新民居產(chǎn)權(quán)多少年？離婚，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬9大問題

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• 134****7538

  "在近日舉行的2016年博鰲房地產(chǎn)論壇上，海外房地產(chǎn)投資成為一大議題，與會的眾多企業(yè)家及專家學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫在一定程度上是由國內(nèi)投資渠道狹窄、貨幣資金積壓所助長起來的，海外房地產(chǎn)投資是減少當(dāng)前房地產(chǎn)市場泡沫的有效途徑之一。
  
  冷熱不均資金積壓助長房產(chǎn)泡沫
  
  從今年上半年的情況來看，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)地區(qū)性“冷熱不均”現(xiàn)象。一、二線城市房價過熱、泛起泡沫，三、四線城市庫存積壓、遭遇冷落。同 時，在一、二線城市之間也出現(xiàn)了地區(qū)不均衡現(xiàn)象，“北上廣深”中的廣州在其余幾城一片漲聲中仍保持房價平穩(wěn)，而二線城市中表現(xiàn)突出的“四小龍”南京、合 肥、蘇州和廈門的房價漲幅也讓其他二線城市望塵莫及。
  
  不少企業(yè)家和專家學(xué)者認(rèn)為，一方面，當(dāng)前國內(nèi)投資需求正在快速增長，大量的資金需要流通；而另一方面的現(xiàn)實是當(dāng)前國內(nèi)投資渠道相對狹窄、貨幣資金積壓，這樣的矛盾助長了熱點城市房地產(chǎn)市場的泡沫，加劇了地區(qū)之間的分化。
  
  交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，財富的高速積累和寬松的貨幣政策容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，一些人或者家庭的財富積累水平過快，甚至呈現(xiàn)幾何級增長，必定考慮將財富用于投資，以期創(chuàng)造更多財富，而“通常在貨幣較寬松的情況下，資產(chǎn)價格上漲是常見現(xiàn)象?！?br/>
  著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱不提倡將房價上漲一味歸因于貨幣超發(fā)，但他同時也指出“貨幣是到處都流通的，像水 一樣漫灌，食品缺了食品漲，汽車缺了汽車漲，股市火的時候股票漲，房價也是一樣。”言下之意，投資者手中的貨幣資金本來就是具有流通需求的，且投資者普遍 關(guān)注的是那些資源緊缺、利潤可觀的投資領(lǐng)域。
  
  外向突圍海外房產(chǎn)投資受關(guān)注
  
  對此，不少專家學(xué)者及企業(yè)將目光投向海外房地產(chǎn)投資，認(rèn)為這是解決當(dāng)前問題的一個可行的手段。
  
  近年來，我國海外房地產(chǎn)投資規(guī)模發(fā)展迅速。信泰資本創(chuàng)始合伙人、總裁蓬鋼指出，2011年到2015年，中國投資者單獨在美國商業(yè)地產(chǎn)投資已達(dá) 171億美元，年交易量從2010年的五六億美元，變成2015年的85億美元。中國資本在海外主要房地產(chǎn)市場已逐漸成為一支強(qiáng)勁的資本力量，海外地產(chǎn)界 對中國資本重視程度也越來越高。
  
  關(guān)于海外房產(chǎn)投資升溫的原因，蓬鋼表示，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)投資機(jī)會不太穩(wěn)定，高凈值個人投資者在海外資產(chǎn)配置需求越來越大，人民幣對美元貶值壓力較大等諸多原因都促進(jìn)了海外房地產(chǎn)投資需求的擴(kuò)大。
  
  “海外投資這兩年是十分火爆的?！比珖康禺a(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說。當(dāng)前國內(nèi)投資渠道有限，大城市因為要控制 城市規(guī)模，一定程度上限制了投資，而在小城市進(jìn)行投資所獲的利潤則相對有限，這促使投資者轉(zhuǎn)而把目光投向一些海外大城市，如近年來海外投資比較集中的紐 約、倫敦、悉尼等。
  
