車庫屬于商品房嗎? 地下室算不算商品房?

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• 156****8992

  規(guī)劃內(nèi)的地下車庫，《物權(quán)法》第74條中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！痹撘?guī)定實(shí)質(zhì)已經(jīng)承認(rèn)開發(fā)商對規(guī)劃內(nèi)車庫車位的原始所有權(quán)。
  
  規(guī)劃外的車位車庫，《物權(quán)法》第74條作出了明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?br/>
  如果要辦理車位的產(chǎn)權(quán)證，首先必須是專有部位，不在小區(qū)業(yè)主的公攤范圍之內(nèi)。地上車庫，必須是有墻分離的獨(dú)立車庫，且層高達(dá)2.2米以上；地下車位、利用架空層等作車位的，必須有明確界址點(diǎn)（車位之間的分割點(diǎn)），且層高2.2米以上，經(jīng)過規(guī)劃批準(zhǔn)為車位用途的，才能取得產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-04-10 18:00:53
• 147****8952

  地下室能不能算商品房關(guān)鍵是看是否有合法的產(chǎn)權(quán)歸屬，有的地下室有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，可以自由買賣，就可以歸類于商品房。若是地下室作為附屬小房簽訂到合同里也是算是有產(chǎn)權(quán)的，算是商品房，只是作為附屬房不能單獨(dú)交易，只能和主房一起交易。凡是商品房都是要簽訂房管局系統(tǒng)下的商品房買賣合同的。
  很多小區(qū)的地下室，地下車庫沒有產(chǎn)權(quán)，也不作為附屬房屋簽訂商品房買賣合同。業(yè)主是從開發(fā)商手里購買使用權(quán)。不過這種情況不是很好界定，因?yàn)榘凑瘴餀?quán)法規(guī)定，這樣類似的物業(yè)歸屬權(quán)屬于小區(qū)全體居民所有不是歸開發(fā)商所有。只是現(xiàn)在國情都是如此，大家默認(rèn)就可以了。

  查看全文↓ 2019-04-10 18:00:49
• 131****5080

  近日，“公攤面積”引發(fā)了熱議。關(guān)注點(diǎn)除了“到底該用建筑面積來計(jì)算房價還是用套內(nèi)面積來計(jì)算”之外，更多的是討論“公攤面積測量是否有測算標(biāo)準(zhǔn)”。
  
  
  
  今年開始，浙江省率先統(tǒng)一了建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，自7月1日起實(shí)施《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》，更詳細(xì)地規(guī)定了各種工程建筑面積的計(jì)算，其中就包括公攤面積的測算。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
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  20多年前就有規(guī)定公攤面積包含哪些
  
  
  
  
  
  早在1995年，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，其中對可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間都做出了明確規(guī)定。
  
  
  
  
  
  
  
  一直以來，全國大部分城市都使用可售建筑面積來計(jì)算房源價格，可售建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和每戶分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e(即公攤面積)兩部分組成。
  
  
  
  其中，套內(nèi)建筑面積分為三部分：套(單元)內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體水平投影面積和陽臺建筑面積。而公攤面積是指房屋的權(quán)利人應(yīng)該分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積，本次爭議的焦點(diǎn)，正是這部分面積的合理性。
  
  
  
  今年開始，浙江省率先統(tǒng)一了建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。從7月1日起開始實(shí)施《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》，更詳細(xì)地規(guī)定了各種工程建筑面積的計(jì)算，其中就包括公攤面積的測算。
  
  
  
  
  
  該規(guī)定中再次明確，共有建筑面積包含下列內(nèi)容：本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班室警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房(不包括物業(yè)管理用房、社區(qū)用房)的建筑面積;共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積1/2的建筑面積。規(guī)定中還指出，獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
  
  
  
  通俗地來說，公攤面積分三種——平層公攤、棟公攤和小區(qū)公攤。計(jì)算原則是，看這個功能服務(wù)哪些人，就由哪些人來進(jìn)行公攤。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
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  杭州土地出讓數(shù)據(jù)公開
  
