國(guó)有產(chǎn)權(quán)什么意思? 什么是國(guó)有產(chǎn)權(quán)進(jìn)場(chǎng)交易法律制度？

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• 137****7091

  國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán) 就是國(guó)家出錢買的東西
  改革的原因是因?yàn)閪！國(guó)有企業(yè)人員冗雜 盈利能力低下??！并且腐敗嚴(yán)重 國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重
  所以希望引入多樣化的資本形式 利用相互監(jiān)督的形式 保證國(guó)有企業(yè)健康發(fā)展

  查看全文↓ 2019-04-09 15:12:17
• 136****2468

  《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償和公開、公平、公正的原則。除按照國(guó)家規(guī)定可以直接協(xié)議轉(zhuǎn)讓的以外，國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所公開進(jìn)行?！镀髽I(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》規(guī)定，企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)中公開進(jìn)行，不受地區(qū)、行業(yè)、出資或者隸屬關(guān)系的限制。國(guó)務(wù)院國(guó)資委同時(shí)規(guī)定，場(chǎng)外協(xié)議轉(zhuǎn)讓必須從嚴(yán)掌握，只能由省級(jí)國(guó)資委審批，而且必須報(bào)國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案。
  二、 場(chǎng)所是指省級(jí)以上國(guó)資機(jī)構(gòu)選擇的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)
  國(guó)務(wù)院國(guó)資委規(guī)定，國(guó)有產(chǎn)權(quán)必須進(jìn)入省級(jí)以上國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)選擇確定的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)交易，中央企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)由國(guó)務(wù)院國(guó)資委選擇確定，各省、自治區(qū)、直轄市企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)由省級(jí)國(guó)資委選擇確定，省級(jí)以下國(guó)資委不能自行選擇確定產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)。

  查看全文↓ 2019-04-09 15:12:13
• 148****5672

  國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)批準(zhǔn)、未經(jīng)評(píng)估或者未在規(guī)定場(chǎng)所交易是否會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效？本書作者檢索了19個(gè)判例，目前法院對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)定存在不同的觀點(diǎn)：（1）國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)批準(zhǔn)，有的法院認(rèn)定合同未生效，有的認(rèn)定有效，有的認(rèn)定無(wú)效；（2）國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)評(píng)估，有的法院認(rèn)定有效，有的認(rèn)定無(wú)效；（3）國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未在規(guī)定場(chǎng)所交易，有的法院認(rèn)定合同未生效，有的認(rèn)定有效，有的認(rèn)定無(wú)效。
  
  
  
  可見該問(wèn)題的裁判規(guī)則有待未來(lái)司法實(shí)踐予以明確。今日推送的**高法院判例中案涉國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓既未經(jīng)批準(zhǔn)，也未經(jīng)評(píng)估，也未在規(guī)定場(chǎng)所交易，但是**高法院認(rèn)為即使是該情形下也不會(huì)導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，具有一定的參考價(jià)值。
  
  
  
  鑒于目前我國(guó)法院對(duì)國(guó)有資產(chǎn)占有單位轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)未經(jīng)批準(zhǔn)、未經(jīng)評(píng)估或者未在規(guī)定場(chǎng)所交易是否會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效的裁判規(guī)則并不統(tǒng)一，且部分地方存在細(xì)化的地方性法規(guī)，本書作者建議：擬受讓國(guó)有資產(chǎn)的民事主體“按照規(guī)則辦”，應(yīng)當(dāng)在洽商階段就要求轉(zhuǎn)讓方與當(dāng)?shù)貒?guó)資管理部門、上級(jí)主管部門溝通，確認(rèn)轉(zhuǎn)讓的具體程序，并且按照規(guī)定的程序完成國(guó)資轉(zhuǎn)讓的審批、評(píng)估、進(jìn)場(chǎng)交易的程序，以確保能順利受讓國(guó)有資產(chǎn)，避免**終被認(rèn)定合同無(wú)效，或者**終雖然沒有被認(rèn)定合同無(wú)效，但是交易卻被提起無(wú)效之訴、經(jīng)歷冗長(zhǎng)訴訟的一波三折。
  
