贈(zèng)送相關(guān)法律知識(shí)

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• 156****5874

  一是廣泛開展 “法律進(jìn)機(jī)關(guān)”活動(dòng)，不斷提高依法管理和服務(wù)社會(huì)水平。使廣大公務(wù)員牢固樹立和自覺踐行執(zhí)法為民、公平正義的理念，帶頭學(xué)習(xí)、遵守、執(zhí)行、維護(hù)法律，建立完善縣、科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)法檔案，完成了《干部學(xué)法習(xí)題集》下冊(cè)50%答題工作；加強(qiáng)機(jī)關(guān)公職人員學(xué)法制度。繼續(xù)實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)干部法律知識(shí)任職資格制度，對(duì)2007年以來新提任的干部進(jìn)行法律任職資格考試，建立健全機(jī)關(guān)各項(xiàng)法律知識(shí)學(xué)習(xí)制度。
  二是廣泛開展 “法律進(jìn)鄉(xiāng)村” 活動(dòng)，努力促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。舉辦村干部、村民代表法律知識(shí)培訓(xùn)班。針對(duì)近年來我區(qū)因農(nóng)村換屆選舉、村務(wù)財(cái)務(wù)公開、征地拆遷等問題引發(fā)的各類矛盾糾紛和上訪事件，對(duì)全區(qū)20個(gè)村村干部、村民代表，進(jìn)行《村民委員會(huì)組織法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律知識(shí)培訓(xùn)。圍繞農(nóng)村換屆選舉等工作，加強(qiáng)《村民委員會(huì)選舉法》、《村民委員會(huì)組織法》等法律法規(guī)的宣傳，組織法律工作者深入農(nóng)村開展“送法下鄉(xiāng)”活動(dòng)，為廣大農(nóng)民群眾解答有關(guān)土地承包、農(nóng)民外出務(wù)工、婚姻家庭、經(jīng)濟(jì)糾紛等方面的法律咨詢。加大向農(nóng)村贈(zèng)送普法教材的力度。目前，轄區(qū)3個(gè)法律服務(wù)窗口單位與3個(gè)村和6個(gè)社區(qū)簽訂了法律服務(wù)協(xié)議書。
  三是廣泛開展“法律進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。各普法依法治區(qū)成員單位在全區(qū)31個(gè)社區(qū)開展了內(nèi)容豐富、形式多樣的宣傳活動(dòng)。充分發(fā)揮法制講師團(tuán)的作用，舉辦法制講座和培訓(xùn)活動(dòng)。組織普法宣傳隊(duì)為社區(qū)干部群眾舉辦法制講座。
  四是廣泛開展“法律進(jìn)**”活動(dòng)，進(jìn)一步推進(jìn)青少年學(xué)生的法律素質(zhì)教育。堅(jiān)持發(fā)揮**第一課堂的作用，繼續(xù)推進(jìn)**法制教育計(jì)劃、教材、課時(shí)、師資“四落實(shí)”。加大家庭、**、社會(huì)三位一體的青少年法制教育建設(shè)，定期研究解決青少年法制教育工作中的突出問題。依托法院、檢察院、監(jiān)獄、勞教所等機(jī)構(gòu)，積極開辟第二課堂，鞏固和發(fā)展“青少年法制教育示范基地”。加強(qiáng)對(duì)**法制教育師資的培訓(xùn)，進(jìn)一步規(guī)范法制副校長、法制輔導(dǎo)員工作，實(shí)現(xiàn)了全區(qū)100%的**配備兼職法制副校長或輔導(dǎo)員，共舉辦法制公開教育課累計(jì)46次。
  五是廣泛開展“法律進(jìn)企業(yè)”活動(dòng)，大力推進(jìn)企業(yè)依法經(jīng)營、誠信經(jīng)營。通過宣傳日、宣傳周、宣傳月等形式大力宣傳社會(huì)保障、安全生產(chǎn)等與職工切身利益相關(guān)的法律宣傳法規(guī)知識(shí)。加強(qiáng)了企業(yè)職工學(xué)法陣地建設(shè)。開通了“職工維權(quán)熱線”，治區(qū)辦加強(qiáng)了與“城東區(qū)困難幫扶中心”的聯(lián)系，積極為企業(yè)職工提供法律咨詢和法律救助，共接待法律咨詢84次，提供法律援助2件，維護(hù)了職工合法權(quán)益。
  六是廣泛開展“法律進(jìn)單位”活動(dòng)，逐步提高法制化管理水平。積極開展“五五”法制宣傳教育工作，做到“四有”，即有組織、有教材、有陣地、有考核。建立健全了領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)法制度，開展法制講座。各單位通過公示牌、宣傳冊(cè)等形式，積極向社會(huì)宣傳與本單位業(yè)務(wù)相關(guān)的專業(yè)法律法規(guī)知識(shí)。
  七是廣泛開展“法律進(jìn)寺院”活動(dòng)，提高宗教教職人員的法律素質(zhì)。加強(qiáng)宗教活動(dòng)場(chǎng)所教職人員法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)，區(qū)民族宗教局和各鎮(zhèn)、街道辦事處每月組織一次學(xué)習(xí)班，宣講《民族區(qū)域自治法》、《宗教事務(wù)條例》，不斷強(qiáng)化宗教教職人員法律意識(shí)，使他們愛國愛教，依法從事宗教活動(dòng)。開展了法律進(jìn)寺院贈(zèng)書活動(dòng)，給31個(gè)寺院贈(zèng)送1800冊(cè)法律和文明禮儀、檢務(wù)公開等方面的書籍，使宗教教職人員深受教育。

