二手房如何評估? 貸款買二手房，怎么做評估？

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• 158****5947

  房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:25
• 153****2094

  1、房屋因素
  （1）折舊：年折舊－2%
  （2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
  （3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價；
  （4）朝向：無朝南外門窗－5%
  2、環(huán)境因素
  （1）無物業(yè)管理－5%
  （2）非獨立封閉小區(qū)－5%
  （3）有省、市重點**區(qū)+15%
  
  二手房：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:21
• 133****9688

  購房人貸款購買二手房，需提供評估機(jī)構(gòu)出具的《抵押物評估報告》，評估值會影響到**高貸款額度；購房人貸款購買新房，不需評估。
  
  
  
  一、公積金貸款購房，怎么做評估？
  
  購房人公積金貸款購房，需要經(jīng)過“審核-網(wǎng)簽-評估-初審/面簽-簽借款合同-繳稅-過戶”（國管公積金執(zhí)行“一步式”辦理流程）等流程，住房公積金管理中心才會放款，完成貸款申請。
  
  1.流程及時效：
  
  (1)市屬公積金貸款：
  
  評估機(jī)構(gòu)接到借款申請人提取的評估申請后，在2個工作日內(nèi)出具《抵押物價格評估報告》。
  
  (2)國管公積金貸款：
  
  在房產(chǎn)證、買賣雙方身份證復(fù)印件、買賣雙方簽字確認(rèn)的網(wǎng)簽合同和網(wǎng)簽信息表收到后5到7個工作日約看房，在看房后5到7個工作日內(nèi)做出評估報告，并返回評估報告單（目前根據(jù)各業(yè)務(wù)網(wǎng)點受理不同而時效不同）。

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:17
• 138****4183

  從8月31日晚上起，一紙濟(jì)南調(diào)整存量房交易評估計稅價格的通知在二手房中介圈流傳。9月1日，經(jīng)七路房產(chǎn)交易大廳、濟(jì)南不動產(chǎn)登記中心大廳里，該通知已張貼在兩處交易大廳里，稱從當(dāng)天起調(diào)整存量房交易評估計稅價格，但由于周末稅務(wù)部門不上班，不少中介稱將會從3日起執(zhí)行。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  通知稱，“為全面客觀準(zhǔn)確反映我市存量住房交易價格水平，提高交易環(huán)節(jié)計稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，根據(jù)國稅總局有關(guān)要求，報市政府同意，自2018年9月1日起，調(diào)整我市存量住房交易評估計稅價格”。
  
  
  
  2012年起濟(jì)南存量房交易價格評估系統(tǒng)正式上線，該系統(tǒng)通過對市區(qū)每一個片區(qū)、樓盤的房屋設(shè)定一個“標(biāo)準(zhǔn)評估價”，如果二手房網(wǎng)簽價低于這個標(biāo)準(zhǔn)計算出來的評估價，若沒有正當(dāng)理由的話則不能過戶。 除了交易評估計稅價格，買過的二手房市民都知道還有一個貸款評估價。目前二手房交易時會對所交易的房產(chǎn)進(jìn)行評估，根據(jù)評估后的價格來確定交易價格以及貸款的**等。據(jù)鏈家房產(chǎn)一中介說，二手房在簽訂購房合同后，買家所選的按揭銀行將會給出指定的評估公司對該交易房產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)評估，銀行放貸會根據(jù)評估報告和評估價來計算,評估公司會根據(jù)房子的樓齡、朝向、樓層、位置和裝修等情況進(jìn)行評估。這樣一來，容易出現(xiàn)貸款評估價與交易評估計稅價差距較大的情況，也就是“陰陽合同”現(xiàn)象，因此，政府部門就會根據(jù)市場情況及時調(diào)整存量房交易**低計稅價格，以讓指導(dǎo)價更符合當(dāng)前的房價水平。
  
  
  
  存量房評估價如何確定？首先由通過政府公開招標(biāo)方式確定的中介評估公司。今年4月，存量房價格評估服務(wù)開標(biāo)，由北京一家房地產(chǎn)土地評估公司中標(biāo)。評估公司通過實地調(diào)查、市場調(diào)研、交易比對等方法，評估確定各區(qū)域基準(zhǔn)房屋的評估標(biāo)準(zhǔn)值。房屋建成年代、房型、樓層、朝向等要素都會影響評估價。在實際交易中，對于納稅人申報的交易價格超過存量房申報價格評估值的，按照納稅人申報的交易價格征稅。對于評估認(rèn)定納稅人申報的交易價格偏低的，有正當(dāng)理由的，按申報交易價格征稅；未能舉證正當(dāng)理由的，稅務(wù)人員會系統(tǒng)評估價為參考確定計稅依據(jù)。
  
  
  
  “陰陽合同”其實暗藏風(fēng)險
  
  

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:12
• 147****1297

  　　二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例**款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請的貸款。
  
  
  
  　　適用對象
  
  
  
  　　18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人；
  
  
  
  　　具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，具備還款能力，信用記錄良好；
  
  
  
  　　自籌購房款（**款）不低于房屋購買價格的40%
  
  
  
  　　貸款額度
  
  
  
  　　貸款金額不高于房產(chǎn)實際交易價格與銀行認(rèn)可評估價格孰低的一定比例。具體比例由當(dāng)?shù)剜]儲銀行分支機(jī)構(gòu)根據(jù)國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。
  