  
  
  **高人民法院
  
  國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)、未經(jīng)評(píng)估、未在規(guī)定場(chǎng)所交易不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效
  
  裁判要旨
  
  《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例》、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》、《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》中關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)批準(zhǔn)、評(píng)估并在規(guī)定場(chǎng)所交易的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)違反上述規(guī)定不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。
  
  
  
  案情簡(jiǎn)介
  
  一、2006年3月，信聯(lián)公司與銀城公司簽訂《協(xié)議書》，約定信聯(lián)公司受讓銀城公司某土地，信聯(lián)公司代銀城公司向第三人償還債務(wù)。信聯(lián)公司向法院提起訴訟，請(qǐng)求銀城公司將案涉土地使用權(quán)過(guò)戶至信聯(lián)公司名下。
  
  
  
  二、本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一是《協(xié)議書》是否有效，一審、二審判決均認(rèn)定《協(xié)議書》有效，判令銀城公司向信聯(lián)公司按照合同約定履行土地過(guò)戶義務(wù)。
  
  
  
  三、銀城公司向**高法院申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：原判決認(rèn)定銀城公司與信聯(lián)公司簽訂的《協(xié)議書》有效，適用法律錯(cuò)誤。銀城公司作為國(guó)有企業(yè)，在與信聯(lián)公司簽訂《協(xié)議書》過(guò)程中，未經(jīng)評(píng)估，未得到其開辦單位審查批準(zhǔn)，也未在湖北省政府指定的交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，損害了國(guó)家利益，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
  
  
  
  四、**高法院裁定駁回銀城公司的再審申請(qǐng)。
  
  
  
  敗訴原因
  
  首先，銀城公司主張《協(xié)議書》無(wú)效，理由是轉(zhuǎn)讓作為國(guó)有資產(chǎn)的土地使用權(quán)時(shí)沒有報(bào)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)，沒有進(jìn)行評(píng)估，也沒有在規(guī)定場(chǎng)所交易,違反了國(guó)務(wù)院《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例》第三條、國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條、財(cái)政部《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》和《湖北省企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定《協(xié)議書》無(wú)效。對(duì)此**高法院認(rèn)為，根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條的規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，而上述行政和地方法規(guī)均屬管理性規(guī)定，故原判決沒有認(rèn)定《協(xié)議書》無(wú)效，不存在適用法律錯(cuò)誤的問(wèn)題。

  查看全文↓ 2019-04-09 15:12:09
• 131****0702

  
  
  
  
  
  01
  
  
  
  混改的前世
  
  
  
  混合所有制**早來(lái)源于20世紀(jì)六七十年代西方國(guó)家對(duì)傳統(tǒng)資本主義自由放任經(jīng)濟(jì)模式的改良理論——“混合經(jīng)濟(jì)”論。
  
  
  
  混合經(jīng)濟(jì)主要源于凱恩斯的國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)理論，經(jīng)漢森、薩繆爾森、科斯、諾斯等人的發(fā)展而形成，實(shí)質(zhì)上指的是國(guó)家干預(yù)的、以私人經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
  
  
  
  根據(jù)《牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典》——
  
  混合所有制是關(guān)于所有制的制度安排；
  
  混合所有制經(jīng)濟(jì)是指各種不同所有制資本，通過(guò)多元投資、相互融合而形成的產(chǎn)權(quán)配置結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形式；
  
  混合經(jīng)濟(jì)是用于描述一個(gè)介于放任自流市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)之間的經(jīng)濟(jì)，特指有市場(chǎng)機(jī)制和政府干預(yù)并存的經(jīng)濟(jì)。
  
  
  
  因此，通過(guò)文獻(xiàn)梳理和個(gè)人分析判斷，我們可以得出——
  
  
  
  混合所有制經(jīng)濟(jì)是一個(gè)宏觀層面的語(yǔ)義概念，它是指國(guó)家所有、集體所有、非公所有的生產(chǎn)資料所有制成分，至少兩種組合在一起的經(jīng)濟(jì)制度，表現(xiàn)形式主要有：交叉持股、股份制、上市，發(fā)展而成的微觀形態(tài)是混合所有制企業(yè)；
  