  國內(nèi)投資環(huán)境的不穩(wěn)定也是促使投資轉(zhuǎn)向海外的一大因素，“雖然目前國內(nèi)尚有很多投資機(jī)會，但海外房地產(chǎn)投資也是中國企業(yè)要考慮的要素之一，以分 散國內(nèi)不確定投資因素帶來的危險?！迸钿撛谡搲涎葜v時說，尤其是大型企業(yè)，無論從戰(zhàn)略考慮還是資產(chǎn)配置和投資機(jī)會、投資回報等方面來考慮，都應(yīng)關(guān)注海外 房地產(chǎn)投資。
  
  對于國內(nèi)市場的投資環(huán)境，迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東的觀點稍顯悲觀，當(dāng)被問及傾向于在國內(nèi)哪個城市進(jìn)行投資 時，李曉東回答說：“我選擇一個都不投。”他表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于一個焦點城市過熱、次要城市過冷的階段，“北上深等一線城市和二線熱點城市，目 前市場面比較好，但成本高，進(jìn)入風(fēng)險比較大，三四線城市更不敢進(jìn)?！睋?jù)了解，建銀精瑞資本近年來正逐漸縮減其國內(nèi)業(yè)務(wù)。
  
  前景展望風(fēng)險與機(jī)遇并存
  
  在發(fā)展前景上，海外房地產(chǎn)投資是風(fēng)險與機(jī)遇并存的。
  
  金谷國際信托有限責(zé)任公司副總經(jīng)理元磊分析說，隨著我國經(jīng)濟(jì)實力不斷發(fā)展，國內(nèi)無論是機(jī)構(gòu)還是個人的資金都有增值或保值的需求。同時，隨著國際 化融合程度加深，人們資產(chǎn)配置要求變得更高，加之近年來海外房地產(chǎn)投資的相關(guān)服務(wù)代理機(jī)構(gòu)也越來越多，為投資創(chuàng)造了更加便利的條件，吸引了更多投資者將目 光轉(zhuǎn)向海外市場。
  
  元磊說，目前國內(nèi)海外投資還屬于嘗試階段，區(qū)域上主要集中在一些發(fā)達(dá)國家的大城市，投資方向也主要是在房地產(chǎn)等小部分易于把控的領(lǐng)域。雖然在地域、匯率、政策等方面具有客觀存在的風(fēng)險，但在選擇項目時投資者還是普遍趨于理性的，海外房地產(chǎn)投資前景應(yīng)該還是很好的。
  
  對此顧云昌也持相同觀點，他認(rèn)為，“在避開風(fēng)險的情況下，房屋**再加上匯率的差價，收益還是可以保證的”。
  
  對于目前存在的具體風(fēng)險，眾人所持看法也不盡相同。戴德梁行大中華區(qū)海外投資部主管、亞太區(qū)董事總經(jīng)理范桂娟認(rèn)為主要有“兩難”：一是選取好的 投資項目難，因為投資者對外國的市場情況不一定能全面了解，不大容易分辨出什么是好的項目，例如，“美國人如果有好項目，本地投資人第一時間就買了，根本 留不到中國人手上，所以從找項目開始就很難?！倍琼椖繄?zhí)行難，由于投資市場位于海外，中國的投資者出手肯定不如當(dāng)?shù)厝丝?，所以即使發(fā)現(xiàn)了好的項目，執(zhí)行 起來也是有困難的。對此范桂娟建議，要用外國人的思維去看市場風(fēng)險和執(zhí)行難度，去看資產(chǎn)類型，去投本土資本覺得比較好的項目。而蓬鋼則認(rèn)為，海外投資的風(fēng) 險主要在于投資以后的跨境管理維護(hù)較難。
  
