??商鋪征收比商品房高嗎？該怎么交易呢？

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• 151****1138

  在城市規(guī)劃中，對(duì)于商業(yè)與住宅的比例是有所規(guī)劃的，但比例關(guān)系不是固定的；
  但在一個(gè)項(xiàng)目中商鋪和住宅比例是有規(guī)定的，住宅區(qū)一般不超過(guò)20%
  
  商住用地，商業(yè)和住宅各占多少比例，控規(guī)指標(biāo)是沒(méi)有統(tǒng)一衡量標(biāo)準(zhǔn)的，這要看項(xiàng)目位置特點(diǎn)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)定位等多方面的因素綜合考量，首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析，然后確定商業(yè)定位，**后確定商業(yè)建設(shè)規(guī)模，說(shuō)到底是開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)了算。規(guī)劃部門(mén)只管容積率、建筑密度、綠化率。
  
  商業(yè)配比
  （按面積），
  目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市商業(yè)物業(yè)面積占城市住宅總面積的5%至8%之間。按人口計(jì)算的商業(yè)配比，一般發(fā)達(dá)國(guó)家是人均1~1.2平方米，我國(guó)是人均0.8~1平方米。如果項(xiàng)目位置特別好，周邊是成熟社區(qū)，居住人口多，可以定位為市級(jí)、區(qū)域商業(yè)中心，或者說(shuō)商業(yè)業(yè)態(tài)定位具有較強(qiáng)的幅射能力，商業(yè)可以多做一些。否則就老老實(shí)實(shí)按小區(qū)居住人口建社區(qū)商業(yè)。
  
  商業(yè)與住宅面積配比法：
  外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間；
  中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間；
  內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下。

  查看全文↓ 2019-06-11 11:15:28
• 142****1634

  商鋪要交房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的征收范圍如下：
  1、征收范圍
  稱房產(chǎn)稅“課稅范圍”，具體指開(kāi)征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
  2、征收標(biāo)準(zhǔn)
  房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：
  （1）從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；
  （2）從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。
  房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。
  房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：
  （1）以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的
  應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）
  （2）以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的
  應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)[1]
  3、征收期限
  房產(chǎn)稅征收期限可結(jié)合房屋情況咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)或稅務(wù)部門(mén)。
  房產(chǎn)稅征收時(shí)間是多少呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第七條明確規(guī)定--- 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。所以，各城市的征稅時(shí)間并不一致。
  4、征收對(duì)象
  房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。
  由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
  負(fù)有繳納房產(chǎn)稅義務(wù)的單位與個(gè)人。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。因此，上述產(chǎn)權(quán)所有人，經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱房產(chǎn)稅的納稅人。
  

  查看全文↓ 2019-06-11 11:15:15
• 144****3363

  根據(jù)規(guī)定，以現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房實(shí)行差別化稅率。
  契稅征收標(biāo)準(zhǔn)：
  1.當(dāng)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執(zhí)行;
  2.戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;
  3.所購(gòu)住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收；
  4.購(gòu)買(mǎi)非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。
  

  查看全文↓ 2019-06-11 11:15:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商鋪征收比商品房高嗎?
  答

  商用房屋和普通民居有很大區(qū)別，商用房相對(duì)要高出很多。但是，必須有營(yíng)業(yè)證等證件證明屬于商鋪，望采納

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• 問(wèn) ?? 商鋪與商品房哪個(gè)劃算？該怎么交易呢？
  答

  沒(méi)有具體哪個(gè)劃算，看位置和未來(lái)發(fā)展。商鋪高風(fēng)險(xiǎn)高收益，住宅相對(duì)保守一點(diǎn)。

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• 問(wèn) ??定銷(xiāo)商品房可以交易嗎？該怎么交易呢？
  答

  一、定銷(xiāo)商品房證件：　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，同時(shí)要符合交納全部土地出讓金，取得土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、完成一定量的工程投資等條件?！　《⑾嚓P(guān)的規(guī)定：　　1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；　?。?）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；　?。?）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；　?。?）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！薄　?、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；　?。?）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　　（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！? 3、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》?！?/p> 全部4個(gè)回答>