  查看全文↓ 2014-04-23 21:51:19
• 147****3199

  根據(jù)不同情況，有如下幾種可能：
  一、如果是在購物消費(fèi)時(shí)商家免費(fèi)贈(zèng)送的商品，商家必需對(duì)提供的商品質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。無論是銷售的還是贈(zèng)送的。但是，在銷售時(shí)明確指明產(chǎn)品存在瑕疵，消費(fèi)者仍購買的，則銷售者不承擔(dān)賠償責(zé)任；
  二、如果是自然人之間的贈(zèng)予，除非對(duì)標(biāo)的物的品質(zhì)作出了明示的保證，否則贈(zèng)予人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，如果是某商家銷售的商品，購買人購買后贈(zèng)予第三人，在使用中給使用人造成除該商品外其他的財(cái)產(chǎn)或人身損害的，使用人可以向商品的銷售者或生產(chǎn)者主張產(chǎn)品侵權(quán)責(zé)任。

  查看全文↓ 2014-04-23 10:20:12

相關(guān)問題

• 問 深圳購房有哪些相關(guān)的法律知識(shí) 怎樣解決物業(yè)糾紛
  答

  物業(yè)管理糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。 1、 簽一份詳盡的購房合同。 物業(yè)管理糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。比如,買房時(shí)不同的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的預(yù)期不一樣,有的業(yè)主傾向高收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)的代收費(fèi)服務(wù),而由于沒有在買房時(shí)說清楚,入住時(shí)某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己買房時(shí)的預(yù)期不一致,開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。 2、 簽一份完整明確的物業(yè)管理合同。 現(xiàn)在,無論是商家還是消費(fèi)者,都把售后服務(wù)看得很重,因?yàn)閺暮艽蟪潭壬现v一些商品買的就是售后服務(wù)。住房更是如此,甚至它的售后服 務(wù)——物業(yè)管理比買房更重要,因?yàn)槟阋谶@里住一輩子。起碼也是十幾年。因此,物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)如何?怎么個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?可以得到多少服務(wù)?都應(yīng)在物業(yè)管理合同 里記載清楚。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備,條款用語含混,欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭(zhēng)議的原因。合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定,只要合同規(guī)定的內(nèi) 容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定,就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實(shí),承擔(dān)違約責(zé)任。只要 有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù),另一方就有權(quán)以違約為由起訴,要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。所以業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司"約法三章",留下白紙黑字 的證據(jù),一旦發(fā)生糾紛可訴請(qǐng)法院裁決以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

