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中介都一樣主要還是看房子有沒有適合你的 哪家中介公司都行（只要簽合同時你自己注意點）中介公司的好與不好是說他們內部的平臺在不同的區(qū)域有多大與您交易沒關系 有的小公司服務態(tài)度比大公司還好 看您自己能不能碰到負責認的業(yè)務員了
全部3個回答>二手房那個中介怎么選擇比較好？要小心什么陷阱？
147****3148 | 2019-03-08 11:54:40
已有3個回答
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148****9033
選中介宜大不宜小 一般說來，規(guī)模大的二手房中介機構，專業(yè)人員數(shù)量多，水平高，信息資源豐富，中介行為也比較規(guī)范。
查看全文↓ 2019-03-08 11:55:15
規(guī)模小往往實力弱，信息量及流通范圍都受到局限，一些中介為了招攬客戶，信口開河，坑蒙拐騙也就不足為奇了。
所以選擇二手房中介公司時，選擇規(guī)模大些的相對來說，更為可靠。 -
152****6959
簽合同要細不要粗 目前與二手房中介公司有關的房屋投訴案件可以歸納為“兩多”，一是被投訴的多為兩證不齊的中介公司;
查看全文↓ 2019-03-08 11:55:10
二是產生糾紛的原因多為合同條文界定不清。所以，消費者如果認為條款不清，有權要求修改或補充，要明確雙方責、權、利。比如在合同中明確，一旦發(fā)現(xiàn)一方違約，或有欺騙行為，應負什么責任等等。 -
157****1027
看兩證細辨真假 正規(guī)二手房中介必須有兩證。所謂兩證，即市規(guī)劃國土部門審發(fā)的經營許可證和資格證書。只有經營許可證，沒有資格證書的，一般是咨詢機構，可以搞房屋政策、信息等咨詢，不可搞房屋的租賃、買賣等中介服務;
查看全文↓ 2019-03-08 11:55:04
只有資格證書，沒有經營許可證的，屬非法經營。在看“兩證”時，**好把注冊號記下來。一旦與中介機構發(fā)生糾紛，便于向消協(xié)或市規(guī)劃國土部門投訴。
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選中介其實很簡單,選**大的好一點的也未必,您可能碰到個別不誠信,大多中介公司,上有點規(guī)模的誠信都是飯碗,**重要的選區(qū)域,您喜歡樓盤下面做得好的中介才**實在!其次看經紀人了!選個您值得信耐的經紀人,愿意為您實實在在找房的經紀人才不會浪費您寶貴時間
全部9個回答> -
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第一招:別用經驗估算給房子定價房屋交易時,買賣雙方的焦點都集中在房價上,房主總覺得價格已到了底線,可買家卻偏偏不領情。因此,在賣房前,為房子做一個準確的價格評估是非常必要的。影響房價的因素有很多,而房主們卻大多利用經驗來估算房價,這樣估算出來的房價帶有很大的模糊成份,很難保證賣房收益的**優(yōu)化。置業(yè)專家建議房主從住宅的地理位置、交通狀況、建筑年代、建筑形式、建筑質量、房型結構、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、生活設施配套等9個方面、60多項指標來對房子進行全方位的評測。然后,參照同區(qū)域同類住宅的當期平均售價和當期供求狀況等,為房子測算出一個性價比**優(yōu)化的售價空間。對房主來說,這是一個如意的價格空間;而對于買家來說,這是一個合理的價格空間。以這樣的價格空間為基礎,房子不僅能賣出好價錢,而且還能更容易賣出去。第二招:“情人眼里出西施”當前二手房市場的供求關系決定了房價的主導權掌握在房主手里,但**終掏錢的還是買家。俗話說,情人眼里出西施,房子越符合買家的需求,在他眼里價值就越高;房主也就越能賣出如意的價格。因此,要想將房子賣出好價錢,找對買家是關鍵。所謂找對買家,就是找到那些家庭生活的習性需要與房子的品相特點相互適合的買家。要做到這一點,首先要弄清自己的房子**適合什么樣的家庭生活習性和需要;然后再弄清有著這樣需求的賣家主要分布在哪些群體里;**后找到他們,把房子賣給他們。這樣,通過對買家進行正確的群體辨識和定位,房主就可以找到**看重自己房子的“那一個”,讓房子實現(xiàn)“情人眼里出西施”的效果了。第三招:凸顯房子的“迷人曲線”找對了買家,接下來要做的就是怎樣在買家眼里為房子增添魅力了。世上沒有完美的女子,你感覺一個女子很美,是因為你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此,要想將房子賣出好價錢,就要讓買家從心里喜歡你的房子,所以這就要發(fā)掘出房子的魅力點,并且讓這些魅力點深深地吸引住買家的心理視線。賣房時,若能對房子的魅力點也即主要的增值因素進行突出的展現(xiàn),定能讓房子在短時間內迅速**。因此,房主需在了解房子的基礎上,在專業(yè)人士的協(xié)助下,挖掘房子的優(yōu)勢,讓買家愛上你的房子。
