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黃浦區(qū)國貨路8號產(chǎn)權(quán)多少年？“爛尾”小產(chǎn)權(quán)房背后的爭執(zhí)與自救

145****6214 | 2019-11-22 06:17:21

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  • 135****4437

    "國人的家庭觀念比較濃厚，因而對買房有著一種特殊的情懷。即便是在如此高房價的情形下，無數(shù)青年費盡財力，購得城市一避風(fēng)之所。尤其是在當(dāng)前房價走勢不明朗的情況下，買房更需謹(jǐn)慎，如若買到貶值房，受損害的不僅僅是金錢方面的，可能還有精神上的。在買房過程中有七個小細節(jié)不容忽視，如若沒有考慮周全，那么你的房子可能在一夜之間貶值數(shù)十萬！準(zhǔn)備買二手房的趕緊看看如何避免夠入這些差房源！
    1、質(zhì)量方面勿馬虎
    從理論上說，住房的質(zhì)量可由現(xiàn)場監(jiān)理和竣工驗收來把關(guān)，負(fù)責(zé)把關(guān)的機構(gòu)要么是獨立的第三方機構(gòu)，要么是政府部門，跟開發(fā)商之間并未結(jié)成利益共同體，因此只需各負(fù)其責(zé)，便可以避免質(zhì)量問題。但現(xiàn)實情況是開發(fā)商可以依靠一些“盤外招”，使得問題房蒙混過關(guān)。但這類住房在市場上很難得到購房者的認(rèn)可，一旦披上“質(zhì)量差”的外衣，其價值將大打折扣。
    2、配套不能“做減法”
    生活方便是房子保值增值**基本、**必要的因素，包括目前所具備的，也包括近期甚至未來將要實現(xiàn)的。一個生活區(qū)除了交通方便，還需要郵局、銀行、超市、餐飲、中**、幼兒園、公園、休閑娛樂場所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。當(dāng)然，還要看配套的品質(zhì)與檔次，比如周邊是否有名校等。
    生活配套如果“做減法”，則會讓房產(chǎn)減值。常見的有名校招生的調(diào)整，或者**教學(xué)質(zhì)量的下滑，以及知名綜合醫(yī)院的搬遷等，都會導(dǎo)致周邊房產(chǎn)價值受到影響。所以對于這些方面的因素，購房者要進行客觀評判，千萬不要人云亦云或者盲目行事。
    3、盡量遠離污染源
    污染對房產(chǎn)價值的損傷直接而且持久，這是購房者應(yīng)該盡量避免的。污染包括噪音、有毒氣體、化學(xué)物品、強光等等。而臨近高架、化工廠、變電站以及強光源等，都有可能會遭受相應(yīng)的污染侵害，比如汽車疾馳發(fā)出噪音、尾氣、有毒氣體、電磁輻射等等，而臨近這些污染源的住宅，其價格自然沒有競爭力。
    4、物管并非錦上添花
    好的物業(yè)管理，不僅能讓居住的滿意度提高，而且能夠讓小區(qū)房源在市場上更有競爭力。
    業(yè)界有一種說法，萬科賣房靠物業(yè)。該說法雖然有些言過其實，但不可否認(rèn)的是，萬科靠細膩而貼心的物業(yè)服務(wù)，確實培養(yǎng)了一批又一批忠實消費者。住房作為一種特殊商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視，不可否認(rèn)，很大一部分購房人就是沖著物業(yè)管理的口碑來的。相反，如果物業(yè)管理不到位，在服務(wù)過程中屢次出現(xiàn)問題，并多次與業(yè)主發(fā)生沖突，顯然會導(dǎo)致購房者對這類居住小區(qū)避讓不及。
    好的物業(yè)公司具備兩大功能，一是通過物業(yè)管理服務(wù)，提升人居環(huán)境，提高業(yè)主的生活品質(zhì);二是通過對物業(yè)的維護，使得物業(yè)保值**。所以對于物業(yè)公司管理水平的考察，一定要細致，盡量避免服務(wù)水平一般的公司。
    5、關(guān)注規(guī)劃變化
    規(guī)劃對房價的影響是非常有力的。但并非所有的規(guī)劃對房價**都有利。
    房產(chǎn)價值在很大程度上與地段有關(guān)，而地段又與其所占有的資源，比如教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等有著很大的關(guān)系。而規(guī)劃的實施，實際上是通過投資，改變其地段價值，所以規(guī)劃對房價的正向影響，是隨著地段價值的不斷提示而得以顯現(xiàn)。但有些規(guī)劃卻對房價的增值不一定有利，比如新建一條快速通道，或者新建一座大型變電站等。業(yè)主應(yīng)該關(guān)注規(guī)劃變化，對于那些不利于房產(chǎn)增值的，應(yīng)及時應(yīng)對。
    6、居民變化要留意
    小區(qū)居民的整體素質(zhì)，也會影響到房價。俗話說物以類聚，人以群分。大多數(shù)人愿意選擇跟自己差不多類型的人居住在一起。因此一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)居民構(gòu)成出現(xiàn)了變化，則應(yīng)該保持警覺。
    7、治安環(huán)境也重要
    置業(yè)買房，治安問題是首位。這樣的說法雖然有些言過其實，但如果治安環(huán)境惡化，不能給人以安全感，何來安居樂業(yè)?
    說到底，治安關(guān)系到生命和財產(chǎn)的安全，如果無法得到保障的，這樣的住房肯定是得不到市場認(rèn)可的。所以不僅在購房前要了解治安情況，入住之后也要適當(dāng)關(guān)注治安狀況的變化，比如周邊刑事案件發(fā)生頻率。而一旦治安環(huán)境惡化，刑事案件高發(fā)，周邊住房的價格肯定會受到影響。



