向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買車位要交稅嗎？小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？

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• 146****4382

  對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，從2011年之前稅法角度來(lái)講是一種實(shí)質(zhì)上的長(zhǎng)期租賃合同，只不過(guò)這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開(kāi)發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。
  
  國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函對(duì)這種情形明確為：“對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營(yíng)業(yè)稅?！?br/>
  報(bào)稅總價(jià)=指導(dǎo)價(jià)*房屋面積，契稅（買方）：報(bào)稅總價(jià)*3%；個(gè)稅（賣方）：報(bào)稅總價(jià) *1%；營(yíng)業(yè)稅（賣方）：(現(xiàn)報(bào)稅總價(jià)-原報(bào)稅總價(jià))*5.6%；印花稅（買方）：報(bào)稅總價(jià)*0.1%；交易手續(xù)費(fèi)（買賣雙方各承擔(dān)一半）：報(bào)稅總價(jià)*0.5%；轉(zhuǎn)移登記費(fèi)（買方）：550元/戶；土地增值稅（賣方）;業(yè)主可提供購(gòu)買發(fā)票：差額征收 (現(xiàn)報(bào)稅總價(jià)-原報(bào)稅總價(jià))*30%；

  查看全文↓ 2019-06-20 19:42:12
• 156****3706

  指稅收和費(fèi)用稅收，稅收是國(guó)家為滿足社會(huì)公共需要，依據(jù)其社會(huì)職能，按照法律規(guī)定，強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)貐⑴c社會(huì)產(chǎn)品分配的一種形式。稅費(fèi)是指國(guó)家機(jī)關(guān)向有關(guān)當(dāng)事人提供某種特定勞務(wù)或服務(wù)，按規(guī)定收取的一種費(fèi)用。
  
  稅與費(fèi)的區(qū)別：
  1. 看征收主體是誰(shuí)。稅通常由稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)和財(cái)政機(jī)關(guān)收取;費(fèi)通常由其他稅務(wù)機(jī)關(guān)和事業(yè)單位收取。
  
  2. 看是否具有無(wú)償性。國(guó)家收費(fèi)遵循有償原則，而國(guó)家收稅遵循無(wú)償原則。有償收取的是費(fèi)，無(wú)償課征的是稅。這是兩者在性質(zhì)上的根本區(qū)別。
  
  3. 看是否?？顚Ｓ?。稅款一般是由國(guó)家通過(guò)預(yù)算統(tǒng)一支出，用于社會(huì)公共需要，除極少數(shù)情況外，一般不實(shí)行專款專用，而收費(fèi)多用于滿足收費(fèi)單位本身業(yè)務(wù)支出的需要，?？顚Ｓ?。

  查看全文↓ 2019-06-20 19:42:05
• 142****9707

  房地產(chǎn)公司車庫(kù)車位銷售稅務(wù)處理
  一、地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬介定問(wèn)題
  第一種情形，停車場(chǎng)在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公建面積公攤，停車場(chǎng)的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售，此時(shí)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)得到法律保護(hù)。
  第二情形，如果開(kāi)發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車場(chǎng)按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車場(chǎng)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無(wú)效。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場(chǎng)車位的使用權(quán)。
  第三種情形，地下停車場(chǎng)是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)出售。
  咨詢內(nèi)容:我是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,請(qǐng)問(wèn)我公司出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位如何確認(rèn)收入,可以按租金確認(rèn)嗎。稅法上有什么具體規(guī)定?
  回復(fù)內(nèi)容：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，從2011年之前稅法角度來(lái)講是一種實(shí)質(zhì)上的長(zhǎng)期租賃合同，只不過(guò)這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開(kāi)發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》
  國(guó)稅函[2005]83號(hào)對(duì)這種情形明確為：“對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營(yíng)業(yè)稅?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條也規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效”。需要注意的是,對(duì)于超過(guò)20年的車庫(kù)銷售這種特殊經(jīng)營(yíng)行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年”。
  所以對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位銷售，不論是作為成本對(duì)象單獨(dú)核算還是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施作為公共配套設(shè)施處理，除能夠依法轉(zhuǎn)讓的情形外，2011年之前都應(yīng)當(dāng)作為“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。所以從營(yíng)業(yè)稅納稅總額與納稅時(shí)間上來(lái)看，無(wú)論企業(yè)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”、“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”還是“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”計(jì)算納稅結(jié)果是一樣的。
  對(duì)于車位銷售的企業(yè)所得稅問(wèn)題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過(guò)成本對(duì)象或公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入銷售成本，所以收到的銷售款也應(yīng)當(dāng)一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入。
  利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫(kù)、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
  鑒于車位銷售這種有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性，對(duì)于車位銷售的土地增值稅問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)企業(yè)按人防部門的規(guī)定利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的平戰(zhàn)結(jié)合的地下車位，由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，也成為征納雙方存在的爭(zhēng)議之一。實(shí)務(wù)中有如下幾種操作類型可以參考。
  1、企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所銷售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，作為成本對(duì)象單獨(dú)核算，視為“銷售不動(dòng)產(chǎn)”處理。
  2、銷售有限使用權(quán)（例如地下車位），視為“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”進(jìn)行處理，這種情況下，視為自用固定資產(chǎn)，當(dāng)然不用進(jìn)行土地增值稅的清算，而成本也不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。不過(guò)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第2號(hào)）將國(guó)稅函[2005]83號(hào)歸為失效文件后，2011年1月之后再如此操作將缺乏政策依據(jù)。
  3、為公共配套設(shè)施處理，銷售價(jià)款作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售的整體價(jià)外費(fèi)用合并計(jì)入銷售總額處理。（王注：無(wú)產(chǎn)權(quán)的情況下，此種操作較為有利？?。?br/>以上三種處理方式對(duì)于土地增值稅的結(jié)果有異同，與營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅處理也存在矛盾，并非盡善盡美，具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)，如何確定，貴公司可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通。

