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中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)

137****4112 | 2022-07-14 11:25:11

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  • 135****7386

    中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)大概率還是要上漲的，之所以這么說(shuō)，主要有以下這幾個(gè)原因：
    ①房?jī)r(jià)本身也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提升，在未來(lái)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度肯定是越來(lái)越快，各地方的經(jīng)濟(jì)肯定也是越來(lái)越好，在這種情況下，房?jī)r(jià)大概率還是要隨著經(jīng)濟(jì)一起提升的。
    ②目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)全面放開(kāi)了二胎和三胎政策，而這一政策的放開(kāi)也就意味著在未來(lái)會(huì)有更多的年輕人出現(xiàn)，年輕人多了之后，買(mǎi)房的人自然也就會(huì)變多，這樣一來(lái)房?jī)r(jià)大概率也會(huì)上漲的。
    ③隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無(wú)論是人力成本還是物價(jià)，其實(shí)一直都是在上漲的，然而這兩個(gè)因素也是直接決定了房?jī)r(jià)，所以如果從這個(gè)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)也沒(méi)有下跌的可能性。
    ④最關(guān)鍵的一點(diǎn)其實(shí)還是土地的價(jià)格，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商想要拿到土地還得去拍賣(mài)才行，然而從政府那邊拍賣(mài)到的價(jià)格土地又比較的貴，所以建成的房子出售價(jià)格也不會(huì)太低。

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    短期看跌，長(zhǎng)遠(yuǎn)看漲！

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    中國(guó)房?jī)r(jià)上漲，政策、經(jīng)濟(jì)、供需都是原因。未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)難測(cè)，建議投資者關(guān)注政策動(dòng)向，結(jié)合個(gè)人資金狀況和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，謹(jǐn)慎判斷投資決策。

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    公說(shuō)公有理 婆說(shuō)婆有理 自己去看

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    　　1.未來(lái)十年，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，雖然沒(méi)有前十年那么夸張，但基本上會(huì)一直漲，且漲幅不小。（具體漲幅本來(lái)不想預(yù)測(cè)的，因?yàn)橐痪€城市是調(diào)控政策嚴(yán)厲實(shí)施的城市，幾乎神仙也難猜。但為了給大家個(gè)示范，我猜個(gè)數(shù)，10%，2013年一線城市房?jī)r(jià)上漲10%左右。如果沒(méi)有出臺(tái)真正的打壓房?jī)r(jià)的政策，例如高額的房產(chǎn)稅，那么一線城市還會(huì)以10%的增速再長(zhǎng)10年。）　　2. 未來(lái)十年，二線城市仍然是持續(xù)上漲，漲幅小于一線，但重慶可能會(huì)是這19個(gè)二線城市中漲**快的，重慶漲幅略小于一線。（同上，為了給大家個(gè)示范，二線城市漲幅在每年5%~9%之間）　　3. 未來(lái)十年，三四線城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)好壞及以前炒的泡沫程度出現(xiàn)嚴(yán)重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒(méi)啥投資價(jià)值了。（同上，為了給大家個(gè)示范，三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%）　　4. 未來(lái)十年，五線城市除了有特殊原因的（如工業(yè)特別強(qiáng)或旅游資源特別好之類）少數(shù)，只有跌的份了。（同上，為了給大家個(gè)示范，五線城市絕大多數(shù)會(huì)以平均每年5%的幅度陰跌。關(guān)于下跌的模式我要說(shuō)明一下?；旧喜粫?huì)有暴跌，每次下跌一點(diǎn)，就會(huì)吸引一批剛需入場(chǎng)，然后就是小漲，然后再下跌。每次套牢一批有效剛需后，就會(huì)接著跌。**可能的情況就是五線城市象日本房?jī)r(jià)那樣，陰跌20年，平均每年5%，直到20年后達(dá)到五線城市歷史高位的三分之一左右。而且**近三年五線城市**可能出現(xiàn)的情況是房?jī)r(jià)僵持，有價(jià)無(wú)市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開(kāi)始跌了。）

