開(kāi)發(fā)商送的露臺(tái)安全嗎?開(kāi)發(fā)商售樓贈(zèng)送屋頂露臺(tái),是否合法?

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• 151****0420

  許多市民在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí),也會(huì)關(guān)心一個(gè)問(wèn)題,那就是頂層露臺(tái)是否可以在買(mǎi)房時(shí)贈(zèng)給業(yè)主?！蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱(chēng)司法解釋)出臺(tái)后,明確界定了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“露臺(tái)”認(rèn)定為專(zhuān)有部分的組成部分,從而**終明確界定了“列入房屋買(mǎi)賣(mài)合同的露臺(tái)”為業(yè)主專(zhuān)有部分的產(chǎn)權(quán)歸屬,有效地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。
  本期嘉賓:曦暉律師事務(wù)所律師 李坤案例:楊先生在市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套頂層商品房。開(kāi)發(fā)商為了盡快售出頂層住宅,給出優(yōu)惠條件,購(gòu)買(mǎi)頂層住宅后,還贈(zèng)送頂層露臺(tái)的使用權(quán)。楊先生覺(jué)得很劃算,很快就交納了購(gòu)房款?？蓷钕壬胱r(shí),卻被開(kāi)發(fā)商告知,頂層露臺(tái)所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。
  楊先生不明白了,既然開(kāi)發(fā)商稱(chēng),頂層露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,在沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體業(yè)主同意的情況下,開(kāi)發(fā)商怎么有權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓不屬于開(kāi)發(fā)商的“產(chǎn)業(yè)”?那么,頂層的露臺(tái)到底屬不屬于楊先生呢?分析:作為開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的屋頂露臺(tái),能否界定為專(zhuān)有部分要分為兩種情況。目前,開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的露臺(tái)有多種形式,一種是通過(guò)公共通道就可以到達(dá)的露臺(tái);一種是需要通過(guò)某一家人特定后門(mén)才能到達(dá)的露臺(tái)。參照專(zhuān)有部分認(rèn)定的三個(gè)條件,可以通過(guò)公共通道到達(dá)的露臺(tái)不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性、功能利用上的排他性,不能視為專(zhuān)有部分,應(yīng)為共有部分,這樣的露臺(tái)也不能劃給特定的業(yè)主單獨(dú)使用,而具備上述三個(gè)條件的部分可視為專(zhuān)有部分。
  那么,哪些屬于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒(méi)有規(guī)定,合同也沒(méi)有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分。
  此外,司法解釋還專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào),滿(mǎn)足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分:不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分;不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。
  依據(jù):《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車(chē)位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分?！?/span>

  查看全文↓ 2019-06-20 01:02:52
• 146****7935

  1.物權(quán)法實(shí)施前，開(kāi)發(fā)商有權(quán)贈(zèng)送露臺(tái)；有的是口頭的（現(xiàn)在無(wú)效了），有的是訂在協(xié)議里的（現(xiàn)在仍有效）。
  2.物權(quán)法實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商不可以送露臺(tái)的。
  物權(quán)法 第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
  除非，在協(xié)議中約定屬于頂層業(yè)主，且露臺(tái)不計(jì)入其他樓層的公攤面積，露臺(tái)的物業(yè)費(fèi)由頂層業(yè)主承擔(dān)。

  查看全文↓ 2019-06-20 01:02:44
• 131****0164

  其實(shí)《物權(quán)法》和以前的法律并沒(méi)有本質(zhì)的改變，只不過(guò)有些東西是明確了罷了。
  正常情況下，你說(shuō)的地方如果不能取得產(chǎn)權(quán)證，就屬于公攤面積范圍，開(kāi)發(fā)商除非取得全體業(yè)主的授權(quán)，否則無(wú)權(quán)處置。
  當(dāng)然，其他業(yè)主不追究，那是不追究的事，但不好說(shuō)那時(shí)發(fā)生的就是合法的。

  查看全文↓ 2019-06-20 01:02:36

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商送的露臺(tái)安全嗎？開(kāi)發(fā)商有無(wú)權(quán)利贈(zèng)送露臺(tái)？
  答

  其實(shí)《物權(quán)法》和以前的法律并沒(méi)有本質(zhì)的改變，只不過(guò)有些東西是明確了罷了。正常情況下，你說(shuō)的地方如果不能取得產(chǎn)權(quán)證，就屬于公攤面積范圍，開(kāi)發(fā)商除非取得全體業(yè)主的授權(quán)，否則無(wú)權(quán)處置。當(dāng)然，其他業(yè)主不追究，那是不追究的事，但不好說(shuō)那時(shí)發(fā)生的就是合法的。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商送的露臺(tái)安全嗎？開(kāi)發(fā)商送的露臺(tái)有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)呢？
  答

