?? 如何退房相關(guān)法律

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• 133****9619

  現(xiàn)實(shí)生活中買房子不是一件容易事，因?yàn)榉孔由婕百Y金大出現(xiàn)問題肯定要維權(quán)，開發(fā)商也不愿意退房。那么哪些情況開發(fā)商必須滿足消費(fèi)者要求退房呢?法律規(guī)定退房條件有哪些呢?
  
  
  
  一、從我國現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來看，購房者可以退房的法定理由
  
  (一) 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人;
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項(xiàng)之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同;
  
  如果開發(fā)商在商品房買賣合同訂立后“告知”了買受人，即開發(fā)商履行了通知義務(wù)(無論買受人是否同意)，然后又將該房屋抵押給第三人，購房者能否請(qǐng)求解除合同呢?根據(jù)該條款之規(guī)定，顯然不能。
  
  如此看來，此條款形同虛設(shè)，立法目的無法實(shí)現(xiàn)。其實(shí)，筆者認(rèn)為，此條款完全違反了我國法律的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)樵谏唐贩抠I賣合同訂立后，雖然法律規(guī)定購房者在辦理了房產(chǎn)證后，房屋的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是在商品房買賣合同訂立后，如果雙方無特殊約定，那么合同就已經(jīng)生效，開發(fā)商就不能對(duì)該房屋行使處分權(quán)(包括抵押、出售、贈(zèng)與等)。因此，在商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知”的義務(wù)，而關(guān)鍵是必須經(jīng)過買受人同意才合法。否則，對(duì)購房者的合法權(quán)益無法得到保護(hù)。
  
  (二) 一房?jī)少u;
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項(xiàng)之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同;
  
  因?yàn)榉课葙I賣屬于不動(dòng)產(chǎn)買賣，而根據(jù)民法原理，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，這就使開發(fā)商在已售商品房的價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲時(shí)有條件“一房?jī)少u”，以牟取更多的利潤(rùn)。
  
  另外，如果開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房者無法取得房屋，購房者可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
  
  (三) 商品房預(yù)售許可證存在欺詐;
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買受人可以請(qǐng)求解除合同;
  
  根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品房前必須取得商品房預(yù)售許可證，否則不得預(yù)售商品房。
  
  (四) 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實(shí);
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同;
  
  (五) 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實(shí);
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同;
  
  (六) 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同;
  
  (七) 房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?br/>
  (八) 遲延交付房屋超過法定期限;
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條之規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”;
  
  (九) 遲延辦理房產(chǎn)證超過法定期限;
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?br/>
  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?br/>
  由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記一般是指以下原因：開發(fā)商未交齊土地出讓金，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)辦理不下來;開發(fā)商為了籌措資金，將開發(fā)的項(xiàng)目抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證押在銀行，不能辦理過戶手續(xù)等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產(chǎn)權(quán)證，超過法定時(shí)間購房人可以退房。
  
  (十) 擔(dān)保貸款合同不能訂立;
  
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”;
  
  (十一) 所售房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第32條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?br/>
  同時(shí)，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?br/>
  (十二) 房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超出3%;
  
  根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條第2款第2項(xiàng)之規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的房屋，當(dāng)事人在合同中對(duì)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式?jīng)]有約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房;
  
  二、現(xiàn)實(shí)中常見退房條件有哪些?
  
  1、開發(fā)商延期交房
  
  現(xiàn)實(shí)中購買期房的購房者遇到開發(fā)商延期交房屢見不鮮，甚至還有開發(fā)商跑路現(xiàn)象。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
  
  2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全
  
  開發(fā)商只有在證件齊全也就是五證齊全的情況下才能開工建樓賣房。如果開發(fā)商本身證件不全，就屬于違法操作，那么與購房者簽署的合同屬于無效合同。所以開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
  
  3、開發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)
  
  購房合同中一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前必須經(jīng)過購房人同意。否則開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。
  
  4、房屋面積誤差超過3%
  
  如果交房時(shí)購房者發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值大于3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
  
  5、房屋質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響使用
  
  根據(jù)相關(guān)司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。
  
  6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛
  
  開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認(rèn)定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預(yù)售許可;房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。
  
  7、遲延辦理房屋所有權(quán)登記
  
  根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。
  
  8、按揭合同辦理不下來
  
  因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:23:19
• 146****2647

  有不少購房者由于某些原因要求退房，那么可以申請(qǐng)退房的情況有哪些呢？購房者又如何合理理性的退房呢？
  
  [Description]
  
  一、是否符合退房條件
  
  購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事;也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的 具體條件，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會(huì)得到法院的支持。
  
  可以辦理退房的幾種情況：
  
  按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，只有四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，三是面積誤差絕對(duì)值超過3%，四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。
  