  公攤面積很難虛報
  
  
  
  
  
  杭州每一塊土地在出讓之前，政府已經(jīng)規(guī)定地塊的**高容積率和可建面積，這就意味著未來建造成樓盤后，總建筑面積已經(jīng)被規(guī)定了上限。
  
  
  
  開發(fā)商在設(shè)計(jì)階段，按照地塊的各項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)和方案報批。而在該樓盤取得工程規(guī)劃許可證之后，會由第三方檢測機(jī)構(gòu)，來對圖紙進(jìn)行預(yù)測繪，并計(jì)算出得房率。
  
  
  
  
  
  總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤+不可售面積，其中套內(nèi)建筑面積是可以實(shí)地測量出來的，不可售面積例如社區(qū)用房、物業(yè)用房等，是土地出讓時就已經(jīng)規(guī)定好的，如果開發(fā)商虛報公攤面積，那總建筑面積就會超出上限。而且關(guān)于公攤面積以及套內(nèi)建筑面積的相關(guān)數(shù)據(jù)，在銷售時也會進(jìn)行公示。

  查看全文↓ 2019-04-10 18:00:45

相關(guān)問題

• 問 ??商品房地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？商品房的地下室是什么性質(zhì)？
  答

  地下室能不能算商品房關(guān)鍵是看是否有合法的產(chǎn)權(quán)歸屬，有的地下室有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)，可以自由買賣，就可以歸類于商品房。若是地下室作為附屬小房簽訂到合同里也是算是有產(chǎn)權(quán)的，算是商品房，只是作為附屬房不能單獨(dú)交易，只能和主房一起交易。凡是商品房都是要簽訂房管局系統(tǒng)下的商品房買賣合同的。很多小區(qū)的地下室，地下車庫沒有產(chǎn)權(quán)，也不作為附屬房屋簽訂商品房買賣合同。業(yè)主是從開發(fā)商手里購買使用權(quán)。不過這種情況不是很好界定，因?yàn)榘凑瘴餀?quán)法規(guī)定，這樣類似的物業(yè)歸屬權(quán)屬于小區(qū)全體居民所有不是歸開發(fā)商所有。只是現(xiàn)在國情都是如此，大家默認(rèn)就可以了。

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• 問 ??商品房地下室有產(chǎn)權(quán)嗎？商品房的地下室是什么性質(zhì)？
  答

  當(dāng)前,業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司經(jīng)常為地下室的歸屬問題產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象層出不窮。那么,到底地下室是不是一定歸業(yè)主所有?買了地下室,就真的有了產(chǎn)權(quán)了嗎?今天,小編就為您說道說道。根據(jù)《人民防空法》規(guī)定“城市新建民用建筑,按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！币虼?大部分新建居民小區(qū)均配備有地下室。但由于法律規(guī)定的不明確,使地下室的權(quán)屬處于一種模糊狀態(tài)。關(guān)于地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬問題,應(yīng)當(dāng)從地下室的建設(shè)、銷售、分?jǐn)傄约叭朔拦こ痰臋?quán)屬性質(zhì)等多方面來分析,而不應(yīng)從單一的或籠統(tǒng)的角度就認(rèn)為地下室的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主或開發(fā)商所有。一般,按照傳統(tǒng)觀點(diǎn)上說,在商品房銷售時,地下室中未分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于原建設(shè)單位――開發(fā)商所有;在商品房銷售時,地下室中已分?jǐn)偛课缓涂臻g的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有;而地下室中人防工程的產(chǎn)權(quán),應(yīng)屬于國家所有,由政府的人民防空辦公室管理。根據(jù)各小區(qū)建設(shè)實(shí)際,參照《物權(quán)法》及相關(guān)法律、法規(guī)判斷,地下室權(quán)屬應(yīng)有如下兩種情況:(1)建筑層高低于2.2米的,根據(jù)《房屋測量規(guī)范》,層高在2.2米以下地下室,不計(jì)算建筑面積,不能辦理房屋產(chǎn)權(quán);作為公用建筑面積,業(yè)主在購房時已出資的。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條規(guī)定公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;”該條所指地下室建筑成本已打入房價,開發(fā)商不能單獨(dú)議價和出售,產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。(2)防工程的地下室,有獨(dú)立使用空間,且設(shè)計(jì)用公用建筑面積的,開發(fā)商可通過出售、附贈或者出租等方式處置。但即使開發(fā)商將地下室出售、附贈給業(yè)主,但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,房屋僅指“土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！倍鵁o法取得權(quán)屬證書。根據(jù)該法第三十七條規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。故為業(yè)主取得的仍然為債權(quán)上的權(quán)益,在目前的法律框架下很難取得真正的物權(quán)。