  
  
  而如果從微觀層面判斷，混合所有制指的是存在不同類別生產(chǎn)資料所有制的混合，不僅包括公有制與私有制的混合，還包括國(guó)家所有與集體所有的混合。
  
  
  
  
  
  
  
  從上述文獻(xiàn)概念上來(lái)看，混合經(jīng)濟(jì)是西方國(guó)家的概念，指的是私人經(jīng)濟(jì)為主的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)加入了國(guó)家干預(yù)調(diào)控；
  
  
  
  但這與我國(guó)的混合所有制經(jīng)濟(jì)形成的背景和社會(huì)體制不同，我國(guó)的混合所有制經(jīng)濟(jì)是從公有制發(fā)展而來(lái)的以公有制為主體、其他所有制共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)制度。
  
  
  
  我國(guó)國(guó)企混改的法律規(guī)范體系：
  
  
  
  我國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革是自2015年中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》與《關(guān)于國(guó)有企業(yè)功能界定與分類的指導(dǎo)意見》相繼出臺(tái)為起始標(biāo)志，到國(guó)發(fā)54號(hào)文《國(guó)有企業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的意見》為重要的配套文件，再到2016年國(guó)資委發(fā)布《關(guān)于國(guó)有控股混合所有制企業(yè)開展員工持股試點(diǎn)的意見》確立了國(guó)企混改中的員工持股計(jì)劃（ESOPs）總體布局，以及其他的一些配套文件。
  
  
  
  
  
  
  至此，國(guó)企混改的1+N政策和法規(guī)體系已基本建立。
  
  
  
  
  
  
  
  用一張時(shí)間軸的圖來(lái)看混改涉及的法規(guī)及規(guī)范性文件的頒布：
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  02
  
  混改的今生
  
  
  
  
  
  本輪國(guó)企改革啟動(dòng)至今已走過(guò)4年多時(shí)間，而2019年，可以說(shuō)是實(shí)現(xiàn)2020年國(guó)企改革目標(biāo)的關(guān)鍵之年。
  
  
  
  在1月14日至15日召開的中央企業(yè)、地方國(guó)資委負(fù)責(zé)人會(huì)議上，國(guó)資委在對(duì)2018年工作總結(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)2019年國(guó)資國(guó)企改革作出具體部署。
  
  
  
  據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》采訪有關(guān)專家表示，2019年國(guó)企改革將有四大看點(diǎn)，包括混改范圍擴(kuò)大、國(guó)資授權(quán)經(jīng)營(yíng)體制改革加大等。
  
  
  
  國(guó)資委指出，今年要繼續(xù)擴(kuò)大重點(diǎn)領(lǐng)域混合所有制改革范圍，積極推進(jìn)國(guó)有資本投資、運(yùn)營(yíng)公司出資的企業(yè)，以及主業(yè)處于競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的商業(yè)類國(guó)有企業(yè)開展混合所有制改革。
  
  
  
  在國(guó)務(wù)院國(guó)資委研究中心副研究員周麗莎看來(lái)，2019年，混改在壟斷行業(yè)將更加開放，與此同時(shí)，會(huì)更加以微觀市場(chǎng)主體的地位來(lái)落地。
  
  
  
  值得關(guān)注的是，目前在已經(jīng)開展三批混改試點(diǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)上，近日國(guó)家發(fā)改委副主任連維良表示，下一步將加大國(guó)企混改力度，在前三批50家試點(diǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)上，加快推出第四批100家以上試點(diǎn)。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  01
  
  
  
  路徑
  
  
  
  
  
  結(jié)合混改的相關(guān)政策及法律法規(guī)、規(guī)范性文件，以及現(xiàn)有的法律技術(shù)操作來(lái)看，國(guó)有企業(yè)混改可通過(guò)以下路徑方式來(lái)實(shí)施和實(shí)現(xiàn)：
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式：國(guó)有企業(yè)股東向非國(guó)有投資者轉(zhuǎn)讓股權(quán)（包括向員工或員工持股平臺(tái)轉(zhuǎn)讓股權(quán)）；
  