  二、協(xié)商不成再訴訟
  
  建議業(yè)主如果滿足合同約定的退房條件，好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收 回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要 求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長(zhǎng)。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂 縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法 修復(fù)，法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求，同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付。
  
  理性的退房流程：
  
  (一)買房人發(fā)出退房通知。買房人可通過掛號(hào)信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、**款的存款利息、購房的稅費(fèi)等;如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康拈_發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任。
  
  (二)15天內(nèi)辦好各種手續(xù)。買房人提出退房要求后15日內(nèi)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還買房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
  
  (三)開發(fā)商退還房款。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人發(fā)出退房通知后將全部購房款返還給買房人，并且辦理完畢公積金管理機(jī)構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內(nèi)容，自買房人發(fā)出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)每天向買房人支付相應(yīng)的違約金。
  
  不同階段如何退房：
  
  （一）訂金(定金或認(rèn)購金)階段如何退房
  
  購房者已交訂金(定金或認(rèn)購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購金)，但沒有說明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)。
  
  若賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購房者與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見，終沒有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒收，定金一律不退。律師認(rèn)為，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬強(qiáng)迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。
  
  （二）已做預(yù)售登記階段如何退房
  
  買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記但房屋還未交付使用，這個(gè)階段如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。
  
  若是買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。
  
  三、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)
  
  除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。
  
  在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人**款利息。即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
  
  四、法規(guī)支持
  
  購房者可索回保險(xiǎn)費(fèi)對(duì)應(yīng)法規(guī)：《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定退保程序：投保人與保險(xiǎn)人達(dá)成解除合同的協(xié)定后，投保人應(yīng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)人應(yīng)向投保人退還保險(xiǎn) 費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。購房人可依據(jù)上述規(guī)定 辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。違約金就高不就低對(duì)應(yīng)法規(guī)：《合同法》相關(guān)規(guī)定具體內(nèi)容：違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于 實(shí)際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。 定金可 雙倍退還對(duì)應(yīng)法規(guī)：《合同法》第116條內(nèi)容：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款。條款解讀：“違約 金”與“定金”只能擇一適用，不可同時(shí)適用。若是購房人的原因?qū)е峦朔?，開發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。這時(shí)購房者可 選擇適用相關(guān)賠償金額較多的一種法律手段來維護(hù)自己的權(quán)益。
  
  以上是對(duì)退房的條件已經(jīng)注意事項(xiàng)的詳細(xì)描述，購房者若是要求退房一定要找到自己退房的法律支撐，不然很容易被開發(fā)商退回，這樣既傷神又浪費(fèi)時(shí)間。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:23:07
• 145****4787

  1、是否符合退房條件
  　　如在購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事;也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。 從目前法律來講，退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購房者又有證據(jù)證明該條件成立，那么購房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下，一旦業(yè)主起訴，即使開發(fā)商推諉，也會(huì)得到法院的支持。
  　　2、協(xié)商不成再訴訟
  　　建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長(zhǎng)。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無法修復(fù)，法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求，同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付。
  　　3、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)
  　　除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。
  　　在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人**款利息。即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
  　　二、退房違約金
  　　1、退房違約金的數(shù)額
  　　違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。所以，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定;如果沒有約定，按照法律規(guī)定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯(cuò)的，按照各自過錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償;違約金過高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額。
  　　2、退房違約金的程序

  查看全文↓ 2018-07-14 11:22:37
• 158****7774

  得看你的購房合同怎么約定的，如屬于退房，就可以退，要求起賠償，如不屬于退房，只能修繕。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:22:22
• 153****8044

  一般不能退房，以下6種情況除外
  一、延遲交房
  　　一般超過3個(gè)月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
  
  　　二、沒有產(chǎn)權(quán)證
  　　由于開發(fā)商方面的原因，買房人在合同約定期限內(nèi)無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，如果有這樣的退房條件，就可以要求退房。
  
  　　三、開發(fā)商證件不全
  　　開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違規(guī)操作，與買房人簽訂的合同就無效。
  
  　　四、面積誤差超過3%
  　　如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
  
  　　五、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問題
  　　地基沉降超允許值、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)變形、磚石結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等質(zhì)量問題，檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)屬質(zhì)量不合格的。
  
  　　六、開發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)
  開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