• 問 ?? 如何退房相關(guān)法律
  答

  現(xiàn)實(shí)生活中買房子不是一件容易事，因?yàn)榉孔由婕百Y金大出現(xiàn)問題肯定要維權(quán)，開發(fā)商也不愿意退房。那么哪些情況開發(fā)商必須滿足消費(fèi)者要求退房呢?法律規(guī)定退房條件有哪些呢?一、從我國現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來看，購房者可以退房的法定理由(一) 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人;根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項(xiàng)之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同;如果開發(fā)商在商品房買賣合同訂立后“告知”了買受人，即開發(fā)商履行了通知義務(wù)(無論買受人是否同意)，然后又將該房屋抵押給第三人，購房者能否請(qǐng)求解除合同呢?根據(jù)該條款之規(guī)定，顯然不能。如此看來，此條款形同虛設(shè)，立法目的無法實(shí)現(xiàn)。其實(shí)，筆者認(rèn)為，此條款完全違反了我國法律的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)樵谏唐贩抠I賣合同訂立后，雖然法律規(guī)定購房者在辦理了房產(chǎn)證后，房屋的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是在商品房買賣合同訂立后，如果雙方無特殊約定，那么合同就已經(jīng)生效，開發(fā)商就不能對(duì)該房屋行使處分權(quán)(包括抵押、出售、贈(zèng)與等)。因此，在商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知”的義務(wù)，而關(guān)鍵是必須經(jīng)過買受人同意才合法。否則，對(duì)購房者的合法權(quán)益無法得到保護(hù)。(二) 一房兩賣;根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項(xiàng)之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同;因?yàn)榉课葙I賣屬于不動(dòng)產(chǎn)買賣，而根據(jù)民法原理，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，這就使開發(fā)商在已售商品房的價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲時(shí)有條件“一房兩賣”，以牟取更多的利潤。另外，如果開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋，購房者可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。(三) 商品房預(yù)售許可證存在欺詐;根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買受人可以請(qǐng)求解除合同;根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品房前必須取得商品房預(yù)售許可證，否則不得預(yù)售商品房。(四) 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實(shí);根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同;(五) 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實(shí);根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同;(六) 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同;(七) 房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”(八) 遲延交付房屋超過法定期限;根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條之規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”;(九) 遲延辦理房產(chǎn)證超過法定期限;根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！庇捎陂_發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記一般是指以下原因：開發(fā)商未交齊土地出讓金，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)辦理不下來;開發(fā)商為了籌措資金，將開發(fā)的項(xiàng)目抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證押在銀行，不能辦理過戶手續(xù)等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產(chǎn)權(quán)證，超過法定時(shí)間購房人可以退房。(十) 擔(dān)保貸款合同不能訂立;根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”;(十一) 所售房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第32條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！蓖瑫r(shí)，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?十二) 房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超出3%;根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條第2款第2項(xiàng)之規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的房屋，當(dāng)事人在合同中對(duì)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式?jīng)]有約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房;二、現(xiàn)實(shí)中常見退房條件有哪些?1、開發(fā)商延期交房現(xiàn)實(shí)中購買期房的購房者遇到開發(fā)商延期交房屢見不鮮，甚至還有開發(fā)商跑路現(xiàn)象。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全開發(fā)商只有在證件齊全也就是五證齊全的情況下才能開工建樓賣房。如果開發(fā)商本身證件不全，就屬于違法操作，那么與購房者簽署的合同屬于無效合同。所以開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。3、開發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)購房合同中一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前必須經(jīng)過購房人同意。否則開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。4、房屋面積誤差超過3%如果交房時(shí)購房者發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值大于3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。5、房屋質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響使用根據(jù)相關(guān)司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認(rèn)定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預(yù)售許可;房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。7、遲延辦理房屋所有權(quán)登記根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。8、按揭合同辦理不下來因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

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• 問 收房時(shí)需要了解哪些法律知識(shí)
  答

