上海買二手房規(guī)范流程怎樣？

已有6個回答

• 133****4914

  二手房買賣基本流程
  
  一、 買方無須貸款的
  
  1、 賣方到中介掛牌。(一般賣方會在好多個中介掛牌，在沒有買方成交意向前，只要知道房屋的大致情況即可)
  
  2、 買方有初步意向，中介帶其看房。
  
  3、 買方?jīng)Q定購買，向中介公司交意向金，并簽意向金協(xié)議書。(中介公司應(yīng)先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應(yīng)注意意向金何時轉(zhuǎn)化為定金)
  
  4、 中介公司聯(lián)系賣方，將產(chǎn)證原件即賣方身份證復印件留下。
  
  5、 中介公司憑產(chǎn)證復印件去房屋所在地房地產(chǎn)交易中心拉“確權(quán)單”(確認產(chǎn)權(quán)人基本信息、房屋是否設(shè)定抵押或租賃等)
  
  6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(**好約上買方一起)，此時意向金在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為定金。對雙方都具有了約束力。
  
  7、 中介公司約買賣雙方，一起就買賣合同的各項條款進行協(xié)商。(成交價幾何、房屋內(nèi)固定設(shè)施如何處置、何時付**及**多少、過戶期間、交房時間、戶口遷移問題、尾款何時付、物業(yè)維修基金及過戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協(xié)商修改)
  
  8、 雙方達成一致意見，各自設(shè)置合同密碼，然后草案文本就轉(zhuǎn)化為正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，雙方親筆簽署，合同即時生效。
  
  9、 中介公司約買賣雙方一起去交易中心辦理過戶手續(xù)。領(lǐng)取《上海市XX區(qū)房地產(chǎn)交易中心收件收據(jù)》。然后付尾款，交中介費(買賣雙方各交房價的1%)，去物業(yè)辦理過戶手續(xù)等。如果一方無法親自到場，需要辦理委托公證手續(xù)。
  
  10、 20個工作日后買方新的《房地產(chǎn)權(quán)證》辦出。憑《收件收據(jù)領(lǐng)取》。
  
  注：涉外人士，包括港澳臺，買賣合同、借款合同須辦理公證。
  
  買方需要貸款的
  
  前面1-7項與無貸款的基本相同。
  
  8、中介公司會初步判斷買方是否符合貸款條件(將買方及房屋基本信息告知合作的貸款公司，做初步評審，評審貸款人及評估房屋價格)，防止其無法貸款或不能貸足而引發(fā)定金糾紛。
  
  房產(chǎn)中介針對不同的貸款人會選擇不同的步驟：
  
  A、 主貸人資信很好(年齡、學歷、工作、收入、現(xiàn)有資產(chǎn)以及配偶情況、有無子女等綜合考慮)，一定能夠貸全額，那么中介公司會先進行第8項，然后憑此買賣合同，約買方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(xù)(若賣方有時間也愿意配合更好)。
  
  B、 主貸人資信很一般，是否能貸款還不能確定。為了避免雙方簽署正式合同后買方無法貸款而引發(fā)糾紛，中介公司會到第7項后，直接約買方即銀行工作人員辦理貸款手續(xù)。等貸款審批下來后再約雙方簽署正式合同。
  
  9、貸款審批下來后。買方付足約定的**款給賣方。
  
  10、中介公司拿銀行抵押登記材料，約買賣雙方去交易中心辦理過戶手續(xù)。
  
  11、20個工作日后，憑《收件收據(jù)》領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》，以及《他項權(quán)利證明》(銀行抵押權(quán)設(shè)定憑證)。
  
  房產(chǎn)證買方自己保管，同時將《他項權(quán)利證明》、及契稅單復印件盡快送至貸款銀行。
  
  12、 銀行放款至賣方指定帳戶。
  
  二、 賣方尚有貸款未還清的
  
  (一) 買方無須貸款的
  
  首先須買賣雙方達成一致意見，簽署正式的買賣合同。(約定時，**款盡量大于或等于賣方剩余的貸款并約定用買方的**款先行還清賣方的貸款，賣方去辦理抵押注銷登記。)一周以后才能辦理買賣過戶登記手續(xù)。
  
  其他方面與無貸款一致。
  
  (二) 買方也需要貸款的，這種買賣方式稱之為“轉(zhuǎn)按揭”
  
  前面1-8項與無貸款相同。
  
  9、買方辦理貸款手續(xù)，此時買賣雙方必須同時到場，而且除貸款之外的**款必須全部付清給賣方(銀行需要此**款收據(jù))。
  
  10、買方、賣方、中介公司聯(lián)系擔保公司，或由銀行指定擔保公司。(因為此手續(xù)比較特殊，銀行需要在未辦理自己的抵押登記之前放款，存在著一定的風險，所以必須找擔保公司)
  
  11、銀行貸款審批下來后，直接放款給擔保公司。
  
  12、擔保公司約賣方一同到房地產(chǎn)交易中心去辦理抵押注銷登記手續(xù)。(若銀行放款50萬，還貸只需30萬，剩余的20萬需等產(chǎn)證出來后再由擔保公司給賣方)
  
  13、買賣雙方和中介公司一同去辦理交易過戶手續(xù)。
  
  希望可以幫到你！

  查看全文↓ 2014-03-19 10:57:36
• 132****0041

  你買的應(yīng)該是酒店式公寓了，一般買酒店式公寓都是拿來投資的

  查看全文↓ 2014-03-18 19:08:03
• 157****5209

  產(chǎn)權(quán)商住房分割實屬不規(guī)范不合法，要規(guī)范合法那么就分兩本產(chǎn)證具體還是要去相關(guān)部門咨詢下該房是否可以，采用鋼筋混泥土。