  查看全文↓ 2018-07-14 11:22:09

相關(guān)問題

• 問 贈(zèng)送相關(guān)法律知識(shí)
  答

  一是廣泛開展 “法律進(jìn)機(jī)關(guān)”活動(dòng)，不斷提高依法管理和服務(wù)社會(huì)水平。使廣大公務(wù)員牢固樹立和自覺踐行執(zhí)法為民、公平正義的理念，帶頭學(xué)習(xí)、遵守、執(zhí)行、維護(hù)法律，建立完善縣、科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)法檔案，完成了《干部學(xué)法習(xí)題集》下冊(cè)50%答題工作；加強(qiáng)機(jī)關(guān)公職人員學(xué)法制度。繼續(xù)實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)干部法律知識(shí)任職資格制度，對(duì)2007年以來新提任的干部進(jìn)行法律任職資格考試，建立健全機(jī)關(guān)各項(xiàng)法律知識(shí)學(xué)習(xí)制度。二是廣泛開展 “法律進(jìn)鄉(xiāng)村” 活動(dòng)，努力促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。舉辦村干部、村民代表法律知識(shí)培訓(xùn)班。針對(duì)近年來我區(qū)因農(nóng)村換屆選舉、村務(wù)財(cái)務(wù)公開、征地拆遷等問題引發(fā)的各類矛盾糾紛和上訪事件，對(duì)全區(qū)20個(gè)村村干部、村民代表，進(jìn)行《村民委員會(huì)組織法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律知識(shí)培訓(xùn)。圍繞農(nóng)村換屆選舉等工作，加強(qiáng)《村民委員會(huì)選舉法》、《村民委員會(huì)組織法》等法律法規(guī)的宣傳，組織法律工作者深入農(nóng)村開展“送法下鄉(xiāng)”活動(dòng)，為廣大農(nóng)民群眾解答有關(guān)土地承包、農(nóng)民外出務(wù)工、婚姻家庭、經(jīng)濟(jì)糾紛等方面的法律咨詢。加大向農(nóng)村贈(zèng)送普法教材的力度。目前，轄區(qū)3個(gè)法律服務(wù)窗口單位與3個(gè)村和6個(gè)社區(qū)簽訂了法律服務(wù)協(xié)議書。三是廣泛開展“法律進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。各普法依法治區(qū)成員單位在全區(qū)31個(gè)社區(qū)開展了內(nèi)容豐富、形式多樣的宣傳活動(dòng)。充分發(fā)揮法制講師團(tuán)的作用，舉辦法制講座和培訓(xùn)活動(dòng)。組織普法宣傳隊(duì)為社區(qū)干部群眾舉辦法制講座。四是廣泛開展“法律進(jìn)**”活動(dòng)，進(jìn)一步推進(jìn)青少年學(xué)生的法律素質(zhì)教育。堅(jiān)持發(fā)揮**第一課堂的作用，繼續(xù)推進(jìn)**法制教育計(jì)劃、教材、課時(shí)、師資“四落實(shí)”。加大家庭、**、社會(huì)三位一體的青少年法制教育建設(shè)，定期研究解決青少年法制教育工作中的突出問題。依托法院、檢察院、監(jiān)獄、勞教所等機(jī)構(gòu)，積極開辟第二課堂，鞏固和發(fā)展“青少年法制教育示范基地”。加強(qiáng)對(duì)**法制教育師資的培訓(xùn)，進(jìn)一步規(guī)范法制副校長(zhǎng)、法制輔導(dǎo)員工作，實(shí)現(xiàn)了全區(qū)100%的**配備兼職法制副校長(zhǎng)或輔導(dǎo)員，共舉辦法制公開教育課累計(jì)46次。五是廣泛開展“法律進(jìn)企業(yè)”活動(dòng)，大力推進(jìn)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、誠信經(jīng)營(yíng)。通過宣傳日、宣傳周、宣傳月等形式大力宣傳社會(huì)保障、安全生產(chǎn)等與職工切身利益相關(guān)的法律宣傳法規(guī)知識(shí)。加強(qiáng)了企業(yè)職工學(xué)法陣地建設(shè)。開通了“職工維權(quán)熱線”，治區(qū)辦加強(qiáng)了與“城東區(qū)困難幫扶中心”的聯(lián)系，積極為企業(yè)職工提供法律咨詢和法律救助，共接待法律咨詢84次，提供法律援助2件，維護(hù)了職工合法權(quán)益。六是廣泛開展“法律進(jìn)單位”活動(dòng)，逐步提高法制化管理水平。積極開展“五五”法制宣傳教育工作，做到“四有”，即有組織、有教材、有陣地、有考核。建立健全了領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)法制度，開展法制講座。各單位通過公示牌、宣傳冊(cè)等形式，積極向社會(huì)宣傳與本單位業(yè)務(wù)相關(guān)的專業(yè)法律法規(guī)知識(shí)。七是廣泛開展“法律進(jìn)寺院”活動(dòng)，提高宗教教職人員的法律素質(zhì)。加強(qiáng)宗教活動(dòng)場(chǎng)所教職人員法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)，區(qū)民族宗教局和各鎮(zhèn)、街道辦事處每月組織一次學(xué)習(xí)班，宣講《民族區(qū)域自治法》、《宗教事務(wù)條例》，不斷強(qiáng)化宗教教職人員法律意識(shí)，使他們愛國愛教，依法從事宗教活動(dòng)。開展了法律進(jìn)寺院贈(zèng)書活動(dòng)，給31個(gè)寺院贈(zèng)送1800冊(cè)法律和文明禮儀、檢務(wù)公開等方面的書籍，使宗教教職人員深受教育。

