房屋租賃合同如何?承租人可以轉(zhuǎn)租房屋嗎？

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• 155****3010

  房屋轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃關(guān)系而將房屋出租給他人使用并獲得收益的行為。房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)該事前征得出租人的同意。但是在未經(jīng)同意的情況下承租人與次承租人簽訂的房屋合同的效力如何呢?《合同法》第二百四十條對(duì)轉(zhuǎn)租的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。
  承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！痹诂F(xiàn)實(shí)情況往往比較復(fù)雜，而房屋出租人往往不知道房屋被轉(zhuǎn)租，這時(shí)轉(zhuǎn)租合同的效力則由出租人的態(tài)度決定。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，則視為出租人對(duì)轉(zhuǎn)租合同的追認(rèn)，那么轉(zhuǎn)租合同自始有效;如果出租人明確表示不同意轉(zhuǎn)租，則出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，出租人解除該合同的，轉(zhuǎn)租合同被撤銷，自始無(wú)效。
  法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

  查看全文↓ 2019-06-19 16:43:40
• 158****3840

  （一）房屋租賃合同是租賃合同中的一種。我們可以根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十二條內(nèi)容如下：
  
  1、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說(shuō)，合同一經(jīng)簽訂，即對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時(shí)交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。
  
  2、房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。
  
  3、承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無(wú)效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。
  
  （二）同時(shí)，我們可以根據(jù)《合同法》第二百二十四條，內(nèi)容如下：
  
  承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
  
  這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說(shuō)明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。
  
  1、如果出租人交付的房屋狀況與約定不符，這要看雙方在合同中的約定；
  
  2、如果雙方約定物業(yè)管理費(fèi)由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)；
  
  3、租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對(duì)價(jià)；

  查看全文↓ 2019-06-19 16:43:34
• 147****0897

  
  
  《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?br/>
  
  
  違反法律行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的房屋租賃合同無(wú)效。具體而言，房屋租賃合同往往因違反《**高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條【出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。……】的規(guī)定而無(wú)效。簡(jiǎn)言之，即以違建為租賃物的房屋租賃合同無(wú)效。
  
  
  
  《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”這是對(duì)合同無(wú)效的法律后果的一般性規(guī)定。具體到租賃違建產(chǎn)生的房屋占用費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)當(dāng)適用《**高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款【房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。】的規(guī)定按照房租的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)。當(dāng)然，法院可以依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，根據(jù)租賃合同雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)（尤其是出租人的過(guò)錯(cuò)）調(diào)整（一般表現(xiàn)為調(diào)低）房屋占用費(fèi)，這是通過(guò)調(diào)整房屋占用費(fèi)的方式實(shí)現(xiàn)合同雙方當(dāng)事人利益的平衡。
  
  
  
  這就產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題：房屋占用費(fèi)主張到什么時(shí)候比較合適？要探討這個(gè)問(wèn)題，首先要弄清楚“占有使用費(fèi)”的性質(zhì)是什么。違建和無(wú)效這兩個(gè)關(guān)鍵詞使得“占有使用費(fèi)”的性質(zhì)在法理上和邏輯上很難得出結(jié)論。因此，從實(shí)務(wù)的角度來(lái)看計(jì)算房屋占用費(fèi)的截止日期就應(yīng)當(dāng)從兩方面思考：
  
  
  
  1、承租人的“不當(dāng)?shù)美笔嵌嗌?br/>
  
  
  《民法通則》第九十二條規(guī)定：“沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人?！薄睹穹倓t》第一百二十二條規(guī)定：“因他人沒有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請(qǐng)求其返還不當(dāng)利益?！背凶馊苏加惺褂梅课莸囊罁?jù)是房屋租賃合同，房屋租賃合同無(wú)效（即什么都沒有，不存在），承租人取得房屋的占有使用利益的依據(jù)也就不存在了，承租人占有使用房屋的利益屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還。從這個(gè)角度看，租賃合同無(wú)效，房屋占用費(fèi)的截止日期應(yīng)當(dāng)是承租人實(shí)際搬離租賃房屋之日。
  
  
  
  2、出租人“租金”的損失
  
  
  
