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物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關于物業(yè)管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發(fā)生的原因和法律方面的界定。 物業(yè)管理糾紛 一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征 實踐中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛可以分為這樣三種類型： （一） 基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會于專門的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的有關物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業(yè)管理企業(yè)承擔安全及服務義務。如果物業(yè)管理企業(yè)顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費后的服務?；蛘?，業(yè)主因為種種原因拒繳物業(yè)管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理企業(yè)不作為導致糾紛發(fā)生，進而引發(fā)各種極端事件。 根據(jù)**高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質上屬于合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)侵犯業(yè)主權益的糾紛 第一種類型中，物業(yè)管理企業(yè)也侵犯了業(yè)主的合法權益，但因為是因為基于物業(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理企業(yè)的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財產，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會，侵占業(yè)主共有房產等等。 這類糾紛一般與物業(yè)管理服務合同的履行沒有直接關系，屬于一般侵權糾紛，**高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發(fā)生，出現(xiàn)競合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當事人由選擇權。 （三） 開發(fā)商遺留問題引起的糾紛 業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現(xiàn)……嚴格地講，這類糾紛與物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究。 二、糾紛發(fā)生的原因 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說，主要是由于以下幾個原因： （一）我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因 物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動。業(yè)主作為產權人當然地享有物業(yè)的管理權，業(yè)主有權決定是否聘請、聘請哪家物業(yè)管理企業(yè)；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化成為一種趨勢，但即使如此，從物業(yè)管理企業(yè)角度看，物業(yè)管理也是一種服務，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，而且大都用很長的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的權利義務，甚至連業(yè)主委員會的成立都需要物業(yè)管理企業(yè)參與。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當作自己的“獨立王國”，侵害業(yè)主權益。 （二） 我國現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導致糾紛產生的重要原因，但因為物業(yè)管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。 2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》經(jīng)國務院第9次常務會議審議通過后正式對外公布，并于9月1日起正式實施。這是我國第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規(guī)對物業(yè)管理進行規(guī)范，1995年的《城市房地產管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。 物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對于物業(yè)管理的認識存在很大的錯位。物業(yè)管理企業(yè)往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權利，或者違反了法律，例如物業(yè)管理企業(yè)強制拆除小區(qū)內違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因為政府方面或者其他業(yè)主侵犯自己權利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關系發(fā)生糾紛，不適當?shù)匾晕飿I(yè)管理企業(yè)為被告起訴等等。 綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對于物業(yè)管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關法律規(guī)范不健全尤其是對物業(yè)管理中各方權利義務關系規(guī)定不明確導致的。 三、物業(yè)管理法律關系分析 研究物業(yè)管理法律關系，有利于通過完善立法、嚴格執(zhí)法、加強司法，采用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展中所產生的物業(yè)管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協(xié)調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應。 物業(yè)管理法律關系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督指導的行政機關。 （一）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關系： 物業(yè)管理企業(yè)是在工商部門領取營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會（或管理委員會）的聘請委托，依照有關物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實施管理服務的企業(yè)。 而業(yè)主委員會則是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉產生的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。 可見，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一種委托合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發(fā)生以業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的選聘為前提。 這二者的關系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產生的權利義務。 2003年頒布的《物業(yè)管理條例）對二者的權利義務內容有詳細規(guī)定。 一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對物業(yè)的管理權首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會為代表），物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務，收取業(yè)主的管理費用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項，物業(yè)管理企業(yè)不能去隨便插手。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的管理與政府管理的關系： 一方面，物業(yè)管理企業(yè)在房地產行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導下，對小區(qū)同意實施專業(yè)化管理，推行社會化、專業(yè)化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產市場化的必然要求；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個物業(yè)管理企業(yè)的“獨立王國”。小區(qū)需要政府的管理。 例如，小區(qū)內出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強制拆除違章建筑的權利，這個權力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內失盜等治安問題(或刑事犯罪）應由公安機關負責處理，物管公司對此類事件一般不承擔責任，除非其有保安失職的過錯。 所以，物業(yè)管理企業(yè)作為以追求利潤為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權限范圍內進行管理工作，同時還要接受政府對他的管理；對于自己權限范圍外，應由政府部門處理的事務，物業(yè)管理企業(yè)不應管。
??物業(yè)管理與業(yè)主糾紛
151****5977 | 2018-07-19 13:43:48
已有3個回答
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138****2832
物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關于物業(yè)管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。那么業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛如何處理呢?