  全部2個(gè)回答>
• 問 解除購房合同有哪些相關(guān)法律 如何解除購房合同
  答

  現(xiàn)在因許多城市房?jī)r(jià)下跌,一此購房人看到房屋貶值就想找理由解除購房合同,由此引發(fā)許多法律問題。中國房產(chǎn)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員,中央電視臺(tái)cctv-12《法律講堂》欄目主講人趙律師認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲或下跌不是要求解除購房合同的法定理由。理由如下： 合同法第九十四條規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。 由此可見，房?jī)r(jià)上漲或下跌不是要求解除購房合同的法定理由。有人認(rèn)為因房?jī)r(jià)上漲或下跌超過了簽訂合同時(shí)的心理預(yù)期，可依據(jù)情勢(shì)變更原則要求增加或減少房款及解除合同，這種觀點(diǎn)是沒有法律依據(jù)的，因?yàn)楹炗喓贤瑫r(shí)購房當(dāng)事人雙方對(duì)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)價(jià)值及變動(dòng)應(yīng)有合理的預(yù)見，房?jī)r(jià)的波動(dòng)不屬情勢(shì)變更的范圍。如果一方執(zhí)意要求解除合同，另一方有權(quán)不同意解除合同要求其繼續(xù)履行，或同意解除合同但由提出解除合同一方也就是有過錯(cuò)方承擔(dān)違約責(zé)任。

• 問 關(guān)于房屋買賣違約相關(guān)法律規(guī)定
  答

  房屋買賣的法律法規(guī)和房屋買賣違約賠償責(zé)任 ：一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。二、預(yù)約合同的效力和履行當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。四、房屋買賣中陽合同的效力當(dāng)事人在房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無效的，不予支持。當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。五、購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力當(dāng)事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購房指標(biāo)的除外。六、無權(quán)處分合同的效力和履行夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過戶登記時(shí)為準(zhǔn)。七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人(登記方)的行為是否構(gòu)成無權(quán)處分或無權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù);出賣人的行為構(gòu)成《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。九、連環(huán)買賣中的合同效力房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。十、借名買房的認(rèn)定和處理借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請(qǐng)求中沒有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。十二、商品房不符合交付條件的處理買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣人實(shí)際逾期交付房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。十三、買受人拒絕接收商品房的處理出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認(rèn)定商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負(fù)有為買受人辦理房屋過戶登記的義務(wù)，即出賣人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請(qǐng)房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因行政部門原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。十五、對(duì)待給付義務(wù)的同時(shí)履行買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務(wù)先于或與出賣人的交房、過戶義務(wù)同時(shí)履行，且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經(jīng)釋明出賣人堅(jiān)持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。

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• 問 房屋買賣有哪些相關(guān)法律 購房定金協(xié)議如何簽訂
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  房屋作為商品的一種與其他商品一樣，在交易買賣之前，買賣雙方為了確保合同履行，可以交付定金。那么，對(duì)于購房者來說買房定金協(xié)議是什么樣的的呢？今天小編就為大家介紹一下。 購房定金協(xié)議 購房定金是指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，規(guī)定由當(dāng)事人一方先行支付給對(duì)方一定數(shù)額的貨幣。合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回，或抵作價(jià)款。 購房定金協(xié)議（樣本） 甲方: 乙方: 1.甲方的房屋座落在X路X號(hào)X室,建筑面積X平方米。 2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為￥X元(大寫:X元整)。 3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥X元正(大寫: X元整)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付,定金支付后本協(xié)議生效。 4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。 5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買賣合同,同時(shí)支付首期房款￥X 元(大寫:人民幣 X )第二期房款為X元(大寫:人民幣 X )于X 前支付余款為按揭貸款方式支付,并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理,一月內(nèi)辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約,定金不退還。 6.維修基金由乙方付給甲方,具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。 7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。 8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。 甲方:          乙方: 地址:         地址: 身份證號(hào)碼:      身份證號(hào)碼: 時(shí)間:      時(shí)間:

• 問 求國有土地劃撥相關(guān)法律規(guī)定
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  看情況，這兩種情況以外的回收劃撥土地都是無償?shù)模?、為了供利益需要使用土地的；2、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。但對(duì)其上的附屬建筑物等有相應(yīng)的補(bǔ)償。

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