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一手車位的稅費有契稅和印花稅，二手車位涉及的稅費有個稅、增值稅、土地增值稅、印花稅和契稅。二手車位買賣雙方的稅費如下： 買方：契稅3%。 賣方：個稅、增值稅、土地增值稅、印花稅。
全部5個回答>房地產(chǎn)公司出售無產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)如何繳稅??小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？
131****2939 | 2019-07-21 21:04:18
已有4個回答
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137****8700
拿不到產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)就不能轉(zhuǎn)移，哪個肯來賣啊，通常只能通過物業(yè)租賃給業(yè)主，不過果真能賣出的話，開發(fā)商需要申報銷售收入計算營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、城建稅等。
查看全文↓ 2019-07-21 21:04:34 -
135****7754
目前有兩種觀點：一是按銷售開發(fā)產(chǎn)品（或不動產(chǎn)）計算稅金，二是按租賃不動產(chǎn)計算稅金。
查看全文↓ 2019-07-21 21:04:30
營改增之前
各地稅務(wù)機關(guān)多數(shù)以第一種方式征稅觀念，即：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售地下車位時，按照預(yù)售收入計算并預(yù)繳營業(yè)稅、土地增值稅，按預(yù)計利潤率計算未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計利潤，也就是說地下車位與地上商品房性質(zhì)一樣，作為銷售開發(fā)產(chǎn)品處理。
營改增之后
部分稅務(wù)機關(guān)出現(xiàn)第二種征稅觀念，即：銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位按照租賃服務(wù)繳納相關(guān)稅金，即：1、地下車位不并入土地增值稅清算范圍，收入、成本應(yīng)該從中踢除；2、應(yīng)該按租金收入繳納房產(chǎn)稅。
筆者認為，如果是銷售地下車位（包括人防地下車位）永久性使用權(quán)（本文所指永久使用權(quán)是與土地使用權(quán)一致的使用年限），應(yīng)該按照銷售開發(fā)產(chǎn)品計稅繳納增值稅（以前是營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅，不按租賃服務(wù)征稅。本文不暫不討論地下車位的法律權(quán)屬，僅從稅法層面進行分析，與各位大伽一起討論。
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土地增值稅
轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的地下車位取得的收入，應(yīng)該與銷售商品房一起進行土地增值稅清算，其收入、成本并入對應(yīng)的項目類型，計算土地增值稅。政策依據(jù)如下：
1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 -
134****3022
由于車位的土地使用性質(zhì)為綜合用地或倉儲戊類用地，所以車位要交的稅費與商住兩用房相同，需要繳納契稅、印花稅、住宅專項維修資金。
查看全文↓ 2019-07-21 21:04:27
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質(zhì)上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。
國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》國稅函對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！?br/>
報稅總價=指導(dǎo)價*房屋面積，契稅（買方）：報稅總價*3%；個稅（賣方）：報稅總價 *1%；營業(yè)稅（賣方）：(現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*5.6%；印花稅（買方）：報稅總價*0.1%；交易手續(xù)費（買賣雙方各承擔(dān)一半）：報稅總價*0.5%；轉(zhuǎn)移登記費（買方）：550元/戶；土地增值稅（賣方）;業(yè)主可提供購買發(fā)票：差額征收 (現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*30%； -
136****8669
查看全文↓ 2019-07-21 21:04:23
近日在許多朋友問及我小區(qū)停車位管理中總是帶著說到這樣的一件事，就是南京《星漢城市花園》小區(qū)業(yè)主委員訴南京星漢置業(yè)有限公司銷售《星漢城市花園》地下停車庫一事的案件判決。據(jù)說南京鼓樓區(qū)法院一審判決讓許多小業(yè)主拍手稱贊，因為這次的判決為業(yè)主勝訴，同時也意味著，開發(fā)商可能要退出已經(jīng)出售車庫車位的所得款，這將是一筆巨款?。∠胂胧Ｏ碌臅r間里如何分享，夢里都會笑！不是嗎？
南京法院的這一舉措又創(chuàng)了歷史的先河（全國首例），說是意義重大也不為過。如果一審為終審（當(dāng)然開發(fā)商表示要繼續(xù)上訴），那么在南京有相似銷售車庫的開發(fā)商就都會面臨著同樣的終審判例帶來的賠償。好細心業(yè)主計算了這樣的一筆帳：在南京，目前擁有面積為1萬平方米以上的小區(qū)估計的200多個，假設(shè)每個小區(qū)已出售了60個車庫車位，按時下而每個車位的平均售價10萬元計，約值12個億左右賠償是少不了的。當(dāng)然，這可能還是個保守的估計，何況在南京還有更多的小型社區(qū)住宅存在。想想，這將會是場怎么樣的震動？
小區(qū)的車庫車位歸誰所有？
解決這個問題的前提是要先搞明白住宅小區(qū)地下車庫是所有權(quán)歸誰？從《物權(quán)法》角度先找出地下車位究竟是屬于什么物?它是房屋建筑物的附屬物呢？還是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有或共有部分抑或是地下空間權(quán)的客體?同時這買賣的車位能否登記？如能，在登記時是計為單獨所有權(quán)？還是建筑物區(qū)分所有的專有部分所有權(quán)？抑或是房屋的從物？
《物權(quán)法》71條明確規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)是由業(yè)主的專有部分所有權(quán)，專有部分以外的共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的復(fù)合性產(chǎn)權(quán)。也就是說小區(qū)車庫車位作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的范圍，不是享有一般的單獨所有權(quán)。
開發(fā)商到底能不能處置小區(qū)的車位買賣？
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓。”車位買賣要有“本”！開發(fā)商在賣車位時，是不是要先出示了下這個“本”呢？《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?！比绻麡I(yè)主購置的所謂產(chǎn)權(quán)車位不能辦理產(chǎn)權(quán)，那么這個車位買賣合同就不會受法律保護，也說是說：業(yè)主買到手的只是一張“白紙”！
許多時候，開發(fā)商其實拿不出這樣的“本”的?，F(xiàn)行的許多小區(qū)里的地下車位的建筑面積是未經(jīng)過分攤的，這樣對開發(fā)商而言，他雖可單獨取得了車庫產(chǎn)權(quán)，可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。
可是問題來了，我們怎么知道這車庫是否被公攤過？如果開發(fā)商在賣房子的同時也在賣那些未經(jīng)合法確定的地下車位時，業(yè)主知道嗎？如南京車位案中鼓樓區(qū)法院審判長盛皓如是說：“南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個車位標(biāo)準(zhǔn)建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。但《星漢城市花園》實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意?！备鶕?jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計放入商品房的成本。這些問題，讓小業(yè)主如何在購房（買車位時）有明確的確認方式（或是書面憑證）？