  總之，海外房地產(chǎn)投資雖然不是這一兩年才出現(xiàn)的新事物，但由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況，它正日漸受到越來越多的關(guān)注。盡管存在風(fēng)險，其發(fā)展?jié)?能仍被許多人認(rèn)可。“我們也投資一些美國的項目，它有什么好處呢？當(dāng)你去看美國的時候，使你能夠冷靜下來，這對我們做中國市場的決策很有幫助，可能我們只 有10%的資金放在國外，但是這可以讓我們在配置其余的90%時保持一種冷靜，是非常有意義的。”光大安石首席投資官陳宏飛說。
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 06:12:50
• 147****9202

  北京共有產(chǎn)權(quán)住房一經(jīng)推出，就吸引了社會各界的廣泛關(guān)注。為此，北京市住建委近日就選址、申請、價格、再上市等大眾關(guān)注話題推出系列解讀：購買共有產(chǎn)權(quán)住房仍可使用利率更低的公積金貸款；再購買商品房，購房人需將共有產(chǎn)權(quán)住房騰退給更困難的“夾心層”等等。 與公租房、自住房有啥區(qū)別？ 一直有網(wǎng)友搞不清：“共有產(chǎn)權(quán)住房與同為保障性住房的公租房、限價房、自住房有啥區(qū)別？” 為此，中新網(wǎng)對北京住建委的官方釋疑進(jìn)行了梳理。從保障房的性質(zhì)來說，分為租賃型保障房和產(chǎn)權(quán)型保障房，眾所周知的公租房即屬于租賃型保障房，其保障功能體現(xiàn)在租賃上，而非買賣。 同理，如果保障房具有交易屬性，可以買賣產(chǎn)權(quán)(部分或者全部)，即屬于產(chǎn)權(quán)型政策房或保障房，包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房、自住型商品房和共有產(chǎn)權(quán)房。但是，共有產(chǎn)權(quán)房與其他產(chǎn)權(quán)型政策房不同的是，不可轉(zhuǎn)換為完全商品房，而其他產(chǎn)權(quán)型政策房在滿足一定條件后，可轉(zhuǎn)為完全商品住房。 比如，共有產(chǎn)權(quán)房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，未持有部分不得轉(zhuǎn)讓；而自住型商品房購買滿5年的，可轉(zhuǎn)讓全部產(chǎn)權(quán)。 “共有產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)商品房，擠掉了投資需求，同時也意味著換房時**空間有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新網(wǎng)。 可否使用公積金貸款？ 對個人購房者來說，共有產(chǎn)權(quán)意味著更低的購房成本和更少的**，此前公積金貸款額度不夠、只能商貸買房的剛需群體，終于有了新選擇。北京住建委官方微信號“安居北京”明確回應(yīng)：購買共有產(chǎn)權(quán)房可以使用公積金貸款。 了解到，目前在北京購買首套房多數(shù)銀行商貸利率為基準(zhǔn)利率(4.9%)上浮10%，二套房上浮20%，分別為5.39%和5.88%。舉例來看，同樣是購買首套房貸款100萬元、貸款期限25年，公積金貸款利率為3.25%，月均還款額為4900元；若使用商業(yè)貸款，執(zhí)行利率為5.39%，月均還款額升至6100元，月供高出了1200元。 “這對普通家庭來說，可不是一筆小數(shù)目?！痹趶埓髠タ磥?，在北京買房能用公積金的基本都算有底子的購房者，畢竟公積金貸款上限是120萬元，一套400萬元的房子，**起碼300萬元。況且，公積金貸款依然施行著“認(rèn)房不認(rèn)貸”。 買了商品房后，共有產(chǎn)權(quán)房要騰退？ “傳說住進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房后再有商品房的話需要騰退，屬實嗎？”微信網(wǎng)友“星誠”留言稱。對此，“安居北京”給出了肯定的答復(fù)。 事實上，這一規(guī)定是由共有產(chǎn)權(quán)房的住房性質(zhì)決定的。在北京現(xiàn)行的多維度住房保障體系中，對于中低收入群體，通過租賃型、小戶型、低租金，滿足市民基本住房需求；對于夾心層群體，通過產(chǎn)權(quán)型、中戶型、適當(dāng)售價，滿足市民自住性住房需求；對于高收入群體，通過產(chǎn)權(quán)或租賃型、市場價格，滿足市民不同層次住房需求。 北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)房主要面向“夾心層”的住房困難群體，作為中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理。 