  
  
  2、增資模式：非國(guó)有投資者向國(guó)有企業(yè)增資（包括員工或員工持股平臺(tái)向國(guó)有企業(yè)增資）；
  
  
  
  3、新設(shè)公司模式：國(guó)有企業(yè)與非公有投資主體（包括民企、外企、私募股權(quán)基金等）合資設(shè)立新公司；
  
  
  
  4、債轉(zhuǎn)股模式：非國(guó)有投資人將其對(duì)國(guó)有企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，債轉(zhuǎn)股模式也可通過(guò)發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式實(shí)現(xiàn)。
  
  
  
  5、并購(gòu)重組模式：非國(guó)有投資人對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)、兼并，取得該國(guó)有企業(yè)的控制權(quán)。

  查看全文↓ 2019-04-09 15:12:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 國(guó)有產(chǎn)權(quán)什么意思? 國(guó)有產(chǎn)權(quán)房和個(gè)人產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？
  答

  房產(chǎn)權(quán)是在我們?nèi)粘Ｉ钪谐霈F(xiàn)頻率極高的一個(gè)詞匯，房產(chǎn)權(quán)是什么呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條以及《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條及第四十一條之規(guī)定，房產(chǎn)權(quán)應(yīng)是房屋所有權(quán)人對(duì)房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)。其中土地使用權(quán)**長(zhǎng)年限為七十年，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。房屋購(gòu)買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：第一應(yīng)考察所購(gòu)房屋是合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份;第二應(yīng)與賣房人簽訂購(gòu)房合同，在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫明房屋的地理位置、購(gòu)買方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款;第三，應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何解讀國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋 國(guó)有產(chǎn)權(quán)與地方產(chǎn)權(quán)有哪些區(qū)別
  答

  關(guān)于國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一直是人們?nèi)菀桌Щ蟮?，房屋產(chǎn)權(quán)證上國(guó)有產(chǎn)權(quán)與地方產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別？ 一、什么是國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋 說(shuō)到國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋，就得先說(shuō)明白什么是房屋產(chǎn)權(quán)。 國(guó)有房產(chǎn)是指歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建以及由國(guó)有單位用自籌資金建設(shè)或購(gòu)買的房產(chǎn)。國(guó)有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。 如果產(chǎn)權(quán)表明是國(guó)有產(chǎn)權(quán)，說(shuō)明該房屋是公有房屋，現(xiàn)“房主”是承租人，你所購(gòu)買是使用權(quán)，不是所有權(quán)。即你所擁有的是承租權(quán)。經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意可以轉(zhuǎn)讓。如果是俗稱的“大紅本”的產(chǎn)權(quán)證都是國(guó)有土地上的個(gè)人產(chǎn)權(quán),簡(jiǎn)稱國(guó)有產(chǎn)權(quán)。 二、 國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋與個(gè)人產(chǎn)權(quán)房屋的區(qū)別 （1）私人產(chǎn)權(quán)是指房屋所有權(quán)屬于自然人、法人等的情況。所有人有權(quán)處分該房屋。而國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋的所有權(quán)不屬于個(gè)人，沒有權(quán)利處分。 （2）國(guó)有產(chǎn)權(quán)則指的是土地所有人是國(guó)家，購(gòu)買土地者，只是購(gòu)買土地的使用權(quán)，土地使用一般做為商業(yè)用途，即盈利性。 （3）國(guó)有產(chǎn)權(quán)房屋，打比方說(shuō)就類似政府的辦公大樓等。 三、 房屋產(chǎn)權(quán)證上國(guó)有產(chǎn)權(quán)與地方產(chǎn)權(quán)區(qū)別 我國(guó)房產(chǎn)證有兩種類型，一種俗稱大產(chǎn)證，這種產(chǎn)證土地性質(zhì)屬國(guó)有，可以自由買賣；一種俗稱小產(chǎn)證，這種土地性質(zhì)是地方集體所有，目前不可以自由買賣，受到限制。

