什么是物業(yè)管理委員會(huì)

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  居委會(huì)，是政府基層居民服務(wù)機(jī)構(gòu)。居委會(huì)隸屬于街道辦事處。主要作用是收集、轉(zhuǎn)達(dá)地區(qū)居民的生活需求，調(diào)解居民的鄰里糾紛，提供部分居民生活服務(wù)等等。
  物業(yè)公司，是專為某個(gè)物業(yè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)單位。
  業(yè)委會(huì)，是小區(qū)業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選取的業(yè)主代表，組成的業(yè)主自助自管機(jī)構(gòu)。
  居委會(huì)和業(yè)委會(huì)都是為居民服務(wù)的機(jī)構(gòu)，不同在于業(yè)委會(huì)僅為本小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，而居委會(huì)是為整片地區(qū)居民服務(wù)的機(jī)構(gòu)，而且居委會(huì)具備一定的政府職能，比如民警工作站、黨務(wù)工作站等等。業(yè)委會(huì)單純?yōu)楸拘^(qū)居民提供服務(wù)，同時(shí)代理小區(qū)全體業(yè)主，和物業(yè)公司等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂各類合同。
  居委會(huì)和物業(yè)公司之間是相互合作關(guān)系，居委會(huì)提供的服務(wù)主要是針對(duì)居民生活方面，以人為主。物業(yè)提供的服務(wù)是按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定，以物為主。且物業(yè)只服務(wù)于簽訂物業(yè)合同的物業(yè)小區(qū)。
  業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司直接是建立與物業(yè)服務(wù)合同之上的契約關(guān)系，雙方為服務(wù)者和被服務(wù)者。物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理，業(yè)主享受服務(wù)，支付物業(yè)費(fèi)用。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主的代表，同物業(yè)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:50:21
• 155****9715

  【業(yè)主委員會(huì)】是依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，由全體業(yè)主選舉出來的代表全體業(yè)主行使物權(quán)的一個(gè)自治型組織。
  《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
  【物業(yè)管理委員會(huì)】實(shí)際上是業(yè)主委員會(huì)的前身，物業(yè)管理委員會(huì)是依照原建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中，第6條的相關(guān)規(guī)定組建的。
  《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。
  《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》在《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，被建設(shè)部廢止。原來的物業(yè)管理委員會(huì)，也隨之變更為業(yè)主委員會(huì)。
  但是，變更后的業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)并非完全一致，相互間還是有一些區(qū)別的。
  區(qū)別一，兩者使用的物業(yè)類型不同。
  物業(yè)管理委員會(huì) 按照《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》成立，僅僅是存在于住宅小區(qū)之中。而業(yè)主委員會(huì)不僅在小區(qū)里有，在寫字樓、商業(yè)設(shè)施、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)都有，只要是采取物業(yè)管理模式進(jìn)行管理的物業(yè)項(xiàng)目，都可以有業(yè)主委員會(huì)。
  區(qū)別二，兩者的選舉方式不同。
  物業(yè)管理委員會(huì)從業(yè)主和使用人中選舉產(chǎn)生；而業(yè)主委員會(huì)必須由業(yè)主選舉產(chǎn)生。業(yè)委會(huì)明確了一個(gè)原則，即只有業(yè)主才能行使物權(quán)及因物權(quán)而帶來其他權(quán)力。而物業(yè)使用人是沒有相關(guān)權(quán)力的。
  區(qū)別三，兩者的權(quán)利和義務(wù)不同
  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第75條規(guī)定，
  業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
  （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
  （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
  （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
  （五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
  而原《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第七條中規(guī)定，
  管委會(huì)的權(quán)利：
  （一）制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；
  （二）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；
  （三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；
  （四）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
  對(duì)比兩者的權(quán)利可以看出，物業(yè)管理委員會(huì)的權(quán)利接近于業(yè)主大會(huì)的權(quán)限，是領(lǐng)導(dǎo)者。而業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)更多的是監(jiān)督和建議，是執(zhí)行者和監(jiān)督者。
  物業(yè)管理委員會(huì)的權(quán)限過大，管委會(huì)幾個(gè)人的決議就等于是全體業(yè)主的決定，這樣容易形成個(gè)別人通過綁架全體業(yè)主的權(quán)益，為個(gè)人牟利。而業(yè)委會(huì)則將決議權(quán)交還給全體業(yè)主，重大事項(xiàng)必須經(jīng)由全體業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)來審議通過，避免的暗箱操作

