業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛怎么辦 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)如何避免糾紛

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• 144****4238

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發(fā)生的原因和法律方面的界定。 物業(yè)管理糾紛 一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征 實踐中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛可以分為這樣三種類型： （一） 基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會于專門的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)顛倒市場主體的位置和不履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費后的服務(wù)?；蛘?，業(yè)主因為種種原因拒繳物業(yè)管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理企業(yè)不作為導(dǎo)致糾紛發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)各種極端事件。 根據(jù)**高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應(yīng)當(dāng)按照合同法等相關(guān)法律進(jìn)行處理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛 第一種類型中，物業(yè)管理企業(yè)也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因為是因為基于物業(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理企業(yè)的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。 這類糾紛一般與物業(yè)管理服務(wù)合同的履行沒有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，**高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當(dāng)然，第一類和第二類往往會同時發(fā)生，出現(xiàn)競合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當(dāng)事人由選擇權(quán)。 （三） 開發(fā)商遺留問題引起的糾紛 業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現(xiàn)……嚴(yán)格地講，這類糾紛與物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的維護(hù)管理負(fù)有責(zé)任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究。 二、糾紛發(fā)生的原因 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說，主要是由于以下幾個原因： （一）我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因 物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自治管理的活動，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)特別是共有財產(chǎn)進(jìn)行處置的活動。業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然地享有物業(yè)的管理權(quán)，業(yè)主有權(quán)決定是否聘請、聘請哪家物業(yè)管理企業(yè)；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化成為一種趨勢，但即使如此，從物業(yè)管理企業(yè)角度看，物業(yè)管理也是一種服務(wù)，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務(wù)的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，而且大都用很長的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會的成立都需要物業(yè)管理企業(yè)參與。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當(dāng)作自己的“獨立王國”，侵害業(yè)主權(quán)益。 （二） 我國現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的重要原因，但因為物業(yè)管理模式的形成與國家相關(guān)法制的健全有莫大的關(guān)系，所以進(jìn)一步，應(yīng)當(dāng)看到我國物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。 2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》經(jīng)國務(wù)院第9次常務(wù)會議審議通過后正式對外公布，并于9月1日起正式實施。這是我國第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設(shè)部1994年的33號令，以及一些地方性法規(guī)對物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。 物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關(guān)系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對于物業(yè)管理的認(rèn)識存在很大的錯位。物業(yè)管理企業(yè)往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權(quán)利，或者違反了法律，例如物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因為政府方面或者其他業(yè)主侵犯自己權(quán)利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛，不適當(dāng)?shù)匾晕飿I(yè)管理企業(yè)為被告起訴等等。 綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對于物業(yè)管理認(rèn)識不足，各方當(dāng)事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規(guī)范不健全尤其是對物業(yè)管理中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不明確導(dǎo)致的。 三、物業(yè)管理法律關(guān)系分析 研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法，采用促進(jìn)自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)的矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。 物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)的行政機(jī)關(guān)。 （一）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系： 物業(yè)管理企業(yè)是在工商部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會（或管理委員會）的聘請委托，依照有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實施管理服務(wù)的企業(yè)。 而業(yè)主委員會則是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 可見，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一種委托合同關(guān)系或者服務(wù)提供商與消費者的關(guān)系，而且這種關(guān)系的發(fā)生以業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的選聘為前提。 這二者的關(guān)系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。 2003年頒布的《物業(yè)管理條例）對二者的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容有詳細(xì)規(guī)定。 一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對物業(yè)的管理權(quán)首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會為代表），物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務(wù)，收取業(yè)主的管理費用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項，物業(yè)管理企業(yè)不能去隨便插手。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的管理與政府管理的關(guān)系： 一方面，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)行政部門、有關(guān)行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，對小區(qū)同意實施專業(yè)化管理，推行社會化、專業(yè)化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產(chǎn)市場化的必然要求；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個物業(yè)管理企業(yè)的“獨立王國”。小區(qū)需要政府的管理。 例如，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強(qiáng)制拆除違章建筑的權(quán)利，這個權(quán)力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內(nèi)失盜等治安問題(或刑事犯罪）應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，物管公司對此類事件一般不承擔(dān)責(zé)任，除非其有保安失職的過錯。 所以，物業(yè)管理企業(yè)作為以追求利潤為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行管理工作，同時還要接受政府對他的管理；對于自己權(quán)限范圍外，應(yīng)由政府部門處理的事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)管。

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相關(guān)問題

• 問 如果業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生價格糾紛該怎么辦？
  答

  業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生價格糾紛時，業(yè)主委員會應(yīng)給予調(diào)解，調(diào)解不成的，可向價格主管部門申請調(diào)處。未成立業(yè)主委員會的，業(yè)主也可直接向價格主管部門投訴。

• 問 ??物業(yè)管理與業(yè)主糾紛
  答

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。那么業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛如何處理呢?方法/步驟 如果對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)方面不滿意，可以找物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政主管部門，主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(比如：房管局)投訴;當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的直接主管部門，找它們投訴再合適不過了;如果認(rèn)為物業(yè)公司的物業(yè)費收取不合理，就去當(dāng)?shù)氐奈飪r局舉辦。 當(dāng)然您還可以通過法院訴訟的方式來起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不合法行為，這是**直接的了。 我國《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。

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• 問 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系是什么 物業(yè)管理企業(yè)作用是什么
  答

  當(dāng)業(yè)主不交納或者沒有及時交納物業(yè)費、供暖費時，有個別物業(yè)公司以此為由停電、停水、停暖，造成整個小區(qū)的使用不便。這樣的解決辦法嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，對此，物權(quán)法明確了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關(guān)系”。 物業(yè)與業(yè)主關(guān)系 根據(jù)物權(quán)法第81條的規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。業(yè)主選好物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人后，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理合同，將自己對建筑物及其附屬設(shè)施的管理權(quán)利委托給選聘的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人。因此，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人之問是一種合同關(guān)系。 物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理條例第36條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 物業(yè)管理是否符合合同約定，涉及建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施能否正常有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑區(qū)劃內(nèi)的治安、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等許多方面，涉及每個業(yè)主的切身利益，關(guān)系著社會的和諧與安定，因此，在履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中，物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督。城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理公司的義務(wù)有：(一)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；(二)接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(三)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和西助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人的監(jiān)督可以采取如下不同形式，如對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評、建議，查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理的各種檔案材料，查詢物業(yè)管理企業(yè)的收費情況等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督有利于其更好地向業(yè)主提供服務(wù)，履行好合同規(guī)定的義務(wù)。

• 問 ??合同糾紛：物業(yè)企業(yè)違反《物業(yè)管理條例》，業(yè)主可拒交管理費嗎?
  答

  物業(yè)公司是否違反管理條例，不是由業(yè)主認(rèn)定的，是要由法院認(rèn)定的。業(yè)主不可以任何理由拒交管理費，但可以向法院起訴，舉證物業(yè)公司違反物業(yè)管理條例，由法院判決其減免或賠償業(yè)主損失。業(yè)主拒交管理費，物業(yè)公司一樣可以起訴業(yè)主要求其繳交物業(yè)管理費。

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• 問 業(yè)主與物業(yè)在入伙時產(chǎn)生糾紛該如何處理
  答

  各個地區(qū)都有物價局的文件

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