房地產(chǎn)公司出售無產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅??小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？

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• 131****0478

  一手車位的稅費有契稅和印花稅，
  
  二手車位涉及的稅費有個稅、增值稅、土地增值稅、印花稅和契稅。
  
  二手車位買賣雙方的稅費如下：
  
  買方：契稅3%。
  
  賣方：個稅、增值稅、土地增值稅、印花稅。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 09:59:24
• 133****6057

  車位屬于非住宅，過戶時買方要繳納契稅3%，交易服務(wù)費5元每平米。
  
  賣方按規(guī)定需要繳納營業(yè)稅及附加（差額的5.6%），個人所得稅（差額的20%），土地增值稅（差額的30%），印花稅（全額的萬分之五），交易服務(wù)費5元每平米。車位屬于非住宅，過戶時買方要繳納契稅3%，交易服務(wù)費5元每平米。
  
  賣方按規(guī)定需要繳納營業(yè)稅及附加（差額的5.6%），個人所得稅（差額的20%），土地增值稅（差額的30%），印花稅（全額的萬分之五），交易服務(wù)費5元每平米。
  
  辦理車位過戶注意事項：
  
  1，車位買賣合同價格按照房主的購買發(fā)票價格寫，房主買的多少，這次還寫多少，不要多寫，不要少寫，房產(chǎn)局契稅窗口一般都能通過，這樣差額就為0，差額為0的情況下營業(yè)稅及附加、個稅、土地增值稅也就不存在了。
  
  只要再繳納買方契稅3%，交易服務(wù)費買賣雙方5元每平米，賣方印花稅萬分之五。
  
  2，辦理車位送件時，買方必須提供與車位同一小區(qū)自己名下的產(chǎn)權(quán)證，因為車位按照規(guī)定只能賣給本小區(qū)業(yè)主。
  
  3，辦理車位出件時，一定要提供車位原值發(fā)票，這個發(fā)票若沒有，需到開發(fā)商處去補開，不好到房產(chǎn)局檔案館調(diào)檔。
  
  4，有的車位是沒有產(chǎn)權(quán)的，是70年使用權(quán)，這樣的轉(zhuǎn)讓就不好過戶，也不存在稅費，賣方與買方簽署車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議并到物業(yè)更改聯(lián)系方式，賣方將車位合同與發(fā)票轉(zhuǎn)交買方就可。

  查看全文↓ 2019-06-14 09:59:20
• 131****3835

  由于車位的土地使用性質(zhì)為綜合用地或倉儲戊類用地，所以車位要交的稅費與商住兩用房相同，需要繳納契稅、印花稅、住宅專項維修資金。
  
  
  
  對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質(zhì)上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。
  
  國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》國稅函對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！?br/>
  報稅總價=指導(dǎo)價*房屋面積，契稅（買方）：報稅總價*3%；個稅（賣方）：報稅總價 *1%；營業(yè)稅（賣方）：(現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*5.6%；印花稅（買方）：報稅總價*0.1%；交易手續(xù)費（買賣雙方各承擔(dān)一半）：報稅總價*0.5%；轉(zhuǎn)移登記費（買方）：550元/戶；土地增值稅（賣方）;業(yè)主可提供購買發(fā)票：差額征收 (現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*30%；

  查看全文↓ 2019-06-14 09:59:15
• 145****2743

  
  
  在住宅小區(qū)地下車庫所有權(quán)問題上，發(fā)現(xiàn)大家主要在兩個方面有問題：
  
  一是對車位的客體認(rèn)識。車位，尤其是地下車位究竟是什么物?是房屋建筑物的附屬物、還是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有或共有部分、抑或是地下空間權(quán)的客體?
  
  二是能否登記？如何登記？是單獨所有權(quán)、還是建筑物區(qū)分所有的專有部分所有權(quán)、抑或是房屋的從物。
  
  發(fā)生上述糾紛的根本原因是物業(yè)公司管理不當(dāng)，影響了業(yè)主正常停放車輛的權(quán)利，而解決問題的關(guān)鍵則在于確定地下停車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，從而才能厘清各主體之間相關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
  
  
  
  
  
  律師分析：
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  小區(qū)車位既然是建筑物區(qū)分所有權(quán)的范圍，它就不是一般的單獨所有權(quán)。因為《物權(quán)法》 71條明確規(guī)定：
  
  建筑物區(qū)分所有權(quán)是由業(yè)主的專有部分所有權(quán)，專有部分以外的共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的復(fù)合性產(chǎn)權(quán)。
  
  
  
  車位能不能進行買賣？
  
  
  
  能，但是分情況。如果是有產(chǎn)權(quán)的車位，二手房購房者可以從賣方那里進行車位購買；如果是只有使用權(quán)的車位，二手房購房者可以在辦理物業(yè)交割的時候，進行車位租賃或轉(zhuǎn)交，如果運氣好，趕上賣家的車位使用合同到期，你可以直接辦理更名。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 09:59:11
• 135****2180

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  房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地下車庫，產(chǎn)權(quán)歸屬有哪幾種形式？不同產(chǎn)權(quán)歸屬形式下，地下車庫土地增值稅應(yīng)如何處理？
  
  
  
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
  
  
  
  建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。
  
  
  
  建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。
  
  
  
  建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
  
  
  