• 問(wèn) 國(guó)有產(chǎn)權(quán)房可以出售嗎？
  答

  國(guó)有劃撥土地的住房經(jīng)批準(zhǔn)可以出售。　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：　　　　第四十條　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！　∫詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

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• 問(wèn) ??國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？
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  房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； 七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； 八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。 買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過(guò)戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的手續(xù)和費(fèi)用： 1、5年內(nèi)的房屋過(guò)戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。 2、第一次過(guò)戶要交納1.75%的訖稅（財(cái)政部門收?。?3、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)（房管局收） 4、房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5‰收（評(píng)估事務(wù)所收） 5、公證費(fèi)**高300元 根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費(fèi) 一、買賣： 除所得收益繳納外，以成交價(jià)（或評(píng)估價(jià)）為計(jì)（費(fèi)）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費(fèi)： （一）土地出讓金：按國(guó)家、省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； （二）所得收益繳納（已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過(guò)住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi) 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價(jià)50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。 （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半； （四）契稅：1．5％，由買方繳納； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納； （二）營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納； （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收； 三、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費(fèi)按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 房產(chǎn)過(guò)戶的費(fèi)用有下列幾項(xiàng)，但各地可能有出入： 一、政策性收費(fèi)： 1、契稅：普通住宅：評(píng)估價(jià)*1.5%；非普通住宅：評(píng)估價(jià)*3% 2、個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅：（評(píng)估價(jià)-原購(gòu)入價(jià)）*20% 3、營(yíng)業(yè)稅：住宅購(gòu)入不滿兩年的：評(píng)估價(jià)*5.55%；非普通住宅購(gòu)入兩年以上的：（評(píng)估價(jià)-原購(gòu)入價(jià)）*5.55%；普通住宅購(gòu)入兩年以上的免交。 4、房產(chǎn)交易費(fèi)：房屋建筑面積*6元/平方米 5、印花稅：評(píng)估價(jià)*0.1% 6、房產(chǎn)證工本費(fèi)：85元 7、土地證工本費(fèi)：105元 8、交易評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)*0.3% 二、如果通過(guò)中介交易，應(yīng)支付的中介費(fèi)： 1、交易中介費(fèi)：成交價(jià)*1% 2、房產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)：每證100元 房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； 七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； 八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。 買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過(guò)戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的手續(xù)和費(fèi)用： 1、5年內(nèi)的房屋過(guò)戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。 2、第一次過(guò)戶要交納1.75%的訖稅（財(cái)政部門收取） 3、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)（房管局收） 4、房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5‰收（評(píng)估事務(wù)所收） 5、公證費(fèi)**高300元 根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費(fèi) 一、買賣： 除所得收益繳納外，以成交價(jià)（或評(píng)估價(jià)）為計(jì)（費(fèi)）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費(fèi)： （一）土地出讓金：按國(guó)家、省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； （二）所得收益繳納（已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過(guò)住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi) 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價(jià)50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。 （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半； （四）契稅：1．5％，由買方繳納； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納； （二）營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納； （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收； 三、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費(fèi)按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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• 問(wèn) 可以購(gòu)買國(guó)有產(chǎn)權(quán)的房屋嗎
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  仁者見仁，智者見智。說(shuō)心里話，任何房子都可以買也都可以不買。正規(guī)開發(fā)商應(yīng)該證照齊全，不是什么某一證還沒辦下來(lái)。所以，所有證照不全的房子買賣與否就看你的膽量了?，F(xiàn)今的政策說(shuō)變就變，你能把握？央視報(bào)道的那種小產(chǎn)權(quán)的房子你敢要不？好多人都還在爭(zhēng)搶，說(shuō)明什么？你要是只是居住并不想買賣從中謀利的話買下來(lái)未嘗不可。你要想為了以后能**賣掉牟利的話那就看你的膽量敢否賭一把！因?yàn)檫@和開發(fā)商有關(guān)，和政策有關(guān)。所以弊端肯定有，至于有具體的什么誰(shuí)能預(yù)計(jì)以后？

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