百城房?jī)r(jià)有哪些變化 政府出臺(tái)了哪些政策溫暖樓市

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• 136****5066

  對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)冬天不算寒冷。 12月1日，中國(guó)指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱中指院）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。同比方面，百城住宅均價(jià)較去年同期上漲2.93%，漲幅較上月擴(kuò)大0.86個(gè)百分點(diǎn)。這也是百城房?jī)r(jià)同環(huán)比連續(xù)第四個(gè)月上漲。 中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，圍繞中央去庫(kù)存戰(zhàn)略導(dǎo)向，更多相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，樓市“暖冬”可期。價(jià)格方面，部分一、二線熱點(diǎn)城市受需求熱度及高價(jià)土地成交影響，房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。 深圳房?jī)r(jià)漲幅居前 中指院數(shù)據(jù)顯示，11月住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為41個(gè)，較上月減少7個(gè)。漲幅居前十位的城市依次是：蘇州、深圳、惠州、廊坊、上海、武漢、珠海、南京、北京以及寧波。具體來(lái)看，蘇州、深圳環(huán)比漲幅超過(guò)2.5%，蘇州因均價(jià)較高樓盤(pán)入市以及個(gè)別樓盤(pán)新推房源類型變化，價(jià)格上漲較多。 在同比方面，11月上漲的城市個(gè)數(shù)為34個(gè)，上漲城市個(gè)數(shù)較上月增加1個(gè)。其中，深圳上漲34.75%，仍居首位；武漢、上海、保定漲幅超過(guò)10%；北京、珠海等23個(gè)城市漲幅介于1%到10%。 黃瑜分析，年末房企積極推盤(pán)加快回款，新增供應(yīng)量較上月有所增加；需求方面，多重利好政策刺激下一二三線城市成交量均平穩(wěn)上升，庫(kù)存壓力繼續(xù)得到緩解。 在供需兩旺的背景下，11月房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升有成交量作為基礎(chǔ)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：11月全國(guó)主要的54城市，合計(jì)住宅簽約達(dá)到了28.5萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)2.4%；而從前11個(gè)月看，累計(jì)成交套數(shù)達(dá)到268.36萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)14.3%。 中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市場(chǎng)成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲走勢(shì)，樓市出現(xiàn)了暖冬。與去年同期相比，新建住宅成交面積整體回升明顯，二線城市增幅**大達(dá)17%。 他進(jìn)一步說(shuō)，從今年以來(lái)的宅地成交情況看，土地出讓金漲幅靠前的并非一線城市，而是南京和蘇州，其土地出讓金漲幅分別高達(dá)42%和52%，平均樓面價(jià)漲幅分別為64%和55%。房企越來(lái)越多將目光轉(zhuǎn)向表現(xiàn)活躍的二線重點(diǎn)城市。 新建商品房均價(jià)上漲是在宏觀經(jīng)濟(jì)緩行和地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的背景下實(shí)現(xiàn)的。北京中房研協(xié)首席研究員李戰(zhàn)軍告訴記者，政策回歸常態(tài)并且落地較好，導(dǎo)向由抑制房?jī)r(jià)投機(jī)變?yōu)榉€(wěn)定住房消費(fèi)，減**、降低購(gòu)房利率等措施效果明顯，使得中期壓抑的住房需求得以釋放。 政策將繼續(xù)溫暖樓市 四季度樓市利好從中央和地方紛至沓來(lái)，為樓市暖冬奠定了基礎(chǔ)。11月以來(lái)，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”等高層聲音連續(xù)出現(xiàn)，為行業(yè)未來(lái)政策奠定基調(diào)。 觀察地方舉措就不難看出中央去庫(kù)存的力度。山西、四川、甘肅、安徽四省份明確發(fā)文取消限購(gòu)政策，目前僅剩四個(gè)一線城市在堅(jiān)守。 令不少地方頭疼的庫(kù)存問(wèn)題也有了明確扶持方向，住建部住房保障司副巡視員劉霞在回應(yīng)“棚改危改新建對(duì)樓市庫(kù)存造成壓力”時(shí)表示，住建部從上半年始終通過(guò)各種方式來(lái)大力推動(dòng)棚改貨幣化安置工作。這幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，有些城市可能存量比較大，如果能將兩者有效銜接的話，一方面能夠滿足老百姓自愿自主的需求，另外也能消化存量。 