??未交付的期房如何轉(zhuǎn)賣？

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• 141****4159

  只有產(chǎn)證已經(jīng)辦好，才可以正常交易，交易過(guò)戶前要把你的銀行貸款還清(按揭還款不足一年就提前結(jié)清，要付違約金給銀行)
  房子在未辦出產(chǎn)權(quán)證明時(shí)是不可以買賣的，即使你們現(xiàn)在簽了買賣合同，也是無(wú)法在房管部門辦登記過(guò)戶的，只能做二手房交易。
  新房剛買時(shí)，房主需要向國(guó)家交契稅、印花稅、公共維修基金，交了這三筆錢后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門會(huì)對(duì)此房產(chǎn)進(jìn)行備案，然后下發(fā)房產(chǎn)證。
  房產(chǎn)證沒(méi)有下來(lái)，要看原房主有沒(méi)有向國(guó)家交上述三筆錢，如果沒(méi)有交，還可以讓開發(fā)商把購(gòu)房合同改成你的名字，然后你交這三筆錢，嚇得房產(chǎn)證上就直接是你的名字。
  銀行貸款給第一任房主，不一定需要房主有房產(chǎn)證，只要開發(fā)商有整個(gè)小區(qū)的大房產(chǎn)證就行。
  當(dāng)然，你看中的房子已經(jīng)開始交月供了，不管房產(chǎn)證什么時(shí)候能下來(lái)，此房的材料早就在國(guó)土資源管理?yè)?jù)備案了，這種情況下根本不可能靠更改購(gòu)房合同來(lái)過(guò)戶，只能等房產(chǎn)證下來(lái)以后再去以二手房的名義過(guò)戶了。而且銀行說(shuō)轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，但是實(shí)際上根本不給你辦，所以要先等房主把貸款還清，房子沒(méi)有任何債務(wù)后再過(guò)戶。如果你也想貸款，只能等到房產(chǎn)證辦下來(lái)以后再辦理貸款手續(xù)了。

  查看全文↓ 2019-05-10 11:08:51
• 135****4663

  期房可以轉(zhuǎn)讓嗎
  根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定中可知，沒(méi)有取得權(quán)屬證書的房產(chǎn)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。由于期房尚未交付，因此是不能取得國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證的，換言之期房是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。
  由于不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊性，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：(六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及”樓花”。
  《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。但是國(guó)務(wù)院至今沒(méi)有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒(méi)有規(guī)定。**新的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(《以下簡(jiǎn)稱辦法》)對(duì)此作出明確規(guī)定，填補(bǔ)了這一法律空白。
  該《辦法》第四十四條，預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
  (一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;
  (二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
  從法理上分析，預(yù)購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓，《辦法》明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行了規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-05-10 11:08:42
• 158****2126

  先鋪墊一些基礎(chǔ)知識(shí)：期房現(xiàn)房是如何轉(zhuǎn)化的？
  期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：一是預(yù)購(gòu)人與開發(fā)商簽署了房屋交接書，二是開發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。
  當(dāng)滿足上述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購(gòu)人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。這種情況就簡(jiǎn)單多了，在此不多敘述，那接下來(lái)只講期房如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。
  首先，期房轉(zhuǎn)讓要滿足以下條件：
  條件一：房屋尚處在期房階段
  也就是還沒(méi)有滿足上面提到的期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的任何一個(gè)條件，期房尚不能以二手房過(guò)戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。
  條件二：須征得開發(fā)商同意
  預(yù)購(gòu)人必需取得開發(fā)商的同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》上加蓋公章的形式，表明開發(fā)商已經(jīng)同意該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
  那么問(wèn)題來(lái)了，貸款未還完是否允許轉(zhuǎn)讓？
  期房在還貸期間是允許轉(zhuǎn)讓的，但因?yàn)檫€存在房屋的買賣關(guān)系和借貸關(guān)系，因此轉(zhuǎn)讓必須征得開發(fā)商和貸款銀行的同意。開發(fā)商和貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓的，需要轉(zhuǎn)讓人，開發(fā)商與受讓人共同辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記的變更手續(xù)，并與貸款銀行變更借貸合同的當(dāng)事人。
  期房轉(zhuǎn)讓的幾種情況：
  情況一：付清全款時(shí)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓
  如果已付清全部房款的，可與第三方簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，并書面通知房產(chǎn)商。第三方與開發(fā)商重新簽訂購(gòu)房協(xié)議，權(quán)益轉(zhuǎn)讓。
  情況二：仍在還房貸中的權(quán)益轉(zhuǎn)讓
  如果在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的，可根據(jù)《擔(dān)保法》49條規(guī)定：抵押期間想轉(zhuǎn)讓的話，應(yīng)通知銀行并告訴第三方轉(zhuǎn)讓物已抵押的事實(shí)，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
  至于銀行貸款既可一次性還清后再轉(zhuǎn)讓，也可辦理轉(zhuǎn)貸手續(xù)，由第三方繼續(xù)還貸都可以，當(dāng)然雙方不要忘了簽訂合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書。
  情況三：未全部付清房款的權(quán)益轉(zhuǎn)讓
  如果未全部付清房款，比如連**都還未交齊的情況，第一預(yù)購(gòu)人需征得開發(fā)商同意，與開發(fā)商辦理變更手續(xù)，并向開發(fā)商交一部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。
  也就是說(shuō)，要從法律上解除在預(yù)售合同中與開發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受，開發(fā)商重新與第三方簽期房購(gòu)買合同。

