公攤面積會有什么貓膩 如何識別公攤面積陷阱

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• 147****6503

  公攤面積真是一個很難說清楚的事情，小編舉個例子，購房者在開發(fā)商手里買到一套建筑面積為114平米的住宅， 交付的時候卻多了3.2個平方，變成了117.2個平方，按房地產(chǎn)市場的規(guī)矩，住戶需要補交給開發(fā)商3.2個平方的錢。但是經(jīng)過驗房師的測繪發(fā)現(xiàn)這3.2個平方都是多在了公攤之上，想想也知道業(yè)主這錢交的是有多冤了！ 公攤面積里的貓膩你被蒙過嗎 按照《商品房買賣合同示范文本》規(guī)定算一筆賬，根據(jù)交付后的面積誤差在3％以內(nèi)的部分房款由業(yè)主承擔(dān)，超出部分應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的規(guī)定（業(yè)主也可以申請退房），假如實際超出的3.2平方除以114等于2.8％，這個結(jié)果和3％多么接近，那就是沒有超過。這部分錢依舊由業(yè)主自己承擔(dān)的。 其實這只是一個個例，但正是因為購房者對此并不清楚才會吃了這一大虧。買房子，對于市民百姓而言，是一輩子的大事。作為一個普通人，由于缺乏專業(yè)知識， 確實不懂住房面積的測量和計算，當(dāng)然更難弄明白"公攤"的實際計算，"公攤"究竟該是多少。希望今天的帖子內(nèi)容能給各位買房過程中帶來不小的幫助吧！ 那么公攤面積多少才算合理？ 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓道間、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以外及外墻墻體水平投影面積的50%。 普通住宅的一般公攤比例： 多層：8%——15% 小高層：10%——20% 高層：15%——30% 公攤面積應(yīng)該如何計算？ 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積 公攤面積＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)＝總公共分攤面積／（套內(nèi)建筑面積＊總套數(shù)） 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋墻體面積 影響公攤面積的因素： 1、戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，典式樓和板式樓市不一樣的。 2、套內(nèi)面積正如你所說，房子大就多點，房子小就少點 3、公共設(shè)施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大。 4、建筑規(guī)模樓梯高度越高公攤越大。 哪些是不計入公用面積的？ 1、即作為人防工程的地下室； 2、高層低于2.2米的夾層、技術(shù)層、地下室、架空層； 3、利用引橋、高架路、高架橋、路面做頂蓋建造的房屋； 4、與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫； 5、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋、房屋天面上屬永久性建筑的樓梯間、水箱間、電梯機房。 6、層高在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影計算面積；層高小于2.2米的部位，不計算建筑面積； 7、屋頂為斜面結(jié)構(gòu)房屋，層高在2.2米以上部位，按其外圍水平投影計算面積；層高小于2.2米的部位，不計算建筑面積。 挑樓、全封閉的陽臺面積，按其外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算，露臺不計算建筑面積。 20%-35%的公攤面積讓很多購房者很是心疼，咱來算算就知道了，假設(shè)是6000一平的房子，買100平米，按20%的公攤算，一下子就12萬打水漂了，這12萬咱得攢多久??！而且在交付的時候，建筑面積多了，咱得補錢給開發(fā)商，但套內(nèi)面積少了的話，他們就裝聾作啞了。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:21:39

相關(guān)問題

• 問 為什么有公攤面積?為什么會有公攤面積
  答

  我們一般所說的公攤面積大概包括的是，小區(qū)里面的公共配套設(shè)施，比如樓梯，樓梯間，你的門廳，過道走廊等。這些都是用于平常各業(yè)主之間相互交流聯(lián)絡(luò)感情，方便你們生活的一些必須配套。所以算作公攤不僅僅是國家規(guī)定，這個也是很有道理的。

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• 問 公攤面積有很多貓膩，買房前能知道公攤面積嗎？
  答

  合同上面都會標明，并且銷售也會提前告知公攤面積以及套內(nèi)實用的。

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• 問 什么是公攤面積 物業(yè)再利用公攤面積賺大錢嗎
  答