湖南省在11月中旬發(fā)文稱，從2016年起，省級(jí)專項(xiàng)補(bǔ)助和基礎(chǔ)設(shè)施配套資金對(duì)貨幣安置比例大的項(xiàng)目予以傾斜獎(jiǎng)勵(lì)。接受貨幣補(bǔ)償?shù)氖忻?，?年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了本市、縣商品住房的，可憑相關(guān)證明領(lǐng)取一定比例的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。 中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市而言，多數(shù)城市的庫(kù)存面積有細(xì)微降低。張大偉說(shuō)，從另一個(gè)指標(biāo)——庫(kù)存消化周期可以看出，很多城市已經(jīng)成功壓制住了該指標(biāo)繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，部分城市的消化周期小有回落。按當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)，重點(diǎn)城市銷售市場(chǎng)的活躍仍可維持。 黃瑜提到，近日住房公積金管理?xiàng)l例修訂稿出臺(tái)征求意見(jiàn)，公積金提取范圍將更廣泛，樓市信心得到進(jìn)一步提振。 根據(jù)這份送審稿，除了對(duì)提取條件放寬之外，送審稿還規(guī)定無(wú)雇工的個(gè)體工商戶、非全日制從業(yè)人員以及其他靈活就業(yè)人員同樣可以繳存住房公積金。 一位接近決策層的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，針對(duì)特定人群加大政策鼓勵(lì)和優(yōu)惠，無(wú)形中擴(kuò)大了潛在購(gòu)房群體，對(duì)去庫(kù)存大有好處，這是未來(lái)住房政策的方向之一。      

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:25

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 政府**近出臺(tái)了哪些樓市政策 什么時(shí)候適合買(mǎi)房
  答

  2015年，被大家稱為“樓市政策年”，2016年，有專家表示樓市會(huì)繼續(xù)政策年。目前已經(jīng)有不少政策提上日程，今天就跟大家一起梳理一下。 一、公積金貸款利率： 2015年央行連續(xù)降息5次，利率可以說(shuō)降到了歷史**低點(diǎn)。小伙伴們歡欣鼓舞，可以省下好幾十萬(wàn)的利息錢(qián)。今年元旦起，利率政策終于開(kāi)始執(zhí)行，房貸一族的壓力減輕了不少。另外一方面，公積金貸款的**高額度，以北京市為例，夫妻雙方額度**高可貸120萬(wàn)。120萬(wàn)在三四線城市，可能就是房子的全款了。 重點(diǎn)來(lái)了，公積金的利率比其他貸款利率低了好幾個(gè)檔次，省錢(qián)再省錢(qián)。 二、居住證新政： 有人說(shuō)，居住證對(duì)自己有什么用呢？自己在外工作10年，從沒(méi)辦過(guò)居住證，對(duì)自己也沒(méi)什么影響。其實(shí)，居住證是為了保障外來(lái)人員基本公共服務(wù)和便利。 目前，居住證的申請(qǐng)辦理門(mén)檻降低，只要你在工作地居住半年以上，就可以申領(lǐng)居住證啦。納入的福利范圍包括就業(yè)、社保、公積金、積分落戶等，也就說(shuō)，以后想要在工作地落戶，會(huì)變得容易一些。在一、二線城市，落戶后買(mǎi)房更具有優(yōu)勢(shì)。 三、農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼政策： 為了去庫(kù)存，專家們可是想破了腦袋，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房。大家可能覺(jué)得天方夜譚，農(nóng)民工生活在社會(huì)的底層，不論工資還是福利保障都比較劣勢(shì)，哪里買(mǎi)得起高房?jī)r(jià)的房子。 所以，各地政府**近都在加緊時(shí)間出臺(tái)農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼的政策。據(jù)悉，河南已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行了，每平米補(bǔ)貼200元，整套房子的補(bǔ)貼大概也就夠裝修吧。 四、集體土地可能入市： 集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地，包括耕地和宅基地。據(jù)悉，2016年的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)會(huì)議，已經(jīng)將“耕地和宅基地入市”這一項(xiàng)列入會(huì)議的討論內(nèi)容。政府為了去庫(kù)存，也是蠻拼的。 五、還可能出現(xiàn)的政策有哪些？ 首先，有可能**再次降低至20%執(zhí)行，這也是調(diào)控的一種手段。 其次：稅費(fèi)上可能針對(duì)性的減免，例如農(nóng)民。 還有：降息降準(zhǔn)都有可能，那么商業(yè)貸款利息有可能會(huì)降到，比歷史**低還**低。 **后：農(nóng)民享受的進(jìn)城政策會(huì)進(jìn)一步提高，比如：在基地可抵押，農(nóng)地可抵押等等。 有些小伙伴會(huì)有疑問(wèn)，房?jī)r(jià)只漲不升，政策再利好，還是不敢買(mǎi)房怎么辦？其實(shí)還是猶豫，等著房?jī)r(jià)往下降的時(shí)候再出手。購(gòu)房指南君換個(gè)角度問(wèn)大家，如果房?jī)r(jià)一直在跌，你不會(huì)擔(dān)心自己出手買(mǎi)的房子越來(lái)越不值錢(qián)嗎？ 所以說(shuō)，大家瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，該出手時(shí)就出手吧。

