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如何準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)投資回報(bào)率

158****8483 | 2014-02-09 10:41:28

已有10個(gè)回答

  • 132****8189

    易度網(wǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主度假交換聯(lián)盟,所有的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主都可以用酒店免費(fèi)住宿天數(shù)和其他酒店的業(yè)主交換免費(fèi)住宿,方便度假或出差所用。

    查看全文↓ 2014-02-12 09:53:24
  • 142****6043

    推薦投資：
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    查看全文↓ 2014-02-12 09:45:52
  • 157****9488

    1、投資回報(bào)的計(jì)算方式是，購買物業(yè)的總額，在每一年的租金收入的比例，2、投資回報(bào)的比例從6%——10%之間不等，3、回報(bào)的收取方式一般采取前3年開發(fā)商一次性支付給投資人，之后的幾年按照月、季度、半年、一年的期限，由商業(yè)管理公司或開發(fā)商支付投資人的回報(bào)，4、投資回報(bào)的比例事先在購買物業(yè)的同時(shí)已經(jīng)簽訂，開發(fā)企業(yè)租金收取多則盈利，少則虧損。

    查看全文↓ 2014-02-12 09:19:52
  • 137****2959

    每年房租/房子總價(jià)

    查看全文↓ 2014-02-11 19:48:50
  • 156****6748

    （全年的租金-去物業(yè)、取暖）/總房款就是投資回報(bào)率

    查看全文↓ 2014-02-11 14:16:03
  • 146****3697

    一位業(yè)界資深人士告訴記者，一般開發(fā)商算投資回報(bào)，僅僅是一個(gè)粗略的方法。例如，一間40平方米的商鋪，每平方米1萬元，需購房款40萬元，加上契稅等費(fèi)用約41.5萬元左右。如果出租預(yù)算是3500元／月，那么用年出租收入4.2萬元除以總投入41.5萬元，就得出投資回報(bào)率為10%。但實(shí)際上，這種計(jì)算方法并沒有把按揭供樓的利息、出租中介費(fèi)、出租房的稅費(fèi)及空置損失等計(jì)算入內(nèi)。 建設(shè)銀行的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，如果要算一個(gè)比較真實(shí)的投資回報(bào)率，應(yīng)該是將累計(jì)總收益除于累計(jì)總投入得出的數(shù)字就是投資回報(bào)率，累計(jì)總收益包括月租金，投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)，累計(jì)總投入包括按揭首期房款、保險(xiǎn)費(fèi)、契稅、、累計(jì)按揭款、累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)、利息，中介費(fèi)等等，但是由于租金的漲跌難于預(yù)測，加上利息計(jì)算也不是一個(gè)定數(shù)，因此要想算出一個(gè)很準(zhǔn)確的投資回報(bào)率是相當(dāng)難的，而且計(jì)算投資回報(bào)率有好幾種計(jì)算方法，因此，很可能10個(gè)人算的投資回報(bào)率得出的是10個(gè)不同的結(jié)果，很難判斷誰的計(jì)算結(jié)果就是準(zhǔn)確無誤的。既然投資回報(bào)率的計(jì)算是無定數(shù)的，那么，投資者依據(jù)開發(fā)商打出的投資回報(bào)率來進(jìn)行投資的話，將是一件風(fēng)險(xiǎn)性很大的事情。 貴州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭峰認(rèn)為，對于開發(fā)商來說，一定會說自己開發(fā)的產(chǎn)品投資價(jià)值高，但投資者不能憑開發(fā)商的介紹來判斷該商鋪是否具有投資價(jià)值，而是要綜合地進(jìn)行評價(jià)。郭峰認(rèn)為，投資商鋪要綜合考慮地段、交通、位置、管理模式等。目前貴陽出售的商鋪主要有獨(dú)立街鋪、商場、產(chǎn)權(quán)式商鋪等幾種，獨(dú)立街鋪的價(jià)位相對較高，投資回報(bào)相對而言比較有保障，如果商鋪所在地段的商業(yè)氛圍好，加上土地的不可復(fù)制性，單價(jià)高，投資的回收周期相應(yīng)就長，但是利潤有保證，只不過是投資回收時(shí)間的長短問題。購買商場商鋪，要多方面地進(jìn)行考慮，如商場后期的經(jīng)營者、管理者、運(yùn)作方式等。一般來說，投資底層風(fēng)險(xiǎn)相對小些。金陽的商鋪價(jià)格也上萬，郭處長認(rèn)為，由于現(xiàn)在金陽的人氣還不夠，投資金陽商鋪是作長線的投資。而對于產(chǎn)權(quán)式商鋪，郭所長則表示買家要特別慎重，雖然購買時(shí)開發(fā)商作出了多種承諾，但這些承諾能否兌現(xiàn)是一個(gè)很大的問號，而且很多城市對產(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)明令禁止，投資者需慎之又慎。 投資就會有風(fēng)險(xiǎn)，廣大消費(fèi)者切勿瞄準(zhǔn)高回報(bào)率，聽信一些片面的誤導(dǎo)性宣傳，盲目跟風(fēng)投資房地產(chǎn)。要正確甄別相關(guān)的宣傳信息，做深入細(xì)致的市場調(diào)查，對市場變化、所投資項(xiàng)目的收益能力及投資面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)要有客觀、理性的判斷，**好借助房地產(chǎn)方面的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士的力量，作出正確的投資選擇。

    查看全文↓ 2014-02-11 09:17:40
  • 141****2937

    這里有介紹房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計(jì)算出投資買房的收益率，消費(fèi)者不妨試試。
    方法一：租金回報(bào)率分析法
    公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋總價(jià)
    這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
    優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
    弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
    方法二：租金回報(bào)率法
    公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
    優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
    弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
    方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）
    房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）
    優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。
    不過，通過計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場的未來是不確定的，有**的可能，也有貶值的可能，只是看**、貶值哪種可能性大了。
    作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性**高的是房價(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房價(jià)是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
    當(dāng)然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡單的投資公式來評估一物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：
    如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
    如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間…………