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一:客戶接待1:經紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。(注意儀表和微笑)2:在詢問客戶問題時,經紀人應精神飽滿,講話聲音要響亮,介紹或推薦房源基本信息要準確,快速。3:在介紹完基本信息后,禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。4:按客戶要求,推薦適合客戶的公司主推房源,并適時的了解一些客戶的基本信息。(如:客戶的購房目的,是 不是決策者,付款能力,購房意向,目前的居住狀況等。5:如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內幫他找到,此刻再向客戶提出留個聯(lián)系電話,并熱情的遞上自己的名片。 二:配對1:在接到新房源后,應立即開始客戶配對,選擇自己在半個月之內的客戶進行刪選。要求:A 列出意向客戶。B 按客戶購買意向排序C 按客戶購買力排序D 選定主要客戶E 逐一打電話給主要客戶,約定看房。 三:電話約客1:撥通客戶電話,告知客戶房源信息2:詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話,如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話,以免浪費對方手機費。這些細節(jié)要考慮清楚。3:簡單講述房源基本信息。4:和客戶約定看房時間,地點。(注意2選1原則) 四:帶看前準備1:設計帶看線路2:設計帶看過程中所要提出的問題。(合理安排問題的先后順序)3:列出物業(yè)的優(yōu)缺點4:思考如何把物業(yè)缺點**小化,揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。5:整理該物業(yè)相關資料。 五:如何帶看1:空房必須準時赴約,實房必須提前30 — 45分鐘到達業(yè)主家中,與業(yè)主進行溝通,為看房過程的順利完成打好基礎。2:理清思路,按照自己的看房設計帶看。3:詢問客戶買房目的。4:詢問客戶居住狀況等。5:與客戶交流,掌握更多客戶信息,為以后的跟進工作打好基礎。6:贊揚客戶的工作,性格,為人等優(yōu)點,拉進與客戶的關系。消除客戶的警惕感。 六:房源內場操作1:進入物業(yè)主動介紹房子的相關情況,但切記,不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點全都告訴客戶,留下2或3個優(yōu)點,在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點或自己陷入僵局時救急,此時把這些優(yōu)點告訴客戶來帶開客戶的思路。時時把握主動權。2:留給客戶適當?shù)臅r間自由看房及思考和比較的空間。(注意觀察客戶的舉動及言行)3:控制時間,不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時間,并根據(jù)不同的客戶提出不同的問題,以了解客戶對物業(yè)的看法。4:讓客戶提問發(fā)表意見,熟練快速解答客戶疑問。認可客戶的想法,就算客戶講的明顯不對,也不要去反駁客戶,而是加以引導,讓客戶自己察覺他的問題,多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。5:為客戶做一下總結。(每套房子都有它的優(yōu)缺點,但關鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為,對于房子來講,它是個即定的產品。不可能去反攻或是定做。所以,我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點,是優(yōu)點多與不足,還是不足多于優(yōu)點。對于它的不足,自己是不是可以接受?？紤]自己的選擇和衡量。)6:結束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。(注意,在帶出小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。) 七:成交前的準備1:對已產生購買意向的客戶應立即帶回公司。2:再次肯定和贊揚客戶的眼光,并把握時間,適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。(增強客戶的購買欲望)3:到達公司后,先禮貌的請客戶到會議室入座,第一時間送上茶水。4:主動象客戶介紹下公司的概況和售后服務的完善,提高客戶的信任度,打消客戶的后顧之憂。5:和客戶確認下單事宜。(但不宜操之過急,要有序引導,循序漸進)如:"陳先生,這個小區(qū)的環(huán)境好不好?" "好,不錯,還可以""對這套房子的感覺怎樣?" "不錯,還可以""房型滿意嗎?" "挺好的, 不錯""采光好不好?" "好,不錯"抓住房子的優(yōu)勢及有利條件,用肯定式問句,讓客戶做肯定式回答。6:抓住客戶的肯定回答,逼客戶下訂。如:"陳先生,既然您對這套房子相當滿意,那么您對這套房子的價格是不是可以接受?" 八:守價階段1:要點:銷售員沒有對客戶讓價的權利。如:客戶:"房子的價格比較高,是不是可以低些啊?畢竟,這套房子的周邊交通不是很方便。"銷售員:"哦,陳先生,是這樣的,對于房子的價格原則上我們是沒有主動權的,必須要和業(yè)主協(xié)商后,才可以答復您。"您看這樣行不行,您先告訴我您的上限是多少?(掌握主動,了解客戶的心理價格)注意:對于還價幅度太厲害的客戶,業(yè)務員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。外表上的沉著和穩(wěn)定。切不可退卻或露出意外,緊張的表情。因為,這個價格是客戶在試探這套房子的水分有多大,如果此時業(yè)務員有任何不當?shù)谋砬榛蚺e動的話,客戶會再度大幅度殺價。