買房子需要公證嗎? 我剛買的房子，只有購房合同能公證嗎

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• 156****2111

  房子公證了沒過戶是沒有法律效力的，公證只是對這個協(xié)議具有法律效力。我國規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)是登記注冊制，沒有產(chǎn)權(quán)證，就沒有所有權(quán)。房屋交易雖然辦理了公證，但還應(yīng)該以過戶登記為準(zhǔn)，如果不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的，可能造成自己利益受侵害。房屋買賣只公證不過戶的風(fēng)險如下：
  一、賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進(jìn)行了公證，但法院就此類糾紛判決時，不一定會判房子屬于購房者。
  二、房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。這樣的房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。
  三、房屋共有人不同意賣房。
  四、賣房者對房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。
  五、聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。購房者在購買這類房屋后，是無法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對這類房屋進(jìn)行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。這里要提示，房產(chǎn)證已經(jīng)變更為不動產(chǎn)權(quán)證書。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第九條【不動產(chǎn)物權(quán)登記生效以及所有權(quán)可不登記的規(guī)定】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，

  查看全文↓ 2019-05-02 11:33:44
• 152****5458

  房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。法律規(guī)定房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立。房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實一致以及不違反國家法律法規(guī)及社會公共利益即被認(rèn)為是有效的。
  而公證是公證機構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。
  那些必須通過公證機構(gòu)公證證明的法律行為，只有公證后發(fā)生法律效力，否則無效。而不需要公證就能生效的法律行為，通過公證過后，具有更強的證據(jù)力，但并不代表著公證賦予其法律效力。因此，房屋買賣合同可以進(jìn)行公證，公證過的房屋買賣合同具有更強的證據(jù)力，法院一般予以直接采用。

  查看全文↓ 2019-05-02 11:33:39
• 144****4983

  房產(chǎn)置業(yè)，一直是中國人為關(guān)注的事情之一。隨著各地樓市調(diào)控政策“靴子”的落地，各地對首購房和二手房購房條件、**比例進(jìn)行了嚴(yán)格控制，但各地購房熱仍只增不減。因為購房條件受限，一些人采取了“頂名購房”的方式，為了防范風(fēng)險，實際出資人想到了頂名購房合同公證，以期維護(hù)其權(quán)益。
  
  
  
  一、概述
  
  頂名購房，又稱借名買房，故名思意，是指實際出資人借用他人的名義與第三人簽訂房產(chǎn)買賣合同，并將房產(chǎn)的所有權(quán)登記在他人名下。具體是指:1、實際出資人因自身原因：例如具有外地戶籍不具有購房地的當(dāng)?shù)貞艏虿环腺彿抠Y格或貸款條件，而名義上購房者具有購房或者貸款條件等；2、名義上購房人與第三方（房地產(chǎn)開發(fā)商等合法的售房人）簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，并取得了不動產(chǎn)登記證書；3、名義上購房人一般不實際占有、使用、處分上述頂名購買的房產(chǎn)，而實際出資人行使占有、使用、處分的權(quán)利。
  
  二、頂名購房協(xié)議中對雙方當(dāng)事人的風(fēng)險
  
  （一）實際出資人的風(fēng)險
  
  1、如果實際出資人因各種原因不能舉證證明其與名義上購房人存在頂名購房的合意，即使實際出資人有出資行為，法院有可能認(rèn)定雙方之間存在借款關(guān)系而非借名購房的關(guān)系。
  
  2、在涉及頂名購買的房產(chǎn)涉及違反限購政策或者購買的經(jīng)適房等侵犯涉及社會公共利益的，雙方一旦發(fā)生糾紛，法院一般認(rèn)定為合同無效，致使實際出資人購房目的落空。
  
  3、名義購房人在條件成就時，將房產(chǎn)出售或抵押等，實際出資人難以維護(hù)自己權(quán)益。例如將房產(chǎn)出售給善意第三人，善意第三人在支付合理對價，并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，實際出資人無法向善意第三人主張房產(chǎn)權(quán)利。
  
  4、當(dāng)名義上購房人發(fā)生意外去世，名義上購房人家人可能認(rèn)定房產(chǎn)為其遺產(chǎn)，實際出資人僅憑頂名購房合同等難以維護(hù)自身權(quán)益；或者當(dāng)名義上購房人發(fā)生結(jié)婚、離婚等情形，實際出資人亦面臨同樣風(fēng)險。
  
  （二）名義購房人的風(fēng)險
  
  1、可能發(fā)生信用風(fēng)險。實踐中，貸款銀行要求借款人與購房人一致，自然以名義上購房人的名義辦理貸款，而由實際出資人進(jìn)行還貸，如果實際出資人還款不及時，極可能影響名義上購房人的信用，將會導(dǎo)致信用風(fēng)險的發(fā)生。
  
  2、在房屋的使用上，一般由實際出資人占有、使用房屋，而名義上購房人僅具有名義上的產(chǎn)權(quán)，一旦實際出資人不合理使用房產(chǎn)，導(dǎo)致他人合法權(quán)益發(fā)生損害，名義上購房人則會被要求承擔(dān)法律責(zé)任。
  
  3、當(dāng)名義購房人將自己單位享受的福利政策轉(zhuǎn)讓給實際出資人，一旦出現(xiàn)名義購房人離職等情況，單位如果在這方面有相應(yīng)的約定，也會影響到名義購房人相關(guān)手續(xù)的辦理。
  