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    近期，中國(guó)部分城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售回升及部分城市房?jī)r(jià)小幅反彈，被媒體報(bào)道的房托排隊(duì)購(gòu)房以及千人購(gòu)房團(tuán)現(xiàn)象再次出現(xiàn)，中國(guó)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表人物任志強(qiáng)、董藩等人又開(kāi)始炮轟中國(guó)樓市和購(gòu)房者。 買(mǎi)房是大事，不能僅看眼前輿論形勢(shì)。中國(guó)房?jī)r(jià)目前正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購(gòu)房成本很高?，F(xiàn)在買(mǎi)房子預(yù)備未來(lái)養(yǎng)老，而未來(lái)房?jī)r(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。因此切記不能盲目跟風(fēng)，要在判斷房地產(chǎn)大走勢(shì)、近期走勢(shì)因素之后做出自己的判斷。以下關(guān)于房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)解讀，希望能讓更多的讀者做出正確的判斷。 中國(guó)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì) 決定房?jī)r(jià)變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開(kāi)工與竣工面積，保障房的開(kāi)工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣(mài)房數(shù)量，還有土地政策和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機(jī)或投資需求。 在近期內(nèi)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是房屋竣工待售面積、市場(chǎng)需求能力和限制投機(jī)購(gòu)房的力度。在中期內(nèi)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是城市化發(fā)展態(tài)勢(shì)、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)。在遠(yuǎn)期內(nèi)，是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。 據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》的數(shù)據(jù)：2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長(zhǎng)2.7%。 再看新數(shù)據(jù)：1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長(zhǎng)31.7%；房屋新開(kāi)工面積4.57億平方米，同比增長(zhǎng)64.1%；房屋竣工面積15020萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.5%?？梢钥闯鰸撛诜课莨┙o快速增加，竣工面積也呈加速增長(zhǎng)。 綜合統(tǒng)計(jì)局2010年與2011年數(shù)據(jù)，估計(jì)2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積2.34億平方米。按此進(jìn)度，2011年大約可銷(xiāo)售7億平方米。 按2011年賣(mài)7億平方米計(jì)算，要近5年才可以賣(mài)完。另外，今年新國(guó)八條規(guī)定，各地要完成1000萬(wàn)套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。 2011年1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米，如果按5300元均價(jià)，需要17.5萬(wàn)億元人民幣，才能買(mǎi)賣(mài)完畢。問(wèn)題是：錢(qián)從哪里來(lái)？如果不降價(jià)，誰(shuí)有17.5萬(wàn)億元人民幣來(lái)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的商品房？根據(jù)供大于求的規(guī)律，價(jià)格會(huì)有一定的下降。 但由于對(duì)城市化和年輕人的結(jié)婚購(gòu)房預(yù)期，經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)，政府在近期內(nèi)不敢讓房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，下跌幅度不會(huì)太大。當(dāng)然，非常重要的是購(gòu)房投資者的心態(tài)和心理作用，因?yàn)橥稒C(jī)玩的就是信心。 再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應(yīng)速度，按100平方米每套計(jì)算，年供應(yīng)量3300萬(wàn)套，五年供應(yīng)1.65億套。 如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過(guò)目前城市戶籍人口總數(shù)，也超過(guò)80后90后的總和，更超過(guò)2.5億流動(dòng)人口農(nóng)民工的總和。但對(duì)要城市化的農(nóng)民，還有年輕人，有多少能支付現(xiàn)在的房?jī)r(jià)呢？按照供應(yīng)速度，房?jī)r(jià)有很大的下跌壓力。 在十二五期間，政府規(guī)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障房。但2011年就要開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套，余下每年僅剩650萬(wàn)套。 