什么是房地產(chǎn)杠桿? 什么是買(mǎi)房杠桿什么是房?jī)r(jià)杠杠

已有5個(gè)回答

• 146****8363

  就是阿基米德的杠桿原理經(jīng)濟(jì)化，即用較小的代價(jià)撬動(dòng)較大的資源，放在機(jī)構(gòu)里面可知當(dāng)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，用較小的權(quán)益資產(chǎn)支持起了比較大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，由此產(chǎn)生“杠桿效應(yīng)”。按這個(gè)邏輯，我理解的“去杠桿”就是指企業(yè)或經(jīng)營(yíng)主體主動(dòng)降低資產(chǎn)負(fù)債率。如果這個(gè)理解從根本上就錯(cuò)了，請(qǐng)用力拍磚。
  具體到銀行，去杠桿不可能是減少存款，現(xiàn)在看來(lái)也只能壓縮同業(yè)業(yè)務(wù)、表外業(yè)務(wù)了。銀行是整個(gè)社會(huì)**大的資金來(lái)源，同業(yè)不讓做，表外業(yè)務(wù)受限于資本壓力短期內(nèi)不可能全回到表內(nèi)，這樣看來(lái)全社會(huì)資金成本會(huì)上升。對(duì)銀行而言利好利空很難判定，因?yàn)槲也磺宄瑯I(yè)、表外業(yè)務(wù)給銀行帶來(lái)的收益大還是風(fēng)險(xiǎn)大，請(qǐng)大家指教。但對(duì)依賴(lài)?yán)碡?cái)產(chǎn)品、同業(yè)業(yè)務(wù)等籌集資金的企業(yè)，短期內(nèi)則是大利空。
  有人認(rèn)為信貸資產(chǎn)證券化是為了金融去杠桿，個(gè)人認(rèn)為理解有誤，應(yīng)該是轉(zhuǎn)移銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的舉措。信貸資產(chǎn)屬于銀行資產(chǎn)，而賣(mài)資產(chǎn)無(wú)論如何不會(huì)降低銀行的杠桿水平的。因?yàn)樗豌y行負(fù)債端的資金來(lái)源根本就是兩回事。不過(guò)，如果CLO能夠常規(guī)化、可盈利，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就能有效轉(zhuǎn)移，那長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)銀行業(yè)確實(shí)是一個(gè)利好。需要說(shuō)明的是，CLO的開(kāi)展，給銀行帶來(lái)信貸額度，如果不對(duì)這部分信貸流向進(jìn)行指導(dǎo)控制，很可能資金又會(huì)流向政府融資平臺(tái)。這樣的話，反而不利于政府去杠桿了。

  查看全文↓ 2019-04-19 13:06:10
• 145****9141

  杠桿率一般是指資產(chǎn)負(fù)債表中總資產(chǎn)與權(quán)益資本的比率。杠桿率是一個(gè)衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，從側(cè)面反映出公司的還款能力，杠桿率的倒數(shù)為杠桿倍數(shù)。
  
  無(wú)論企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)多少，債務(wù)利息和優(yōu)先股的股利都是固定不變的。
  當(dāng)息稅前利潤(rùn)增大時(shí)，每一元盈余所負(fù)擔(dān)的固定財(cái)務(wù)費(fèi)用就會(huì)相對(duì)減少，這能給普通股股東帶來(lái)更多的盈余。
  這種債務(wù)對(duì)投資者收益的影響，稱(chēng)為財(cái)務(wù)杠桿。
  財(cái)務(wù)杠桿影響的是企業(yè)的稅后利潤(rùn)而不是息前稅前利潤(rùn)。
  財(cái)務(wù)杠桿率等于息稅前利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)之比，反映由于固定的債務(wù)存在，財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響程度。
  在一定程度上反映企業(yè)負(fù)債的程度和企業(yè)償債能力，財(cái)務(wù)杠桿率越高反映利息費(fèi)用越高，導(dǎo)致ROE指標(biāo)越低。

  查看全文↓ 2019-04-19 13:06:05
• 138****6823

  買(mǎi)房杠桿簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是買(mǎi)自己賣(mài)不起的東西，比如說(shuō)一套房100萬(wàn)，但是你只有30萬(wàn)怎么辦，沒(méi)事銀行能給你貸款70萬(wàn)，你只要付個(gè)**30萬(wàn)就能成為百萬(wàn)富翁了，這就是買(mǎi)房杠桿。
  指房地產(chǎn)**降低。以較低的**獲得其產(chǎn)權(quán)。引用股市名詞房地產(chǎn)加杠桿