  三、司法實踐中頂名購房合同效力的認(rèn)定
  
  在司法實踐中，頂名購房的行為因為其頂名原因不同，法院裁判結(jié)果也往往不同。
  
  （一）違反限購政策的頂名購房合同
  
  這種這情況在實踐中，部分法院認(rèn)為雖然違反了當(dāng)?shù)氐恼咝砸?guī)定，但并違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，所以不傾向認(rèn)定頂名合同的無效，尤其是當(dāng)頂名人在法院受理時已經(jīng)具備購房資格時。當(dāng)然，不排除一些法院以頂名購房協(xié)議違反國家調(diào)控政策而無效。[1]
  
  （二）違反限貸政策的頂名購房協(xié)議
  
  由于一些購房人因自身征信問題，不符合銀行貸款條件而借用他人的名義購房。通常法院認(rèn)為該協(xié)議侵害了貸款銀行的利益而非社會公共利益，傾向認(rèn)定協(xié)議有效。[2]
  
  （三）頂名購買單位福利房、集資房、團(tuán)購房等
  
  因單位或企業(yè)為自己職工提供的一種福利待遇，在購房價格上的有一定的優(yōu)惠，職工將這種福利轉(zhuǎn)讓給他人，一般認(rèn)為是對自身權(quán)利的處分，也是不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。[3]
  
  （四）購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房
  
  雖然不屬于《合同法》中第五十二條中“違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定”，但是法院傾向認(rèn)為在客觀上侵犯了其他低收入人群購房的機會，損害了社會公共利益，認(rèn)定為無效合同。
  
  
  [1] 徐桂云房屋買賣合同糾紛申訴、申請申第2882民事裁定書——北京市高級人民法院（2014）高民申字第2882號，法院認(rèn)定實際出資人因限購政策而無在北京購房的資格為由否定了實際出資人要求轉(zhuǎn)移登記的要求。（另：一些法院認(rèn)為，“限購令”是一個政策，因為**早源于國務(wù)院管理整頓房地產(chǎn)市場的一個通知，并非法律法規(guī)、行政法規(guī)或者地方法規(guī)，所以合同不能認(rèn)定為無效合同。依據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定該合同是有效的，應(yīng)當(dāng)履行。）

  查看全文↓ 2019-05-02 11:33:35

相關(guān)問題

• 問 買房子需要公證嗎? 如果購買別人私人的房子，簽訂合同需要公證嗎？
  答

  沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，按照法律規(guī)定沒有房產(chǎn)證的房子是不可以買賣交易、公證不能使房子產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、無用！沒有取得房產(chǎn)證的房屋法律規(guī)定不準(zhǔn)上市，若是買賣的話單靠簽訂買賣合同不能保證購房者權(quán)益，風(fēng)險很大；對法律明確規(guī)定不準(zhǔn)上市的房產(chǎn)，建議放棄交易！參看：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條明文規(guī)定：　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

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• 問 買房子需要公證嗎? 買房子為什么要做公證？
  答

  《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的相關(guān)規(guī)定，買房子在以下幾種情況下必須要做房產(chǎn)公證。1、繼承、贈與房產(chǎn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先辦理繼承、贈與公證，然后持公證書和有關(guān)契證到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2、遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。3、涉外及涉港澳臺的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為，必須辦理公證，然后由房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記等行政手續(xù)。4、各地房地產(chǎn)管理機關(guān)與司法公證機關(guān)可以根據(jù)本地情況，制定本地其他房產(chǎn)事項必須公證的規(guī)定。

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• 問 結(jié)婚前買房子需要公證嗎？
  答

  婚前買的房子，系個人財產(chǎn)，不屬于婚后共同財產(chǎn)。為避免將來產(chǎn)生爭議，雙方可以協(xié)議約定房屋的歸屬，不一定要公證。如需要公證，到當(dāng)?shù)氐墓C處。

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• 問 ??買房子放棄份額需要公證嗎？
  答

  放棄遺產(chǎn)沒有強制公證的法律要求，是否公證全憑繼承人的自愿。但是為了避免以后的糾紛，辦理公證可能更有法律效力。公證是采取自愿原則的，也就是做出放棄遺產(chǎn)的意思表示，自己通過書面表述明示出來，就可以發(fā)生效力。但是為了避免以后的糾紛，辦理公證可能更有法律效力。我國《繼承法》規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時開始?！薄袄^承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。”所以，公民申請辦理放棄繼承權(quán)公證，有很強的時間性，一定要在被繼承人死亡后，遺產(chǎn)處理前這段時間提出。過了這段時間，公證處均不予受理。如果繼承人不作出放棄繼承的意思表示，則視其為接受繼承，但在遺產(chǎn)分割前，一旦繼承人作出放棄繼承的意思表示，則溯及其自繼承開始不為繼承人。當(dāng)繼承人要求只繼承部分遺產(chǎn)時，公證機構(gòu)應(yīng)當(dāng)為當(dāng)事人先辦理繼承權(quán)公證，再為其辦理遺產(chǎn)的析產(chǎn)協(xié)議或放棄遺產(chǎn)的公證。

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• 問 買房需要公證嗎? 買房子一定要做公證嗎？
  答

  房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。法律規(guī)定房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立。房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實一致以及不違反國家法律法規(guī)及社會公共利益即被認(rèn)為是有效的。而公證是公證機構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。那些必須通過公證機構(gòu)公證證明的法律行為，只有公證后發(fā)生法律效力，否則無效。而不需要公證就能生效的法律行為，通過公證過后，具有更強的證據(jù)力，但并不代表著公證賦予其法律效力。因此，房屋買賣合同可以進(jìn)行公證，公證過的房屋買賣合同具有更強的證據(jù)力，法院一般予以直接采用。

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