所以,此時業(yè)務員必須果斷,干脆的回答客戶,這個價格是不可能成交的,并告訴客戶前些天有一個比他上限高的價格都沒能成交,同時,再次運用房子的優(yōu)勢或其它有利條件駁回客戶的試探,從客戶手上取回談判主動權。然后,要求客戶對價格做出重新定位。2:在得到客戶的第2個價格后,業(yè)務員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài),并告訴客戶,只能先和業(yè)主溝通一下,在自己于業(yè)主溝通的時候,避免在客戶的視線范圍內溝通,要注意發(fā)揮團隊的作用,邀請店長或其它資深業(yè)務員幫忙跟進客戶。自己離開談判桌與業(yè)主溝通。3--15分鐘左右,回到談判桌前,告訴客戶,業(yè)主雖不接受他的價格,但也做了些讓步。給出一個高于客戶上限的價格,讓客戶再次抉擇。并試探客戶的價格底線。4:此時,談判可能會陷入一種僵持階段,客戶有可能要求與業(yè)主直接談判,作為業(yè)務員,應果斷阻止,告訴客戶自主談價的缺點。(如:你們雙方如果自行談價的話,在雙方陷入僵局的時候,如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步,甚至有時為了一口氣,弄得一方不買,一方不賣連回旋的余地都沒有,找到一套自己滿意的房子本來就不容易,不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方,不論怎樣協(xié)商都代表了雙方的利益,且又經過專業(yè)的培訓和許多的實戰(zhàn)經驗,配合我們的專業(yè)素質成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。)另外,還可以列舉一些由于自主交易而產生糾紛的案列取消對方的念頭。同時,和客戶共同設定一個比較實際的成交價格,然后,安撫客戶的情緒,告訴客戶自己再做努力與業(yè)主溝通。5:此時,談判才真正進入關鍵階段。業(yè)務員才可開始真正和業(yè)主進行溝通,談價,殺價。 九:殺價階段原則:找出各種對自己有利的因素,引導業(yè)主下降價格。主要方法:1:市場因素2:政策影響3:客戶的稀缺4:客戶還有第2選擇5:周邊地區(qū)房源的充足和同等房源的性價比6:告訴客戶,把錢轉起來,才能賺更多的錢。殺價第1步:告訴業(yè)主,現(xiàn)在有客戶在公司談價格。我們做了許多工作,現(xiàn)在基本上已經達成了一致,但在價格上存在比較大的分歧,希望您可以做些讓步。殺價第2步:業(yè)主此刻會護盤或試探對方的出價,作為業(yè)務員此時應運用客戶的試探方式,大幅度地猛殺業(yè)主的價格。做出反試探,看看業(yè)主的反應如何。如果,業(yè)主對此價格有強烈的不滿反映時,要注意安撫業(yè)主情緒,(如:告訴業(yè)主,自己已經明確告訴客戶這個價格成交不可能,所以,現(xiàn)在才和他協(xié)商一個雙方都可以接受的價格。同時,要求業(yè)主給出一個價格底線。殺價第3步:在得到業(yè)主的底線價格后,告訴業(yè)主自己將和客戶進行協(xié)商,有問題再行溝通。隔10分鐘左右,再度和業(yè)主協(xié)商,確定**后業(yè)主的底線價格。 十:下訂階段1:一般情況下,通過以上的步序,應該可以使雙方的價格達到成交價格,此時,業(yè)務員可以提醒客戶是不是可以下訂了,并準備好相關的書面合同,簡單解釋合同的條款。2:如果此時客戶還有猶豫的話,業(yè)務員因提示客戶,好不容易才和業(yè)主在價格上達成了一致,如果現(xiàn)在不下訂,萬一業(yè)主第2天改變想法的話,那么所有的努力都白費了。3:有些客戶會借口定金沒有帶足或其它的一些理由不愿意下訂,此時,業(yè)務員應"急客戶所急",告訴客戶,先支付部分定金,余款第2天打清。4:在誘導客戶下定的過程中,業(yè)務員應注意和團隊之間的配合,這樣才可以提高成功的概率。 十一:售后服務1:在客戶簽下意向書,下訂以后。業(yè)務員應及時向客戶索取身份證等有效證件,復印留底,做好交易前的資料準備。2:及時通知貸款專員,為客戶制定貸款計劃。3:完成以上步序后,簡單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時間和所需材料,提醒客戶在時間上做好合理按排。4:在客戶簽下意向書,下訂以后。業(yè)務員應該及時聯(lián)系到業(yè)主,把物業(yè)的出售情況第一時間通知業(yè)主,并且及時把客戶的定金轉交到業(yè)主手上,確定銷售的有效。5:在交易過程中,業(yè)務員應經常和客戶及業(yè)主保持聯(lián)系,做好溝通,以使整個銷售過程圓滿完成。
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通過中介買二手房需要注意以下幾點：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。 7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） 9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價等）10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）盡量選擇一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構，更有保障。如能注意以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的。
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