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    查看全文↓ 2019-11-22 06:21:09
  • 137****2631

    近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見》（以下簡稱《意見》），支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點工作，鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點經(jīng)驗。 《意見》指出，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，是加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的重要內(nèi)容，要制定具體管理辦法，明確供應(yīng)對象范圍，建立健全共有產(chǎn)權(quán)住房配售定價、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則，明確相關(guān)主體在房屋使用、維護等方面的權(quán)利和義務(wù)，確保共有產(chǎn)權(quán)住房是用來住的，不是用來炒的。 目前，北京市、上海市積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，取得了階段性成效。北京市出臺了《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了未來五年供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)，著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。上海市到2016年底已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬套，著力改善城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭居住條件，并明確了下一步發(fā)展目標(biāo)。

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  • 157****7632

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    　　國務(wù)院日前公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點，即“以房養(yǎng)老”，按計劃該政策會于2014年上半年試行推廣。
    　　我國有60歲以上老年人1.78億，目前養(yǎng)老的經(jīng)濟模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。歷經(jīng)十余年討論的“以房養(yǎng)老”終于進入實踐階段，由此再度成為輿論熱議的焦點，贊成者和反對者，不一而足。
    　　目前，“養(yǎng)兒防老”的觀念仍然影響著這一代老人。什么是“以房養(yǎng)老”？推行這項政策會遇到哪些阻力？廣為討論的70年房屋產(chǎn)權(quán)問題如何解讀？就此，中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇發(fā)表了他的看法。
    　　“以房養(yǎng)老”是養(yǎng)老模式的一種探索
    　　“以房養(yǎng)老”是指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。“以房養(yǎng)老”是對當(dāng)前養(yǎng)老模式的一種探索，但不是一定要通過銀行反抵押的形式，老人也可以通過出租房屋獲得租金，用來養(yǎng)老。除此之外，還有養(yǎng)老保險、養(yǎng)老金等各種養(yǎng)老形式。目前來看，子女養(yǎng)老是**為普遍的一種形式。
    　　美國、歐洲很多家庭出租房屋中的一間給留學(xué)生、年輕人，租金也足夠養(yǎng)老，這也可以叫“以房養(yǎng)老”。養(yǎng)老本身有多種方法，“以房養(yǎng)老”也有不同的表現(xiàn)形式。
    　　70年房屋產(chǎn)權(quán)是“以房養(yǎng)老”**大阻礙
    　　從中國人的傳統(tǒng)文化上來講，資產(chǎn)有一個繼承的文化觀念。把房屋抵押給銀行，養(yǎng)老完成后房子被拍賣，子女可能不同意，老人自己也感覺不合適。
    　　現(xiàn)在是契約經(jīng)濟，銀行是要以證抵押。房產(chǎn)證是由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門頒發(fā)，《土地法》以及其他相關(guān)法律規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)為70年。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，大部分房屋已經(jīng)使用了50年，房子剩下的20年價值怎么計算？銀行把房屋反抵押給老人15年，剩下的5年，銀行怎么把它賣出去？如果贖不回的話，銀行怎么實現(xiàn)房屋的價值？
    　　雖然有人指出《物權(quán)法》有“自動續(xù)期”的規(guī)定，但是僅憑《物權(quán)法》不能發(fā)證?！段餀?quán)法》里并沒有說明由哪些相關(guān)部門去發(fā)證，讓房屋可以被永久使用。銀行看證件，抵押房屋需要相關(guān)文件、契約以及證明財產(chǎn)的證件，在這個階段，《物權(quán)法》沒有實際作用。如果不在房屋產(chǎn)權(quán)期限上進行調(diào)整的話，“以房養(yǎng)老”將很難運作。
    　　如果不解決70年房屋產(chǎn)權(quán)的問題，這項政策于理、于法都無法操作。我覺得必須改革房屋產(chǎn)權(quán)只有70年的制度，**好是永遠使用。如果永遠使用不合適，可以調(diào)整為200年或500年，當(dāng)然也會有人問200年以后怎么辦？那只能到時候再說。但是，當(dāng)前的問題需要馬上解決。
    　　基本的養(yǎng)老制度需要先建立起來
    　　總的來說，通過抵押的形式來實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”是個養(yǎng)老的辦法?，F(xiàn)在很多老人都有幾套房子，又只有一個子女，拿出來一套抵押未嘗不可。但是房屋產(chǎn)權(quán)期限問題要解決。除此之外，基本的養(yǎng)老制度還是得先建立起來，比如說養(yǎng)老金制度。
    　　按通常的辦法，政府應(yīng)該通過建立并完善社會保障制度來解決養(yǎng)老問題，也就是居民按照年限交養(yǎng)老金，退休后，政府再支付基本的養(yǎng)老費用。但是中國國情太特殊了，養(yǎng)老費用遠遠不夠。老年人越來越多，年輕人越來越少，養(yǎng)老金提取的少，支付的多。對此，就需要通過多種渠道來籌集社會保障資金。
    延伸閱讀：
    以房養(yǎng)老：87.6%的人感覺不可行 8.8%愿嘗試
    民政部:“以房養(yǎng)老”只是試點性舉措 勿以偏概全
    專家：以房養(yǎng)老不代替政府養(yǎng)老 非政府推卸責(zé)任
    “換房游”飛入尋常百姓家 **大門檻是誠信問題