因此，如果申請人在購買共有產(chǎn)權(quán)房后又購買了商品房，便不屬于共有產(chǎn)權(quán)房主要服務(wù)的“夾心層”，因此，產(chǎn)權(quán)重新分配也屬合情合理，而其主要目的，還是要將騰退出的房源提供給真正有需要的住房困難群體。 不僅如此，針對共有產(chǎn)權(quán)房的再上市管理，北京市住建委堅持以“封閉管理、循環(huán)使用”為原則，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)再上市后也不能變更。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。 建在哪？社區(qū)環(huán)境如何？ 從北京市住建委近期發(fā)布的解讀來看，共有產(chǎn)權(quán)房將突破傳統(tǒng)保障房在人們心中的固有概念，便利的交通、智能的人臉識別、全覆蓋的無線網(wǎng)絡(luò)都將成為亮眼的加分項。 官方表示，共有產(chǎn)權(quán)房將優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域；全面實施裝配式建造、全裝修成品交房，執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標(biāo)準(zhǔn)；實現(xiàn)小區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)(WIFI)全覆蓋；同時安裝人臉識別系統(tǒng)，試點建造智能化小型公用倉庫；并將圖書館、健身館作為標(biāo)準(zhǔn)配置。 目前，北京開放搖號的唯一一個共有產(chǎn)權(quán)房項目為首開保利錦都家園，可售房源為427套。該項目位于朝陽區(qū)朝陽北路黃渠地鐵站A口西側(cè)，緊鄰地鐵6號線，交通相對便利，離朝陽區(qū)青年路商區(qū)僅十分鐘車程。 咋定價？產(chǎn)權(quán)占比多少？ 與其他產(chǎn)權(quán)型保障房不同，共有產(chǎn)權(quán)，顧名思義要對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行合理分割，至于個人購房者能購買多少份額的產(chǎn)權(quán)，并不能自主選定。 根據(jù)規(guī)定，購房人所占產(chǎn)權(quán)份額將參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級代持機(jī)構(gòu)持有。 售價方面，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定；其次，與商品房類似，每套共有產(chǎn)權(quán)房的價格也會結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素略有浮動，浮動范圍為±5%。 誰能買？怎么申請？ 針對誰能申請的問題，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》給出了清晰的門檻設(shè)定：“申購家庭必須為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭，其中單身家庭申購，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲?！? 當(dāng)然，《辦法》也明確，各區(qū)人民政府需在遵循基本申請條件的前提下，考慮重點人才的居住需求，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。 “怎么才能申請？”是被問詢**多的一個問題，有網(wǎng)友甚至表示，“一開始就關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)房，但再看到消息，第一波搖號已經(jīng)結(jié)束了，不知哪能及時看到項目消息?！? 對此，北京市住建委給出了詳細(xì)的操作方法。由于共有產(chǎn)權(quán)房實行網(wǎng)上申購，符合條件的家庭，可在共有產(chǎn)權(quán)住房項目開通網(wǎng)上申購期間內(nèi)登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)官方網(wǎng)站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，并按規(guī)定的條件和項目公告，準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。 發(fā)現(xiàn)，若想及時獲取共有產(chǎn)權(quán)房的申請和搖號信息，可關(guān)注“安居北京”的微信公眾號，重要信息均有展示；申請人欲查詢資格核驗結(jié)果、申請編碼和搖號結(jié)果等，可登陸北京市住建委官網(wǎng)“共有產(chǎn)權(quán)住房(自住型商品住房)”專欄進(jìn)行查詢。
  