查看全文↓ 2018-07-19 13:44:33
方法/步驟
如果對物業(yè)服務企業(yè)服務方面不滿意，可以找物業(yè)服務企業(yè)行政主管部門，主要是當?shù)胤康禺a行政主管部門(比如：房管局)投訴;當?shù)胤康禺a行政主管是物業(yè)服務企業(yè)的直接主管部門，找它們投訴再合適不過了;
如果認為物業(yè)公司的物業(yè)費收取不合理，就去當?shù)氐奈飪r局舉辦。
當然您還可以通過法院訴訟的方式來起訴物業(yè)服務企業(yè)的不合法行為，這是**直接的了。
我國《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。 -
133****2016
1、物業(yè)服務與業(yè)主之間并無不可調解的矛盾；
查看全文↓ 2018-07-19 13:44:14
2、只是在糾紛解釋時用詞用語加重了糾紛的矛盾點；
3、物業(yè)服務過程中的確存在盲點；
4、業(yè)主對物業(yè)服務的不理解，那就要求物業(yè)公司對相關的法律、法規(guī)進行宣傳； -
157****6791
首先可以明確告訴你，你打贏這場官司的幾率幾乎是零。
查看全文↓ 2018-07-19 13:44:01
一、物業(yè)起訴你，是因為你拖欠了物業(yè)費，根據(jù)合同約定，你應按時交納物業(yè)費，而你未在規(guī)定期限內足額繳納，視為違約，因此你應承擔違約責任。
二、你上述提出的幾條抗辯，均對拒交物業(yè)費形不成理由。
第一、自行車在小區(qū)內丟失，首先應確定，你和物業(yè)公司并未就自行車的保管形成合同或有其他約定，并且樓下也并非自行車專用停車場所，物業(yè)公司執(zhí)行的只是秩序維護義務，正常情況下，小偷開鎖后騎車出門，沒有人會認為這是他偷的車，門衛(wèi)沒有盤查的權利，也不能保證小區(qū)不發(fā)生治安和刑事案件，丟失自行車，物業(yè)公司不服賠償責任。
第二、窗戶漏水問題，據(jù)我所知，好像窗戶保修期應該是2年，保修期內應該有開發(fā)商負責維修，而不是物業(yè)，保修期后，窗戶不屬于公共設施，也不應有物業(yè)公司維修，如果物業(yè)公司維修有兩種情況，一是，物業(yè)義務幫忙。二是特約服務，需要你付費的。
第三、物業(yè)公司是否有權經(jīng)營小區(qū)的公共設施，要看你們原來簽訂的前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同，一般合同中都會約定小區(qū)內的公共設施由物業(yè)公司負責經(jīng)營，即便合同沒有約定，也與本案無關，因為物業(yè)費是針對物業(yè)服務繳納的費用。如果你對公共設施的管理有異議，可以另案起訴。
第四、我不知道你所住的小區(qū)有多大面積，你換位思考以下，如果每個業(yè)主出入小區(qū)門都必須持卡的話，是個什么情形，上班還會準時嗎？下班回家不能順順當當?shù)牧税?，一般小區(qū)辦理業(yè)主出入卡，主要是一開始的時候對外來人員，特別是裝飾裝修等閑雜人員的限制，當然，如果物業(yè)服務合同約定，物業(yè)應對每位出入小區(qū)的人員進行門卡檢查的話，你可以就此對其提出訴訟（是另案提起訴訟），讓法院就其行為對你造成的損失進行賠償。
如果可能的話，還是庭外和解吧，畢竟物業(yè)也對小區(qū)的服務進行了付出，如果這個物業(yè)公司真的不合格，建議你們小區(qū)的業(yè)主委員會炒掉他，另外聘請。
幾點拙見，只為互相學習，望指正
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業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生價格糾紛時，業(yè)主委員會應給予調解，調解不成的，可向價格主管部門申請調處。未成立業(yè)主委員會的，業(yè)主也可直接向價格主管部門投訴。
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當業(yè)主不交納或者沒有及時交納物業(yè)費、供暖費時，有個別物業(yè)公司以此為由停電、停水、停暖，造成整個小區(qū)的使用不便。這樣的解決辦法嚴重侵犯了業(yè)主的合法權益，對此，物權法明確了“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關系”。 物業(yè)與業(yè)主關系 根據(jù)物權法第81條的規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人對建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施進行管理。業(yè)主選好物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人后，應當簽訂物業(yè)管理合同，將自己對建筑物及其附屬設施的管理權利委托給選聘的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人。因此，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人之問是一種合同關系。 物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應當按照合同的約定向業(yè)主提供相應的服務。物業(yè)管理條例第36條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向**終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。 物業(yè)管理是否符合合同約定，涉及建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施能否正常有效的運轉，建筑區(qū)劃內的治安、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等許多方面，涉及每個業(yè)主的切身利益，關系著社會的和諧與安定，因此，在履行物業(yè)服務合同的過程中，物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應當接受業(yè)主的監(jiān)督。城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理公司的義務有：(一)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；(二)接受管委會和住宅小區(qū)內居民的監(jiān)督；(三)接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應當及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和西助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人的監(jiān)督可以采取如下不同形式，如對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評、建議，查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理的各種檔案材料，查詢物業(yè)管理企業(yè)的收費情況等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督有利于其更好地向業(yè)主提供服務，履行好合同規(guī)定的義務。
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你住的那個小區(qū)一點保障都沒有，業(yè)主使用后是有權對不滿意的物管換掉了，不交物業(yè)管理費解決不了大事，**主要還是要安全．建議上報或者直接投訴第一線場爆光之后就沒那么猖狂了．
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你好，中華人民共和國國務院令第379號公布〈物業(yè)管理條例〉，第六章法律責任的第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。明確指出法律不支持這樣的收費行為（違法行為）。 望采納！
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