在政府主導(dǎo)下，通過(guò)“拆遷還房”方式取得拆遷戶的土地使用權(quán)，然后以自己名義立項(xiàng)開(kāi)發(fā)住宅。其中，土地使用權(quán)不是通過(guò)土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，再通過(guò)“招拍掛”出讓土地，甲公司無(wú)法取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)，不能從銷售額中扣除。那么，能否通過(guò)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用予以扣除呢？我們認(rèn)為，固然拆遷補(bǔ)償費(fèi)用可以從銷售額中扣除，但拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和土地征用費(fèi)用是不同的，甲公司立項(xiàng)開(kāi)發(fā)住宅，必須要取得合法土地使用權(quán)，僅依據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議和支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用無(wú)法證明甲公司取得了土地使用權(quán)。因此，我們認(rèn)為，甲公司應(yīng)取得被拆遷戶自行開(kāi)具（被拆遷企業(yè)）或代開(kāi)（被拆遷個(gè)人）的增值稅發(fā)票，作為取得土地使用權(quán)的憑據(jù)，同時(shí)，如果取得了增值稅專用發(fā)票，發(fā)票所載進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣銷項(xiàng)稅額。
  
  
  
  案例中，銷售20000平方米住宅銷售額=20000×1=20000萬(wàn)元，返還拆遷戶10000平方米住宅的折算銷售額=10000×1=10000萬(wàn)元，應(yīng)納增值稅銷項(xiàng)稅額=（20000+10000）÷（1+10%）×10%=2727萬(wàn)元。甲公司取得某企業(yè)開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票，取得進(jìn)項(xiàng)稅額=6000÷（1+5%）×5%=286萬(wàn)元（假設(shè)是自建老項(xiàng)目）。個(gè)人銷售自建自用的住宅，免征增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)只能為其代開(kāi)增值稅普通發(fā)票，甲公司得之，不能抵扣銷項(xiàng)稅額。因此，甲公司應(yīng)納增值稅=2727-286=2441萬(wàn)元。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-21 11:57:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開(kāi)發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額2、印花稅常見(jiàn)的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅
  答

  （一）納稅人根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)擁有房屋產(chǎn)權(quán)按規(guī)定要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。（二）計(jì)算口徑根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅
  答

  一、自建自用房銷售。自建自用不繳納營(yíng)業(yè)稅。自建銷售需要繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。自建建成自用的時(shí)候不交，以后出售或者轉(zhuǎn)讓的時(shí)候要繳納2道營(yíng)業(yè)稅，即3%的建筑營(yíng)業(yè)稅+5%的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。建筑業(yè)，屬于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事應(yīng)稅勞務(wù)的行為，依法應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅率為3%。具體是指：建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)。1． 自建自用建筑物，其自建行為不是建筑業(yè)的征稅范圍；2． 出租或者投資入股的自建建筑物，不是建筑業(yè)的征稅范圍；3． 管道每期集資費(fèi)（初裝費(fèi)）業(yè)務(wù)應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。自建不動(dòng)產(chǎn)銷售，按全額計(jì)算繳納轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算需要確定計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本（或者工程成本）×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）例子：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自建同一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)的商品房5棟，工程總成本為15880萬(wàn)元；銷售自建商品房3棟，取得銷售收入28600萬(wàn)元；另將其中的2棟作為辦公樓。當(dāng)?shù)匾?guī)定的建筑業(yè)利潤(rùn)率為10%,則該公司上述業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算：銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅=28600×5%自建行為按“建筑業(yè)”計(jì)算營(yíng)業(yè)稅=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5二、銷售商品房。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》：銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。2015年3月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅?營(yíng)改增后銷售房屋發(fā)票稅率是多少
  答

  自建房自用不用交稅.以自建樓的相關(guān)成本入固定資產(chǎn)賬,要提折舊.15年后,將相關(guān)房產(chǎn)移交時(shí),先按建筑業(yè)交3%的營(yíng)業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動(dòng)產(chǎn)交5%的營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加稅.這種做法有缺點(diǎn),因?yàn)榫湍壳暗姆績(jī)r(jià)趨勢(shì),15年后房產(chǎn)價(jià)值會(huì)比現(xiàn)在高,銷售不動(dòng)產(chǎn)是按公允價(jià)格計(jì)稅的,15年后計(jì)稅基礎(chǔ)可能會(huì)比現(xiàn)在大.但是會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單.比較好的辦法是,先將自建房視同銷售,房產(chǎn)由你公司租回.先按建筑業(yè)交3%的營(yíng)業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動(dòng)產(chǎn)交5%的營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加稅.可以將因此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用計(jì)入租賃費(fèi)中按15年攤銷,避讓一定的所得稅.這種做法也有缺點(diǎn):就是對(duì)企業(yè)當(dāng)期的現(xiàn)金流影響較大,因?yàn)橄嚓P(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)太高,且會(huì)計(jì)處理比較復(fù)雜

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• 問(wèn) 營(yíng)改增后房屋中介公司交什么稅?營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)要繳納的稅有哪些
  答

  要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開(kāi)發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額2、印花稅常見(jiàn)的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?

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