  房子的驗(yàn)收交付也許并不像你想象中的那樣美滿，總是會(huì)遇到這樣那樣的問題。那么，如果驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)問題，是否應(yīng)該找開發(fā)商？如果是在入住后出現(xiàn)問題，又該怎么辦呢？ 根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而無逾期交房的壓力。 一、商品房驗(yàn)房交付中應(yīng)注意的法律問題 1.購房者在沒有驗(yàn)收房屋前，不能領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。 根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而無逾期交房的壓力。 2.商品房存在質(zhì)量瑕疵的問題及應(yīng)對(duì)方法 商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在的問題。目前，商品房交付過程中，購房者以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規(guī)定呢?首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同。若合同中沒有明確約定，商品房存在質(zhì)量瑕疵確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接收房屋。然而，對(duì)于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因?yàn)槠湟话悴粫?huì)導(dǎo)致購房者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，購房者不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在上述質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔(dān)責(zé)任，而是視具體情況不同，承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，對(duì)于因維修、更換、重做給購房者造成損失的，開發(fā)商還須向購房者賠償損失。 3.商品房逾期交付的責(zé)任 由于各種原因，開發(fā)商有時(shí)會(huì)逾期交付房屋。關(guān)于開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。如果存在免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。若開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則需要承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。需要指出的是，購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使購房者沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。除購房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 二、房屋入住后應(yīng)注意的法律問題 1.電梯不運(yùn)行，物業(yè)管理公司有責(zé)任 **高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 2.房屋質(zhì)量有問題，繳納物業(yè)費(fèi)不沖突 物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。**高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。 3.承租人不交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主責(zé)任不能丟 依法成立的合同對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力，不得損害第三方權(quán)利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對(duì)租賃雙方的權(quán)利義務(wù)做出約定，這種約定不得對(duì)抗第三人，不得通過合同損害第三方權(quán)利。從債務(wù)的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)實(shí)際上構(gòu)成了債務(wù)的轉(zhuǎn)移，將原屬業(yè)主的債務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務(wù)轉(zhuǎn)移沒有得到債權(quán)人即物業(yè)公司的同意時(shí)并未免除業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。 4.業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，依據(jù)過錯(cuò)各自承擔(dān)責(zé)任 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)公司一般對(duì)物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或服務(wù)，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此對(duì)業(yè)主家中的財(cái)物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在物業(yè)服務(wù)合同中予以特別約定。如無特別約定，則結(jié)合實(shí)際情況考慮物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)中是否存在過錯(cuò)，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 以上是房產(chǎn)交易中常見的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略，但是購房者在買房時(shí)可能還會(huì)遇到其他問題，所以一定要盡量小心謹(jǐn)慎，及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定和政策，結(jié)合實(shí)際情況見招拆招，在促成交易的同時(shí)**大限度的保障自己的合法權(quán)益。

• 問 買房有哪些注意事項(xiàng) 需要知道哪些法律知識(shí)
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    房子是我們安家立命的場(chǎng)所，由于房子不同于普通消費(fèi)品，且涉及金額大，在買房過程中也是**容易產(chǎn)生一些這樣又或是那樣的糾紛。不少人初次買房，對(duì)于買房過程中的一些注意事情和相關(guān)的法律知識(shí)并不了解，從而給自己帶來一些不必要的買房糾紛。本期整理了買房過程中需要注意的10個(gè)法律知識(shí)，大家一定要仔細(xì)閱讀，防止買房被騙。 1、樓盤廣告宣傳內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 廣告和宣傳資料是開發(fā)商為了吸引客戶去買房而做的一種宣傳。如果廣告上的內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些內(nèi)容沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)法律責(zé)任。但是如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 　 2、房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？ ①房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告，且主管上有過錯(cuò)。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，且這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為，這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。 ②購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)性的和非財(cái)產(chǎn)性的。 ③損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。 3、《認(rèn)購書》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認(rèn)購書》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。 　 4、什么是建筑面積？ 建筑面積也叫建筑展開面積，是建筑物各層水平投影面積之和。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 　 5、什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺(tái)建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。 6、套內(nèi)墻體面積包括什么？ 套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 7、什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？ 公攤面積是指每套商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。包括：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房等建筑面積；作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚以及作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。 　 8、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ ①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 ②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 ③公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 　9、哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅? ①倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。 ②售房單位自營、自用的房屋。 ③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 10、定金和訂金的區(qū)別 訂金能退，但定金不能退，在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別： ①交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。 ②交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。 ③《擔(dān)保法》規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20%；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。 ④定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。 以上就是關(guān)于買房過程中需要注意的10個(gè)法律知識(shí)。買房被騙、被忽悠交了定金、買房后房子爛尾開發(fā)商跑路等問題屢見不鮮。買房涉及到的資金大、知識(shí)面廣，在買房時(shí)，一定要仔細(xì)了解相關(guān)注意事項(xiàng)和法律知識(shí)。