  其實(shí)《物權(quán)法》和以前的法律并沒(méi)有本質(zhì)的改變，只不過(guò)有些東西是明確了罷了。正常情況下，你說(shuō)的地方如果不能取得產(chǎn)權(quán)證，就屬于公攤面積范圍，開(kāi)發(fā)商除非取得全體業(yè)主的授權(quán)，否則無(wú)權(quán)處置。當(dāng)然，其他業(yè)主不追究，那是不追究的事，但不好說(shuō)那時(shí)發(fā)生的就是合法的。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商送的露臺(tái)安全嗎?露臺(tái)可否作為專(zhuān)有部分贈(zèng)給業(yè)主？
  答

  許多市民在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí),也會(huì)關(guān)心一個(gè)問(wèn)題,那就是頂層露臺(tái)是否可以在買(mǎi)房時(shí)贈(zèng)給業(yè)主。《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱(chēng)司法解釋)出臺(tái)后,明確界定了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的“露臺(tái)”認(rèn)定為專(zhuān)有部分的組成部分,從而**終明確界定了“列入房屋買(mǎi)賣(mài)合同的露臺(tái)”為業(yè)主專(zhuān)有部分的產(chǎn)權(quán)歸屬,有效地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。本期嘉賓:曦暉律師事務(wù)所律師 李坤案例:楊先生在市內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套頂層商品房。開(kāi)發(fā)商為了盡快售出頂層住宅,給出優(yōu)惠條件,購(gòu)買(mǎi)頂層住宅后,還贈(zèng)送頂層露臺(tái)的使用權(quán)。楊先生覺(jué)得很劃算,很快就交納了購(gòu)房款。可楊先生入住時(shí),卻被開(kāi)發(fā)商告知,頂層露臺(tái)所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。楊先生不明白了,既然開(kāi)發(fā)商稱(chēng),頂層露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,在沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體業(yè)主同意的情況下,開(kāi)發(fā)商怎么有權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓不屬于開(kāi)發(fā)商的“產(chǎn)業(yè)”?那么,頂層的露臺(tái)到底屬不屬于楊先生呢?分析:作為開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的屋頂露臺(tái),能否界定為專(zhuān)有部分要分為兩種情況。目前,開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的露臺(tái)有多種形式,一種是通過(guò)公共通道就可以到達(dá)的露臺(tái);一種是需要通過(guò)某一家人特定后門(mén)才能到達(dá)的露臺(tái)。參照專(zhuān)有部分認(rèn)定的三個(gè)條件,可以通過(guò)公共通道到達(dá)的露臺(tái)不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性、功能利用上的排他性,不能視為專(zhuān)有部分,應(yīng)為共有部分,這樣的露臺(tái)也不能劃給特定的業(yè)主單獨(dú)使用,而具備上述三個(gè)條件的部分可視為專(zhuān)有部分。那么,哪些屬于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒(méi)有規(guī)定,合同也沒(méi)有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎？開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的入戶(hù)花園是否合法？
  答

  買(mǎi)房注意戶(hù)型是否通過(guò)審批據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實(shí)施了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以后，買(mǎi)房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)上還存在的贈(zèng)送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過(guò)了規(guī)劃審批。而在這個(gè)時(shí)間之后，所有的項(xiàng)目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來(lái)實(shí)施，無(wú)法打擦邊球。但購(gòu)房者在看房時(shí)也要注意這類(lèi)戶(hù)型是否通過(guò)審批，若未通過(guò)，則屬于開(kāi)發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。大飄窗：窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說(shuō)，“買(mǎi)一樓送地下室”屬于違規(guī)。提醒公共“贈(zèng)送面積”無(wú)保障業(yè)內(nèi)人士表示，贈(zèng)送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會(huì)收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤(pán)收取物業(yè)管理費(fèi)都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。不過(guò)，方圓地產(chǎn)市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來(lái)之前報(bào)批通過(guò)了，那“送”面積的事實(shí)也就被確立了下來(lái)，以后不會(huì)有太多問(wèn)題。需要注意的是公共區(qū)域的贈(zèng)送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說(shuō)走廊的位置，公關(guān)露臺(tái)的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會(huì)得到保障的。此外，律師稱(chēng)，買(mǎi)房送面積一方面可能涉嫌逃避?chē)?guó)家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀(guān)甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無(wú)法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開(kāi)發(fā)商起訴，專(zhuān)業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開(kāi)發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒(méi)有法律依據(jù)。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商有權(quán)出售露臺(tái)嗎？
  答

  要看其產(chǎn)權(quán)范圍（屋頂陽(yáng)臺(tái)一般是公攤部分分?jǐn)偟阶?hù)住宅面積中去了），如果頂層陽(yáng)臺(tái)是作為公攤面積計(jì)入住戶(hù)的銷(xiāo)售面積中，此面積即為公共財(cái)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售%7E

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