  查看全文↓ 2019-04-19 13:05:59
• 138****5741

  的**后瘋狂上漲將對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步釜底抽薪，同時(shí)居民大量的流動(dòng)性被鎖死在樓市里，堵死了購(gòu)買(mǎi)黃金白銀來(lái)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的**后一條路。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  在令所有預(yù)言和詛咒樓價(jià)下跌者紛紛折戟之后，中國(guó)樓市終于再次進(jìn)入瘋狂時(shí)刻。
  
  
  
  正如A股上證指數(shù)在2015年6月攀上5000點(diǎn)——市場(chǎng)一邊是主力瘋狂地賣(mài)出套利；一邊是被逼空逼瘋的人放杠桿瘋狂買(mǎi)股。而央行現(xiàn)在的行為與當(dāng)時(shí)證監(jiān)會(huì)可謂如出一轍——給買(mǎi)房（股）者加杠桿。
  
  
  
  樓市這股瘋漲的妖風(fēng)是從深圳刮起來(lái)的
  
  
  
  2015年，深圳樓價(jià)高歌猛進(jìn)，12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47.5%,二手房同比漲幅也達(dá)到了42.6%，而僅一河之隔的香港，樓市冷風(fēng)驟起，這成了中國(guó)樓市奇特的一幕。而今年初以來(lái)，深圳式的瘋狂上漲正迅速傳染一線和省會(huì)城市。這到底是為什么？
  
  
  
  中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，香港二手住宅價(jià)格去年第四季度下跌6.9%，創(chuàng)下七年來(lái)的**大季度跌幅。
  
  
  
  1月20日，香港地產(chǎn)四大家族之一、恒基地產(chǎn)主席李兆基旗下的半山豪宅項(xiàng)目帝匯豪庭公布了首份定價(jià)單，定價(jià)較同區(qū)豪宅下調(diào)了近3成。與此同時(shí)，地價(jià)下跌更猛。
  
  
  
  2月12日，香港地政總署公告顯示，春節(jié)后首次拍賣(mài)的一幅位于新界大埔區(qū)地段第221號(hào)的住宅用地，其樓面價(jià)僅每平方1.98萬(wàn)港元，與2015年9月出讓的同一地段的地塊相比，價(jià)格大幅下跌了近7成。這僅相當(dāng)于北京六環(huán)邊一幅地塊價(jià)格的一半。
  
  
  
  香港樓價(jià)地價(jià)下跌是因?yàn)橥赓Y和港資不看好香港和大陸未來(lái)經(jīng)濟(jì)，以李嘉誠(chéng)為代表的資本大佬正向外轉(zhuǎn)移資本。這個(gè)大背景深圳也在其中，并無(wú)本質(zhì)差別。香港與深圳的差別有兩個(gè)：
  
  
  
  1、香港商業(yè)銀行都是私有的，且經(jīng)歷過(guò)多輪樓市暴跌周期，因此其老板對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)十分警惕，一旦大勢(shì)不秒，就收縮貸款。而深圳的商業(yè)銀行大多是國(guó)有控股的，且沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)樓市崩盤(pán)的慘痛教訓(xùn)，特別是如果銀行的高層主管或親友手里面也有大量的房產(chǎn)需要變現(xiàn)，則他們難免有放水放貸的沖動(dòng)。
  
  
  
  2、香港貨幣自由兌換，可自由離境，市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制效率高；而深圳居民貨幣兌換有限額，難以自由離境。不過(guò)，有一種人例外，即在深圳開(kāi)公司的香港、外資老板（或在海外有貿(mào)易公司的珠三角老板），他們?cè)谏钲趦?nèi)地有公司（工廠），有房產(chǎn)，有外貿(mào)業(yè)務(wù)。
  
  
  
  據(jù)一位熟悉香港和深圳的朋友披露，2015年內(nèi)地其他一線城市房?jī)r(jià)受到抑制，而獨(dú)有深圳房?jī)r(jià)大幅上漲，就是由這批有房有公司的香港人開(kāi)始炒起來(lái)的。
  
  
  
