?? 期房如何出售？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？

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• 155****6096

  根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記，而購(gòu)房人一般購(gòu)買的都是期房，在辦理購(gòu)房和按揭時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理抵押登記，因此目前個(gè)人購(gòu)房貸款一般都采取“階段性擔(dān)保加抵押貸款”的形式，即在抵押的房產(chǎn)辦理抵押登記前，由開發(fā)商為貸款人（購(gòu)房人）提供擔(dān)保，待抵押登記辦理完畢后，開發(fā)商擔(dān)保終止，購(gòu)房人以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押物。
  具體到陳先生的問(wèn)題，如果房產(chǎn)抵押尚未辦理，陳先生則首先要與開發(fā)商（擔(dān)保人）進(jìn)行協(xié)商，由開發(fā)商為受讓方提供新的擔(dān)保，同時(shí)要與貸款銀行協(xié)商，否則開發(fā)商將免除擔(dān)保責(zé)任，而貸款銀行也會(huì)因此而拒絕提前終止貸款合同，除非陳先生先行償還全部貸款。
  受讓方的受讓價(jià)格和付款方式?jīng)Q定了手續(xù)的繁簡(jiǎn)程度。如果所購(gòu)房產(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押登記，陳先生則無(wú)需與開發(fā)商協(xié)商，但必須取得貸款銀行的同意，并且要告知受讓人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
  從貸款銀行來(lái)說(shuō)，同意陳先生轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的前提是，陳先生要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應(yīng)利息。
  首先，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人（貸款銀行）可以要求抵押人（購(gòu)房人）提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物，即如果陳先生轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的價(jià)格低于原房產(chǎn)價(jià)值，而陳先生又不能先行償還全部貸款或向銀行提供相應(yīng)擔(dān)保的，那么貸款銀行將不會(huì)同意該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
  其次，受讓方的支付方式也很重要，如果受讓方同意一次性支付陳先生轉(zhuǎn)讓價(jià)款，則陳先生可以用此轉(zhuǎn)讓款先行償還銀行的貸款和利息，在解除抵押登記后，再與受讓方辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。如果受讓方也要以按揭形式受讓該房產(chǎn)，那么貸款銀行首先要審查受讓方的資格，如果受讓方符合銀行的貸款條件，貸款銀行才會(huì)先終止與陳先生的貸款合同，與陳先生結(jié)清此前的貸款本息，同時(shí)就剩余尚未償清的貸款，與受讓方簽訂新的貸款合同。此后，在買賣雙方辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，還要到房地產(chǎn)主管部門辦理抵押登記的變更手續(xù)。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 14:46:00
• 151****5296

  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-06-14 14:45:42
• 152****4859

  期房的優(yōu)勢(shì)分析
  (1)先期預(yù)購(gòu)，戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋，銷售工作剛剛開始，開發(fā)項(xiàng)目的所有房型都有，朝向好的戶型也在其中，購(gòu)房者有了比較大的選擇余地。
  (2)價(jià)格能給予較大的優(yōu)惠，一般為5%~10%，甚至更多。開發(fā)商開發(fā)一個(gè)樓盤一般需要1年~2年的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)。為了及時(shí)收回現(xiàn)金，對(duì)購(gòu)買期房持極大的歡迎態(tài)度。
  (3)付款輕松，隨施工進(jìn)度付款，一般分為三次。首次付款時(shí)間為取得預(yù)售證時(shí)，一般僅付1萬(wàn)元~2萬(wàn)元的定金和總房款10%左右的首期房款;第二次付款時(shí)間是工程進(jìn)行到一半時(shí)，付款額約為總房款的60%;第三次付款時(shí)間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時(shí)，購(gòu)房者將余下的款項(xiàng)付完，同時(shí)開發(fā)商將房屋交付給購(gòu)房者，也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款，可獲得更大的優(yōu)惠。
  (4)工程質(zhì)量隨時(shí)可見(jiàn)，便于監(jiān)督和提出意見(jiàn)。從付完定金的那一刻起，購(gòu)房者就可隨時(shí)去觀看工程進(jìn)度，對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、墻體構(gòu)造、水暖電等設(shè)備管路、管線、接口這些建好以后不易觀察的部分，這時(shí)都可一覽無(wú)余。

