怎樣辦理項目貸款抵押物變更?現(xiàn)在買房商業(yè)貸款能貸多少？

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• 132****7924

  因為之前跟銀行的貸款抵押合同是你或你配偶一個人的名字，如果加上你配偶或你的名字，房子產(chǎn)權(quán)人變成兩個人，貸款相應(yīng)的也要發(fā)生變化，因此，需要到銀行辦理抵押變更手續(xù)。需要攜帶身份證、購房合同等相關(guān)材料以及結(jié)婚證等資料。
  

  查看全文↓ 2019-09-16 05:17:03
• 154****5266

  抵押貸款的貸款條件：
  有合法的身份；
  有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
  有合法有效的購房合同；
  以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款；
  已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；
  能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；
  貸款行規(guī)定的其他條件。

  查看全文↓ 2019-09-16 05:16:59
• 136****8272

  
  在建工程在房地產(chǎn)項目貸款中占比較多，在建工程抵押對貸款風(fēng)險具有保障作用，但是在建工程抵押屬于一種特定擔(dān)保方式，實際在辦理貸款中、流程較長、情況復(fù)雜，具體辦理過程中應(yīng)關(guān)注以下問題。
  
  
  
  1要關(guān)注在建工程抵押的貸款資金用途是有限制的
  
  
  
  在建工程抵押“是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。銀行現(xiàn)在辦理的在建工程抵押只是將原支持企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的貸款抵押物由建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為在建工程，目的是為了保證在建工程繼續(xù)建設(shè)，不涉及改變貸款資金用途問題，但銀行應(yīng)在抵押合同中明確載明貸款用途為“支持項目繼續(xù)建造”，避免因抵押用途不明確而導(dǎo)致在建工程抵押無效。
  
  
  
  2要關(guān)注將本項目土地和在建工程一并抵押
  
  
  
  在辦理在建工程抵押擔(dān)保時，要堅持房地一并抵押原則，將整個在建工程項目占用的土地使用權(quán)，連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押。不能同意借款人單純以“地隨房走”為由僅抵押在建房屋及所占用的土地使用權(quán)，否則有可能導(dǎo)致原已設(shè)立抵押權(quán)的建設(shè)用地被排除在抵押范圍之外。因此，要在抵押物清單中盡量明確抵押物的范圍和內(nèi)容，包括相應(yīng)的權(quán)屬證書編號、占地范圍及面積等要素。
  
  
  
  3要關(guān)注界定在建工程抵押的資產(chǎn)及擔(dān)保的范圍
  
  
  
  不能簡單地見項目開工就實施在建工程抵押。在實際操作中，能夠?qū)嵤┑盅旱臉?biāo)的物是指主體建筑房屋封底、但尚不具備商品房交房條件、還需投入資金建設(shè)、尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的在建工程。抵押的資產(chǎn)只能是在建項目所占用的土地和在建房屋及附屬設(shè)施。因此，在建工程的抵押擔(dān)保范圍僅限于原貸款抵押物的抵押價值所對應(yīng)的開發(fā)貸款。對于原已設(shè)定抵押的地上尚無建筑物的本項目建設(shè)用地、非本項目其他土地以及其他資產(chǎn)，不得因辦理在建工程抵押而撤押或放棄抵押權(quán)。若原貸款有保證擔(dān)保的，還要將銀行擬與借款人簽訂在建工程抵押合同的情況書面告知保證擔(dān)保人，并要求保證擔(dān)保人作出對借款原有擔(dān)保責(zé)任不因此而改變的書面承諾。
  
  
  
  4要關(guān)注新辦抵押登記和原抵押撤押的無縫銜接
  
  
  
  原凈地抵押撤押與新辦理在建工程抵押原則上應(yīng)在同一天內(nèi)完成。支行先按照房管部門有關(guān)辦理抵押登記的要求，將在建工程抵押所需的資料備齊后到房管局送審，經(jīng)房管部門現(xiàn)場勘察、資料審理無誤確定辦理后，再到國土部門辦理原凈地抵押的拆押。對原抵押物是否涉及訴訟以及是否被法院查封要清楚，確保在建工程抵押登記與原抵押物撤押全過程緊密銜接,謹(jǐn)防意外情況的發(fā)生。
  