遇上了那些在賣房子的時候已經(jīng)把地下車位面積已經(jīng)分攤過每個業(yè)主的身上，并按此比例收過錢之后還繼續(xù)劃出所謂的車位賣錢，真的不應(yīng)該！這種重復(fù)收錢的方式的確應(yīng)該重罰。已經(jīng)分攤過的車庫車位的得益份額應(yīng)該歸全體業(yè)主所得，在日常管理中可由業(yè)委會委托物業(yè)公司代為租收，收益扣除必要的管理成本后（包括日常管理人員及能耗維修等成本）歸入小區(qū)補充維修資金帳戶。
相關(guān)問題
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房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下人防無產(chǎn)權(quán)車位不屬于土地增值稅征收范圍，不交土地增值稅，也不能列入房產(chǎn)土地增值稅扣除。
全部3個回答> -
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一、 土地增值稅轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的地下車位取得的收入，應(yīng)該與銷售商品房一起進行土地增值稅清算，其收入、成本并入對應(yīng)的項目類型，計算土地增值稅。政策依據(jù)如下：1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。說明：“以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”，這里的其他方式，應(yīng)該是出售所有權(quán)以外的方式，包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號 “四、土地增值稅的扣除項目”（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。說明：該文件明確說明了，停車場（庫）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用，與有無產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)聯(lián)。3、《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）“四、關(guān)于車庫（車位、儲藏室等）問題”（二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。說明：江蘇省的規(guī)定進一步明示不能辦理產(chǎn)權(quán)的車庫（車位、儲藏室）按照187號文執(zhí)行。二、營業(yè)稅營改增前，銷售地下車位（包括無產(chǎn)權(quán)）時，一般開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，并按規(guī)定預(yù)繳營業(yè)稅。政策依據(jù)如下：《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）“九、銷售不動產(chǎn)[本條股權(quán)轉(zhuǎn)讓部分失效]”銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。（一）銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（二）銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。說明：轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，地下車位的使用年限與土地使用權(quán)的年限相當(dāng)，購買者擁有其使用、處分的權(quán)益，可以轉(zhuǎn)讓、變賣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再保留其控制權(quán)。三、增值稅營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納增值稅，根據(jù)“《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）”的規(guī)定，銷售地下車位的使用權(quán)，應(yīng)該繳納增值稅?！陡郊?附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》三、銷售不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。四、所得稅根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法的相關(guān)規(guī)定，銷售無產(chǎn)權(quán)地下車位的使用費收入應(yīng)作為一次性收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。即使不考慮上述合同的性質(zhì)，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定，上述合同規(guī)定的使用費收入應(yīng)作為一次性收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。政策依據(jù)如下：1、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入（2006）》（財會（2006）3號）第二條 規(guī)定:“收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入?！钡叵萝囄皇褂脵?quán)收入應(yīng)為讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。該準(zhǔn)則第十六條 規(guī)定:“讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入包括利息收入、使用費收入等?！变N售地下車位使用權(quán)收入應(yīng)為使用費收入。該準(zhǔn)則第十八條 第二款 規(guī)定:“企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別下列情況確定讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入金額:（一）……（二）使用費收入金額，按照有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費時間和方法計算確定?！?/p> 全部4個回答>
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判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：1)開發(fā)商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi);2)開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;3)開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi);4)根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此，雖然確定地下車庫的所有權(quán)的歸屬尚無法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權(quán)，但實際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對他的違法建筑具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。
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對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質(zhì)上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》國稅函對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！眻蠖惪們r=指導(dǎo)價*房屋面積，契稅（買方）：報稅總價*3%；個稅（賣方）：報稅總價 *1%；營業(yè)稅（賣方）：(現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*5.6%；印花稅（買方）：報稅總價*0.1%；交易手續(xù)費（買賣雙方各承擔(dān)一半）：報稅總價*0.5%；轉(zhuǎn)移登記費（買方）：550元/戶；土地增值稅（賣方）;業(yè)主可提供購買發(fā)票：差額征收 (現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*30%；
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