關(guān)于公房使用權(quán)和支配權(quán)是如何界定的？

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• 131****6563

  案情點(diǎn)擊：老高原系位于沈陽(yáng)市XX區(qū)一套公有住房承租人。2003年，經(jīng)該公有房屋所有權(quán)單位同意，老高以8萬(wàn)元的價(jià)格將該公有住房的承租使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給小馮，老高為小馮出具了一份已收到購(gòu)房款8萬(wàn)元的收條。
  后小馮便入住涉訴房屋中居住，并持有原公有住房租賃證，但一直未辦理承租人變更手續(xù)。2008年，老高又與王某簽訂了《公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定：“老高自愿將涉訴房屋的使用權(quán)出售給王某，價(jià)款為18萬(wàn)元，老高收到王某所付房款后，即將房屋交付給王某，并協(xié)助王某辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。
  ”隨后王某立即支付給老高購(gòu)房款18萬(wàn)元。后老高把出讓房屋的時(shí)告知了小馮，并要求小馮騰房，小馮一怒之下，將老高訴至法院，請(qǐng)求法院判令涉訴房屋承租使用權(quán)歸自己所有，且要求老高協(xié)助自己辦理涉訴房屋公有住房承租使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。
  律師觀點(diǎn)：北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松律師分析認(rèn)為：本案中老高先與小馮之間簽訂了《房屋承租使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，該合同合法有效，此后老高故意隱瞞涉訴房屋已實(shí)際轉(zhuǎn)讓交付他人使用的事實(shí)，致使其與王某簽訂的《公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》侵害了小馮的合法權(quán)益，因此小馮的訴請(qǐng)應(yīng)得到法院的支持。
  李松律師解釋說(shuō)，本案訴爭(zhēng)房屋性質(zhì)是公有住房，即產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)有或者集體所有的房屋，又稱使用權(quán)房屋?，F(xiàn)行法律、法規(guī)并未禁止公有住房的承租使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)，但對(duì)于這類房屋承租權(quán)的確認(rèn)和轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題沒(méi)有明確的規(guī)定。
  現(xiàn)在各地出臺(tái)一些地方政府規(guī)章等，多從行政管理角度予以規(guī)范。而隨著舊城區(qū)改造的逐漸深入，許多公有住房面臨拆遷，再加上房?jī)r(jià)的不斷上漲，因公有住房引起的糾紛逐漸增多，本案就屬于典型的“一房二賣”的情況。
  對(duì)于本案兩份轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題，尤其是對(duì)于老高與王某簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，該合同簽訂后未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，是否有效呢？李松律師指出，老高與小馮簽訂的轉(zhuǎn)讓合同合法有效沒(méi)有爭(zhēng)議。
  對(duì)于第二份合同，承租人老高在未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓公有住房的行為，并未改變房屋所有權(quán)的歸屬，不會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)造成侵害，而且現(xiàn)無(wú)法律、法規(guī)禁止這種交易行為，不屬于《合同法》所規(guī)定的合同無(wú)效的情形，故老高與王某簽訂的轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)是合法有效的。
  合同效力確認(rèn)后，在多個(gè)買受人均主張繼續(xù)履行合同的情況下，法院會(huì)比照商品房交易中的“一房二賣”的處理方式，判由實(shí)際占有房屋的小馮取得房屋承租使用權(quán)。
  本案中王某可向老高另行主張違約責(zé)任，從而保護(hù)自身的合法權(quán)益。作者：北京房地產(chǎn)律師 李松

  查看全文↓ 2014-01-25 14:18:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 關(guān)于公房使用權(quán)到底歸誰(shuí)所有？
  答

  不知道您家的是住房還是廠房，根據(jù)《赤峰市城市房屋拆遷暫行規(guī)定》，第五條 經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，拆遷當(dāng)事人雙方確定房屋補(bǔ)償金額后，被拆遷人可以選擇“拆一還一”補(bǔ)償方式，即按照房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償。如被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，應(yīng)還遷同面積的住宅房屋；如選擇貨幣化補(bǔ)償方式，應(yīng)按照同等地段的新建商品住宅平均售價(jià)乘以被拆遷房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積(包括公攤面積)進(jìn)行補(bǔ)償。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房實(shí)行“一價(jià)清”的結(jié)算方式，拆遷人不得再另行收取除政府規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目以外其它房屋增項(xiàng)款。 非住宅房屋(有產(chǎn)權(quán)證)的拆遷補(bǔ)償仍按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估確定的被拆遷房屋補(bǔ)償金額進(jìn)行補(bǔ)償、安置。 第十二條 拆遷生產(chǎn)用房，對(duì)其設(shè)備的拆除、安裝和搬運(yùn)費(fèi)用，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予不超過(guò)貨幣補(bǔ)償金額1．5%的補(bǔ)償；對(duì)其他非住宅房屋的設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)用，給予不超過(guò)貨幣補(bǔ)償金額的1%的補(bǔ)償。通過(guò)第五條 您就可以看到是按照你的房屋所有權(quán)證上的房屋面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，也不知道您家是樓房還是平房，希望能幫到你?。?！