  查看全文↓ 2014-03-18 13:35:04
• 141****5840

  如果你自己沒有把握而且害怕上當?shù)脑?，則建議**好委托律師賠同參與房屋買賣流程中，直至交付房屋。

  查看全文↓ 2014-03-17 21:40:02
• 157****1588

  咨詢 ↓看房 ↓意向 ↓雙方達成一直(簽訂買賣合同)↓繳稅↓物業(yè)交割

  查看全文↓ 2014-03-17 20:01:01
• 152****7115

  付定金（不付直接簽合同也可以），然后申請貸款，審稅，過戶，那房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2014-03-16 13:57:38

相關(guān)問題

• 問 上海買二手房的規(guī)范流程怎樣？
  答

  看房。付定。合同。貸款。過戶。交房。。。公積金一個星期就出來了。

  全部8個回答>
• 問 上海買二手房繳稅流程
  答

  流程是:看房->下定金->簽約付** ->辦貸款->審批通過 -> ->審稅 -> 房產(chǎn)稅和名下房產(chǎn)->交易過戶。審稅就是審房產(chǎn)稅和審限購,名下房產(chǎn)結(jié)果出來就可以交營業(yè)稅、個稅和契稅,交完稅就可以過戶。時間一般是付定金到簽約約7天左右,審稅10 5個工作日,其中可以同時辦貸款,交易過戶后約20個工作日出產(chǎn)證,

  全部8個回答>
• 問 上海二手房交易流程
  答

  上海二手房在交易時需要買賣雙方建立溝通，首先對房屋的狀況進行全面的了解，買方可以要求賣方提供個人身份證明以及房屋產(chǎn)權(quán)等有效證明，并且到當?shù)氐姆抗懿块T核實房屋產(chǎn)權(quán)的具體狀況，是否存在有多個共有產(chǎn)權(quán)人，或者是房屋是否存在有抵押凍結(jié)的情況，明確房屋可以進行買賣后，雙方按照協(xié)商好的房屋價格簽訂購房合同。并且在合同當中約定支付房款的方式以及時間，由賣方支付購房定金之后簽訂正式的買賣合同。由買方付30%左右的**款之后，雙方去房產(chǎn)交易管理部門申請過戶。符合要求后建立契約手續(xù)，買賣雙方再繳納相應(yīng)的稅費，辦理產(chǎn)權(quán)變更。買方可以憑借房屋所有權(quán)通知單，去領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。買方領(lǐng)到新的房產(chǎn)證之后，應(yīng)及時向賣方付清房款余額，完成全部的交易過程。

• 問 上海二手房交易流程
  答

  上海二手房交易流程：①首先需要商議一下房子的價格，并且要支付定金。在二手房交易的時候，買家需要和賣家約定一個時間去看一下房子，若對房子滿意，那么再去討論一下房價，刪訂好了之后，買家可以支付定金給賣家，同時簽訂定金合同。②接下來買賣雙方需要簽訂正式的房屋買賣合同，這里面包含的內(nèi)容很多，比如說屋面積，戶型缺點，裝修狀況，物業(yè)管理等等。③簽訂合同之后，買家需要支付房款給賣家，可以選擇去銀行辦理按揭貸款，也可以選擇一次性支付。④支付房款之后需要去申請過戶并且辦理過戶手續(xù)，一般是先進行登記，然后要去調(diào)檔，接著要進行驗證，最后雙方可以進行簽約和過戶。⑤過戶手續(xù)辦理好了之后，房屋需要進行交付，并且要交割物業(yè)管理費，還有水電費等等。

• 問 [購房流程]#二手房#買二手房的流程是怎樣的?
  答

  1、根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況來選擇。在選擇購買什么樣的二手房時，要量力而行，根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況進行選擇，只選合適的，不選貴的。 總的原則是你的積蓄付過首期款后，還小有余款。2、要了解樓盤的使用年限、開發(fā)商及物業(yè)管理的情況。有的樓盤批地時間早，而建成入伙時間較晚;有的物業(yè)管理不到位，服務(wù)差，安全狀況不好;有的開發(fā)商建設(shè)樓盤時使用的建材質(zhì)量較差，這些情況是在選擇二手房時要重點考慮的。3、選擇合適的地理位置。所購買的樓盤能不能保值或者增值，在很大程度上取決于二手房的地理位置。要盡可能多的了解物業(yè)所在地的市政規(guī)劃，將來的發(fā)展狀況。4、不要盲目高額貸款。一般原則是每個月的月供金額不要超過月收入的一半，超過這個界限，經(jīng)濟壓力將很大，如果自己的收入不穩(wěn)定，壓力將更大。5、要多次實地看樓。除了要選擇信譽好的品牌中介公司和選擇專業(yè)素質(zhì)好、負責任的經(jīng)紀人外，選擇購房時，一定多次、實地看房。6、要了解產(chǎn)權(quán)狀況，避免卷入不必要的糾紛。有的樓盤可能會因為債務(wù)問題而變買，一旦沒有了解清楚，就可能造成房產(chǎn)被查封，還帶來損失。有的是因為夫妻感情問題或男女朋友分手而處置房產(chǎn)，有的是因為遺產(chǎn)繼承問題而轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，這些情況如果不了解清楚，就會卷入到不必要的糾紛中。7、不要被裝修迷住眼睛。有的樓盤因為質(zhì)量缺陷、結(jié)構(gòu)不好等情況，而用裝修去掩蓋。做工好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是廚房、洗手間、墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，而這些地方往往容易被忽視。