  違建不能辦產(chǎn)證，從這個(gè)角度講，出租人對(duì)違建不享有所有權(quán)；換個(gè)角度看，違建是不合法的建筑，出租人也不能利用不合法的建筑取得“租金”這個(gè)利益。這也就解釋了為什么出租人出租違建收取租金的合同不受法律保護(hù)。
  
  
  
  但是，“違建”畢竟是出租人付出了成本而或建造或購(gòu)買或租賃的，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ谋Ｗo(hù)。《**高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款規(guī)定承租人應(yīng)當(dāng)按照租金的標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋占用費(fèi)，這就體現(xiàn)了法律像保護(hù)合法建筑的出租人一樣的保護(hù)違建的出租人。從這個(gè)角度看，租賃合同無(wú)效，房屋占用費(fèi)的截止日期應(yīng)當(dāng)是出租人合理止損之日（如第三人承租標(biāo)的房屋并支付租金之日）。

  查看全文↓ 2019-06-19 16:43:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 承租人房屋可以轉(zhuǎn)租嗎？
  答

  一、房屋可以轉(zhuǎn)租，但是合法的轉(zhuǎn)租需要滿足以下兩個(gè)條件： 1、轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。 轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無(wú)效。 2、轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實(shí)需合理提高，提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。 租金是房屋的收益，應(yīng)由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價(jià)的轉(zhuǎn)租，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責(zé)任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。 二、需注意的是，如果有以下幾種情況，房屋是不可以轉(zhuǎn)租的： 1、“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的”、“預(yù)租的商品房”三種房屋不得轉(zhuǎn)租。 2、房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以轉(zhuǎn)租房屋;未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人有權(quán)解除租賃合同。

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• 問(wèn) 房屋租賃時(shí)，承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
  答

  經(jīng)出租人同意，承租人可將租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給第三人；未經(jīng)出租人同意，承租人不得將房屋轉(zhuǎn)租。承租人未經(jīng)出租人同意，擅自轉(zhuǎn)租房屋或受轉(zhuǎn)租人再行轉(zhuǎn)租的，沒收其違法所得，并處以違法所得一倍以下的罰款。

• 問(wèn) 承租人轉(zhuǎn)租房屋的條件有哪些，哪些房屋不能轉(zhuǎn)租？
  答

  這種情況一般來(lái)說(shuō)，是承租人需向業(yè)主支付相當(dāng)于兩個(gè)月租金的違約金（即保證金業(yè)主不予退回），但不需要支付超出保證金部分的違約金；房屋轉(zhuǎn)讓金是可以由承租人收取的，理由是承租人已對(duì)該房屋投入了一定的投資款（包括配套設(shè)施、裝修改造等），只要新承租人愿意支付，并接受業(yè)主同意的新合同條件，就沒有問(wèn)題；如業(yè)主存在異議，可以與其協(xié)商房屋轉(zhuǎn)讓金的分配比例，關(guān)鍵是還看你的協(xié)調(diào)能力和談判技巧能否為你爭(zhēng)取到更多的權(quán)益，其中是有很大的回旋余地的，沒有太框架的標(biāo)準(zhǔn)，這是一種租賃市場(chǎng)不成文的默認(rèn)做法；若原合同有對(duì)相關(guān)問(wèn)題的具體約定，按約定條款辦事，如無(wú)約定的，雙方只能通過(guò)協(xié)商解決；在這個(gè)問(wèn)題上，由于業(yè)主掌握著房屋的租賃話語(yǔ)權(quán)，承租人是在沒有期滿的情況下而提出解除合同的，所以對(duì)承租人相對(duì)被動(dòng)，建議博弈雙方中處于弱勢(shì)地位的原承租人的你還是盡量利用自己的智慧協(xié)調(diào)靈活解決，避免產(chǎn)生糾紛。

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• 問(wèn) 承租房屋遇拆遷承租人可以得到賠償嗎？
  答

  你可以到萬(wàn)家資訊網(wǎng)找找資料。廣州二手房、租房網(wǎng)-萬(wàn)家物業(yè)： http://www.homephoto.com.cn

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• 問(wèn) 房屋出租時(shí)承租人是否可以將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租有什么限制？
  答

  建設(shè)部42號(hào)令第二十七條、二十八條、二十九條規(guī)定：承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。