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• 問 車庫屬于商品房嗎? 地下車庫可以作為商品房出售嗎
  答

  地下車庫是否可以作為商品房出售，要看具體情況。若地下車庫的面積沒有計(jì)入合同注明的分?jǐn)偡秶瑳]有出售給業(yè)主，應(yīng)屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可將其作為商品房出售。地下車庫是房屋的附屬設(shè)施，附屬設(shè)施要作為房產(chǎn)買賣的必須符合三個條件：1、不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)和功能。車庫不是絕對必要的附屬設(shè)施，沒有地下車并不影響房屋具備基本的使用功能，一個業(yè)主對特定車位擁有所有權(quán)，也并不會影響其他業(yè)主停車。2、權(quán)利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。地下車庫的使用或一次購買車位或分期支付租金，不使用者則不需要為此支付任何費(fèi)用，就是一種利益分配得當(dāng)并且管理成本很低的做法。3、法律技術(shù)上操作起來比較容易。地下車庫可以運(yùn)用劃線標(biāo)號的方式使其區(qū)別為獨(dú)立的標(biāo)的物，并且可以運(yùn)用占有或登記的方法予以公示。滿足以上條件，小區(qū)的地下車庫是可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)買賣的。同理，如果業(yè)主購買了符合上述條件的地下車庫，也可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行買賣。

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• 問 車庫屬于商品房嗎? 地下車庫可以作為商品房出售嗎
  答

  在判斷地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸誰時，首先應(yīng)明確幾個判斷標(biāo)準(zhǔn)：1、合同是否約定根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，也就說，允許開發(fā)商和業(yè)主通過約定的方式確定車庫的權(quán)屬。地下車庫的產(chǎn)權(quán)是否在商品房買賣合同中約定，如有約定從約定，沒有約定則根據(jù)下文標(biāo)準(zhǔn)判斷；2、是否計(jì)入公攤面積如該地下車庫計(jì)已入業(yè)主公攤面積，那么小區(qū)業(yè)主在購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積，此時，地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有。如地下車庫并沒有計(jì)入公攤面積，則車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。3、是否是人防工程改造車庫根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，在和平時期人防工程可以為經(jīng)濟(jì)建設(shè)與人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭狀態(tài)統(tǒng)一由國家使用，同時規(guī)定了“誰投資誰受益”的原則，此時如該地下車庫為人販工程改造的車庫，在和平時期，開發(fā)商對自己投資建設(shè)的車庫有使用、收益的權(quán)利。查詢產(chǎn)權(quán)歸屬：一般情況下，開發(fā)商是不會公布詳細(xì)的地下車庫產(chǎn)權(quán)資料，業(yè)主公約想要得到相關(guān)資料可以根據(jù)《政府信息公開條例》向人民政府申請政府信息公開。

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• 問 儲藏室算不算商品房？急求！
  答

  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商家預(yù)售或現(xiàn)售住宅小區(qū)的車庫和儲藏室，在取得相應(yīng)的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買賣活動，否則，不得買賣。 你**好先確定開發(fā)商是否有房產(chǎn)證或預(yù)售證，否則存在風(fēng)險。 如果證件齊全，算是商品房根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財稅[2004]126號）文件規(guī)定，對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價的，適用與房屋相同的契稅稅率。