  查看全文↓ 2019-11-22 06:12:48
• 133****1801

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  　　以房養(yǎng)老是跨資本市場和房地產(chǎn)市場的一種資源配置方式，在國內(nèi)起步時被當(dāng)作養(yǎng)老模式的一種有效補(bǔ)充而備受期待。但走訪北京、上海、廣州、武漢等試點城市發(fā)現(xiàn)，政策試點一年后遇冷已成現(xiàn)實，究其原因主要受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、政府相關(guān)政策配套、不動產(chǎn)價值增貶預(yù)期、產(chǎn)權(quán)處置等因素影響。那么，以房養(yǎng)老政策真的就“好看不好用”？
  　　以房養(yǎng)老政策只是看上去很美？
  　　隨著“老齡化”加速到來，養(yǎng)老金“缺口”成為學(xué)界和公眾擔(dān)心的問題。以“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”為內(nèi)容之一的以房養(yǎng)老在國內(nèi)試點初即被寄予期待，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”的模式可以為老年人養(yǎng)老提供更多資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。
  　　作為國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）產(chǎn)品”于3月25日獲得保監(jiān)會審批通過，在北京、上海、廣州和武漢四個試點城市推出。老人在參保后，將房產(chǎn)抵押給保險公司，由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行評估，幸福人壽將定期向老人支付養(yǎng)老金直到老人去世。該產(chǎn)品是非參與性產(chǎn)品，幸福人壽不參與分享房產(chǎn)價值上漲部分，無論房價漲跌，老人都將領(lǐng)取固定的保險金。當(dāng)老人身故后，幸福人壽再將房產(chǎn)處置所得償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用，剩余金額將返還給老人的繼承人。
  　　在上海政策試點后，有近70位老人前來咨詢。通過律師調(diào)查、房屋抵押登記、公正等相關(guān)手續(xù)后，7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養(yǎng)老保險的客戶發(fā)放了第一筆養(yǎng)老金。
  　　據(jù)幸福人壽湖北分公司相關(guān)人員介紹，公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長壽帶來的超額給付。據(jù)統(tǒng)計，此款保險產(chǎn)品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價值多少影響，每個投保者領(lǐng)取的養(yǎng)老金有很大差別。如70歲的男性以評估值為500萬元的房產(chǎn)抵押投保，每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金為1.8萬元左右。
  　　從全國范圍來看，“首批投保的客戶既有孤寡老人、失獨家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人?！毙腋Ｈ藟巯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國2億多老人基數(shù)來說，占比微乎其微。
  　　而湖北省政府今年出臺了貫徹落實保險“新國十條”的實施意見，提出要“積極推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，合眾人壽、幸福人壽等公司都申報了住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。湖北未來將指導(dǎo)已開展試點的保險機(jī)構(gòu)邊試點邊總結(jié)邊完善，積極在武漢打造幸福人壽的“貨幣型模式”和合眾人壽與養(yǎng)老社區(qū)對接的“實物型模式”等兩種以房養(yǎng)老保險試點模式，形成可供全國其他地區(qū)借鑒的“武漢模式”。
  　　但各地保險公司研發(fā)和銷售該產(chǎn)品的意愿并不強(qiáng)烈。在上海就發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的保險公司只有幸福人壽一家，如泰康人壽也在“以房養(yǎng)老”的合格試點機(jī)構(gòu)范圍內(nèi)，但目前為止還沒有開發(fā)相關(guān)的產(chǎn)品。泰康人壽上海分公司總經(jīng)理王慶龍表示，法律法規(guī)對險企保護(hù)不足、貨幣價值不穩(wěn)，這是險企積極性不高的本質(zhì)?！?*怕老人去世后，家里跳出來人鬧事，這是我們保險公司**擔(dān)心的情況?！?br/>　　一項新政敵不過“養(yǎng)兒防老”觀念？
  　　上海民政部門調(diào)查顯示，高達(dá)90％的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10％。普華永道中國保險業(yè)主管合伙人周星認(rèn)為，以房養(yǎng)老的產(chǎn)品開發(fā)一般會從失獨和丁克家庭做起。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即便是失獨和丁克，愿意選擇“以房養(yǎng)老”的家庭也寥寥無幾，而背后原因主要有以下幾個方面。
  　　其一，受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念影響，認(rèn)同度不高。在中國“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念影響下，一些人難以接受“以房養(yǎng)老”。“‘但存方寸地、留于子孫耕’，老人們在心理上也難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的?！北本┐髮W(xué)人口研究所教授穆光宗說。
  　　家住上海徐匯區(qū)的張老伯今年75歲，他希望在自己百年之后把房子留給孩子?！白优谏虾Ｉ钜膊蝗菀?，醫(yī)療、教育等各種成本都不低，我會把房子交給他們處置，賣也好，租也好，都能給他們增加一些收益。”