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    查看全文↓ 2019-11-22 06:21:03

相關(guān)問題

  • 答

    "“我不明白自己買的公寓怎么就成了‘別墅’？而且按照這個通知，每年繳的財產(chǎn)稅要比現(xiàn)在翻幾十倍；再上市要繳納的所得稅，也隨之暴漲?！苯?，在韓國濟州島買了房的王女士，突然收到一紙《關(guān)于別墅地方稅減免到期的通知》，立刻蒙了。她沒想到，兩年前自己在海外為得到“永居權(quán)”而買的房產(chǎn)，可能面臨重稅的風(fēng)險。海外房產(chǎn)投資漸火2014年，王女士聽說了韓國濟州島的一個投資移民政策：為招商引資，對投資購買濟州島指定地區(qū)休養(yǎng)型度假公寓的外國人，只要花費三四百萬元人民幣，并保有該房產(chǎn)5年，就可以獲得永久居住權(quán)。濟州島空氣好、從北京坐兩個小時飛機就到，另外這里還有一個國際英語教育城，孩子可以在這里讀書，王女士就通過中介在濟州島買了一套房。“我買的房子150平方米，是三層六戶式公寓，約合400萬元人民幣——這個價位要比同期當(dāng)?shù)胤績r貴1倍，但因為能獲得永久居留權(quán)，我還是接受了?！焙屯跖肯敕愃频娜瞬簧?，近兩年不少中國人紛紛到濟州島買房，也有一些中國開發(fā)商到濟州島開發(fā)房地產(chǎn)項目。意外飛來“重稅”每年都要飛過去住幾個月的王女士，已經(jīng)開始喜歡上了這種候鳥式生活。直到**近，一個意外《通知》，讓她的神經(jīng)開始緊張起來。今年5月中旬，王女士收到一張《關(guān)于別墅地方稅減免到期的通知》，大概內(nèi)容是，非用來長期居住的別墅項目，優(yōu)惠稅費在2015年10月已經(jīng)到期，今后將逐年提高稅率，到2019年，每年要繳的財產(chǎn)稅從現(xiàn)在的0.1%至0.4%漲到4%；再上市的所得稅從現(xiàn)在的1%到3%，漲到9%到11%。拿到這張《通知》，王女士當(dāng)時就蒙了，不明白自己的房子怎么就成了別墅?！笆紫任屹I的房子從建筑形式上，就不是傳統(tǒng)意義上的別墅，而是三層六戶的住宅；第二，從購房到現(xiàn)在，無論是當(dāng)?shù)卣€是中介、開發(fā)商都沒有提過‘別墅’這個詞，而是叫休養(yǎng)型度假房?！焙蛶讉€中國業(yè)主多方打聽，王女士才理解，當(dāng)?shù)厝苏f的“別墅”是指稅收上的概念，只要是非日常居住所用、滿足休養(yǎng)避暑休閑等需求的建筑物就算，包括他們投資的高檔公寓，這個別墅概念主要是針對房屋空置而言的。之前，濟州島經(jīng)濟不景氣，在1999年曾推出了一個別墅財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅稅收減免的優(yōu)惠政策，這個政策在2015年10月9日到期。他們這些中國人買的休養(yǎng)型度假房，買的時候正好趕上稅收優(yōu)惠，如今優(yōu)惠期結(jié)束，因為很多人不常住，而被當(dāng)?shù)卣卸閯e墅，未來可能被征收重稅。買房人進退兩難“這個消息在我們小區(qū)的業(yè)主微信群一發(fā)布，大家就都炸了。因為在購買時，開發(fā)商、中介、當(dāng)?shù)卣?，都沒有提醒過我們房子未來可能被征收重稅?！蓖跖拷榻B說。按照濟州島政策，他們?nèi)绻Ｗ。梢匀ド陥蠖愘M減免?！岸悇?wù)局是通過水電費單和登門拜訪來判斷你是否常住，當(dāng)?shù)厝速徺I二套房時，通常都是通過出租來避稅。但中國人不行，按照韓國投資移民法，在5年內(nèi)沒有取得永居權(quán)的，所購房屋不可以出租、經(jīng)營、抵押。”王女士認(rèn)為，自己和鄰居們已經(jīng)陷入進退兩難的尷尬境地：“不賣，很快就要面臨高額稅收；想賣，但由于當(dāng)時買的貴、又沒有了投資移民資格等天然缺陷，房子并不好出手?！苯鼉赡?，到海外投資買房的中國人越來越多。通過這次海外購房，王女士也想給準(zhǔn)備到海外買房的投資者提個醒：海外房產(chǎn)投資雖然看上去很美，但一定不能只看到便宜、環(huán)境好等優(yōu)勢，還要多了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟稅收政策及法律。"