• 問 買房必須知道哪些法律知識(shí) 有哪些禁忌
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  購房者作為消費(fèi)者，了解一些購房法律知識(shí)是十分必要的。然而大多數(shù)購房者對(duì)購房相關(guān)法律法規(guī)是知之甚少的，這樣容易發(fā)生房產(chǎn)糾紛或埋下隱患的?？纯匆韵沦I房必知的法律知識(shí)吧。 一、注意虛假廣告 房地產(chǎn)虛假廣告是指以虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞重要事實(shí)的方法發(fā)布含有國家禁止內(nèi)容的廣告,欺騙購房者。按照相關(guān)規(guī)定,廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷售許可證書號(hào),應(yīng)當(dāng)清楚表示實(shí)際的銷售價(jià)及其有效期,應(yīng)以該房地產(chǎn)項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示,不得以所需時(shí)間來表示距離。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果,不得含有**或投資回報(bào)的承諾,不得含有裝飾內(nèi)容。 防范措施：應(yīng)到實(shí)地考察、保留廣告單、樓花等宣傳資料,**好把廣告宣傳的內(nèi)容以附件形式全部載入正式的合同中。日后開發(fā)商若不兌現(xiàn),這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。 二、注意按揭問題 按揭問題主要分兩種:一是某些開發(fā)商推出零按揭、一成按揭等賣房措施；二是開發(fā)商為了盡快售罄,盲目為那些并不具備還貸能力的購房戶貸款提供“擔(dān)保”。 《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定按揭比例**高不得超過80%,零按揭、一成按揭不過是開發(fā)商將合同上的房價(jià)提高,虛報(bào)給銀行。 防范措施：貪小便宜要不得。對(duì)購房者來說,雖然暫時(shí)少付了房款，但合同金額的增高意味著要承擔(dān)更高的房屋契稅、維修基金、保險(xiǎn)費(fèi)等與房屋總價(jià)直接有關(guān)的費(fèi)用，得不償失。 三、注意合同簽訂的補(bǔ)充條款問題 一般情況下，購房合同是經(jīng)政府部門審查過的格式合同，但很多開發(fā)商都會(huì)要求在購房合同上空白的地方簽訂補(bǔ)充條款，或在購房合同之外簽補(bǔ)充協(xié)議，以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，損害購房者利益。 防范措施： 看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，特別是免除開發(fā)商義務(wù)，削減業(yè)主權(quán)利的條款，遇到空白處應(yīng)填上對(duì)自己權(quán)益有利的內(nèi)容。 四、注意房屋配套設(shè)施問題 很多房子都是預(yù)售的期房，房屋的規(guī)劃和配套基本都是看開發(fā)商的設(shè)計(jì)圖和規(guī)劃圖。但是開發(fā)商在建設(shè)過程中為了節(jié)省成本從而實(shí)現(xiàn)利潤**大化，到實(shí)際交房時(shí)，不少規(guī)劃都變成了空的，配套設(shè)施要么沒有，要么質(zhì)量和數(shù)量大縮水。 防范措施：購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。 五、購買期房時(shí)注意開發(fā)商證照問題 因所購買房屋是預(yù)售的期房，購房者對(duì)與開發(fā)商簽訂的合同的合法性審查就應(yīng)該尤其注意，這是維護(hù)自己合法權(quán)益的基礎(chǔ)和根本?！渡唐贩抠I賣合同糾紛司法解釋》第二條明確規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 防范措施： 審查開發(fā)商能否提供《商品房預(yù)售許可證》原件，對(duì)預(yù)售許可證上所載明的內(nèi)容進(jìn)行審查，看自己所購買的房屋是否座落在預(yù)售許可證所載明的預(yù)售房屋范圍；去房管部門或登陸房管部門網(wǎng)站對(duì)預(yù)售許可證的真實(shí)性進(jìn)行審查，防止開發(fā)商弄虛作假。 六、注意所購房屋是否已經(jīng)抵押 實(shí)踐中許多購房者在買房后發(fā)現(xiàn)所買的房屋或土地使用權(quán)已經(jīng)在銀行進(jìn)行了抵押，導(dǎo)致房產(chǎn)證遲遲辦不下來，甚至房屋被銀行優(yōu)先受償，而此時(shí)如果開發(fā)商卷款逃跑，購房者將血本無歸。 防范措施： 選擇有實(shí)力的口碑較好的開發(fā)商，要求開發(fā)商提供土地使用權(quán)證原件，并向土地登記部門、房管部門查詢土地或房屋是否已經(jīng)設(shè)定抵押，簽訂商品房預(yù)售合同的要及時(shí)備案。 七、交房時(shí)注意要求開發(fā)商提供“三書一證一表” “三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。 防范措施：看清“三書一證一表”，只有這些證件都齊全了，樓房質(zhì)量才是經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的，這是開發(fā)商交房的必要條件，業(yè)主一旦簽了有關(guān)收樓文件，就視為對(duì)房屋質(zhì)量的認(rèn)可。