  查看全文↓ 2019-05-10 11:08:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 誰(shuí)知道已經(jīng)備案未交付的期房如何轉(zhuǎn)賣
  答

  1、開發(fā)商更名。需要開發(fā)商配合2、先簽合同，等產(chǎn)證出來(lái)再過(guò)戶。需要買方同意

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 已經(jīng)備案未交付的期房如何轉(zhuǎn)賣？流程是怎么樣的呢？
  答

  1、預(yù)售商品房的購(gòu)房者如果尚未支付全部購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)先征得開發(fā)商的同意方能同受讓方簽訂新的買賣合同。如果已支付完全部購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)將房屋再轉(zhuǎn)讓的情況通知開發(fā)商。并且通過(guò)開發(fā)商協(xié)助辦理商品房預(yù)售合同的買受人的變更，或辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)。2、如果不能辦理買受人的變更或者轉(zhuǎn)讓合同登記備案，或者房屋所有權(quán)證很快就能取得，買賣雙方也可以約定在出賣方取得房屋所有權(quán)證后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但由于此種方式有一定風(fēng)險(xiǎn)，建議請(qǐng)律師起草相關(guān)合同條款。3、如果出讓方在購(gòu)房時(shí)辦了按揭貸款手續(xù)，受讓方也需要辦理按揭貸款，雙方應(yīng)到原貸款銀行征詢能否辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，如果能辦理轉(zhuǎn)按揭，雙方可按銀行規(guī)定直接辦理；如不能辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，出讓方應(yīng)當(dāng)先還清銀行按揭貸款，再辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??離婚了未交付的期房怎么辦？
  答

  可以雙方做協(xié)商，房子收房后賣掉，或者按照市場(chǎng)價(jià)協(xié)商，將房子歸一方所有，另一方給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，確認(rèn)好房子產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，協(xié)商不成就等法院裁決房子的歸屬和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

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• 問(wèn) 如何賣未交付的房子
  答

  不可以買賣的，國(guó)家明文規(guī)定，沒(méi)有產(chǎn)證不可以買賣的

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) 期房未交付雙方離婚怎么辦
  答

  離婚判決后房產(chǎn)如何過(guò)戶？（包括抵押及未抵押） 請(qǐng)準(zhǔn)備以下資料到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)過(guò)戶中心辦理。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表2. 申請(qǐng)人身份證明復(fù)印件3. 房地產(chǎn)證 （原件）4. 離婚證、離婚協(xié)議書或生效離婚判決書、調(diào)解書。若一方同意協(xié)助辦理過(guò)戶，雙方共同申請(qǐng)；若一方不同意協(xié)助辦理過(guò)戶，除提交生效離婚判決書或調(diào)解書外，還應(yīng)提交法院協(xié)助執(zhí)行通知書。6. 若房子還還在銀行或其他人處設(shè)定抵押的，應(yīng)提交抵押權(quán)人的同意的書面文件。若抵押在銀行，應(yīng)先將房產(chǎn)從銀行贖出。7，法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

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