• 問(wèn) 2016樓市將會(huì)出臺(tái)哪些政策 樓市的行情會(huì)如何變化
  答

  每年年尾看年頭，這段時(shí)間關(guān)于2016年市場(chǎng)的預(yù)測(cè)總是特別多。究竟有哪些值得相信呢？本文為您梳理了目前有關(guān)專家的幾大共識(shí)，可具有一定的參考性。 2016已來(lái)，年頭朝前看，市場(chǎng)上關(guān)于今年的大勢(shì)研判與猜想，小編梳理了眾家觀點(diǎn)，為您呈現(xiàn)他們達(dá)成的8點(diǎn)共識(shí)，它們將是今年的大概率事件： 共識(shí)一：2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)分化 預(yù)計(jì)2016年樓市供應(yīng)整體偏緊， 在市場(chǎng)和政策利好刺激下，一線城市地高量穩(wěn)，房企偏愛(ài)一線不變將繼續(xù)促使一線量?jī)r(jià)繼續(xù)向上；但是對(duì)于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不強(qiáng)的三四線城市，房?jī)r(jià)上漲乏力，甚至面臨高庫(kù)存、較大銷售壓力時(shí)，存在降價(jià)走量，以期減少庫(kù)存、回籠資金的可能，各線城市之間市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。 共識(shí)二：2016年樓市政策走向預(yù)測(cè)樂(lè)觀積極 從樓市政策基調(diào)來(lái)看，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，為消除高庫(kù)存壓力，2016年可能會(huì)出臺(tái)更多的刺激性政策。例如，限購(gòu)有條件松綁、**款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、公積金貸款政策進(jìn)一步放松、降息降準(zhǔn)……無(wú)論是組合拳還是單獨(dú)重拳，2016年都有成為新的購(gòu)房機(jī)會(huì)年的可能。 共識(shí)三：2016年全國(guó)土地成交總量徘徊不前仍是大概率事件 去庫(kù)存主基調(diào)下，土地供應(yīng)量收緊，城市熱度分化加劇，熱點(diǎn)城市地價(jià)繼續(xù)上升，開(kāi)發(fā)商多采取聯(lián)合拿地策略。且全國(guó)城市商品房庫(kù)存一直處于供遠(yuǎn)大于求的失衡狀態(tài)，一線城市進(jìn)入存量房時(shí)代、三四線城市存在較大的去化壓力下，房企普遍遵循謹(jǐn)慎的拿地策略，以致全國(guó)土地市場(chǎng)成交量連續(xù)兩年低位徘徊，這一現(xiàn)象在2016年這一狀況也不會(huì)有太大改觀。 共識(shí)四：2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大 當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)**大的宏觀背景叫增速換擋和結(jié)構(gòu)調(diào)整；樓市主基調(diào)要著力去庫(kù)存；貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在四季度瘋狂后或?qū)⒅鸩讲饺胝{(diào)整期；房市向上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻向下；地價(jià)大漲，土地成交量卻急縮……變數(shù)太多，雜糅在一起，預(yù)計(jì)給2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的波動(dòng)也比較大。 共識(shí)五：2016年市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)改變 2016年政策著力推動(dòng)“鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房”，釋放更多的剛性需求。雖然三四城市實(shí)施效果并不理想，但從年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議態(tài)度來(lái)看，2016年政府會(huì)再接再厲通過(guò)新型城鎮(zhèn)化等各項(xiàng)政策助力三四線城市去庫(kù)存，增強(qiáng)樓市信心。基于此，2016年國(guó)內(nèi)商品住宅市場(chǎng)將向小戶型偏移。 共識(shí)六：2016年一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能放開(kāi)限購(gòu)、限貸 如果一線城市放開(kāi)限購(gòu)、限貸，會(huì)迅速吸引大量資金流入，對(duì)于二線、三線、四線城市來(lái)說(shuō)，這是一場(chǎng)災(zāi)難。或許3、5年之后一線城市具備條件放開(kāi)限購(gòu)、限貸，但不是2016年，也不是2017年。 共識(shí)七：2016年一線城市房?jī)r(jià)以二手房?jī)r(jià)格為風(fēng)向標(biāo)跡象更加凸顯 進(jìn)入存量房時(shí)代，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)權(quán)發(fā)生了明顯變化。