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在二手房進(jìn)行過戶時，比較注意的細(xì)節(jié)就在于簽訂合同的過程當(dāng)中，要對房屋的面積、戶型格局以及采光、朝向等多個細(xì)節(jié)都在合同當(dāng)中進(jìn)行標(biāo)注，特別是房屋內(nèi)部的一些預(yù)留物品和裝修情況，**好都在房屋買賣合同當(dāng)中進(jìn)行約定。而且在過戶之前還需要核實產(chǎn)權(quán)是否清晰，房產(chǎn)證是房主對于房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，所以賣家必須是房屋的所有權(quán)人，如果存在有多個所有權(quán)人，還要全部人到場簽字才能夠進(jìn)行過戶。在過戶的過程之中買賣雙方還需要在合同當(dāng)中標(biāo)明付款時間和付款方式，切記出現(xiàn)口頭約定的行為，還有要明確各自的違約責(zé)任，合理利用補(bǔ)充條款，針對于可能發(fā)生的違約情況進(jìn)行陳述，可以避免日后的許多麻煩，現(xiàn)在很多二手房在買賣的過程當(dāng)中還涉及到中介，同樣需要與中介協(xié)商中介的費(fèi)用和交付的方式。
二手房過戶注意細(xì)節(jié)
144****9727 | 2022-12-28 00:44:06
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147****3881
二手房過戶注意細(xì)節(jié)：
查看全文↓ 2022-12-28 00:44:06
1、查房屋產(chǎn)權(quán)情況
如果說二手房房產(chǎn)證上有好幾個共有產(chǎn)權(quán)人，需要所有的產(chǎn)權(quán)人都簽署同意買房的合同。
2、房屋證件齊全
證件齊全，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰才能夠上市進(jìn)行交易，否則無法保證購房人的合法權(quán)益。
3、查驗租賃情況
如果該房屋還處于租賃狀態(tài)，是不能夠被允許的，避免因租賃情況影響過戶，甚至產(chǎn)生糾紛。
4、看土地使用性質(zhì)
分為劃撥、出讓兩種，出讓的土地已經(jīng)繳納過土地出讓金，在使用期限內(nèi)擁有完整的權(quán)利，如果是劃撥的土地再次轉(zhuǎn)讓的時候，是需要繳納土地出讓金的。
5、是否有市政規(guī)劃
如果面臨拆遷的風(fēng)險，急于出售的房子，在購買的時候應(yīng)該全面了解詳細(xì)情況。
6、房屋是否合法
房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等福利房轉(zhuǎn)讓是有限制的。
7、單位房是否獲得范圍買賣允許
購房者在辦理過戶之前，要讓對方繳納土地使用費(fèi)，并取得單位放棄“優(yōu)先購買權(quán)”的證明。
相關(guān)問題
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二手房在過戶的時候比較需要注意的細(xì)節(jié)部分，就是在和房東簽署購房協(xié)議時，要仔細(xì)閱讀購房合同當(dāng)中的相關(guān)條款，特別是房屋交接的時間以及房款交付的時間，除此之外也要對出現(xiàn)違約之后所承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任進(jìn)行約定，才能夠更好的保障買賣雙方的個人權(quán)益，除此之外還要了解房屋交易的過程，并且掌握好申請房屋抵押貸款的時間。在辦理二手房過戶時，如果已經(jīng)完成了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，在辦理房屋交接時，需要仔細(xì)清點房內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，看是否與購房協(xié)議當(dāng)中所寫的設(shè)施符合，除此之外，像水電煤氣等賬戶，也都要進(jìn)行及時的請點，如果原房東存在有欠費(fèi)的情況需要要求房東補(bǔ)齊費(fèi)用之后完成過戶，而且在二手房買賣時還涉及到物業(yè)費(fèi)和公共維修基金，買賣雙方需要到物業(yè)部門辦理更名手續(xù)。
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二手房辦理過戶手續(xù)前，賣方需要提供合法的證件，如不動產(chǎn)權(quán)證，身份證等。只有提供了房屋的合法證件，購房者才可以交納購房定金（注意！交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序）。在確定好交易要素后（如房屋交付時間、銷售狀況等），至少要簽訂三份房屋買賣合同。二、過戶流程1、申請買賣雙方先要向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受檢查。管理部門需要檢查證件，審查產(chǎn)權(quán)，對審查通過的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，等相關(guān)部門審核。2、立契房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才可以辦理立契手續(xù)。3、繳稅二手房的稅費(fèi)構(gòu)成相對來說比較復(fù)雜，但通常都是，買房需要繳納契稅，賣房需要繳納個人所得稅。此外，根據(jù)交易房屋的性質(zhì)的不同，契稅的組成也有所差別，危改回遷、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成不一樣。4、取證在房屋交易管理部門通過審核，雙方辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料就會移送到發(fā)證部門，購房者就可以憑房屋產(chǎn)權(quán)通知單到發(fā)證部門申請領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證。三、什么情況下無法過戶買房時**害怕什么？除了資金外，大概就只剩下“無法過戶”這個擔(dān)憂吧？因此小編在此要提醒各位購房者，在這些情況下，你購買的房屋是無法過戶的：未解除抵押的房源；被查封的房源；賣房未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人賣出的房子；賣房無法提供房產(chǎn)證的房子；正在出租的房子；產(chǎn)權(quán)因違規(guī)搭建被凍結(jié)的房子。其實相對于新房來說，二手房交易流程是要更加復(fù)雜的，特別是在過戶的時候，因此買賣二手房前一定要多多留心過戶問題，切勿花錢買傷心。以上就是本文的全部內(nèi)容了，希望能夠幫助到大家少走彎路，順利買到好房！
