建筑面積與實(shí)測面積有誤差，如何追究開發(fā)商違約責(zé)任 建筑面積與實(shí)測面積有誤差，應(yīng)該怎么辦

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• 153****9075

  雖然在選房時(shí)千挑萬選，但是還是難免遇到實(shí)測面積與建筑面積出現(xiàn)誤差的情況。房子已入住，是不是要向開發(fā)商追責(zé)，要如何追責(zé)，購房指南來告訴你。 預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，《商品房買賣合同》載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測面積發(fā)生誤差時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣追究開發(fā)商的違約責(zé)任？ 按照《辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測面積發(fā)生誤差時(shí)，應(yīng)按照商品房買賣合同的約定追究開發(fā)商的違約責(zé)任，合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：①建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測面積結(jié)算房價(jià)款；②建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行；③建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3% 的，購房人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價(jià)款及其利息；購房人不退房的，根據(jù)實(shí)測面積結(jié)算房價(jià)款。 預(yù)售商品房按照套（單元）計(jì)價(jià)的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發(fā)商實(shí)際交付房屋的建筑面積發(fā)生誤差，應(yīng)當(dāng)追究開發(fā)商的違約責(zé)任嗎？ 按照《辦法》的規(guī)定，預(yù)售商品房按照套（單元）計(jì)價(jià)的，《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)詳細(xì)約定商品房的套型、詳細(xì)尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。按照套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房實(shí)際交付時(shí)，房屋的套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸（建筑面積）在《商品房買賣合同》約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價(jià)款不變。套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。 開發(fā)商向購房人公示的預(yù)測面積及公用分?jǐn)偳闆r是否有法律效力？ 有?！掇k法》規(guī)定，在預(yù)售商品住宅之前，開發(fā)商應(yīng)向購房人公示預(yù)售商品住宅的預(yù)測面積及公用建筑面積的分?jǐn)偳闆r。上述公示的某些內(nèi)容，比如預(yù)售商品住宅的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等是寫入《商品房買賣合同》的，因而具有法律效力。對于沒有寫入《商品房買賣合同》的公攤部位的情況，購房人可通過與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充合同或合同附件的方式加以約定，使其成為與《商品房買賣合同》具有同等法律效力的合同條款。 按套內(nèi)建筑面積售房，是否需要修改合同條款？ 現(xiàn)行《商品房買賣合同》示范文本中，已經(jīng)包括了按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的相關(guān)內(nèi)容。因此，按套內(nèi)面積售房，如果僅限于面積差異的處理、價(jià)格的計(jì)算這些問題，現(xiàn)行《商品房買賣合同》示范文本的內(nèi)容可以不作太大的調(diào)整。 現(xiàn)在用的《商品房買賣合同》是北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的示范文本。其中第四條預(yù)設(shè)了按照建筑面積計(jì)價(jià)、按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按套（單元）計(jì)價(jià)三種計(jì)價(jià)方式供選擇。今年12月1日后預(yù)售商品住宅的，直接選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)即可。相應(yīng)地，現(xiàn)在使用的合同標(biāo)準(zhǔn)文本中也有按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理原則的選項(xiàng)可供選擇。所以，12月1日以后預(yù)售的商品住宅，按照《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，而現(xiàn)在使用的《商品房買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)文本中有按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的相應(yīng)可供選擇項(xiàng)，故無需對現(xiàn)行《商品房買賣合同》示范文本的內(nèi)容作太大的調(diào)整。 按套內(nèi)建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現(xiàn)？ 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)售房，《商品房買賣合同》“附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”仍是購房合同不可缺少的一個(gè)組成部分?！渡唐贩抠I賣合同》“附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”（以下簡稱“說明”），在按建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，這一說明至少有二個(gè)意義，一是能說明分?jǐn)偟慕M成，與購房總款有關(guān)；二是與產(chǎn)權(quán)登記中共有產(chǎn)權(quán)部分?jǐn)?shù)據(jù)有關(guān)。如改用套內(nèi)建筑面積價(jià)，對購房總款的影響變得不是那么直接，但還是有關(guān)業(yè)主哪些部位擁有共有產(chǎn)權(quán)這個(gè)問題。所以附件二仍是合同不可缺少的一個(gè)組成部分。 在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)增加哪些補(bǔ)充條款？ 