  
  
  5要關(guān)注在建工程抵押價值的評估和審定
  
  
  
  在貸款中，要嚴(yán)格按照銀行押品評估有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審查在建工程的抵押價值。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的**新情況，在對借款人和建筑承包商的資質(zhì)、資信等進(jìn)行綜合分析判斷的基礎(chǔ)上，重點對項目建設(shè)資金落實、拆遷安置進(jìn)度、建筑工期長短、工程墊款等情況進(jìn)行審查，徹底弄清擬抵押在建工程的有效成本投入，結(jié)合折價貶值等因素綜合確定抵押率，合理設(shè)定抵押價值。按照審慎的原則，對抵押物價值的評估原則上不能由原抵押物評估機構(gòu)再對其在建工程抵押物進(jìn)行評估，更不能簡單地將原土地評估價值加在建工程投入作為抵押物價值。
  
  
  
  6要關(guān)注全面調(diào)查工程價款的實際支付情況
  
  
  
  在辦理在建工程抵押時，應(yīng)充分考慮工程價款優(yōu)先受償?shù)囊蛩亍Ｒ獜膶彶殚_發(fā)商與建筑承包商簽訂的建筑施工合同入手，結(jié)合貸款資金的監(jiān)督支付，全面調(diào)查、掌握工程價款的真實的支付情況。應(yīng)要求建筑承包商出具開發(fā)商已經(jīng)全部支付擬抵押的在建工程價款的書面證明，如工程價款有拖欠的，還應(yīng)盡量要求建筑承包商出具自愿放棄應(yīng)得未得的工程價款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾,并在抵押合同中明確予以約定。如果開發(fā)商與建筑承包商是關(guān)聯(lián)企業(yè)的, 還應(yīng)要求建筑承包商對銀行貸款提供連帶責(zé)任保證。
  
  
  
  7要關(guān)注防備在建工程抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)的沖突
  
  
  
  為避免因企業(yè)欠稅而影響銀行抵押權(quán)行使，在接受在建工程抵押之前，應(yīng)通過各種途徑獲得企業(yè)是否欠稅及欠稅情況，也可以直接要求借款人說明其納稅情況，提供完稅憑證和稅務(wù)機關(guān)的證明，對欠稅企業(yè)應(yīng)督促企業(yè)及時納稅，并把企業(yè)是否完稅作為辦理在建工程抵押貸款的條件之一。

  查看全文↓ 2019-09-16 05:16:55

相關(guān)問題

• 問 怎樣辦理項目貸款抵押物的變更？
  答

  個人申請住房公積金抵押貸款，向承辦銀行提交以下證明文件：(1） 戶口薄，如戶口薄未能清楚反映申請人的婚姻情況或配偶情況的，需補充申請人結(jié)婚證。（2）申請購房貸款的，提供有效的商品房購銷合同，或房屋買賣契約(二手樓買賣)。（3）申請大修住房貸款的，提供由規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證、用地許可證、建筑施工許可證或有同樣效力的文件、批文，工程預(yù)算?！ǚ康膮⒄沾笮揞悎?zhí)行，實施后再明確工作程序。（4）市外職工在我市申請住房公積金貸款的，需提供申請人繳存地住房公積金管理部門出具的證明，反映申請人住房公積金的繳存情況(包括繳存時間、繳存比例、工資基數(shù)、和繳存額)，或受委托銀行要求的其他資料。（5）如共同購房人中存在夫婦以外第三人的(以購房合同為準(zhǔn))，需提供有第三人簽名認(rèn)可的借款抵押合同書(如組合貸款合同中包括了抵押物處理的，可用該合同替代)或由房地產(chǎn)管理部門出具的有第三人姓名的抵押證明書;如共同購房人為被監(jiān)護(hù)人的(年齡未達(dá)法律規(guī)定)，由監(jiān)護(hù)人代為簽名。（6）貸款申請人(或開發(fā)商)在《佛山市住房公積金住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理流程時間跟蹤表》上簽名確認(rèn)申報時間，交回承辦銀行。