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二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的白契。5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。從現(xiàn)在二手房市場操作來講確實存在一些不規(guī)范的地方，從規(guī)避風(fēng)險角度來講首先應(yīng)該選擇有品牌，操作比較正規(guī)的中介公司。另外建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙手見面，現(xiàn)在市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為或者以某種形式，現(xiàn)在相對來說二手房是比較搶手的，有些熱點地區(qū)甚至高達(dá)一比八，一比十，這個時候也有業(yè)主急于出售，有些公司就利用這個心里，用現(xiàn)金形式的押房，給了業(yè)主部分還款以后，根據(jù)業(yè)主原來簽訂的出售的全權(quán)代理這樣一個協(xié)議，然后去公正。很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不來賓，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差，可能這套房子32萬拿來，可能38萬賣給你，實際上買賣雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購房人不知道。另一方面要看到明確的費(fèi)用清單，二手房買賣當(dāng)中牽涉到中介公司的傭金問題，手續(xù)費(fèi)，有時候中介公司不給提供清單，只是這個房子拿到手一共多少錢，這個房子是怎么發(fā)生，有多少是房款，有多少是契稅，印花稅購房人是不知道的，這可能蒙受很大的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面包括原有物業(yè)，在實際看房的時候要了解原有物業(yè)的情況，以前的費(fèi)用是否都結(jié)清，包括水電、煤、暖氣，房產(chǎn)本身產(chǎn)權(quán)是否干凈，有沒有抵押或者問題，一個方面選擇正確的中介公司，另外爭取買賣雙方盡量見面，另外實際看房了解這個房子的歷史狀況。二手房的價格可以在相關(guān)的網(wǎng)站查閱到。二手房和一手房**大的區(qū)別在于產(chǎn)品的差異性非常大，選擇一手房項目的時候，一般來講可能就是幾個戶型，而且定價是開發(fā)商主導(dǎo)價格，所謂打一個折幅度是很有限，但是二手房交易標(biāo)的物的離散性非常大，差異非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具體狀況。在市場交易來講面對的不是開發(fā)商面對的原來小業(yè)主，價格是可以通過對價交易和商量的過程。
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房產(chǎn)過戶手續(xù)的主要程序及注意事項： 一、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、房產(chǎn)證;3、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議;4、稅費(fèi)繳納證明。買方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議;3、稅費(fèi)繳納證明?！ 《?、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時間。這段時間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時間也不一樣 ，一般在7個工作日左右，其中海淀區(qū)建委**快，只需一天時間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時間需要40天左右。 三、本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當(dāng)事人不能到場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權(quán)限和時間，可以不辦理公證手續(xù)。 四、在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦?在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時買方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問明情況。如果是因為發(fā)證機(jī)關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時間發(fā)證，這種情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實保護(hù)自己的合法利益。實踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因為建委需要完善手續(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過戶手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見?！ ∥濉⒎慨a(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產(chǎn)過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上，這種情況是不會出現(xiàn)的，這是因為銀行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護(hù)買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過戶資料(契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知)放款;二是依據(jù)抵押材料(他項權(quán)利證書)放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。
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