2016年，土地供應(yīng)量收緊，土地成交量減少，新房供應(yīng)量短缺，存量房成交面積逐年上升，處于定價(jià)權(quán)掌握在賣(mài)方市場(chǎng)的存量房時(shí)代，一線城市房?jī)r(jià)以二手房?jī)r(jià)格為風(fēng)向標(biāo)跡象將更加凸顯。 共識(shí)八：2016年房企多維度經(jīng)營(yíng)變革的時(shí)代到來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)由“產(chǎn)品導(dǎo)向型”發(fā)展為“客戶導(dǎo)向型”，“互聯(lián)網(wǎng)+”沖擊，去庫(kù)存壓力增大，中央適當(dāng)降價(jià)提議，轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)……2016年房企將面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，強(qiáng)者生存，房企多維度經(jīng)營(yíng)變革在即。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)去庫(kù)存有哪些辦法 政府出臺(tái)了哪些政策
  答

  房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)成了國(guó)家大事了！去庫(kù)存，又能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵還是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，從國(guó)家層面看，仍是大有可為空間。房產(chǎn)去庫(kù)存，這六條政策**有效。 第一，運(yùn)用信貸政策，降低購(gòu)房門(mén)檻。 美國(guó)經(jīng)歷了次貸危機(jī)之后，銀行放貸已經(jīng)十分審慎了，**比例是20%。而我們沒(méi)有次貸風(fēng)險(xiǎn)，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美國(guó)還高，其實(shí)完全有空間可以下調(diào)，更何況中國(guó)人存款更多，還款意識(shí)更強(qiáng)，金融風(fēng)險(xiǎn)更低。 如果**比例下降5%，對(duì)于北京上海這樣的一線城市，相當(dāng)于200萬(wàn)元的首套房**款可以從50萬(wàn)元下降到40萬(wàn)元，就可以釋放更多的購(gòu)房需求。 在三四線城市，我們也經(jīng)?？吹胶芏噘?gòu)房者甚至因?yàn)槎嗔藥浊г釛壭膬x的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以減少2～3萬(wàn)元，對(duì)于他們可謂是莫大的福音。 二套房**比例更高，本質(zhì)上是抑制居民財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)，這與國(guó)家要提高人民群眾財(cái)產(chǎn)性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購(gòu)房者資金實(shí)力更強(qiáng)，本身的金融風(fēng)險(xiǎn)更小，所以，我們相信未來(lái)**比例一定是會(huì)下調(diào)的。 第二，控制土地溢價(jià)，減緩房?jī)r(jià)上漲。 土地價(jià)格過(guò)高，必然導(dǎo)致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米，周邊地塊周邊二手房?jī)H僅是3萬(wàn)元，在售新盤(pán)銷售均價(jià)4萬(wàn)多元，開(kāi)發(fā)商要想不賠本，銷售房?jī)r(jià)至少要在7-8萬(wàn)元。 因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價(jià)、高總價(jià)，這樣必然導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)減少，購(gòu)房門(mén)檻提高，銷售下降，庫(kù)存增加。 通過(guò)配建保障房、限制競(jìng)拍地價(jià)的手段已經(jīng)被證明是失效的，只會(huì)過(guò)度扭曲市場(chǎng)，本質(zhì)上是默許開(kāi)發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。 要拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售，就必須控制地價(jià)進(jìn)而控制房?jī)r(jià)上漲，以釋放購(gòu)房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結(jié)果是無(wú)法供應(yīng)更多的住房，結(jié)果反而推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)。 一二線城市要在有限土地供應(yīng)的前提下增加住房供應(yīng)，只能通過(guò)提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，讓土地市場(chǎng)降溫，抑制地王的產(chǎn)生，進(jìn)而控制房?jī)r(jià)，增加銷售。 第三，落實(shí)戶籍政策，促進(jìn)安居購(gòu)房。 