  公攤面積，大家都知道。收房時，你有關(guān)注過公攤面積嗎？小區(qū)公攤面積過大、公攤面積亂收費，在買房時，購房者們或多或少都會注意到這些問題。 但買房后，人們比較忽視，也是比較糟心的是，你在自己不能支配的面積上花了幾萬甚至幾十萬元，小區(qū)物業(yè)卻有可能在業(yè)主們不知情的情況下，用你們的公攤面積賺大錢。 什么是公攤面積？相信大部分買房者都知道，并且對此有過深究。公攤面積是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。據(jù)了解，樓層越高，公攤面積越大，**高可達到24%，這樣算起來，購房者花在公攤面積上的錢還是一筆不小的款項呢！那么買房時哪些面積是公攤面積？哪些又不應(yīng)該算在公攤面積里呢？ 公攤面積主要有：電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、共用墻體等等，除此之外，這些不會包含在公攤內(nèi)：倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等不會計入公攤。購房者在買房時，一定要謹慎，畢竟每平米都是錢。 公攤面積越小，意味著得房率越高，業(yè)主花在不可支配面積上的錢也較少，不過值得注意的是，公攤面積過小，也會在一定程度上影響整體的美觀和居住的舒適度。相反，得房率越高代表公攤面積越少？不盡其然。因為其中還牽扯到贈送面積，如果將贈送面積計入套內(nèi)面積，得房率自然就“拔高”了。零公攤也是這個道理。 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)) 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積 那么重點來了，買房時，好不容易把公攤面積的糾結(jié)完，買房后，公攤面積還不讓業(yè)主省心，怎么回事呢？ 走進小區(qū)，想必大家都會看到這樣一些現(xiàn)象：小區(qū)公共道路變成停車位、電梯（樓頂、外立面、樓梯間）到處是廣告，公共部分如小區(qū)大堂設(shè)置了自動販賣機或快遞取件機、小區(qū)內(nèi)有商品推銷點、業(yè)主共有的游泳池盡是外來人，這些在給業(yè)主們提供方便的同時，也帶來了一些問題：小區(qū)的道路日漸狹窄，廣告單、垃圾隨處可見，外來人員頻頻出入小區(qū)存安全隱患等。 先不深究這些利弊，重要的是，在物業(yè)提供的這一系列的便利中，小區(qū)物業(yè)從中收取了高額費用，而這部分收益正是利用業(yè)主們的公攤面積而賺回的。這部分費用**終歸向哪里了呢？你知情嗎？ 依照《物權(quán)法》第72條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共用部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。也就是說，既然公攤面積是屬于全體業(yè)主共有，那么利用公攤面積經(jīng)營所取得的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司如果要經(jīng)營，需要征得業(yè)主的同意，并把營業(yè)收入公開，而這部分收入主要用于補充專項維修資金，由業(yè)主委員會監(jiān)管。 另外，不可否認的是，物業(yè)公司對這部分的公共收益上也享有部分權(quán)利，因為物業(yè)公司畢竟在招商或者經(jīng)營的過程中投入了一定的成本，到底是基于“物業(yè)”管理，還是委托合同，也需要雙方明確，進而更好地協(xié)調(diào)利益分配。

• 問 什么是公攤面積 關(guān)于公攤面積可能會有什么問題
  答

  買房時經(jīng)常聽到人說公攤面積，明明是交了錢的，但卻不是你能掌控的面積。關(guān)于公攤面積，你一定有很多問題，比如為什么會有公攤面積？公攤的原則是什么？什么樣的面積不應(yīng)分攤？ 對于公攤面積，了以下八大問題，讓您知道公攤面積是怎么來的？哪些面積不能公攤？還有購房者對房子公攤面積的知情權(quán)等。 1、公用建筑面積和分攤公用建筑面積區(qū)別？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 2、公用建筑面積的分攤原則是什么？ 公用建筑面積分攤的原則有以下三點： ①公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 ②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 ③用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 3、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？ 整幢樓的以下公用面積可以分攤： ①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。 ②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 4、哪些建筑面積不應(yīng)分攤？ 不應(yīng)計入公用建筑面積被分攤的部分有： ①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。 ②售房單位自營、自用的房屋。 ③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 5、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人明示哪些公攤情況？ 在預(yù)售商品住宅之前和商品房竣工之后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人明示下列分攤情況： ①被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積； ②參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù) ； ③不分攤的共用部位。這里需要說明的是，除法定情形外，開發(fā)商兩次向購房人兩次明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致，否則，購房人就可以依據(jù)《商品房買賣合同》的約定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 6、購房人應(yīng)分攤的公用建筑面積是如何計算？ 根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分攤系數(shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整幢樓不應(yīng)分攤的建筑面積。 7、物業(yè)管理用房的分攤有什么規(guī)定？ 為防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理用房的名義侵占、使用小區(qū)房屋，提高購房人分攤的公用建筑面積，從而增加購房人的經(jīng)濟負擔(dān)，我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，新建小區(qū)房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理用房面積**高不得超過該棟樓建筑面積的6‰。 8、公用建筑面積的建設(shè)與使用，購房人有無知情權(quán)？ 當(dāng)然有。因為購房人購房的商品房的面積由套內(nèi)建筑面積和公用分攤建筑面積兩部分組成，套內(nèi)建筑面積歸購房人個人所有、自己使用；公用分攤建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整幢樓業(yè)主共同所有，購房人根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。而且可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，通過選舉、參加業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式參與、決定商品房公用建筑面積部位的建設(shè)與使用。此外，《辦法》明確規(guī)定開發(fā)商應(yīng)向購房人明示公用分攤部位的功能及具體情況，這就以法律形式賦予了購房人對商品房公用分攤部位的建設(shè)與使用的知情權(quán)。

• 問 什么是公攤面積??公攤面積標準是什么？如何計算公攤面積？
  答

  比如說樓梯間，電梯，附屬部分用處可大了，就是你不用也要交錢的地方象樓梯間、消防前室、各種機房、電梯廳、公共大堂，樓層走廊等都是公攤面積，主要是一些輔助用房，是住宅樓的重要組成部分

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