買房的時候開發(fā)商說買頂樓可以送樓頂?shù)穆杜_，但是合同上并沒有注明，請問跟開發(fā)商的口頭約定有效嗎？

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• 145****5429

  無效的，樓頂是屬于公攤部分，也就是住戶都有使用的權利的，開發(fā)商無權贈送給你的，他也不可能把這個寫入合同，很顯然你是被開發(fā)商忽悠了。

  查看全文↓ 2012-10-08 18:08:29

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• 問 開發(fā)商說我買頂樓，就讓我獨占屋頂，買房子送屋頂?shù)募s定有效嗎？
  答

  你和開發(fā)商簽訂的協(xié)議是無效的，你不能獨占屋頂?！　∥覈段餀喾ā返谄呤l規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。該法第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！　⊥瑫r，《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條進一步明確規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等?！薄　纳鲜鲆?guī)定看，屋頂屬于業(yè)主共有的“共有部分”，開發(fā)商無權對其進行“贈送”。房頂是否能夠由全體業(yè)主共有轉為歸業(yè)主個人所有，屬《物權法》第七十六條所規(guī)定的重大事項，必須由全體業(yè)主共同決定。開發(fā)商未經(jīng)全體業(yè)主同意，擅自作出的“買頂層送屋頂”的承諾，不僅是無權處分，而且屬于《合同法》規(guī)定的：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，因而自始便沒有法律約束力。因此取得財產(chǎn)的人，應按《合同法》第五十九條之規(guī)定處理——“收歸國家所有或者返還集體、第三人。”

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• 問 ??開發(fā)商送的露臺安全嗎？開發(fā)商送的露臺有沒有產(chǎn)權呢？
  答

  其實《物權法》和以前的法律并沒有本質(zhì)的改變，只不過有些東西是明確了罷了。正常情況下，你說的地方如果不能取得產(chǎn)權證，就屬于公攤面積范圍，開發(fā)商除非取得全體業(yè)主的授權，否則無權處置。當然，其他業(yè)主不追究，那是不追究的事，但不好說那時發(fā)生的就是合法的。

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• 問 開發(fā)商送的露臺安全嗎？開發(fā)商有無權利贈送露臺？
  答

  其實《物權法》和以前的法律并沒有本質(zhì)的改變，只不過有些東西是明確了罷了。正常情況下，你說的地方如果不能取得產(chǎn)權證，就屬于公攤面積范圍，開發(fā)商除非取得全體業(yè)主的授權，否則無權處置。當然，其他業(yè)主不追究，那是不追究的事，但不好說那時發(fā)生的就是合法的。

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• 問 開發(fā)商送的露臺安全嗎?開發(fā)商售樓贈送屋頂露臺,是否合法?
  答

  許多市民在購買住宅時,也會關心一個問題,那就是頂層露臺是否可以在買房時贈給業(yè)主?！蛾P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱司法解釋)出臺后,明確界定了房屋買賣合同的“露臺”認定為專有部分的組成部分,從而**終明確界定了“列入房屋買賣合同的露臺”為業(yè)主專有部分的產(chǎn)權歸屬,有效地維護了業(yè)主的合法權益。本期嘉賓:曦暉律師事務所律師 李坤案例:楊先生在市內(nèi)購買了一套頂層商品房。開發(fā)商為了盡快售出頂層住宅,給出優(yōu)惠條件,購買頂層住宅后,還贈送頂層露臺的使用權。楊先生覺得很劃算,很快就交納了購房款?？蓷钕壬胱r,卻被開發(fā)商告知,頂層露臺所有權歸全體業(yè)主所有。楊先生不明白了,既然開發(fā)商稱,頂層露臺的產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有,在沒有經(jīng)過全體業(yè)主同意的情況下,開發(fā)商怎么有權擅自轉讓不屬于開發(fā)商的“產(chǎn)業(yè)”?那么,頂層的露臺到底屬不屬于楊先生呢?分析:作為開發(fā)商附贈的屋頂露臺,能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開發(fā)商附贈的露臺有多種形式,一種是通過公共通道就可以到達的露臺;一種是需要通過某一家人特定后門才能到達的露臺。參照專有部分認定的三個條件,可以通過公共通道到達的露臺不具備構造上的獨立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應為共有部分,這樣的露臺也不能劃給特定的業(yè)主單獨使用,而具備上述三個條件的部分可視為專有部分。那么,哪些屬于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權法》第六章規(guī)定的法定共有部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒有規(guī)定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分。此外,司法解釋還專門強調(diào),滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分:不屬于業(yè)主專有部分;不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。依據(jù):《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分?！?/p> 全部3個回答>

• 問 ??開發(fā)商送的露臺安全嗎?露臺可否作為專有部分贈給業(yè)主？
  答

  許多市民在購買住宅時,也會關心一個問題,那就是頂層露臺是否可以在買房時贈給業(yè)主。《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱司法解釋)出臺后,明確界定了房屋買賣合同的“露臺”認定為專有部分的組成部分,從而**終明確界定了“列入房屋買賣合同的露臺”為業(yè)主專有部分的產(chǎn)權歸屬,有效地維護了業(yè)主的合法權益。本期嘉賓:曦暉律師事務所律師 李坤案例:楊先生在市內(nèi)購買了一套頂層商品房。開發(fā)商為了盡快售出頂層住宅,給出優(yōu)惠條件,購買頂層住宅后,還贈送頂層露臺的使用權。楊先生覺得很劃算,很快就交納了購房款?？蓷钕壬胱r,卻被開發(fā)商告知,頂層露臺所有權歸全體業(yè)主所有。楊先生不明白了,既然開發(fā)商稱,頂層露臺的產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有,在沒有經(jīng)過全體業(yè)主同意的情況下,開發(fā)商怎么有權擅自轉讓不屬于開發(fā)商的“產(chǎn)業(yè)”?那么,頂層的露臺到底屬不屬于楊先生呢?分析:作為開發(fā)商附贈的屋頂露臺,能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開發(fā)商附贈的露臺有多種形式,一種是通過公共通道就可以到達的露臺;一種是需要通過某一家人特定后門才能到達的露臺。參照專有部分認定的三個條件,可以通過公共通道到達的露臺不具備構造上的獨立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應為共有部分,這樣的露臺也不能劃給特定的業(yè)主單獨使用,而具備上述三個條件的部分可視為專有部分。那么,哪些屬于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權法》第六章規(guī)定的法定共有部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒有規(guī)定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分。

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