  目前，我國對地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬沒有專門性的法律規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地下車庫，其產(chǎn)權(quán)歸屬主要有三種形式：
  
  
  
  第一種形式，產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商。地下車庫單獨計價，不用作為公建分?jǐn)偝杀?，開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售地下車庫，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合法有效，應(yīng)得到法律保護。
  
  
  
  第二種形式，產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主。如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下車庫按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)。開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。
  
  
  
  第三種形式，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開發(fā)商也無權(quán)出售。一般說來，地下人防車位是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的，房地產(chǎn)公司不能銷售人防車位的所有權(quán)，而只能采取轉(zhuǎn)讓人防車位永久使用權(quán)（下稱“出租人防車位”）的方式取得收入。
  
  
  
  地下車庫的土地增值稅處理，是房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅處理的難點，下面對房企開發(fā)的地下車庫土地增值稅的處理分六種情況進行闡述。
  
  
  
  第一，房地產(chǎn)企業(yè)自建自用地下車庫
  
  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用地下車庫，不屬于發(fā)生轉(zhuǎn)讓并取得收入的行為，不涉及土地增值稅。

  查看全文↓ 2019-06-14 09:59:07

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• 問 房地產(chǎn)公司出售無產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅??小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？
  答

  拿不到產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)就不能轉(zhuǎn)移，哪個肯來賣啊，通常只能通過物業(yè)租賃給業(yè)主，不過果真能賣出的話，開發(fā)商需要申報銷售收入計算營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、城建稅等。

  全部4個回答>
• 問 房地產(chǎn)公司出售無產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅?
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下人防無產(chǎn)權(quán)車位不屬于土地增值稅征收范圍，不交土地增值稅，也不能列入房產(chǎn)土地增值稅扣除。

  全部3個回答>
• 問 房地產(chǎn)公司出售的無產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅?
  答

  一、 土地增值稅轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的地下車位取得的收入，應(yīng)該與銷售商品房一起進行土地增值稅清算，其收入、成本并入對應(yīng)的項目類型，計算土地增值稅。政策依據(jù)如下：1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。說明：“以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”，這里的其他方式，應(yīng)該是出售所有權(quán)以外的方式，包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號 “四、土地增值稅的扣除項目”（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。說明：該文件明確說明了，停車場（庫）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用，與有無產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)聯(lián)。3、《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）“四、關(guān)于車庫（車位、儲藏室等）問題”（二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。說明：江蘇省的規(guī)定進一步明示不能辦理產(chǎn)權(quán)的車庫（車位、儲藏室）按照187號文執(zhí)行。二、營業(yè)稅營改增前，銷售地下車位（包括無產(chǎn)權(quán)）時，一般開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，并按規(guī)定預(yù)繳營業(yè)稅。政策依據(jù)如下：《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）“九、銷售不動產(chǎn)[本條股權(quán)轉(zhuǎn)讓部分失效]”銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。（一）銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（二）銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。說明：轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，地下車位的使用年限與土地使用權(quán)的年限相當(dāng)，購買者擁有其使用、處分的權(quán)益，可以轉(zhuǎn)讓、變賣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再保留其控制權(quán)。三、增值稅營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納增值稅，根據(jù)“《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）”的規(guī)定，銷售地下車位的使用權(quán)，應(yīng)該繳納增值稅?！陡郊?附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》三、銷售不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。四、所得稅根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法的相關(guān)規(guī)定，銷售無產(chǎn)權(quán)地下車位的使用費收入應(yīng)作為一次性收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。即使不考慮上述合同的性質(zhì)，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定，上述合同規(guī)定的使用費收入應(yīng)作為一次性收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。政策依據(jù)如下：1、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入（2006）》（財會（2006）3號）第二條 規(guī)定:“收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入?！钡叵萝囄皇褂脵?quán)收入應(yīng)為讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。該準(zhǔn)則第十六條 規(guī)定:“讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入包括利息收入、使用費收入等?！变N售地下車位使用權(quán)收入應(yīng)為使用費收入。該準(zhǔn)則第十八條 第二款 規(guī)定:“企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別下列情況確定讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入金額:（一）……（二）使用費收入金額，按照有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費時間和方法計算確定?！?/p> 全部4個回答>

• 問 房地產(chǎn) 無產(chǎn)權(quán)的車位如何作為公共配套設(shè)施?住宅小區(qū)出售地下車位，說是可以分期，辦理不動產(chǎn).
  答

  判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：1)開發(fā)商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi);2)開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;3)開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi);4)根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此，雖然確定地下車庫的所有權(quán)的歸屬尚無法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權(quán)，但實際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對他的違法建筑具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。

  全部3個回答>
• 問 向開發(fā)商購買車位要交稅嗎？小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？
  答

  對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質(zhì)上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》國稅函對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！眻蠖惪們r=指導(dǎo)價*房屋面積，契稅（買方）：報稅總價*3%；個稅（賣方）：報稅總價 *1%；營業(yè)稅（賣方）：(現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*5.6%；印花稅（買方）：報稅總價*0.1%；交易手續(xù)費（買賣雙方各承擔(dān)一半）：報稅總價*0.5%；轉(zhuǎn)移登記費（買方）：550元/戶；土地增值稅（賣方）;業(yè)主可提供購買發(fā)票：差額征收 (現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*30%；

  全部3個回答>