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• 問 怎樣辦理項目貸款抵押物變更?孩子還在上學(xué)，買房是否可以貸款呢？
  答

  我弟弟和我母親共有三套住房，第一套住房是我弟弟單位家屬房，房產(chǎn)證是我弟弟的名字，我母親和我弟媳、侄女是共有人。（這套住房是我母親和我弟弟及弟媳共同買的）。第二套住房還沒有辦房產(chǎn)證，買這套住房時也是我母親和我弟弟弟媳共同買的，該住房因我弟弟和弟媳用工資抵押住房貸款14萬。所以合同上也是我弟弟的名字。第三套住房也是弟弟和母親共同出資買的，這套住房沒有房產(chǎn)證，合同是我母親的名字。現(xiàn)在我弟弟和弟媳離婚，離婚時我弟弟沒有和母親商量將第一套住房和第二套住房都給了我弟媳和侄女，離婚時將14萬貸款和4萬元外債也分給了弟媳，因考慮到弟媳還要撫養(yǎng)侄女，弟弟只要了12萬元的汽車，請問在買這倆套住房時我母親都出了錢，我弟弟有權(quán)利將這兩套住房都給我弟媳嗎？我母親還能要回這兩套住房嗎？

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• 問 怎樣辦理項目貸款抵押物變更?開發(fā)商公積金貸款未辦下來能交房嗎
  答

  個人申請住房公積金抵押貸款，向承辦銀行提交以下證明文件：(1） 戶口薄，如戶口薄未能清楚反映申請人的婚姻情況或配偶情況的，需補充申請人結(jié)婚證。（2）申請購房貸款的，提供有效的商品房購銷合同，或房屋買賣契約(二手樓買賣)。（3）申請大修住房貸款的，提供由規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證、用地許可證、建筑施工許可證或有同樣效力的文件、批文，工程預(yù)算?！ǚ康膮⒄沾笮揞悎?zhí)行，實施后再明確工作程序。（4）市外職工在我市申請住房公積金貸款的，需提供申請人繳存地住房公積金管理部門出具的證明，反映申請人住房公積金的繳存情況(包括繳存時間、繳存比例、工資基數(shù)、和繳存額)，或受委托銀行要求的其他資料。（5）如共同購房人中存在夫婦以外第三人的(以購房合同為準(zhǔn))，需提供有第三人簽名認(rèn)可的借款抵押合同書(如組合貸款合同中包括了抵押物處理的，可用該合同替代)或由房地產(chǎn)管理部門出具的有第三人姓名的抵押證明書;如共同購房人為被監(jiān)護(hù)人的(年齡未達(dá)法律規(guī)定)，由監(jiān)護(hù)人代為簽名。（6）貸款申請人(或開發(fā)商)在《佛山市住房公積金住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理流程時間跟蹤表》上簽名確認(rèn)申報時間，交回承辦銀行。

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• 問 怎樣辦理項目貸款抵押物變更??銀行抵押貸款抵押物可以變更嗎？比如說原來抵押的A...
  答

  一般情況下，是貸款抵押物出現(xiàn)重大問題時，或者貶值等情況，影響貸款兌付時，抵押權(quán)人要求變更抵押物。

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• 問 怎樣辦理汽車抵押貸款?現(xiàn)在買房商業(yè)貸款能貸多少？
  答

  基本銀行都可以辦理汽車抵押貸款，比如中國銀行、中國工商銀行等，但相對抵押金不同。一、車輛抵押貸款流程1、貸款機構(gòu)收到申請人提供的資料2、對申請人進(jìn)行家訪、調(diào)查以及預(yù)估車輛價值3、貸款機構(gòu)初步預(yù)定貸款額度4、辦理委托公證和借款公證5、貸款機構(gòu)收押申請人相關(guān)證件6、辦理抵押登記手續(xù)7、放款二、申請車輛抵押貸款材料1、機動車登記證、行駛證、購置附加稅證（本）、購車發(fā)票2、保險單、車船稅、進(jìn)口車輛相關(guān)稅證明3、身份證（非本地戶口客戶提供有效期內(nèi)暫住證或居住證）

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