如果房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高位，民生問(wèn)題便難以解決，考慮到近年來(lái)社會(huì)問(wèn)題日益突出，穩(wěn)定形勢(shì)面臨考驗(yàn)，以房安之是必備選擇，加之通過(guò)城市化加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)造就業(yè)崗位和應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力短缺的需要。 中國(guó)政府會(huì)進(jìn)一步通過(guò)保障房建設(shè)維護(hù)穩(wěn)定和發(fā)展，估計(jì)3600萬(wàn)套的規(guī)劃要突破，這又形成一種房?jī)r(jià)下跌的壓力。 考慮到穩(wěn)定與發(fā)展的需要，如果中國(guó)政府感到需要進(jìn)一步加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控，加上以往調(diào)控房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)和輿論反應(yīng)，估計(jì)會(huì)出臺(tái)更有效果的措施。 中國(guó)的土地政策，也可能在十二五期間改變。其原因在于，現(xiàn)在的土地政策備受爭(zhēng)議，城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要也要求改變土地政策，地方政府繼續(xù)獲得土地壟斷地位或保持壟斷價(jià)格的可能性在降低。如果改變土地政策，或加大供應(yīng)降低價(jià)格，預(yù)計(jì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的沖擊。 一般來(lái)說(shuō)，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋與孟斌帶領(lǐng)的課題組對(duì)北京50多個(gè)2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行的調(diào)查表明，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時(shí)達(dá)到29%。 并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。 2010年河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)12名大學(xué)生歷時(shí)兩個(gè)月，學(xué)生們從鄭州市中心六個(gè)區(qū)29家大型樓盤(pán)抽取了約1.1萬(wàn)套商住房為樣本，運(yùn)用查驗(yàn)水、電、氣表，點(diǎn)算“黑燈率”等方法，測(cè)算空置率。結(jié)果表明，鄭東新區(qū)商住房空置率超過(guò)55%，其他五區(qū)也不低于20%。 而這些空置房屋是需要成本的，如果房?jī)r(jià)不能保持繼續(xù)上升或上升幅度低于資金成本，或者出租也不劃算，那么投資者就不能長(zhǎng)期堅(jiān)持，一旦形成逃離房地產(chǎn)的形勢(shì)，價(jià)格將迅速下跌。 綜合考慮，房?jī)r(jià)在中期會(huì)有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、年輕人結(jié)婚購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)仍有一定的心理支持和需求支持，加之房?jī)r(jià)大幅下跌對(duì)金融系統(tǒng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，政府也會(huì)阻止房?jī)r(jià)過(guò)度下跌。 但可以肯定，在中期內(nèi)，尤其在2015到2020年，希望投機(jī)房地產(chǎn)或依靠房地產(chǎn)保值增值必然會(huì)受到損失。如果你現(xiàn)在手中持有房子，建議不要再持有太久。 據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)城市化率達(dá)49.68%，預(yù)計(jì)2020年超過(guò)60%，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。但中國(guó)由于獨(dú)生子女政策，導(dǎo)致年輕人口將快速減少，預(yù)計(jì)2020年后城市化發(fā)展速度將大為放緩。 有人說(shuō)日本1990年后房?jī)r(jià)暴跌及其經(jīng)濟(jì)一蹶不振是由房?jī)r(jià)過(guò)度調(diào)控造成的，其實(shí)即使沒(méi)有房?jī)r(jià)調(diào)控，日本房?jī)r(jià)也一定會(huì)大幅下跌且經(jīng)濟(jì)一蹶不振。 1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，這就意味著真實(shí)需求下降了20%，房地產(chǎn)的高價(jià)位已經(jīng)失去了實(shí)際的需求支撐，是堅(jiān)持不多久的。 盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠(yuǎn)是**根本的，那就是低生育率。早在20世紀(jì)六七十年代，日本總和生育率就低于世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發(fā)達(dá)國(guó)家為2.1），隨后生育率持續(xù)下滑，導(dǎo)致未來(lái)年輕不斷萎縮。 決定宏觀經(jīng)濟(jì)總量GDP變化的是總需求與總供給的變化，低生育率決定未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一定會(huì)低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。 從需求方面來(lái)說(shuō)，低生育率會(huì)使未來(lái)消費(fèi)**旺盛的年輕人口大幅減少且消費(fèi)疲弱的老年人口比例很大，必然導(dǎo)致**終消費(fèi)不振。投資需求是**終消費(fèi)需求的引致需求，**終消費(fèi)的低迷不振必然導(dǎo)致投資的低迷不振。 這時(shí)，無(wú)論日本是刺激消費(fèi)還是刺激投資，都不能撬動(dòng)總需求。