  查看全文↓ 2018-07-12 20:50:13
• 155****3098

  物業(yè)管理委員會(huì)是經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生，由產(chǎn)權(quán)人和使用人代表組成，代表和維擴(kuò)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的房屋管理自治組織。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:50:05

相關(guān)問題

• 問 ?? 如何成立物業(yè)管理委員會(huì)
  答

  業(yè)主委員會(huì)成立條件：1、入住率達(dá)到50%以上;2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;3、首批物業(yè)交付滿3年的。成立業(yè)主委員會(huì)的程序：1、提出申請(qǐng)業(yè)主向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主大會(huì)有兩個(gè)含義，一為會(huì)議程序，一為業(yè)主組織，作為業(yè)主組織時(shí)，業(yè)委會(huì)為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與業(yè)委會(huì)同時(shí)成立，因此相關(guān)法規(guī)中成立業(yè)主大會(huì)的條件和程序也是成立業(yè)委會(huì)的條件、程序）的書面要求。法規(guī)的規(guī)定本來是首先由開發(fā)商提出成立業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，開發(fā)商不提出的再由業(yè)主提出。實(shí)踐中沒聽說哪個(gè)開發(fā)商曾主動(dòng)提出過此類報(bào)告，廣大業(yè)主趁早自力更生。另外，上海的實(shí)踐中往往不是向區(qū)房地產(chǎn)局提出，而是向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或街道一級(jí)的房管辦提出。提出書面要求的人數(shù)沒有限制，一般三五個(gè)業(yè)主即可。2、產(chǎn)生籌備組成員區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局接到書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組成員。實(shí)踐中其實(shí)是房管辦和居委會(huì)來操作。推薦方式不限，也可以自薦?；I備組由業(yè)主代表組成。推薦產(chǎn)生籌備組成員沒有時(shí)間限制。參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右(上海房地局的規(guī)定則是“一般為5至15人”)。3、籌備組成員名單公告籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。4、進(jìn)行籌備工作籌備組做好下列各項(xiàng)籌備工作：（1）確定召開業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（2）確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（3）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；（4）確定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;（5）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；（6）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；5、籌備工作公告以上內(nèi)容在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。6、業(yè)主大會(huì)召開籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：（1）由籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況；（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況；（3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；（4）審議通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)，邀請(qǐng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)的意見、建議。7、備案業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（3）業(yè)主公約；（4）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。8、出備案證、刻制印章區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。9、委員名單等公告經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單、業(yè)主大會(huì)審議通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門備案后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告或按戶發(fā)放。成立業(yè)委會(huì)的障礙：1、物業(yè)公司一般對(duì)成立業(yè)委會(huì)的行動(dòng)很反感。一方面，如果沒有業(yè)委會(huì)，沒人可以炒掉它，小區(qū)成為物業(yè)的自留地。而成立業(yè)委會(huì)的原因，經(jīng)常是因?yàn)闃I(yè)主不想再忍受物業(yè)公司的蠻橫服務(wù)，業(yè)委會(huì)的成立意味著解聘物業(yè)。另一方面，有組織的業(yè)主更有籌碼和力量提出更高的要求。2、單位的阻力。業(yè)委會(huì)成立的相關(guān)法規(guī)有一個(gè)很別扭的問題。成立業(yè)委會(huì)本來是全體業(yè)主的事情，是業(yè)主行使私有產(chǎn)權(quán)的延伸，應(yīng)該由業(yè)主自主決定。但目前卻是行政掛帥，從程序到內(nèi)容都被政府部門掌控。但政府部門在這件事情上即無動(dòng)力又缺監(jiān)督，加上個(gè)別情況下被物業(yè)公司等利益團(tuán)體勾引誘惑，因此成立過程中的種種拖延、敷衍、專制、不公都由此而生。甄律師在代理小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的案例中，大多數(shù)遇到的不是來自政府的協(xié)助而是租礙。3、法律法規(guī)的缺失。成立業(yè)委會(huì)的相關(guān)法規(guī)效力級(jí)別較低，并且也不完善，實(shí)踐操作的一些問題經(jīng)常找不到法律答案。4、眾多業(yè)主各有各的想法，協(xié)調(diào)起來也有很大難度。成立業(yè)委會(huì)的注意事項(xiàng)：1、籌備組成立是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)委會(huì)委員候選人的確定、頭次業(yè)主大會(huì)召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生都是籌備組決定的。就是說，成立業(yè)委會(huì)的所有實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)都是籌備組操作的，業(yè)主大會(huì)只是個(gè)確認(rèn)程序。2、業(yè)委會(huì)成立經(jīng)常是個(gè)利益之爭(zhēng)，各個(gè)環(huán)節(jié)都可能受到各種利益體的不正當(dāng)影響，行政主導(dǎo)模式下事情變得更加復(fù)雜和詭異。業(yè)主必須團(tuán)結(jié)一致，有理有利，寸土必爭(zhēng)，才能選舉出真正自己利益的代言人。3、在房屋沒有售完的話，開發(fā)商也是業(yè)主，也有權(quán)參與籌備和投票，此時(shí)應(yīng)對(duì)其投票權(quán)進(jìn)行限制，依上海市房地局規(guī)定，單個(gè)業(yè)主投票權(quán)不能超過30%。4、即使涉及到自己的切身利益，但總是有至少四成的業(yè)主對(duì)成立業(yè)委會(huì)毫不關(guān)心，永遠(yuǎn)也不要指望他們能到場(chǎng)參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，這給部分人操縱選舉留下了空間。為了能凝聚這部分人的力量，會(huì)議形式以書面征求意見較為有利。附錄1：相關(guān)法律規(guī)定匯總物業(yè)管理?xiàng)l例第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的通知第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確定頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  全部3個(gè)回答>
• 問 物業(yè)管理委員會(huì)如何成立？
  答