    查看全文↓ 2014-02-10 11:31:00
  • 135****2564

    1．如何買到真正超值的房產(chǎn)

    上面的投資項(xiàng)目回報(bào)率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來計(jì)算的，你覺得滿意嗎？

    這并不是我想要的投資方式，我要尋找的是真正超值的房屋，不僅長期投資回報(bào)率高，而且在買入時(shí)就是贏利的，換句話說每個(gè)月它都能給你帶來正的現(xiàn)金流，而不是負(fù)的！

    如果按照我的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，以上三個(gè)例子均不符合我的要求。我除了計(jì)算投資回報(bào)率之外，還要檢查房產(chǎn)給我?guī)淼膬衄F(xiàn)金流量。

    以王先生在方莊的房產(chǎn)為例：

    凈現(xiàn)金流量表

    現(xiàn)金流入

    租金收入：

    空置期一個(gè)月，年租金收入為2000×11=22000元 現(xiàn)金流出

    貸款70%，350000元，期限20年，月還款2470元，年總計(jì)29640元。

    物業(yè)管理費(fèi)用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元

    冬季取暖費(fèi)用：22元/平方米×60平方米=1320元 年凈現(xiàn)金流入：-10400元

    從這張凈現(xiàn)金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，還需要為他的投資性房產(chǎn)額外貼補(bǔ)1萬余元，合到每月現(xiàn)金流為負(fù)的867元。

    如果你是王先生，你會選擇這樣的投資嗎？

    你不會，我也不會?？蛇@樣的事情每天都在發(fā)生！

    請記住，在那些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或熱情的售樓小姐極力向你推薦樓盤、住宅、二手房時(shí)，有一點(diǎn)你必須清楚：他們的重點(diǎn)在交易，只要有交易就有提成；而你的重點(diǎn)是在投資，穩(wěn)妥的投資！

    想想吧，你們的出發(fā)點(diǎn)有多么的不同，兩種軌跡不可能有交集！你需要的是找一個(gè)客觀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或售樓小姐，為你提供準(zhǔn)確的參考信息，而剩下的事情則需要你自己來判斷了！

    如果按照我使用的房地產(chǎn)篩選表，你可以避開很多房產(chǎn)投資的陷阱，從而大大提高你投資的成功率。

    先按照表格計(jì)算出你的目標(biāo)房產(chǎn)的每項(xiàng)得分，然后把每項(xiàng)的得分加起來，你就得到了這項(xiàng)房產(chǎn)的總體得分。有些房產(chǎn)是絕對碰不得的，而有些則屬于備選項(xiàng)目，還有少數(shù)的房產(chǎn)屬于真正超值的房產(chǎn)，在你所看的100處房產(chǎn)里可能只有1、2處房產(chǎn)符合我們所要的條件。

    查看全文↓ 2014-02-10 09:38:33
  • 143****9387

    這種東西很難說，現(xiàn)在的市場本身就存在很大風(fēng)險(xiǎn)和問題

    查看全文↓ 2014-02-10 09:15:41
  • 132****5225

    目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，據(jù)統(tǒng)計(jì)，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
    2.租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
    3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。
    4.簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢？
    如何計(jì)算投資回報(bào)率
    有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率＝月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)－購入價(jià))/購入價(jià)例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝2萬元×12/200萬元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12％要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報(bào)率＝(215-200)/200，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5％
    如何判斷投資回報(bào)率現(xiàn)在，投資回報(bào)率計(jì)算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個(gè)人就會有10個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。

    查看全文↓ 2014-02-09 11:07:15

相關(guān)問題

  • 答

    這種東西很難說，現(xiàn)在的市場本身就存在很大風(fēng)險(xiǎn)和問題

    全部3個(gè)回答>
  • 答

    房產(chǎn)投資回報(bào)率算法房產(chǎn)的投資回報(bào)率是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。一般而言有三種計(jì)算形式：1、房產(chǎn)收益模式計(jì)算公式：　投資回報(bào)率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）投資房產(chǎn)的收益是這樣實(shí)現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報(bào)。2、房產(chǎn)投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：　投資回報(bào)率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12／購買房屋單價(jià)此方法考慮了租金與房價(jià)兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于8％都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡單粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。3、房產(chǎn)投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：　投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。衡量房產(chǎn)投資回報(bào)價(jià)值的方法有多種，為方便理解，這里暫介紹兩種不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的回報(bào)率計(jì)算方法，一種是租金回報(bào)率，另一種是投資回報(bào)率方法，這兩種方法也是業(yè)內(nèi)人士常用的兩種計(jì)算房產(chǎn)投資價(jià)值的方法，前者較適用于一次性付款購房者，后者更適用于按揭貸款購房者。

    全部3個(gè)回答>
  • 答

    1；1收回成本

    全部4個(gè)回答>
  • 答

    (1)年投資回報(bào)率一次性購買：公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/(購買房屋總價(jià)+契稅+印花稅)按揭貸款：公式：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/(首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi))注：商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%-12%。(2)投資回收期一次性付款：計(jì)算公式：(購買房屋總價(jià)+契稅+印花稅)/(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12按揭貸款：計(jì)算公式：(首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi))/(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi))×12注：商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年

    全部2個(gè)回答>
  • 答

    大致估算投資回報(bào)率：以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價(jià)格，**后乘以12個(gè)月，得出的結(jié)果即為年回報(bào)率，如年回報(bào)率能達(dá)到8%—10%之間，該商鋪即值得投資，而高于10%的年回報(bào)率，自然是更好的。