  　　其二，以房養(yǎng)老成難以滿足老人精神方面需求。雖然57歲的年紀(jì)尚未進(jìn)入老年，但對上海失獨母親孫慧芬來說，養(yǎng)老是切實的難題。在問及是否會選擇“以房養(yǎng)老”時，她堅決表示不同意，“我們希望政府提供更方便多樣的養(yǎng)老服務(wù)，并給予失獨家庭更多精神關(guān)懷，金錢倒不是**重要的。”孫慧芬告訴，等將來兩口子去世時，會把唯一的房產(chǎn)賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金，用于教育事業(yè)。
  　　其三，不動產(chǎn)價值增貶預(yù)期難判，以房養(yǎng)老產(chǎn)品存風(fēng)險。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)來說，這種對房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式也并非常規(guī)業(yè)務(wù)，目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒，存在諸多不確定性。
  　　以房養(yǎng)老實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機(jī)構(gòu)，無規(guī)可依、風(fēng)險顧慮及業(yè)務(wù)各自為營為**大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個處置能力。
  　　另有金融業(yè)人士認(rèn)為，中國房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的**大障礙，也是與國外政策環(huán)境**大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是未知風(fēng)險。
  　　其四，按揭期限也難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對還款期限所作的明確規(guī)定，由于人的壽命難以預(yù)期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計算。
  　　泰康人壽上海分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)“以房養(yǎng)老”的方案，老人投保后，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世，老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。但人的壽命是不能預(yù)知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的“博弈點”。若保險公司預(yù)測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發(fā)家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。
  　　政策如何且行且完善？
  　　受訪者普遍肯定養(yǎng)老產(chǎn)品的多樣性，并希望政策和產(chǎn)品設(shè)計更加完善，充分保障老年人的權(quán)益?！耙环矫?，今后的老年人對生活品質(zhì)的要求會越來越高；另一方面，家庭結(jié)構(gòu)越來越小，獨生子女多，也會有更多的房子被閑置，老人也沒必要‘守著金飯碗討飯’，會有更多人接受‘以房養(yǎng)老’等養(yǎng)老方式?！币晃煌诵輰W(xué)者表示。
  　　與此同時，很多老年人對以房養(yǎng)老存在顧慮：政策是否已經(jīng)設(shè)計好？監(jiān)管能不能到位？老人領(lǐng)取養(yǎng)老金會不會有風(fēng)險？給吃定心丸，還需且行且完善。
  　　幸福人壽監(jiān)事會主席孟曉蘇坦言，通過試點發(fā)現(xiàn)很多問題需要解決，比如共有產(chǎn)權(quán)要參與以房養(yǎng)老該如何處理，同時還需要一些政策扶持，比如免除入保房屋產(chǎn)權(quán)證增名稅費；減免保險企業(yè)在反向抵押保險業(yè)務(wù)上的所得稅；免除入保房產(chǎn)的房產(chǎn)稅；加強(qiáng)對老人補(bǔ)貼方面的政策支持，比如建立長壽保戶政府補(bǔ)貼制度，分擔(dān)由反向抵押加大的“長壽風(fēng)險”。
  　　哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長田立表示，發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗基于其具備完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估等機(jī)構(gòu)，以及完善健全的個人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國內(nèi)仍需要不斷加強(qiáng)和完善。“以房養(yǎng)老”在實施過程中涉及到很多方面，比如房屋的評估、老人壽命的計算以及房產(chǎn)貶值、資金流動性等問題，單獨一家銀行不可能承擔(dān)?！斑@些環(huán)節(jié)中哪一個出錯，都會造成嚴(yán)重后果，如果沒有相應(yīng)的配套機(jī)制，銀行很難在住房消費信貸市場上提供配合?！痹诓稍L多家房地產(chǎn)評估公司時，得到的回復(fù)多是“沒有開展這項業(yè)務(wù)”。
  　　中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政建議，政府應(yīng)當(dāng)搭建房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，對于出現(xiàn)房價波動，引入由政府主導(dǎo)的保險機(jī)構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險。在發(fā)達(dá)國家，特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。
  　　采訪發(fā)現(xiàn)，公眾依然有個困惑，就是房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后，現(xiàn)行法律規(guī)定可以續(xù)期，但續(xù)期是否需要補(bǔ)交款，交多少都尚未明確。從防范金融風(fēng)險和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。對金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當(dāng)事人都會受到很大損失。一旦鋪開試點，那么參與的金融和保險機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 06:12:45