按照套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅，面積確認(rèn)及面積誤差處理都是以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)，這時(shí)客戶在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就公攤這一部分對開發(fā)商有個(gè)約束。這里需要交待的是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并不是說公攤這部分就由開發(fā)商來承擔(dān)了，實(shí)際上開發(fā)商會將用于公攤這部分的成本乃至利潤分?jǐn)偟絾蝺r(jià)中，勢必會造成商品房單價(jià)數(shù)值上的增加，而購房者對房價(jià)會有個(gè)心理價(jià)位，如果單價(jià)過高的話，勢必影響售房，在這種情況下，開發(fā)商為了降低成本，可能會盡可能地降低公攤部位的面積，而公攤?cè)绻^少的話，無疑是會影響居住品質(zhì)。**簡單的，如樓梯過于狹窄，就會造成日常出入的不便，影響樓盤的品位。 在法律意義上，按套內(nèi)建筑面積銷售會產(chǎn)生哪些風(fēng)險(xiǎn)？購房人該怎么規(guī)避？ 凡事都是有利有弊的，按套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅也同樣存在弊端，**直接的可能是，因?yàn)檫^于注重商品房單價(jià)及自身所購商品房本身的狀況而忽視公共部位與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成，結(jié)果交房后才發(fā)現(xiàn)許多不如意的地方，如門廳、電梯轎廂、樓梯過小過窄等情況而不適于居住等，這些是按套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅的風(fēng)險(xiǎn)所在。購房人在買房時(shí)，如有可能要將出賣人關(guān)于這些方面的承諾寫進(jìn)合同的補(bǔ)充條款中，這是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證樓盤品位的方法之一。 購房人是否有必要在合同附件中與開發(fā)商約定公攤面積的大小和產(chǎn)權(quán)？ 沒有必要在合同附件中與開發(fā)商約定公攤面積的大小和產(chǎn)權(quán)。 第一，《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！薄渡唐贩抠I賣合同》示范文本第三條中需要分別填寫該商品房合同約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋公攤建筑面積的數(shù)據(jù)。所以，無需再在附件中與開發(fā)商約定公攤面積的大小。 第二，產(chǎn)權(quán)證中明確標(biāo)注有所購房屋的建筑面積為多少，套內(nèi)建筑面積為多少，公共部位與公用房屋公攤建筑面積為多少。所以買受人無需再在附件中與開發(fā)商約定公攤面積的產(chǎn)權(quán)。 按套內(nèi)面積銷售后，公攤面積的產(chǎn)權(quán)在法律上應(yīng)該如何界定？業(yè)主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權(quán)益？ 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任?！卑凑沾藯l規(guī)定，對于分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分買受人享有共有產(chǎn)權(quán)。按套內(nèi)建筑面積銷售和按建筑面積銷售，業(yè)主在公攤面積上享有同等的權(quán)益。 在商品住宅按套內(nèi)建筑面積預(yù)售后，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，建筑面積的計(jì)量方式是否存在變動？ 沒有?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條第二款規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成?！奔唇ㄖ娣e是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。這兩個(gè)部分在《商品房買賣合同》第三條中都需明確寫明。而分?jǐn)偟墓灿?建筑面積是由附件二為依據(jù)得來的。 按套內(nèi)建筑面積買房后，按建筑面積收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的法律依據(jù)是什么？ 物業(yè)管理費(fèi)用由很多部分組成，可以參照《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中**后有一條說明“本標(biāo)準(zhǔn)中平方米系指建筑面積?！薄侗本┦芯幼⌒^(qū)（普通）委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中也有說明，其中的平方米指建筑面積。但這里尚需說明的是有些收費(fèi)是以戶為單位計(jì)收的，只有以每平方米為單位計(jì)收的項(xiàng)目，才是以建筑面積來計(jì)收的。

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  以實(shí)測面積為準(zhǔn)面積差按《商品房買賣合同》里約定為準(zhǔn)一般是按面積差多退少補(bǔ)

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  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1：面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)計(jì)算，買受人請求解除合同的，不予支持。2：面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。3：買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)測面積小于合同約定面，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%的部分房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

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  WHITE-SPACE: normal; ORPHANS: 2; FLOAT: none; LETTER-SPACING: normal; COLOR: rgb(43,43,43); WORD-SPACING: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px">你可以要求解除合同并要求開發(fā)商返還房款及利息；如果你想繼續(xù)履行合同，3%以內(nèi)的誤差是允許的， 之外超出的部分由開發(fā)商自行承擔(dān)，契稅還是要交的。

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  面積的誤差，如購房合同中有約定，按約定方式處理，如無約定，另行起訴解決。**高法院文件規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。這里說的“出賣人”指的是開發(fā)商?！百I受人”是指購房者。

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