  查看全文↓ 2019-06-14 14:45:33

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)如何退取住房公積金？
  答

  住房公積金是可以取走。準(zhǔn)備資料：首先要準(zhǔn)備原單位退休證明，個(gè)人身份證、戶口本。詳細(xì)原因：本人攜帶單位退休證明，個(gè)人身份證、戶口本到單位辦理住房公積金所在的公積金管理中心辦理；工作人員會(huì)對(duì)你提交的材料進(jìn)行審核，確認(rèn)無(wú)誤，會(huì)叫你去繳納公積金的銀行創(chuàng)口辦理公積金儲(chǔ)蓄卡（公積金中心有銀行窗口）；材料審核一般是五個(gè)工作日，審核通過(guò)可以直接到公積金管理中心提取?？偨Y(jié)：住房公積金可以取出來(lái),本人到所在的住房公積金管理處問(wèn)他們現(xiàn)在如果提取住房公積金需要那些手續(xù),但前提是本人的住房公積金得交夠1年以上。

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• 問(wèn) ?? 期房如何轉(zhuǎn)讓？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋是不能進(jìn)行出售的，但其實(shí)這里所講的未取得權(quán)屬證書指的是已經(jīng)交付竣工使用的房屋，并未直接涉及到期房。所以，只要購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行了預(yù)售登記后就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。期房該如何轉(zhuǎn)讓呢？1、簽訂預(yù)售合同期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記后才可以轉(zhuǎn)讓，所以第一步必須是簽訂預(yù)售合同。2、書面通知開發(fā)商轉(zhuǎn)讓人未付清商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人只要把其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。3、轉(zhuǎn)讓合同與登記轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進(jìn)行預(yù)售變更登記。合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人就取得了原商品房預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)享有的一切權(quán)力。期房轉(zhuǎn)讓實(shí)際操作這樣：1、訂購(gòu)單轉(zhuǎn)讓一般是上家用少量資金將房子先訂購(gòu)，然后把房子放在房產(chǎn)中介掛牌出售，表明要將其訂購(gòu)該房屋的購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。如果有人要購(gòu)買，買賣雙方先簽訂協(xié)議書，然后再一起前往開發(fā)商處將訂購(gòu)單的購(gòu)買方名字變換為下家，待開發(fā)商與下家簽訂了預(yù)售合同后，中介公司便會(huì)將轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付給上家。

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• 問(wèn) 誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  總建筑面積的計(jì)算需要查詢《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》，計(jì)算規(guī)則中規(guī)定了哪些構(gòu)件該計(jì)算建筑面積，哪些構(gòu)件不該計(jì)算建筑面積。

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• 問(wèn) 誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)如何買期房
  答

  1、簽訂認(rèn)購(gòu)書商品房期房正式銷售工作開始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購(gòu)房人。當(dāng)簽訂完認(rèn)購(gòu)書后，銷售方應(yīng)給購(gòu)房人《簽約需知》，以使購(gòu)房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。2、簽訂買賣契約購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。簽訂買賣契約是整個(gè)購(gòu)房程序中**重要一環(huán)，契約也是銷售中**重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購(gòu)房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。3、預(yù)售登記買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購(gòu)房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。4、簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)當(dāng)購(gòu)房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購(gòu)房人與物管公司接洽。物管公司將給購(gòu)房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。

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• 問(wèn) 購(gòu)買期房如何提取公積金？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  一、職工異地購(gòu)房提取住房公積金應(yīng)符合以下條件；職工或配偶戶籍在購(gòu)房所在城市或工作單位在購(gòu)房所在城市；所購(gòu)住房已取得房地產(chǎn)權(quán)證。二、提取公積金賬戶余額需要材料：購(gòu)房合同（原件+復(fù)印件）購(gòu)房發(fā)票（原件+復(fù)印件）貸款合同（原件+復(fù)印件）身份證（原件+復(fù)印件）公積金聯(lián)名卡（原件+復(fù)印件）外地購(gòu)房提取住房公積金證明（蓋公司公章）個(gè)人社保權(quán)益記錄（打印一年記錄蓋公司公章）

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