相關(guān)問題

• 問 新民居產(chǎn)權(quán)多少年?行家說一說新民居產(chǎn)權(quán)多少年
  答

  新民居是沒有產(chǎn)權(quán)期限的，因為他的土地性質(zhì)是集體土地，沒有經(jīng)過招牌掛，所以沒有產(chǎn)權(quán)年限。購買新民居只是相當(dāng)于購買了地上建筑物，而沒有購買土地，這是新民居與商品房**根本的區(qū)別。目前保定很多新民居手續(xù)尚未批復(fù)，購買需謹(jǐn)慎！

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• 問 新民居產(chǎn)權(quán)多少年？雄安新區(qū)“房住不炒”的六個關(guān)鍵詞共有產(chǎn)權(quán),嚴(yán)控房價
  答

  "面對持續(xù)低迷的經(jīng)濟(jì)形勢，昨天國家發(fā)改委政策研究室發(fā)表文章要求各地加大對重點地區(qū)和重點領(lǐng)域促投資、穩(wěn)增長的工作力度，切實防范投資波動風(fēng)險，更好地發(fā)揮投資對經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵作用。文章中特別提出加大對優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)上市支持力度，并擇機(jī)進(jìn)一步實施降息、降準(zhǔn)政策，擴(kuò)大一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市的土地供給等措施。北青報了解到，發(fā)改委這一舉措與當(dāng)前我國內(nèi)生投資增長動力疲弱不無關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，今年以來我國民間投資驟降，上半年民間投資同比僅增長2.8%，增速比前5個月回落了1.1個百分點，比上年同期增速更是降低了8.6個百分點。 值得注意的是，國家發(fā)改委的這篇文章還特別提到了當(dāng)下敏感的房地產(chǎn)領(lǐng)域。在提出進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展、因城施策加大對房地產(chǎn)調(diào)控力度的同時，還提 及對庫存較大的城市可采取發(fā)放購房補(bǔ)貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年在國內(nèi)投資增速整體回落的情況下，房地產(chǎn)投資 表現(xiàn)則較為搶眼。上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.1%，比去年同期的增速提高了1.5個百分點。發(fā)改委表示，一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市要采取擴(kuò) 大新增供地、盤活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建 的商業(yè)設(shè)施面積。?"