同時(shí)，從總供給角度來(lái)說(shuō)，年輕人口減少，勞動(dòng)力更新?lián)Q代斷層，**富創(chuàng)造力的年輕人口萎縮；人口老化，經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動(dòng)人口比例減少，人均GDP增長(zhǎng)必然放緩，甚至可能面臨萎縮。 而GDP增長(zhǎng)率，取決于人口增長(zhǎng)率和人均GDP增長(zhǎng)率。低生育率的結(jié)果，**終必然導(dǎo)致人口增長(zhǎng)的放緩或萎縮和人均GDP增長(zhǎng)率的放緩，因而經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期低迷，失去10年再失去10年。 據(jù)第六次人口普查公布數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)0-14人口已經(jīng)降低到16.6%，這比美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、荷蘭等發(fā)達(dá)國(guó)家還要低。事實(shí)上，如果中國(guó)人均壽命和這些發(fā)達(dá)國(guó)家相同，中國(guó)的0-14歲兒童比例會(huì)更低，列入**低國(guó)家之列。 為了更好的比較，我們可以僅適用65歲以下人口數(shù)據(jù)，以消除老齡化不同的影響，從而利用**新人口普查數(shù)據(jù)來(lái)估計(jì)中國(guó)的生育率水平。 美國(guó)15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬于成人與兒童比例均衡水平，而中國(guó)競(jìng)高達(dá)4.5，屬于危險(xiǎn)的倒金字塔結(jié)構(gòu)。 日本這個(gè)比例為4.8，韓國(guó)為4.2，德國(guó)和意大利為4.7，西班牙為4.5，這些國(guó)家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到1945二戰(zhàn)結(jié)束和戰(zhàn)后嬰兒潮。 而中國(guó)1949年底才基本結(jié)束內(nèi)戰(zhàn)，導(dǎo)致2010年時(shí)中國(guó)59-64歲組人口數(shù)量相對(duì)這些國(guó)家偏低，從而使中國(guó)成人與兒童之比也相對(duì)偏低，故中國(guó)近年來(lái)的總和生育率應(yīng)在1.3左右。 在國(guó)際上，總和生育率在1.5以下稱為“超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為“嚴(yán)重少子化”，這說(shuō)明中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入危險(xiǎn)的超低生育率和嚴(yán)重少子化時(shí)代，這意味者未來(lái)中國(guó)將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少，未來(lái)經(jīng)濟(jì)也為此陷入長(zhǎng)期低迷。 在2025年，中國(guó)25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國(guó)的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)過(guò)剩危機(jī)不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時(shí)年輕勞動(dòng)人口又急劇減少時(shí)，未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無(wú)幾，此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然陷入長(zhǎng)期的低迷。 所以，在2020-2030之間，中國(guó)房?jī)r(jià)必然有一次大跌，而且是跌到底。當(dāng)然，不同地方的房?jī)r(jià)下跌不同。由于年輕口的快速減少，大城市和東部地區(qū)為了維持發(fā)展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會(huì)進(jìn)一步向這些地區(qū)流動(dòng)。 與此同時(shí)，人口流出地區(qū)的房?jī)r(jià)將降得更低，尤其是農(nóng)村空房就更不值錢(qián)了。這時(shí)候，中國(guó)房?jī)r(jià)將進(jìn)入合理水平，邊緣地區(qū)房?jī)r(jià)很低，房地產(chǎn)利潤(rùn)也將被壓的很低。 對(duì)于現(xiàn)在準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人，千萬(wàn)別相信“以房養(yǎng)老”?！耙苑筐B(yǎng)老”的存在，必須有一個(gè)前提，那就是老人去世后留下的房子有人買(mǎi)且價(jià)格不能大幅下跌，否則“以房養(yǎng)老”就失去可能性。 到2025年以后，中國(guó)城市化發(fā)展到一定程度，新買(mǎi)房子的絕對(duì)主體就是結(jié)婚買(mǎi)房的年輕人。但中國(guó)近十幾年來(lái)一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結(jié)婚買(mǎi)房的年輕人大幅減少。 況且由于獨(dú)生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買(mǎi)房子，甚至許多獨(dú)生子女家庭因婚姻而節(jié)約出一套房子并把它推向市場(chǎng)。 與此同時(shí)，新中國(guó)第一次嬰兒潮人口開(kāi)始大規(guī)模步入死亡年齡，老年人的房子開(kāi)始大量推向市場(chǎng)。這時(shí)，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國(guó)房?jī)r(jià)在2025年前后必大跌。 而現(xiàn)在，中國(guó)房?jī)r(jià)正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購(gòu)房成本很高?，F(xiàn)在買(mǎi)房子預(yù)備未來(lái)養(yǎng)老，而未來(lái)房?jī)r(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。