  賣(mài)房者大多是這些老板，買(mǎi)房者很多是這些老板們的保姆或司機(jī)，老板和保姆、司機(jī)簽個(gè)假的勞動(dòng)合同和收入證明，老板墊付**，房產(chǎn)高價(jià)轉(zhuǎn)讓后，銀行再貸七、八成貸款給老板，這樣老板房產(chǎn)相當(dāng)于拿到房?jī)r(jià)大幅上漲后70%-80%的貸款。
  
  
  
  這個(gè)貸款比例遠(yuǎn)高于常規(guī)住房抵押貸款的50%。老板們拿到這些人民幣房款后，通過(guò)貿(mào)易通道出境，兌換為美元，再坐等人民幣貶值。而對(duì)于司機(jī)和保姆來(lái)說(shuō)，他們也無(wú)所謂，反正先住上豪宅享受著再說(shuō)。這種模式相當(dāng)于把銀行貸款套出來(lái)，大大增加了商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
  
  
  
  如此一來(lái)，深圳房?jī)r(jià)的惡性上漲，又反過(guò)來(lái)對(duì)于剛需者形成了極大的逼空壓力。他們害怕在過(guò)去多年房?jī)r(jià)上漲后，未來(lái)房?jī)r(jià)漲得更多，更買(mǎi)不起房。在對(duì)過(guò)去一再錯(cuò)失買(mǎi)房機(jī)會(huì)極為懊悔和十分擔(dān)心未來(lái)的情緒壓力下，很多人被逼空逼得完全喪失了理智，奮不顧身地買(mǎi)房。就如同去年A股5000點(diǎn)以上加杠桿買(mǎi)股票的人一樣，這樣就推動(dòng)深圳整個(gè)樓市的全面上漲。
  
  
  
  作為這種獨(dú)特深圳樓市現(xiàn)象的印證，根據(jù)各地人民銀行的數(shù)據(jù)，2014年深圳住房貸款余額達(dá)到了5299億元，超過(guò)了北京的4521億元，而深圳房貸與總貸款的比重更高達(dá)22.41%，分別是上海的1.7倍和北京的2.25倍。
  
  
  
  而在2015年深圳更是杠杠上加杠桿，特別是在9月30日的房貸新政通知后，深圳該項(xiàng)貸款連續(xù)增長(zhǎng)三個(gè)月，投放額分別為77.5、110.1 及 163.5 億元，環(huán)比分別增長(zhǎng) 3.5%、42.1%及48.5%。2015年深圳房貸余額已經(jīng)鐵定越過(guò)6000億元。
  
  
  
  這種并不正常的深圳爆炒樓價(jià)套貸的方式，在2016年以來(lái)有向全國(guó)一線和省會(huì)城市蔓延的趨勢(shì)。
  
  
  
  樓價(jià)大漲的蔓延
  
  
  
  去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定在不實(shí)施限購(gòu)（北京、上海、廣州、深圳和三亞除外）的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，**低**比例降至25%，商業(yè)銀行還可以自主下浮5%。

  查看全文↓ 2019-04-19 13:05:55
• 148****2236

  
  
  
  “我和我老婆現(xiàn)在在北京只有一套房子，我可以把房子只寫(xiě)在我老婆一人名下，然后和我老婆假離婚?，F(xiàn)在這套房子值700萬(wàn)，我讓她把房子1000萬(wàn)賣(mài)給我，我**她300萬(wàn)，貸款700萬(wàn)。這樣，我們繼續(xù)住著房子，手里多了700萬(wàn)，用這700萬(wàn)投資（包括投資到我公司）的利益，剛好可以用來(lái)還貸。如果房?jī)r(jià)大跌，我就不還貸款了讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了；如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，我還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣(mài)出去，再賺差額?，F(xiàn)在北上廣有很多人在這么做，這就是次貸危機(jī)的來(lái)源。這兩天剛給大學(xué)同學(xué)討論清楚這個(gè)問(wèn)題，大家一直認(rèn)為我可以做這件詐騙的事”
  
  
  