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• 問 上都首府多少年產(chǎn)權(quán)？什么是新民居？和大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別？
  答

  "3月南京二手房成交9196套，比上月的5095套上漲了4101套。其中鼓樓區(qū)成交1759套，成為上月全市成交量第一。同時，3月份南京二手房新增房源14192套，比上月的12376套上漲了1816套。3月二手房成交9196套 環(huán)比漲幅80.49%南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月南京二手房共成交9196套，比上月的5095套上漲了4101套，環(huán)比漲幅80.49%，同比2016年3月大降46.93%。作為“金三銀四”的開端，南京二手房成交量在連降3月后，首次出現(xiàn)上漲現(xiàn)象。從各區(qū)成交情況來看，鼓樓區(qū)以1759套成交量位列全市第一，六合區(qū)以1574套的成交量位列全市第二，江寧區(qū)以1184套的成交量位列全市第三。新增房源14192套，比上月上漲1816套網(wǎng)上二手房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京二手房3月份掛牌量為14192套，比上月的12376套上漲了1816套，環(huán)比上漲14.67%。從各區(qū)掛牌量來看，江寧二手房掛牌3389套居全市第一，鼓樓二手房掛牌2232套居全市第二，浦口區(qū)掛牌1920套居全市第三。業(yè)內(nèi)人士分析，受“雙限”政策影響，南京二手房成交量在連續(xù)下降3個月后，首度出現(xiàn)上漲現(xiàn)象。與此同時，2017年1-3月南京二手房成交量為20195套，同比去年第一季度成交量36762套，下降了45.06%。隨著限購政策再度升級，預(yù)計接下來的第二季度，二手房市場短期內(nèi)將會受到影響，成交量出現(xiàn)小幅波動。"

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• 問 大產(chǎn)權(quán)多少年? 房屋產(chǎn)權(quán)正常用是多少年？
  答

  房屋所有權(quán)永久屬于業(yè)主，只是房屋所占用的土地有使用期限，住宅一般70年，商業(yè)一般50年。根據(jù)目前的法律規(guī)定，商品房的土地使用權(quán)如果是到期后，住宅用地是可以自動續(xù)期。1、我國《物權(quán)法》第149條對房屋產(chǎn)權(quán)到期后的情況有規(guī)定：①、住宅建設(shè)用地使用權(quán)限的時間屆滿的，可以自動續(xù)期。②、該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定執(zhí)行;沒有約定或約定不明確的不動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、《城市房地產(chǎn)管理》中的第21條也有規(guī)定：在土地使用權(quán)出讓合同約定年限屆滿后，如土地使用者需要繼續(xù)使用，可以在期限屆滿前一年申請續(xù)期。除根據(jù)社會公眾利益收回該土地的外，其他續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。房屋在70年產(chǎn)權(quán)到期后，有兩種情況：①、延長土地使用權(quán)期限。這種情況的話可以由房屋業(yè)主聯(lián)名來向當(dāng)?shù)氐膰临Y源局提出申請，補(bǔ)交土地出讓金，當(dāng)然這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。②、如果是根據(jù)規(guī)劃需要，國家需要收回土地和地上建筑物的。那么業(yè)主也可以得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。

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• 問 大產(chǎn)權(quán)是多少年? 房屋產(chǎn)權(quán)正常用是多少年？
  答

  大產(chǎn)權(quán)是指開發(fā)商的整體產(chǎn)權(quán)，比如這個小區(qū)一共5萬平方，那么開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)證就是5萬平方的，開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)分戶的時候會根據(jù)每家的產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行分戶， 使用年限是根據(jù)土地性質(zhì)來的，比如土地性質(zhì)是住宅的話使用年限是70年，其他年限如下： 根請問，房子大產(chǎn)權(quán)是多少年，小產(chǎn)權(quán)是多少年

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