農(nóng)民進(jìn)城不能落戶，購(gòu)房意愿薄弱，就會(huì)始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經(jīng)把購(gòu)房與落戶、契稅減免、財(cái)政補(bǔ)貼等政策掛鉤，對(duì)促進(jìn)農(nóng)民工購(gòu)置房產(chǎn)、安居樂(lè)業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實(shí)。相信會(huì)有更多地方政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策，中央政府也會(huì)支持此類政策。 第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應(yīng)。 目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過(guò)大，也導(dǎo)致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的竣工面積累計(jì)就達(dá)到44億平方米，相當(dāng)于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房嚴(yán)重過(guò)剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報(bào)率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導(dǎo)致商業(yè)用房新開(kāi)工率直線走低。 第五，降低交易稅費(fèi)，活躍二手交易。 目前的商業(yè)用房只有一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)基本是個(gè)死市，因?yàn)榻灰锥愗?fù)太高，要激活商業(yè)用房二手房市場(chǎng)，就要把稅收降下來(lái)。 只要對(duì)比一下商業(yè)用房交易稅費(fèi)和股市交易稅費(fèi)，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場(chǎng)好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場(chǎng)不活，一手房市場(chǎng)也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長(zhǎng)率已經(jīng)連續(xù)下滑，未來(lái)也會(huì)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。商業(yè)用房供應(yīng)量過(guò)大雖然是主因，但與二手房市場(chǎng)失去功能不無(wú)關(guān)系。 激活商業(yè)二手房市場(chǎng)，就需要降低商業(yè)用房交易稅費(fèi)，這也符合國(guó)家減稅的大方向，讓利于民、反過(guò)來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)。 第六，調(diào)整保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造政策。 保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設(shè)保障房，甚至不應(yīng)該采取配建保障房政策。 “物以類聚、人以群分”是自然規(guī)律，強(qiáng)行把房屋貼上保障房的標(biāo)簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標(biāo)簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的辦法還是應(yīng)當(dāng)對(duì)被保障人群進(jìn)行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實(shí)行貨幣化安置，以提高保障效率，同時(shí)化解庫(kù)存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴(yán)和體面。 中央政府去庫(kù)存的決心已經(jīng)表明，關(guān)鍵還在于有關(guān)部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫(kù)存將成為各級(jí)政府的共識(shí)和行動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)更加成熟的市場(chǎng)環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫(kù)存周期很快就會(huì)過(guò)去，市場(chǎng)將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。

• 問(wèn) 2016年的救市政策有哪些 樓市政策有哪些變化
  答