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• 問(wèn) 土地使用權(quán)起始時(shí)間如何界定
  答

  土地使用年限一般是指從取得土地的使用權(quán)開(kāi)始，有效的使用年限，因?yàn)橥恋貧w國(guó)家所有，購(gòu)買或者劃撥的都是使用權(quán)。分以下幾種情況：居住用地70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；土地使用年限到期了怎么辦？根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住宅土地使用年限到期后將自動(dòng)續(xù)期。而2007年修訂的《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定則是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)**遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期。根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回

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• 問(wèn) 公房使用權(quán)繼承
  答

  無(wú)法辦理，只能是房產(chǎn)所有權(quán)三個(gè)人共有

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• 問(wèn) 關(guān)于房子的使用權(quán)
  答

  使用權(quán)房泛指公產(chǎn)、企產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)等住房人與產(chǎn)權(quán)單位為租賃關(guān)系的房屋，個(gè)人沒(méi)有房屋的所有權(quán)，遇到拆遷可以拿到與產(chǎn)權(quán)房一樣的拆遷價(jià)格，但是產(chǎn)權(quán)單位會(huì)扣除5%左右的拆遷款，其他都一樣，過(guò)戶的話叫置換，不叫買賣，類似一個(gè)房東換了一個(gè)租戶，一般去津房置換和房管局托管部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，

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• 問(wèn) 關(guān)于房產(chǎn)使用權(quán)
  答