  查看全文↓ 2019-06-20 19:41:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買車位要交稅嗎
  答

  總體上來(lái)說(shuō)，車位可以地簡(jiǎn)單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的。所以在大家購(gòu)買車位的時(shí)候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機(jī)動(dòng)車位購(gòu)置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

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• 問(wèn) 向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買車位要交稅嗎？購(gòu)買車位要交哪些稅費(fèi)?
  答

  總體上來(lái)說(shuō)，車位可以地簡(jiǎn)單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的。所以在大家購(gòu)買車位的時(shí)候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機(jī)動(dòng)車位購(gòu)置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。常見(jiàn)的不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位也可以地簡(jiǎn)單分為兩種。一種是已經(jīng)列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來(lái)說(shuō)就屬于不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位，因?yàn)槭侨w業(yè)主共有。因此該類車位不可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)但可以租賃。另一種是人防車位。人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因?yàn)槿朔儡囄凰嫉拿娣e屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設(shè)的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。此外，建設(shè)部相關(guān)條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。那人防車位可不可以進(jìn)行租賃呢？根據(jù)目前的司法實(shí)踐，對(duì)人防車位的租賃主要有兩種觀點(diǎn):觀點(diǎn)一、部分法院認(rèn)為，任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人防工程車位的行為損害了國(guó)家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議也是無(wú)效的。觀點(diǎn)二、按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則交由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)管理的，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續(xù)。因此，如要租賃人防車位**好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致該車位被政府部門無(wú)償征用的可能性。**后，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

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• 問(wèn) ??向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買車位要交稅嗎？買新房車庫(kù)，車位需要交稅嗎？
  答

  我買的房子送車位 他說(shuō)要交稅

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• 問(wèn) ??向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買車位要交稅嗎？有什么政策規(guī)定?
  答

  車位要交的過(guò)戶稅費(fèi)及計(jì)算方法如下：賣方稅：1、營(yíng)業(yè)稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*5.5%。2、土地增值稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*30%至60%。（注：此點(diǎn)稅率為四級(jí)累進(jìn)，按差價(jià)越大 稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）3、個(gè)人所得稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*20%。買方稅：1、契稅：評(píng)估價(jià)*3%。雙方稅：包括房產(chǎn)登記費(fèi)、房產(chǎn)證工本費(fèi)、印花稅等，雙方各一仟元左右。以上算法均需提供原價(jià)的購(gòu)房發(fā)票，或在房管局調(diào)檔調(diào)出原購(gòu)房發(fā) 票復(fù)印件。

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• 問(wèn) 地下車位漏水開(kāi)發(fā)商保修嗎?
  答

  首先做的就是保全證據(jù),包括你的損失和權(quán)利主張;在向其主張你合法權(quán)益的被拒絕的情況下,你可已先自我維權(quán)事后訴訟,或直接訴訟,當(dāng)然在損失較大的前提下,還是尋求律師的幫助;如果數(shù)額不大,也可以尋求媒體的幫助!

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