期房能買(mǎi)嗎? 還沒(méi)有交房的期房能買(mǎi)嗎 要怎么買(mǎi)?

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• 145****1360

  **近有網(wǎng)友提問(wèn)，說(shuō)一位朋友之前買(mǎi)了套房，現(xiàn)在因?yàn)橹庇缅X(qián)，正好房?jī)r(jià)也有上漲就準(zhǔn)備賣(mài)掉。但是因?yàn)榉孔邮瞧诜浚F(xiàn)在還沒(méi)有拿到鑰匙呢。這位網(wǎng)友想從朋友那里買(mǎi)這套房，但是又擔(dān)心期房是不是賣(mài)不了，如果就這么雙方協(xié)商一下，**后賣(mài)不成功，弄得朋友也做不成就不好了。
  
  還沒(méi)有交房的期房能不能買(mǎi)？要怎么買(mǎi)？買(mǎi)的話又要注意些什么？
  
  
  
  第一個(gè)問(wèn)題：期房到底能不能買(mǎi)？
  
  根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定中可知，沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。由于期房尚未交付，因此是不能取得國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證的，換言之期房是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。

  查看全文↓ 2019-04-10 17:06:25
• 145****8893

  期房是正在修建的商品房 現(xiàn)在是沒(méi)有房產(chǎn)證 等落成竣工后才可以辦理房產(chǎn)證 完全可以買(mǎi)賣(mài)的 要注意的就是你現(xiàn)在買(mǎi)房子的這個(gè)面積叫商品房預(yù)受面積 和落成竣工后的實(shí)測(cè)面積會(huì)有一定的出入 你買(mǎi)房子的面積由落成竣工后的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn) 還有要注意下有沒(méi)的規(guī)劃許可證 簽合同的時(shí)候 你要談好什么時(shí)候交房 違約怎么處理 一定要黑字白子寫(xiě)清楚

  查看全文↓ 2019-04-10 17:06:20
• 151****9531

  **近有網(wǎng)友提問(wèn)，說(shuō)一位朋友之前買(mǎi)了套房，現(xiàn)在因?yàn)橹庇缅X(qián)，正好房?jī)r(jià)也有上漲就準(zhǔn)備賣(mài)掉。但是因?yàn)榉孔邮瞧诜?，現(xiàn)在還沒(méi)有拿到鑰匙呢。這位網(wǎng)友想從朋友那里買(mǎi)這套房，但是又擔(dān)心期房是不是賣(mài)不了，如果就這么雙方協(xié)商一下，**后賣(mài)不成功，弄得朋友也做不成就不好了。
  
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  還沒(méi)有交房的期房能不能買(mǎi)？
  
  要怎么買(mǎi)？
  
  買(mǎi)的話又要注意些什么？
  
  
  
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  今天給大家梳理一下，以后遇到類似的情況也就不用犯迷糊了。
  
  第一個(gè)問(wèn)題：期房到底能不能買(mǎi)？
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  根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定中可知，沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。由于期房尚未交付，因此是不能取得國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證的，換言之期房是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。
  
  
  
  
  
  
  
  另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：
  
  “下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：
  
  ……
  
  (六)、未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的”。
  
  但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及期房。
  
  擺動(dòng)的彩球
  另有《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：
  
  “商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。
  
  但是國(guó)務(wù)院至今沒(méi)有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒(méi)有規(guī)定。
  
  
  小樹(shù)田園人家分割線
  
  
  不過(guò)，從目前的實(shí)踐來(lái)看，期房是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個(gè)地區(qū)又是不同的。
  
  以北京為例：
  
  
  
  北京曾出臺(tái)過(guò)一個(gè)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，其中第四十四條規(guī)定，預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
  
  
  
  (一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意;
  
  
  
  (二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
  
  
  
  轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
  
  
  
  從法理上分析，預(yù)購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓，這一規(guī)定明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時(shí)也明確了轉(zhuǎn)讓程序。
  
  
  
  
  
  第二個(gè)問(wèn)題：沒(méi)交房的期房要怎么買(mǎi)？
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  從上面的一系列規(guī)定中，可以總結(jié)出以下幾個(gè)步驟：
  
  
  
  步驟一：支付房款或與征得開(kāi)發(fā)商同意
  
  
  如果房款已經(jīng)支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的權(quán)限，就可以自由進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，而不需要征得任何人的同意，只需要將房屋已經(jīng)買(mǎi)賣(mài)的情況以書(shū)面形式通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，讓他與新的房屋所有人溝通相關(guān)事宜即可。
  
  
  
  但如果房款沒(méi)有結(jié)清，還有余額尚未繳納清楚的，購(gòu)房者是不可以擅自出售已購(gòu)的期房的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商還有這所房屋的一部分主權(quán)，所以要先與開(kāi)放商溝通，征得企業(yè)同意以后才可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
  
  
  
  步驟二：買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂書(shū)面合同
  
  
  所購(gòu)的的房屋可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)以后，雙方就各項(xiàng)事宜洽談好以后，就可以簽訂一份書(shū)面合同，將房屋的預(yù)售對(duì)象轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)，一般需要等待半個(gè)月左右就可以轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了。
  
  
  
  步驟三：辦理戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)
  
  
  只要期房的戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來(lái)，被轉(zhuǎn)讓的人就可以享有原轉(zhuǎn)讓人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所擁有的一切權(quán)利。就是以前的一切購(gòu)買(mǎi)行為以及權(quán)利都轉(zhuǎn)到了受讓方身上，不改變?cè)械囊磺屑s定。只是戶主變動(dòng)了一下，其他的沒(méi)有變化。
  