  房地產(chǎn)使用權(quán)是指房地產(chǎn)所有人以外的使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)享有的占有、使用和部分收益的權(quán)利。在傳統(tǒng)的物權(quán)范疇中，使用權(quán)不是一種獨(dú)立的物權(quán)，它僅僅是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能。我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地所有權(quán)的主體是國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織，而使用土地的產(chǎn)權(quán)主體比較分散，為此，我國(guó)法律將土地使用權(quán)作為獨(dú)立的物權(quán)確定下來(lái)，在所有權(quán)和使用權(quán)相分離的條件下，房地產(chǎn)的使用權(quán)可以由非所有權(quán)人行使。房地產(chǎn)使用權(quán)是國(guó)家的房地產(chǎn)使用制度在法律上的體現(xiàn)，即具有使用房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體，依法律規(guī)定的程序辦理其使用權(quán)的申請(qǐng)、登記、發(fā)證等手續(xù)，經(jīng)法律確認(rèn)擁有對(duì)房地產(chǎn)的使用權(quán)利：由于房地產(chǎn)使朋權(quán)是根據(jù)法律或合同規(guī)定產(chǎn)生的，因此，使用權(quán)主體必須在法律或合同規(guī)定的范圍內(nèi)使用。在“兩權(quán)”分離的條件下，使朋人無(wú)權(quán)決定房地產(chǎn)的**終處置，它只能依照法律和合同的規(guī)定轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。1.房地產(chǎn)使用權(quán)類型我國(guó)房地產(chǎn)使用權(quán)可以分為國(guó)家土地使朋權(quán)、集體土地使用權(quán)等，國(guó)有土地使用權(quán)又可分為城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)村國(guó)有土地使朋權(quán)。農(nóng)村國(guó)有土地使朋權(quán)主要指農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)依法擁有的土地使用權(quán)。(1)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地的使用者依照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權(quán)利，負(fù)有保護(hù)和合理利用土地的義務(wù)。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)可以通過(guò)劃撥和出讓、出租、入股等有償方式取得。有償取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承：劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓和出租。(2)集體土地使用權(quán)主要指農(nóng)村集體土地使用權(quán)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是指使用農(nóng)村集體土地的使用者依照國(guó)家法律規(guī)定或者合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權(quán)利，負(fù)有保護(hù)和合理利朋土地的義務(wù)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)又可分為農(nóng)朋土地使朋權(quán)、農(nóng)村居民宅基地使朋權(quán)和農(nóng)村集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用土地使用權(quán)，主要指聯(lián)產(chǎn)承包地的使用權(quán)，即由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)所取得的使用權(quán)。農(nóng)朋土地使用權(quán)一般是以戶為單位，并由戶主與集體土地所有權(quán)人——發(fā)包方簽訂承包合同為依據(jù)取得。土地承包依照法律規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)包合同的簽訂必須由發(fā)包方參加，即取得發(fā)包方的同意。目前我國(guó)許多地區(qū)對(duì)“五荒地”(荒山、荒灘等)進(jìn)行了拍賣。獲得“五荒地”使用權(quán)的使用人享有對(duì)“五荒地”的占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。農(nóng)村居民宅基地使朋權(quán)，是指農(nóng)村居民建住宅依法批準(zhǔn)取得的使用集體所有土地的權(quán)利。農(nóng)村居民建住宅時(shí)，使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地的，須經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，須經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核，報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)：末按規(guī)定程序辦理合法手續(xù)的，其使朋權(quán)法律不予保護(hù)。農(nóng)村居民建住宅用地面積不得超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。凡出賣、出租住宅的，不得再申請(qǐng)宅基地。集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體企業(yè)和農(nóng)村集體事業(yè)單位，進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)(除建住宅外)依法取得使朋集體所有土地的權(quán)利。我國(guó)法律不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位擁有集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。全民所有制單位和城市集體所有制單位進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)通過(guò)征用方式，把集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地以后才能取得土地使用權(quán)——國(guó)有土地使用權(quán)。集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的取得，不但需要土地所有者的同意，還必須依照法定程序進(jìn)行報(bào)批，接受政府主管部門(mén)的監(jiān)督和管理。也可以說(shuō)，集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使朋權(quán)必須由國(guó)家依法確定。2.房地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)能正確理解房地產(chǎn)使朋權(quán)的概念，首先必須明確，人們是在兩種意義上使用房地產(chǎn)使用權(quán)這一概念的：一是指作為房地產(chǎn)所有權(quán)的使用權(quán)能.=是指作為獨(dú)立物權(quán)的房地產(chǎn)使用權(quán)。這里使用的是后一個(gè)意義上的使用概念。其次，還必須了解房地產(chǎn)使用權(quán)的構(gòu)成，和其他任何法律關(guān)系的構(gòu)成一樣，房地產(chǎn)使朋權(quán)也由主體、客體和權(quán)能三部分構(gòu)成：房地產(chǎn)使用權(quán)的主體是依法使朋他人所有的土地的法人、非法人團(tuán)體、公民以及外國(guó)的組織和個(gè)人。房地產(chǎn)使用權(quán)的客體是國(guó)家所有或集體所有的土地。房地產(chǎn)使用權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分權(quán)，不過(guò)，這與房地產(chǎn)所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能是同名而不同義的。(1)占有。指土地使用權(quán)人對(duì)其享有使用權(quán)的他人所有的土地的實(shí)際控制權(quán)或支配的權(quán)利，它是產(chǎn)生使用權(quán)的前提和基礎(chǔ)。(2)使用。指土地使用權(quán)人對(duì)其享有使用權(quán)的他人所有的土地，依照該土地的性質(zhì)和用途加以利用的權(quán)利。使用必須依照法律和合同的規(guī)定進(jìn)行。如企業(yè)使用土地是利用土地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因此，企業(yè)不得擅自把土地改作他用，也不得征而不用。(3)收益。指土地使用權(quán)人對(duì)利用其享有使用權(quán)的他人所有的土地所產(chǎn)生的利益，有收獲的權(quán)利。使用人使用土地取得使用權(quán)，其主要目的就是經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，以獲得一定的利益。(4)處分。指土地使朋權(quán)人有根據(jù)自己的意愿保有、轉(zhuǎn)讓或滅失其所享有的土地使用權(quán)的權(quán)利。這里的處分不同于所有權(quán)人的處分，使用人無(wú)權(quán)決定房地產(chǎn)的**終命運(yùn)。房地產(chǎn)使用權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能要受到國(guó)家法律和所有權(quán)人意志的限制。這種限制，一方面是從使用范圍、使用條件、程序和使用年限等方面運(yùn)朋法律手段加以限制；另一方面，從既要維護(hù)國(guó)家權(quán)益、社會(huì)效益，又要使房地產(chǎn)使用者有利可圖的原則出發(fā)制定限制政策。

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