  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。第一次業(yè)主大會(huì)由原物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召集。成立業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)每年召開一次以上的業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在大會(huì)召開7天前將業(yè)主大會(huì)召開的日期、內(nèi)容送達(dá)每位業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)委員數(shù)額，一般設(shè)10一15人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減，但**少不得少于5人，**多不得多于20人，并在委員會(huì)中選出主任、副主任、秘書各1人。業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)區(qū)建委(建設(shè)局)、區(qū)國(guó)土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的顧問搜索。業(yè)主要員會(huì)必須制訂章程，確定組織機(jī)構(gòu)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過。業(yè)主委員會(huì)需向區(qū)民政管理部門申請(qǐng)辦理登記手續(xù)，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，每屆期滿前兩個(gè)月，由本屆業(yè)主委員會(huì)主持召開業(yè)主代表大會(huì)，選舉下屆業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主要員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)法人變更須辦理社會(huì)團(tuán)體變更登記。

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• 問 物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的區(qū)別
  答

  物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的區(qū)別：1、選舉方式不同在不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，物業(yè)管理委員會(huì)是由業(yè)主們和使用人選舉而成的，符合條件的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主們的主要代表。2、責(zé)任不同物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)是對(duì)物業(yè)公司的事物管理，而業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主們成立的，有什么具體事務(wù)的業(yè)主由業(yè)主委員會(huì)給物業(yè)管理委員會(huì)溝通。3、人員成分不同物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、業(yè)主和相關(guān)的物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，可以包括租戶、承租商等非產(chǎn)權(quán)人而其中的業(yè)主代表不能夠少于50%。業(yè)主委員會(huì)的成員全部要求是業(yè)主身份。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力：1、每一年都有權(quán)利召開一次以上的業(yè)主大會(huì)。2、有權(quán)利使用公開招標(biāo)的方式來更換物業(yè)公司。3、有權(quán)利對(duì)物業(yè)公司提供的年度管理計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算等方面的事宜進(jìn)行審議和批準(zhǔn)。4、對(duì)物業(yè)公司所規(guī)定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審議和批準(zhǔn)。5、有權(quán)利對(duì)物業(yè)公司所規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行審議和批準(zhǔn)。6、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利代替一些被租戶或者是其他租戶損害了個(gè)人權(quán)益的受害人提起訴訟。

