哪些情況下逾期交房開發(fā)商可以免責(zé)？

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  (一)由于政府行為引起的逾期交房。首先，政府行為如是基于社會公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。其次政府規(guī)劃調(diào)整，則應(yīng)考慮為情事變更因素，這些因素開發(fā)商不可控，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同。　　但是政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。　　
  (二)因自然現(xiàn)象引起的逾期交房。如果開發(fā)商辯稱，由于暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，此時(shí)，應(yīng)從以下三個方面認(rèn)定是否屬于不可抗力：　　
  1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力?！　?br/>2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決。如果該自然現(xiàn)象是開發(fā)商不能解決的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可抗力;如果自然現(xiàn)象是開發(fā)商可以解決的，例如從來不下雪的地方下雪了，但是降雪量在其他地方不會造成影響，因此是屬于可以解決的，就不能認(rèn)定為不可抗力?！　?br/>3、該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。法院在審理案件時(shí)應(yīng)結(jié)合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構(gòu)成不可抗力進(jìn)行認(rèn)定?！　?br/>(三)拆遷不暢等社會事件。開發(fā)商經(jīng)常辯稱由于“釘子戶”導(dǎo)致拆遷不能如期進(jìn)行進(jìn)而逾期交房。我們認(rèn)為，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強(qiáng)制拆遷屬于政府或法院的職務(wù)行為，開發(fā)商無法控制，但對于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應(yīng)免除其違約責(zé)任?！　?br/>(四)建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認(rèn)為，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)以自己或第三人的過錯或過失行為來抗辯違約責(zé)任，此種情況導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)當(dāng)免除逾期責(zé)任?！　?*后還要提醒購房者注意，如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開發(fā)商沒有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購房者，或者開發(fā)商延期交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2013-05-31 09:40:00

相關(guān)問題

• 問 哪些情況下開發(fā)商延期交房可以免責(zé)
  答

  延期交房很麻煩！要做好以下幾點(diǎn)準(zhǔn)備。1。是了解延期交房的真正原因，天然氣沒有通，一般不會成為延期交房的真正原因，可到現(xiàn)場實(shí)地觀察，看房屋及室外環(huán)境是否已經(jīng)完工。如果是開發(fā)商銷售不理想，導(dǎo)致資金回籠困難，資金鏈斷裂是最可怕的事，意味著開發(fā)商已經(jīng)不具備在一定時(shí)間內(nèi)交房的能力。2。保存好相關(guān)的證明材料，如合同，交款收據(jù)，延期交房的正式通知，并請開發(fā)商確認(rèn)一下合同中有關(guān)違約賠償?shù)臈l款。3。及時(shí)跟蹤事態(tài)發(fā)展，如系開發(fā)商資金鏈斷裂或者嚴(yán)重質(zhì)量問題使交房延期，則要馬上采取法律措施，以申請保全的方法來保護(hù)自己的利益。

• 問 什么是延期交房，哪些情況下開發(fā)商延期交房可以免責(zé)？
  答

  林艷華律師回復(fù)：法律規(guī)定的不可抗力是指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀現(xiàn)象，如戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等。只有符合法律規(guī)定的不可抗力的要件，開發(fā)商才能免除延期交房的違約責(zé)任。

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• 問 哪些情況下開發(fā)商逾期交房算違約？
  答

  開發(fā)商逾期交房是否違約需要看是什么原因?qū)е碌挠馄诮环俊Ｏ铝星闆r就不算違約：（一）自然現(xiàn)象。如果遇到開發(fā)商不能夠預(yù)見，而且無法解決和控制的對施工造成影響，導(dǎo)致延期施工的自然現(xiàn)象，例如地震、海嘯等自然災(zāi)害，開發(fā)商是可以免責(zé)的。但如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式如北方的極寒天氣，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。（二）政府行為。政府行為如是基于社會公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，政府規(guī)劃變更、迎接重大社會活動導(dǎo)致停工等開發(fā)商不可控制的原因，應(yīng)依公平責(zé)任原則，不需要開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但是如果政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。除上述情況外，開發(fā)商的逾期交房行為一般都會被認(rèn)定為違約。

• 問 什么情況下可以認(rèn)定開發(fā)商是逾期交房?
  答

  竣工驗(yàn)收及提供實(shí)測面積數(shù)據(jù)的時(shí)間，超過了合同規(guī)定的時(shí)間，違反了合同規(guī)定，可以認(rèn)為是開發(fā)商逾期交房，購房者可以要求開發(fā)商補(bǔ)償。

• 問 在什么情況下，開發(fā)商對延期交房有免責(zé)事由？
  答

  情況一，因出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力或者當(dāng)事人在合同里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，并且開發(fā)商及時(shí)履行了告知義務(wù)，是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。其中不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在常先生的案例中，開發(fā)商把規(guī)劃部門延遲驗(yàn)收作為不可抗力是值得商榷的。情況二，是購房者違約在先，如提出一些原合同中沒有約定的特殊要求或沒能按時(shí)付款，致使開發(fā)商在合同約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購房者，這種情況開發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。情況三，如果是購房者主觀上認(rèn)為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件而拒絕收房，實(shí)際開發(fā)商已具備合同約定的交房條件，取得了《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，這種原因致使購房者延期收房，不能認(rèn)為是開發(fā)商逾期交房。