  在令所有預(yù)言和詛咒樓價(jià)下跌者紛紛折戟之后，中國(guó)妖魔樓市終于進(jìn)入**后的瘋狂時(shí)刻，正如A股上證指數(shù)在2015年6月攀上5000點(diǎn)——市場(chǎng)一邊是主力瘋狂地賣(mài)出套利；一邊是被逼空逼瘋的人放杠桿瘋狂買(mǎi)股！而央行現(xiàn)在的行為與當(dāng)時(shí)證監(jiān)會(huì)可謂如出一轍——給買(mǎi)房（股）者加杠桿！
  
  
  
  樓市這股瘋漲的妖風(fēng)是從深圳刮起來(lái)的！2015年，深圳樓價(jià)高歌猛進(jìn)，12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47.5%,二手房同比漲幅也達(dá)到了42.6%，而僅一河之隔的香港，樓市冷風(fēng)驟起，這成了中國(guó)樓市奇特的一幕。而今年初以來(lái)，深圳式的瘋狂上漲正迅速傳染一線和省會(huì)城市！這到底是為什么？
  
  
  
  中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，香港二手住宅價(jià)格去年第四季度下跌6.9%，創(chuàng)下七年來(lái)的**大季度跌幅。1月20日，香港地產(chǎn)四大家族之一、恒基地產(chǎn)主席李兆基旗下的半山豪宅項(xiàng)目帝匯豪庭公布了首份定價(jià)單，定價(jià)較同區(qū)豪宅下調(diào)了近3成。與此同時(shí)，地價(jià)下跌更猛。2月12日，香港地政總署公告顯示，春節(jié)后首次拍賣(mài)的一幅位于新界大埔區(qū)地段第221號(hào)的住宅用地，其樓面價(jià)僅每平方1.98萬(wàn)港元，與2015年9月出讓的同一地段的地塊相比，價(jià)格大幅下跌了近7成。這僅相當(dāng)于北京六環(huán)邊一幅地塊價(jià)格的一半。
  
  
  
  
  香港樓價(jià)地價(jià)下跌是因?yàn)橥赓Y和港資不看好香港和大陸未來(lái)經(jīng)濟(jì)，以李嘉誠(chéng)為代表的資本大佬正向外轉(zhuǎn)移資本。這個(gè)大背景深圳也在其中，并無(wú)本質(zhì)差別。香港與深圳的差別有兩個(gè)：1、香港商業(yè)銀行都是私有的，且經(jīng)歷過(guò)多輪樓市暴跌周期，因此其老板對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)十分警惕，一旦大勢(shì)不秒，就收縮貸款。而深圳的商業(yè)銀行大多是國(guó)有控股的，且沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)樓市崩盤(pán)的慘痛教訓(xùn)，特別是如果銀行的高層主管或親友手里面也有大量的房產(chǎn)需要變現(xiàn)，則他們難免有放水放貸的沖動(dòng)；2、香港貨幣自由兌換，可自由離境，市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制效率高；而深圳居民貨幣兌換有限額，難以自由離境。不過(guò)，有一種人例外，即在深圳開(kāi)公司的香港、外資老板（或在海外有貿(mào)易公司的珠三角老板），他們?cè)谏钲趦?nèi)地有公司（工廠），有房產(chǎn)，有外貿(mào)業(yè)務(wù)。
  
  據(jù)一位熟悉香港和深圳的朋友披露，2015年內(nèi)地其他一線城市房?jī)r(jià)受到抑制，而獨(dú)有深圳房?jī)r(jià)大幅上漲，就是由這批有房有公司的香港人開(kāi)始炒起來(lái)的，賣(mài)房者大多是這些老板，買(mǎi)房者很多是這些老板們的保姆或司機(jī)，老板和保姆、司機(jī)簽個(gè)假的勞動(dòng)合同和收入證明，老板墊付**，房產(chǎn)高價(jià)轉(zhuǎn)讓后，銀行再貸七、八成貸款給老板，這樣老板房產(chǎn)相當(dāng)于拿到房?jī)r(jià)大幅上漲后70-80%的貸款，這個(gè)貸款比例遠(yuǎn)高于常規(guī)住房抵押貸款的50%。老板們拿到這些人民幣房款后，通過(guò)貿(mào)易通道出境，兌換為美元，再坐等人民幣貶值。而對(duì)于司機(jī)和保姆來(lái)說(shuō)，他們也無(wú)所謂，反正先住上豪宅享受著再說(shuō)。這種模式相當(dāng)于把銀行貸款套出來(lái)，大大增加了商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
  
  
  