  
  
  步驟四：協(xié)商價(jià)格
  
  
  期房的轉(zhuǎn)讓價(jià)位不受法律的約束，所以價(jià)位是不受限制的自由定價(jià)，轉(zhuǎn)讓人與被轉(zhuǎn)讓人可以自己協(xié)商價(jià)位，然后就已定下的價(jià)位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

  查看全文↓ 2019-04-10 17:06:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證的期房能買(mǎi)嗎？
  答

  一、不建議購(gòu)買(mǎi)未取得房產(chǎn)證的房屋，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子風(fēng)險(xiǎn)較大，嚴(yán)格的說(shuō)是不受法律保護(hù)或者不完全受法律保護(hù)的。二、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”。三、市面上確實(shí)也存在一些打法律擦邊球的情況，比如對(duì)交易進(jìn)行公證，或者改底單，公證應(yīng)該可以視為預(yù)購(gòu)買(mǎi)房屋的一種要約，具有一定的法律效用，只能保證在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現(xiàn)糾紛時(shí)**大限度地減少自己的損失。四、購(gòu)買(mǎi)未取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋的注意事項(xiàng)：1、尚未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)較大，在購(gòu)買(mǎi)或出售時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。2、如果要交易這一類型的房產(chǎn)，雙方應(yīng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，對(duì)于取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間要有明確的認(rèn)知，對(duì)不能按期取得產(chǎn)權(quán)證的可能要有預(yù)期。3、對(duì)購(gòu)買(mǎi)者而言，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。4、對(duì)購(gòu)房者而言，買(mǎi)賣(mài)合同的條款中一定要要求賣(mài)方明確承諾取得房產(chǎn)證的時(shí)間以及辦理房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)。5、考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。6、在制定此類房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要考慮到一段時(shí)間后，因政策波動(dòng)造成貸款政策變化、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問(wèn)題。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??剛買(mǎi)的期房還沒(méi)交房能賣(mài)嗎
  答

  　未交房賣(mài)掉新房要滿足以下幾個(gè)條件　　1、買(mǎi)方要能接受沒(méi)有房產(chǎn)證、沒(méi)有現(xiàn)房這么一個(gè)交易狀態(tài)能完全配合?！　?、直接和買(mǎi)方去售樓部那里更名就可以，而售樓部負(fù)責(zé)人又配合。　　3、這樣還有一個(gè)好處就是不用繳納任何稅費(fèi)?！　?、更名完成后，出房產(chǎn)證的話就是以新業(yè)主的名字出了?！　√厥馇闆r：萬(wàn)一出證以后仍然是你的名字可以再配合買(mǎi)方過(guò)戶。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 貸款買(mǎi)的期房能賣(mài)嗎？還沒(méi)交房的房子
  答

  貸款買(mǎi)的期房由于有銀行的抵押權(quán)存在，這樣的房屋是不能買(mǎi)賣(mài)的，只有在提前償還完畢貸款，解除銀行的抵押手續(xù)以后才可以出賣(mài)房屋。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) ??想知道剛買(mǎi)的期房還沒(méi)交房能賣(mài)嗎？
  答

  你這個(gè)情況，分兩步。一，是和找的買(mǎi)家一起找開(kāi)發(fā)商，看是否能通過(guò)變更購(gòu)房合同打到賣(mài)掉住房目的，就是買(mǎi)家和開(kāi)發(fā)商簽署新合同，去替換你之前合同，前提是，你的合同沒(méi)有備案登記。這樣賣(mài)房子，不用繳納任何稅費(fèi)。二，是在你合同已經(jīng)備案，無(wú)法替換前提。需要你繳納契稅，印花稅，手續(xù)費(fèi)和住房維修基金，辦理下你姓名房產(chǎn)證，契稅證，土地證，再有你把住房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶給買(mǎi)家。需要繳納稅費(fèi)。由于沒(méi)有滿五年持有，你需要承擔(dān)千分之六評(píng)估費(fèi)，契稅90平以下1％，買(mǎi)家如果有其他住房，契稅就是3％－－4％，印花稅萬(wàn)分之五，手續(xù)費(fèi)幾百元，個(gè)人所得稅1％，營(yíng)業(yè)稅5。55％，以上稅費(fèi)按照評(píng)估價(jià)格計(jì)算和繳納，你們實(shí)際成交價(jià)不作數(shù)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 按揭房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？貸款買(mǎi)的期房房貸還沒(méi)有還清能轉(zhuǎn)手出去嗎？
  答

  辦理轉(zhuǎn)按揭需要的材料：1、普通房貸的所有資料。2、轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)書(shū)。3、有效的身份證原件和復(fù)印件。4、《借款抵押合同》原件和《提前還款申請(qǐng)書(shū)》。5、轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議或意向書(shū)。辦理轉(zhuǎn)按揭的程序有：1、新購(gòu)房者向銀行提出轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)，同時(shí)提交相關(guān)材料，例如《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》原件，新購(gòu)房者的個(gè)人資料。2、新購(gòu)房者支付不低于30%的**款并取得收據(jù)。3、銀行審核通過(guò)后，與新購(gòu)房者簽訂新的借款合同。4、原房主辦理貸款抵押登記注銷，新購(gòu)房者辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同登記和貸款抵押登記。5、原房主辦理退保手續(xù)，新購(gòu)房者辦理保險(xiǎn)手續(xù)。

  全部2個(gè)回答>