• 問(wèn) ??商品房能砍價(jià)嗎？該怎么交易呢？
  答

  現(xiàn)在買(mǎi)一手房砍價(jià)基本上就是一件不可能的事。下面幾條是買(mǎi)房時(shí)需要注意的事項(xiàng)： 1、大家購(gòu)房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買(mǎi)保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折。- 2、開(kāi)盤(pán)絕對(duì)沒(méi)有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。- 3、廣告沒(méi)有一個(gè)是真的，千萬(wàn)別相信其中的外立面顏色，很多造出來(lái)比畫(huà)的難看多了。- 4、售樓員會(huì)用許多方法來(lái)逼你買(mǎi)房，讓你無(wú)時(shí)無(wú)刻感到緊張，這時(shí)你千萬(wàn)要冷靜。要自己看中才買(mǎi)。- 5、別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我們是不會(huì)告訴你們的。- 6、別對(duì)景觀抱太大希望，樹(shù)和草是在交房前一個(gè)月從外地買(mǎi)來(lái)直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了。- 7、別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)涂料，沒(méi)人用面磚當(dāng)外墻。 - 8、別以為實(shí)測(cè)面積是對(duì)的，其實(shí)測(cè)繪局都被我們買(mǎi)通的，少你一個(gè)平米你也看不出來(lái)，但是國(guó)家就只承認(rèn)他的測(cè)繪報(bào)告..- 9、綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬(wàn)別相信我們，我們只是聽(tīng)工程部隨便說(shuō)說(shuō)的，能對(duì)八成就不錯(cuò)了。- 10、漏水和外立面的材料根本沒(méi)關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^(guò)大，造成外墻裂縫才漏水的。- 11、開(kāi)盤(pán)的時(shí)候售樓處會(huì)有許多四五十歲的人在模型邊上說(shuō)這個(gè)房子好，千萬(wàn)別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)捧場(chǎng)的。- 12、注意，有人代理公司來(lái)代理的樓盤(pán)他們通常花樣**多，比如排隊(duì)買(mǎi)號(hào)等，但是開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售就不會(huì)搞很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_(kāi)發(fā)商更多的代理費(fèi)。- 13、為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風(fēng)的只有很小一扇，我們說(shuō)是為了安全，其實(shí)是整個(gè)上海的開(kāi)發(fā)商都是為了省錢(qián)而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。- 14、如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤(pán)單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬(wàn)不要去買(mǎi)這個(gè)房型，不是賣(mài)不掉的就是位置有問(wèn)題，我們叫**后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？ - 15、到售樓處后直接問(wèn)售樓員看一樣叫銷(xiāo)控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒(méi)了，哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤(pán)會(huì)做一份假的。- 16、一個(gè)好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。- 17不要相信物業(yè)管理會(huì)是廣告上的外資單位來(lái)管理，通常只買(mǎi)他們的一個(gè)名字，然后叫物業(yè)顧問(wèn)，這些外資物業(yè)公司通常只為單價(jià)在一萬(wàn)以上的樓盤(pán)來(lái)服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來(lái)管理。- 18不要相信建筑設(shè)計(jì)是什么美國(guó)或加拿大的公司，這也是假的，國(guó)家規(guī)定外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤(pán)的建筑設(shè)計(jì)，而必須是外加一個(gè)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)公司來(lái)共同設(shè)計(jì)，但是真正做出房型的就是國(guó)內(nèi)公司，弄個(gè)外國(guó)名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。 以上這些是我和我兄弟做了3年房產(chǎn)銷(xiāo)售的一些經(jīng)驗(yàn)，-希望對(duì)你能有所幫助。買(mǎi)房時(shí)，你千萬(wàn)要瞪大眼睛，不要被表面的現(xiàn)象所蒙蔽了。

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• 問(wèn) ??商品房能買(mǎi)嗎？該怎么交易呢？
  答

  《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 依照上述規(guī)定，具備商品房預(yù)售許可證是期房銷(xiāo)售的前提條件，換句話講，也就是開(kāi)發(fā)商取得了銷(xiāo)售許可證才獲得簽訂期房銷(xiāo)售合同的主體資格。因?yàn)闊o(wú)論是商品房買(mǎi)賣(mài)合同還是認(rèn)購(gòu)書(shū)，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費(fèi)者作為買(mǎi)方要具備民事行為能力，開(kāi)發(fā)商作為賣(mài)方要具備銷(xiāo)售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。 沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的房子能買(mǎi)嗎？實(shí)踐中，存在大量的購(gòu)買(mǎi)無(wú)商品房預(yù)售許可證期房的購(gòu)房者。但是，由于沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的房子存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，所以購(gòu)房者**好不要買(mǎi)沒(méi)有商品預(yù)售許可證的房子。 目前，在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。

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