  如此一來(lái)，深圳房?jī)r(jià)的惡性上漲，又反過(guò)來(lái)對(duì)于剛需者形成了極大的逼空壓力，他們害怕在過(guò)去多年房?jī)r(jià)上漲后，未來(lái)房?jī)r(jià)漲得更多，更買(mǎi)不起房，在對(duì)過(guò)去一再錯(cuò)失買(mǎi)房機(jī)會(huì)極為懊悔和十分擔(dān)心未來(lái)的情緒壓力下，很多人被逼空逼得完全喪失了理智，奮不顧身地買(mǎi)房，就如同去年A股5000點(diǎn)以上加杠桿買(mǎi)股票的人一樣，這樣就推動(dòng)深圳整個(gè)樓市的全面上漲。
  
  
  
  作為這種獨(dú)特深圳樓市現(xiàn)象的印證，根據(jù)各地人民銀行的數(shù)據(jù)，2014年深圳住房貸款余額達(dá)到了5299億元，超過(guò)了北京的4521億元，而深圳房貸與總貸款的比重更高達(dá)22.41%，分別是上海的1.7倍和北京的2.25倍。而在2015年深圳更是杠杠上加杠桿，特別是在9月30日的房貸新政通知后，深圳該項(xiàng)貸款連續(xù)增長(zhǎng)三個(gè)月，投放額分別為 77.5、110.1 及 163.5 億元，環(huán)比分別增長(zhǎng) 3.5%、42.1%及 48.5%。2015年深圳房貸余額已經(jīng)鐵定越過(guò)6000億元。
  
  
  
  這種并不正常的深圳爆炒樓價(jià)套貸的方式，在2016年以來(lái)有向全國(guó)一線和省會(huì)城市蔓延的趨勢(shì)。去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定在不實(shí)施限購(gòu)（北京、上海、廣州、深圳和三亞除外）的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，**低**比例降至25%，商業(yè)銀行還可以自主下浮5%。
  
  
  
  今年2月26日，央行行長(zhǎng)周小川在上海明確表態(tài)：個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的。住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段。個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。**比例降低是有空間的。今后可能會(huì)考慮給銀行更多自主權(quán)，讓他們來(lái)制定**比、利率。
  
  
  
  這就給了其它一線和省會(huì)城市復(fù)制深圳套利模式打開(kāi)了空間。因?yàn)楦鞯囟加泻芏嗥髽I(yè)家、政府官員手中擁有大量房產(chǎn)，他們很匱乏現(xiàn)金，也可以找保姆、司機(jī)和熟人高價(jià)購(gòu)買(mǎi)自己的房子，從商業(yè)銀行套取貸款。從而將自己手中的積壓房產(chǎn)脫手，而給剛需購(gòu)房者套上絞索，也將商業(yè)銀行拖進(jìn)了放貸違約高風(fēng)險(xiǎn)的泥潭。
  
  
  
  樓市的**后瘋狂上漲將對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步釜底抽薪，當(dāng)40%的上市公司的年利潤(rùn)不足購(gòu)買(mǎi)北上深的一套好房。當(dāng)高房?jī)r(jià)極大地推高了土地、勞動(dòng)力成本，實(shí)業(yè)精神和科技創(chuàng)新將受到致命打擊，在外部美國(guó)再工業(yè)化，TPP加大資本吸引力的情況下，這不啻于把資本向海外趕！
  
  
  
  由于房產(chǎn)在中國(guó)國(guó)民財(cái)富中所占的份額**大，約占50%左右，房產(chǎn)的大幅上漲意味著人民幣的國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力相應(yīng)貶值，這在外匯市場(chǎng)人民幣對(duì)美元硬扛高位的情況下，再加上一月份商業(yè)銀行貸款達(dá)到了驚人的2.51萬(wàn)億元、人民幣降準(zhǔn)降息，這都將加大人民幣對(duì)外高位和國(guó)內(nèi)持續(xù)貶值的價(jià)值反差，大大增加人民幣貶值的壓力！
  
  
  