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    70年產(chǎn)權(quán)屬于小產(chǎn)權(quán)房，是有房產(chǎn)證的。一般把開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱為“大產(chǎn)權(quán)”，把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)”，這種分法主要是從數(shù)量上來界定的，在實際的權(quán)利行使上，兩者沒有質(zhì)的區(qū)別。小產(chǎn)權(quán)在轉(zhuǎn)讓時需要支付土地出讓金。開發(fā)商在取得“大產(chǎn)權(quán)證”后，才能辦理買房人的房屋產(chǎn)權(quán)證，即“小產(chǎn)權(quán)證”。屆時，開發(fā)商與買房人一同到房地產(chǎn)交易中心（外銷房）或各區(qū)縣的房地產(chǎn)交易部門（內(nèi)銷房），繳納相應(yīng)的契稅、手續(xù)費等，取得賣契后，到產(chǎn)權(quán)登記部門申請辦理買房人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

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    小產(chǎn)權(quán)房是村集體違反國家法律規(guī)定出售農(nóng)村宅基地，所以小產(chǎn)權(quán)房是不受國家法律規(guī)定的，只要是村集體想收回土地，隨時可以收回小產(chǎn)權(quán)房，也就是說是小產(chǎn)權(quán)房使用年限是不定的。簡介：小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。拓展資料：國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：1. 是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

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    大產(chǎn)權(quán)是指開發(fā)商的整體產(chǎn)權(quán)，比如這個小區(qū)一共5萬平方，那么開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)證就是5萬平方的，開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)分戶的時候會根據(jù)每家的產(chǎn)權(quán)面積進行分戶，使用年限是根據(jù)土地性質(zhì)來的，比如土地性質(zhì)是住宅的話使用年限是70年，其他年限如下：根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。

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    房屋所有權(quán)是沒有期限的，只有土地使用權(quán)和海域使用權(quán)才會有使用期限。土地使用權(quán)：是國家向組織、機構(gòu)及個人出讓的土地使用權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國憲法》，土地的所有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工業(yè)用建筑用地。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。

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