  去年至今，樓市已經(jīng)出臺(tái)取消限購(gòu)、降低首套**比例、降低二手房交易門(mén)檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來(lái)央行連續(xù)3次“雙降”，從去年至今，央行累計(jì)6次降息5次全面降準(zhǔn)。本次中央政府表態(tài)之后，預(yù)計(jì)2016年樓市“救市”去庫(kù)存大門(mén)將繼續(xù)敞開(kāi)。 那么，2016年地方政府還有哪些底牌可以“救市”？回顧過(guò)去幾輪市場(chǎng)發(fā)展周期，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方政府都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，這些措施包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低**比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房等八大方面“救市”措施。從目前樓市發(fā)展特征來(lái)看，上述八大措施極有可能會(huì)在非限購(gòu)城市執(zhí)行（半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市）。具體來(lái)講： 第一、降首套** 通過(guò)下調(diào)首套房**比例，可以降低購(gòu)房者入市門(mén)檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。按照這樣的效果來(lái)判斷政策走向，預(yù)計(jì)首套房**比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右； 第二、降準(zhǔn)降息 雖然已經(jīng)有6次降息5次降準(zhǔn)，但是，筆者認(rèn)為由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及貨幣政策變化走向等因素，預(yù)計(jì)2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。這樣，可以釋放更多的市場(chǎng)流動(dòng)性，刺激宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的同時(shí)，也為樓市去庫(kù)存帶來(lái)利好影響； 第三、樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類政策會(huì)進(jìn)一步落地，同時(shí)，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持。 加大各類財(cái)政補(bǔ)貼，將在補(bǔ)貼的幅度和范圍方面進(jìn)行調(diào)整。如近期傳言的對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房首套房的稅費(fèi)減免政策、個(gè)稅抵扣房貸利息等措施，當(dāng)然，也可以針對(duì)首套購(gòu)房者采取減免契稅、政府性基金補(bǔ)貼利息等財(cái)政優(yōu)惠；此外，在樓市去庫(kù)存的市場(chǎng)背景下，銀行應(yīng)該明確支持首套房貸，給予利率打折優(yōu)惠，按照這樣的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月首套房貸利率會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，那么，屆時(shí)購(gòu)房者成本適度降低，市場(chǎng)成交量也將因此逐步企穩(wěn)回升，**終達(dá)到去庫(kù)存的目的。 第四、加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼 進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民金錢(qián)補(bǔ)助（貨幣補(bǔ)貼），而非異地分配住房（實(shí)物補(bǔ)貼）。被拆遷居民通過(guò)獲得的貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)中的商品住宅，達(dá)到樓市去庫(kù)存的目的。 第五、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)剛需來(lái)講，由于惠及面擴(kuò)大，更多的剛需購(gòu)房者會(huì)少交稅費(fèi)，可以說(shuō)是在政策上鼓勵(lì)購(gòu)房者盡快購(gòu)房，尤其是一些自住需求的購(gòu)房者，如果他們盡快購(gòu)房的話，不僅可以買(mǎi)到合適的房源，而且可以激活樓市的成交量。成交量上去了，對(duì)于開(kāi)發(fā)商政府都是一件好事情。 第六、鼓勵(lì)人才購(gòu)房政策 針對(duì)人才類的購(gòu)房落戶政策已經(jīng)不再稀奇，今年以來(lái)，不少城市出臺(tái)鼓勵(lì)人才購(gòu)房的相關(guān)措施，預(yù)計(jì)2016年仍然各大城市仍然會(huì)有明確針對(duì)人才類購(gòu)房落戶的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于樓市成交量回升來(lái)講也會(huì)起到積極作用。 第七、將戶籍制度與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)直接結(jié)合 盡管當(dāng)前農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)取消，但是，對(duì)于大中城市而言，尤其是省會(huì)城市而言，要想在這個(gè)城市落戶，應(yīng)該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時(shí)出臺(tái)將戶籍制度與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策，以適度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量回升。 第八、對(duì)于特定產(chǎn)品類型樓盤(pán)給予契稅優(yōu)惠或減免 通過(guò)對(duì)特定產(chǎn)品類型樓盤(pán)，比如精裝修的、綠色建筑項(xiàng)目，90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優(yōu)惠，這樣也激活一部分市場(chǎng)成交量。