  誠(chéng)然，樓價(jià)大漲產(chǎn)生巨大誘惑，使國(guó)內(nèi)現(xiàn)金流去追捧房產(chǎn)，可以遏制居民以人民幣換美元，減少因?yàn)榇嗽虻耐鈪R儲(chǔ)備的減少。這在客觀上將為國(guó)內(nèi)外資企業(yè)以人民幣換美元讓道，中國(guó)的外匯支付項(xiàng)中，除了約1.1萬(wàn)億美元的短期債務(wù)外，約1萬(wàn)億美元的對(duì)外許諾投資外，**大的潛在支出項(xiàng)是外商直接投資（本金2.83萬(wàn)億美元，考慮到它從1990年代中期就大規(guī)模流入中國(guó)，這么多年的商業(yè)利潤(rùn)和匯率利潤(rùn)，本金利潤(rùn)很可能超過(guò)5萬(wàn)億美元），截止2016年1月份，中國(guó)央行公布的外儲(chǔ)余額為3.23萬(wàn)億美元，即便其中沒(méi)有賬務(wù)作假和呆壞賬，也不足以支付FDI戰(zhàn)略性外流。
  
  
  
  樓價(jià)大漲的另一個(gè)客觀結(jié)果是，居民大量的流動(dòng)性被鎖死在樓市里，這使得老百姓購(gòu)買(mǎi)人民幣黃金、白銀等貴金屬的資金大為縮水。倘若未來(lái)人民幣大幅貶值，則國(guó)內(nèi)百姓通過(guò)購(gòu)買(mǎi)人民幣黃金白銀，在寒冬抱團(tuán)取暖對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的**后一條路也被堵死。
  
  
  
  總而言之，這一輪的樓市放貸款杠桿暴漲，與2015年上半年股市放貸款杠桿暴漲有著驚人的相似。不同之處有兩個(gè)：1、樓市的財(cái)富總規(guī)模約是股市的10倍！其一旦重蹈股市覆轍，其破壞力要大10倍；2、股市里放杠桿者尚屬少數(shù)，而買(mǎi)房者絕大多數(shù)都放3-5倍杠桿，一旦樓價(jià)如股市那樣大跌50%，則其制造百姓負(fù)資產(chǎn)的規(guī)模何止10倍于股市！

  查看全文↓ 2019-04-19 13:05:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是房地產(chǎn)杠桿? 加杠桿買(mǎi)房是什么意思
  答

  什么是去“去杠桿化”？--金融危機(jī)下的現(xiàn)象 　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“杠桿化”指的就是借債進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)，以較少的本金獲取高收益。這種模式在金融危機(jī)爆發(fā)前為不少企業(yè)和機(jī)構(gòu)所采用，特別是投資銀行，杠桿化的程度一般都很高。 　　當(dāng)資本市場(chǎng)向好時(shí)，這種模式帶來(lái)的高收益使人們忽視了高風(fēng)險(xiǎn)的存在，等到資本市場(chǎng)開(kāi)始走下坡路時(shí)，杠桿效應(yīng)的負(fù)面作用開(kāi)始凸顯，風(fēng)險(xiǎn)被迅速放大。對(duì)于杠桿使用過(guò)度的企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)格的上漲可以使它們輕松獲得高額收益，而資本價(jià)格一旦下跌，虧損則會(huì)非常巨大，超過(guò)資本，從而迅速導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。金融危機(jī)爆發(fā)后，高“杠桿化”的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始為更多人所認(rèn)識(shí)，企業(yè)和機(jī)構(gòu)紛紛開(kāi)始考慮“去杠桿化”，通過(guò)拋售資產(chǎn)等方式降低負(fù)債，逐漸把借債還上。這個(gè)過(guò)程造成了大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格如股票、債券、房地產(chǎn)的下跌。 　　綜合各方的說(shuō)法，“去杠桿化”就是一個(gè)公司或個(gè)人減少使用金融杠桿的過(guò)程。把原先通過(guò)各種方式（或工具）“借”到的錢(qián)退還出去的潮流。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)加杠桿是什么意思 
  答