• 問 物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主委員會(huì)實(shí)行什么制度
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  您可以在網(wǎng)上百度物業(yè)管理?xiàng)l例全文：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章全部都是對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定?！〉诙?業(yè)主及業(yè)主大會(huì)　　第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！　I(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);　　(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！　〉谄邨l　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)?！　I(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！　〉诰艞l　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！　〉谑畻l　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。　　第十一條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;　　(二)制定和修改管理規(guī)約;　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);　　(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！　〉谑l　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！　I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。　　業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。　　第十三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。　　第十四條　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)?！　I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄?！　〉谑鍡l　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;　　(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！　〉谑鶙l　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案?！　I(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任?！　I(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生?！　〉谑邨l　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！　」芾硪?guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益?！　」芾硪?guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！　〉谑藯l　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定?！　〉谑艞l　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)?！　I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！　〉诙畻l　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作?！　≡谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

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• 問 業(yè)主委員會(huì)能賺錢嗎？業(yè)主委員會(huì)可以收取物業(yè)管理費(fèi)嗎？
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  、首先，要弄清楚“物業(yè)費(fèi)”和“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”兩個(gè)概念。物業(yè)費(fèi)是個(gè)舶來品，來自于香港特區(qū)。香港稱房產(chǎn)為物業(yè)。物業(yè)費(fèi)是指全體業(yè)主因需要維護(hù)屬于全體業(yè)主所有的公共區(qū)域和設(shè)施而義務(wù)交納的一部分費(fèi)用，可以是按年度交納的；也可以是按月份交納的；也可以是先交納一筆基金，具體的形式，由全體業(yè)主大會(huì)討論決定。說白話，就是全體業(yè)主掏錢來維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域和設(shè)施等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)提供了足額的物業(yè)服務(wù)之后，全體業(yè)主作為甲方支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工資。所以，這是兩個(gè)完全不同的概念。物業(yè)費(fèi)往往會(huì)＞物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因?yàn)樾^(qū)有些需要花錢的事務(wù)不須經(jīng)過物業(yè)企業(yè)，而必須由業(yè)主自己來干。物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付的前提是物業(yè)企業(yè)提供了足額的物業(yè)服務(wù)。如果沒有按質(zhì)保量，那東家是會(huì)扣錢的。這也符合作為工資的特征……按月支付，按質(zhì)支付。二、物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由誰來收取？分兩種情況，業(yè)委會(huì)沒有成立，小區(qū)處于前期物業(yè)階段的，物業(yè)企業(yè)可由開發(fā)商指定，物業(yè)費(fèi)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商制定。業(yè)主須向前期物業(yè)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主自用的部分，可采取自籌款的方式進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)成立以后，業(yè)委會(huì)在全體業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，與物業(yè)企業(yè)簽訂了合同。合同的雙方為全體業(yè)主大會(huì)（授權(quán)業(yè)委會(huì)），另一方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這時(shí)候，收取物業(yè)費(fèi)的就應(yīng)該變?yōu)闃I(yè)委會(huì)一方了。因?yàn)樽鳛楹贤募追?，除了有資格監(jiān)督乙方執(zhí)行合同的情況外，還有付款的義務(wù)。沒有付款義務(wù)的合同，不是經(jīng)濟(jì)合同。所以，應(yīng)該是由業(yè)委會(huì)向業(yè)主收取了物業(yè)費(fèi)之后，再根據(jù)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，根據(jù)合同的條款，向物業(yè)企業(yè)付款。我們還可以從另外一個(gè)側(cè)面來證明業(yè)委會(huì)收取物業(yè)費(fèi)的合法性……當(dāng)全體業(yè)主大會(huì)決定小區(qū)管理實(shí)施自營(yíng)后，是無須引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。一切均有小區(qū)自治。在法律上，國(guó)家也將業(yè)委會(huì)作為特殊的法人對(duì)待，可打官司，可經(jīng)營(yíng)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)等。所以，在小區(qū)里，業(yè)委會(huì)是必須的，而物業(yè)公司則不是必須的。三、處于前期物業(yè)期限內(nèi)的小區(qū)，業(yè)主未向物業(yè)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，作為合同的一方（大多數(shù)開發(fā)商在收樓的時(shí)候，都會(huì)再與業(yè)主簽訂一份“前期物業(yè)協(xié)議”），物業(yè)企業(yè)是可以向人民法院起訴的。業(yè)委會(huì)成立之后，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂合同。業(yè)主不是合同的一方。這時(shí)候，物業(yè)企業(yè)就不能再向個(gè)體業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。有資格向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的，是代表全體業(yè)主利益的，得到全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)委會(huì)。也就是說，要告業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，也是業(yè)委會(huì)去告。物業(yè)企業(yè)是沒有這個(gè)資格的。

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