  
  
  　　貸款期限
  
  
  
  　　貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。
  
  
  
  　　二手房貸款流程
  
  
  　?、?購房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同；
  
  
  
  　?、?符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關(guān)證明材料；
  
  
  
  　?、?買賣雙方到貸款銀行指定(認(rèn)可)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評估；
  
  
  
  　　⑷ 律師事務(wù)所對借款人的資信證明材料和評估報告進(jìn)行鑒證、調(diào)查、分析，出具《法律意見書》；
  
  
  
  　　⑸ 貸款銀行進(jìn)行審批，通知借款申請人是否同意貸款；
  
  
  
  　?、?買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù)；
  
  
  
  　?、?購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；
  
  
  
  　　⑻ 買賣雙方將過戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  
  
  
  　?、?借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金；
  
  
  
  　?、?借款人按月還款；
  
  
  
  　　⑾ 借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保。
  
  
  
  
  
  二手房貸款**多少
  
  
  　　我們都知道首套房和二套房的貸款**是不一樣的，那么，二手房貸款的**和新房貸款**有什么區(qū)別嗎？
  
  
  
  　　由于城市的發(fā)展和城市化進(jìn)程以及一些城市的擴(kuò)張速度加大，發(fā)展過程中必然成為剛性需求的住房，價格始終在市場下處于一個較高的狀態(tài)。即使國家一直在頒布各種“國N條”來調(diào)控房價，收效卻一直不大。前段時間公布的國五條細(xì)則中**引起大家討論的關(guān)于二手房銷售對賣房一方征收房屋價值增值的20%個人所得稅這一條，引起了大家的廣泛爭議。這一條法令的頒布，或許是出自對打擊投資性購房行為的動因，但是它是否同時打擊了改善性需求購房者，是否會太高房屋租金價格，是否能夠監(jiān)管關(guān)于個人所得稅轉(zhuǎn)嫁的問題，還有待商榷。值得關(guān)注的是，在兩會期間，提出了對于持有唯一房產(chǎn)作為生活用房產(chǎn)的賣房者，在房屋出售一年之內(nèi)購置新房的，或可免除或退還個人所得稅的提案，在一定程度上保護(hù)了改善性住房者的利益。

  查看全文↓ 2019-05-01 17:16:07

相關(guān)問題

• 問 二手房如何評估? 二手房評估費怎么算
  答

  很多人在買房時都會發(fā)現(xiàn)同一個地段，不同小區(qū)，房子的價格會相差很大，這是什么原因呢。很多房主買房也是希望自己的房子能夠賣的價格高，那么怎么知道你的房子值多少錢呢。下面為大家提供些房產(chǎn)估值經(jīng)驗給大家做個參考。1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價格雖然在房產(chǎn)價格大幅上升的時期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價時要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價時背離正常的價格規(guī)律。2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大

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• 問 ??怎樣評估二手房?二手房評估怎么收費?
  答

  二手房評估費二手房評估分為“免費評估”和“付費評估”兩種方式。免費評估：現(xiàn)在除了具有專業(yè)天資的房產(chǎn)評估公司以外還有一種新式的網(wǎng)絡(luò)二手房評估也已趨于老練。國內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或許具有房產(chǎn)頻道的歸納性網(wǎng)站均開端為消費者供給免費二手房評估這一效勞，其間以搜房評估網(wǎng)**為有目共睹。付費評估：房產(chǎn)評估是二手房買賣過程中一個首要的環(huán)節(jié)。如今，買房借款、賣房過戶、找中介、進(jìn)銀行，他們都會通知你房子需求評估。比方購房者需求處理典當(dāng)借款，銀行要依據(jù)評估組織的評估陳述，才干向購房者發(fā)放借款。處理按揭借款的評估，需求具有專業(yè)天資的評估組織進(jìn)行。那么，二手房評估費如何收取？依據(jù)省物價局的有關(guān)規(guī)則，現(xiàn)在評估費收費標(biāo)準(zhǔn)采納累進(jìn)計費率：房子總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0．42％；100萬元到500萬元的（含500萬元）累進(jìn)計費率為0．3％；500萬元到2000萬元的收取評估總價的0．12％；2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0．06％；5000萬元以上的收取評估總價的0．012％。

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• 問 二手房怎么估價? 買二手房必須做評估嗎？
  答

  二手房目前評估費收費標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計費率：1、房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%。2、100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計費率為0.3%。3、500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%。4、2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%。5、5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

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• 問 二手房怎么評估? 二手房評估費多少
  答

  二手房評估費的比例如下：評估費只產(chǎn)生在公產(chǎn)過戶和私產(chǎn)過戶貸款下才會有；公產(chǎn)的評估費為50元人民幣整。；私產(chǎn)貸款的評估費規(guī)定為房屋評估價格的千分之五，據(jù)我所知千分之五里會反點給介紹給評估公司的中介；一般評估公司競爭十分激烈，房屋評估價格的千分之一，一般就會出評估報告了。

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• 問 二手房怎么評估? 二手房評估費多少
  答

  手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。二手房的價格到底如何評估呢？房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元、平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元、平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。第三因素，房屋朝向。買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產(chǎn)生200元左右、平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

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