• 問(wèn) 樓市發(fā)展如何 房?jī)r(jià)走勢(shì)有哪些變化
  答

  從大年初一到現(xiàn)在，《美人魚(yú)》已輕松突破20億票房。除了感嘆環(huán)境保護(hù)的同時(shí)，很多地產(chǎn)人也看到了樓市的心酸和變態(tài)的房?jī)r(jià)。 《美人魚(yú)》票房大賺 地產(chǎn)人看得心酸 根據(jù)**新公布的數(shù)據(jù)顯示，截止正月初九，《美人魚(yú)》已經(jīng)連續(xù)九日票房破億，其中連續(xù)七天破2億，這成為《美人魚(yú)》**所有電影的**大優(yōu)勢(shì)。在上映的九天時(shí)間里，《美人魚(yú)》不僅連續(xù)九天斬獲冠軍，累計(jì)票房也達(dá)到了21.28億元，持續(xù)著自己破紀(jì)錄的神奇之旅。 很多人說(shuō)，周星馳的電影，每一部都盡**大可能追求完美，追求真相。《美人魚(yú)》既然是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)污染海洋環(huán)境為背景的電影，也透露了不少地產(chǎn)行業(yè)的真相。細(xì)心的網(wǎng)友就從里面刨出不少令人驚嘆的事實(shí)，其中就包括房?jī)r(jià)上漲的一些不理理智的蝴蝶效應(yīng)。 房?jī)r(jià)非理性上漲第一步： 開(kāi)發(fā)商：不感興趣也要舉牌 哄抬地價(jià)又沒(méi)什么損失 《美人魚(yú)》一開(kāi)始，鄧超和張雨綺兩個(gè)人在搶青羅灣這塊土地，兩家人都在瘋狂的舉牌，土地價(jià)格好像都已經(jīng)超過(guò)了常規(guī)外界認(rèn)知。后來(lái)鄧超舉辦慶功儀式，禿頭鄭總嘲笑鄧超說(shuō)：你以為張雨綺去競(jìng)拍是真的想要這塊地啊，無(wú)非是希望把土地價(jià)格弄高，邊上的房子可以快點(diǎn)賣(mài)出去。這筆生意你會(huì)虧200億，而張雨綺會(huì)賺300億。 盡管你不想相信，但是事實(shí)就是如此。只要周邊有土地出讓，不管拿不拿地的開(kāi)發(fā)商都參與下，大家都舉下牌子，大家一起把價(jià)值烘托上去，反正真正想要的開(kāi)發(fā)商會(huì)接盤(pán)的，這么做對(duì)開(kāi)發(fā)商百利無(wú)一害，對(duì)購(gòu)房者，就是水漲船高的房?jī)r(jià)。 房?jī)r(jià)非理性上漲第二步： 蝴蝶效應(yīng)：競(jìng)拍時(shí)的攀比心理 鄧超扮演的角色自己也在說(shuō)：對(duì)于我來(lái)說(shuō)，做生意就兩個(gè)原則。第一所有對(duì)手的報(bào)價(jià)我都跟進(jìn)，第二我每次報(bào)價(jià)都比對(duì)手貴100萬(wàn)，要知道只比對(duì)手100萬(wàn)就可以談成這筆生意，100萬(wàn)對(duì)我來(lái)說(shuō)意味著什么，不就一次應(yīng)酬的花銷么。 所以，鄧總的邏輯是對(duì)方的價(jià)格只要對(duì)方肯出就說(shuō)明這個(gè)價(jià)格就是合理的，而我多花100萬(wàn)就當(dāng)我多做了一次應(yīng)酬，所以我的這個(gè)價(jià)格也是合理的。所以我永遠(yuǎn)都能拿到項(xiàng)目，而且是合理的價(jià)格。 這個(gè)邏輯很土豪，但是在不少開(kāi)發(fā)商中間卻是事實(shí)存在的。如果在拿地時(shí)候懷揣著這個(gè)策略的開(kāi)發(fā)商如果有兩家以上，那么土地市場(chǎng)上的不理性部分就會(huì)產(chǎn)生蝴蝶效應(yīng)。 神奇的攀比心理會(huì)讓土地市場(chǎng)產(chǎn)生一些看似符合邏輯實(shí)際卻并不合理的成交，就有一部分這個(gè)因素夾雜其中。 房?jī)r(jià)非理性上漲第三步： 高端：“這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不是利潤(rùn)所可以考慮的” 當(dāng)鄧超拿下地塊，所有記者都來(lái)采訪說(shuō)：成本這么貴，為什么企業(yè)還要拿這個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)的新聞發(fā)言人說(shuō)：這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是企業(yè)所有**高端產(chǎn)品線的集合，已經(jīng)不是利潤(rùn)所可以考慮的。 這一回答讓我想起來(lái)當(dāng)下地王頻出，豪宅遍地的北京樓市。很多時(shí)候開(kāi)發(fā)是一種無(wú)奈，做這個(gè)生意可能沒(méi)有足夠的利潤(rùn)可以獲得，但是又必須要做。 為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型往高端走，特意拿一些自己不熟悉的地塊，甚至愿意背負(fù)一定的代價(jià)。有的時(shí)候明知道這條路未來(lái)不好走，人人都在感嘆，這樣的市場(chǎng)**后也不知誰(shuí)來(lái)接盤(pán)的時(shí)候，你還是要強(qiáng)撐著告訴自己，只要做得好，轉(zhuǎn)變思路就一定能翻盤(pán)。