  杠桿，具有放大的作用，用在房地產(chǎn)市場(chǎng)是一樣的意思。假設(shè)現(xiàn)在你有30萬(wàn)，一般情況下你只能買(mǎi)30萬(wàn)的東西，但是買(mǎi)房子的時(shí)候，你可以**30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，買(mǎi)下100萬(wàn)的房子。相當(dāng)于你用30萬(wàn)買(mǎi)到了100萬(wàn)的東西，這就是杠桿效應(yīng)，提供杠桿的是銀行。雖然70萬(wàn)要還，但在你買(mǎi)下的時(shí)候，你用30萬(wàn)的代價(jià)獲得了100萬(wàn)的房子。加杠桿是為了獲得超額利潤(rùn)和投資機(jī)會(huì)。假如這個(gè)房子上漲了30%，賣(mài)出就是130萬(wàn)，還掉70萬(wàn)，剩60萬(wàn)，賺了30萬(wàn)，收益率30/30*100%=100%。假如沒(méi)有銀行提供杠桿，第一，你沒(méi)100萬(wàn)買(mǎi)這個(gè)房子，就無(wú)從談及獲利。第二，如果你有100萬(wàn)，全款買(mǎi)入，同樣的假設(shè)下收益率30/100*100%=30%，差很多。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)杠桿什么意思
  答

  房地產(chǎn)杠桿指的就是用少量的資金來(lái)獲得較大的利潤(rùn)或是投資的機(jī)會(huì)，就像我們?cè)谫?gòu)房的過(guò)程當(dāng)中，借助于房屋抵押貸款的行為來(lái)購(gòu)房，也是房地產(chǎn)杠桿的一種形式。通過(guò)**30%作為基礎(chǔ)，剩余的70%向銀行貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋其實(shí)就是杠桿效應(yīng)，而在整個(gè)操作的過(guò)程當(dāng)中提供杠桿的就是銀行相當(dāng)于購(gòu)房者用30%的購(gòu)房款就獲得百分百的房屋產(chǎn)權(quán)。杠桿在商品交易的過(guò)程當(dāng)中，用較小的成本來(lái)撬動(dòng)較高的回報(bào)，如果在市場(chǎng)行情比較好的情況之下，能夠帶來(lái)非常可觀的效益，這也就是為什么在前期會(huì)有一大批炒房客的出現(xiàn)。但隨著市場(chǎng)的疲軟缺乏經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力的時(shí)候，杠桿效益就會(huì)出現(xiàn)負(fù)面作用，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)以倍數(shù)的形式放大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)還是很巨大的，如果房?jī)r(jià)一旦下跌對(duì)于一些投資者來(lái)說(shuō)，嚴(yán)重者還會(huì)導(dǎo)致直接破產(chǎn)。

• 問(wèn) 什么是杠桿買(mǎi)房
  答

  杠桿買(mǎi)房其實(shí)指的是借助資金來(lái)進(jìn)行購(gòu)房，比如貸款買(mǎi)房就屬于一種杠桿買(mǎi)房方式，其中首付以及月供都是杠桿，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如價(jià)值100萬(wàn)的房屋，只需要首付30萬(wàn)就可以獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，屬于一種杠桿買(mǎi)房，但是一旦房屋的市值低入買(mǎi)入的價(jià)格時(shí)，那么就有可能會(huì)出現(xiàn)斷供的情況，因此杠桿越高，那么所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大一些。杠桿買(mǎi)房的注意事項(xiàng)：①申請(qǐng)房貸，量力而行房貸并不是越多越好，因?yàn)榉抠J高在一定程度上也就意味著月供也會(huì)更高，如果超過(guò)了月收入的一半，那么償還起來(lái)壓力會(huì)比較大，嚴(yán)重的情況下還會(huì)影響個(gè)人的生活質(zhì)量，那么支付的利息也會(huì)越高。②清楚還款方式由于站崗買(mǎi)房有兩種還款方式，其中包括等額本息以及等額本金等等，相對(duì)而言等額本金所花費(fèi)的利息會(huì)比較少，但是月供壓力會(huì)大一些，而等額本息，利息比較多，但是月供壓力小，具體還是要結(jié)合自身的情況來(lái)選擇。

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)什么是樓市資金杠桿？
  答

  買(mǎi)房子的錢(qián)主要是借的，比如民間借貸，按揭等等，這就是用的杠桿。如果房款中借入資金太多，就是高杠桿。上述只是簡(jiǎn)單一說(shuō)，目前所謂“高杠桿”，形式上主要包括自買(mǎi)自賣(mài)轉(zhuǎn)按揭、眾籌炒房等。摘自網(wǎng)絡(luò)：“限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”已被借道消費(fèi)或信用貸款、離婚購(gòu)房、高評(píng)高貸等“加杠桿”現(xiàn)象輕松逾越了。”

  全部4個(gè)回答>