我想買套二手房可以嗎? 我想買一套二手房，請(qǐng)問律師應(yīng)該注意哪些問題

已有5個(gè)回答

• 152****0191

  可以購買。
  買房需要考量：
  目的
  在購房前，消費(fèi)者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)狀況。
  位置
  房產(chǎn)是非常個(gè)性化的，位置永遠(yuǎn)是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素。因此，購房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當(dāng)然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢，投資價(jià)值也相對(duì)較大。
  戶型
  一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當(dāng)然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時(shí)應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營造一個(gè)舒適的空間，是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個(gè)整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時(shí)需注意這些問題。
  開發(fā)商
  在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因?yàn)樗馁Y金實(shí)力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對(duì)較強(qiáng)，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會(huì)影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開

  查看全文↓ 2019-01-22 16:25:50
• 151****8847

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:25:46
• 141****4724

  可以辦理按揭購房。
  銀行針對(duì)二手房購房認(rèn)定二套房標(biāo)準(zhǔn)如下：
  之前銀行有購房貸款，結(jié)清后再貸款屬于首套房，之前有按揭貸款沒有結(jié)清在貸款屬于二套房，商業(yè)貸款首套房**3成，二套房**4成，公積金貸款首套房**2成，二套房**3成。
  辦理按揭需要的資料如下：
  身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水就可以申請(qǐng)。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:25:40
• 153****1449

  3月4日的以案說法節(jié)目，有聽眾朋友購買二手房需要注意的法律問題。無獨(dú)有偶，另一位聽眾朋友也打通熱線電話，咨詢了自己購買二手房的問題，說自己看中一套二手房想買下，但賣家還有貸款未還清，要先幫賣家還清貸款，然后再跟賣家辦理房屋過戶手續(xù)。我們的老朋友--廣東粵廣律師事務(wù)所張揚(yáng)律師竟然甩來一句：“如果是我，我就堅(jiān)決不買！” 什么鬼？這不是**正常不過的二手房買賣手續(xù)嘛？這樣的房子不買，難道一輩子打光棍？
  
  
  
  小編記得，在那期節(jié)目中，張律師聽完聽眾朋友的提問后，建議：“這套房子你還是別買了。”講到購買二手房，張律師甚至說，自己都怕。
  
  連張律師都在節(jié)目中說自己**近不敢買二手房，這到底是怎么一回事呢？
  
  《以案說法》精華片段
  來自珠江經(jīng)濟(jì)臺(tái)
  00:0008:11
  
  
  
  
  
  原來啊，因?yàn)檎嘘P(guān)部門提出房產(chǎn)稅近期不會(huì)開征，使得2月份至今房價(jià)上漲得非常厲害。房價(jià)上漲迅猛，使得賣家“反價(jià)”（指業(yè)主反悔以前約定的價(jià)格，希望提價(jià)）的情況普遍存在。
  
  若買賣雙方簽訂一份二手房買賣合同，約定如果賣家不按照合同約定賣房的，除了雙倍返還定金外，還要承擔(dān)總房價(jià)10%的違約金，但假設(shè)合同簽訂后不到一周，房子的價(jià)格大漲，賣家若算一筆賬，發(fā)現(xiàn)房子按漲后價(jià)格賣出，得到的房款比雙倍返還定金再加總房價(jià)10%的違約金都要多的情況下，那么賣家違約就是“理所當(dāng)然”的事了。
  
  
  這樣的例子相信大家也不少見。2016年深圳某法院就有一類似判決，法院判一位違約賣家賠償給買家合同總房價(jià)20%的金額作為違約金，然而業(yè)主的房子卻漲幅達(dá)40%。所以，案件看似買方勝訴，實(shí)際上仍是違約方獲得了利益。
  
  
  于是乎，這幾天，房屋中介的朋友圈里面，看到的信息基本上都是這種畫風(fēng)的：
  
  
  
  
  
  
  也就是在這樣的形式下，買家先幫賣家“贖契”（也即是先出錢幫賣家還貸后再辦過戶），對(duì)于買家來說是極為不智的行為。在房價(jià)波動(dòng)大的時(shí)期，稍不留意買方就可能給了錢又拿不到房，分分鐘竹籃打水一場空。
  
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  對(duì)此，張律師建議
  
  首先買方一定要清楚，房屋產(chǎn)權(quán)是在遞件過戶后才歸買家所有，如果買家要“贖契”后再和買家進(jìn)行交易過戶的手續(xù)，中間就存在一個(gè)時(shí)間差。法律風(fēng)險(xiǎn)就在于房子還沒有交易過戶，而買家提前出資“贖契”后業(yè)主很有可能會(huì)違約，不配合買家辦理交易過戶的手續(xù)；更有甚者，業(yè)主直接卷款走人。其次，大家要搞清楚“買房”和“贖契”是兩件事，有人以為贖契后房就是自己的了，但實(shí)際上“贖契”后業(yè)主違約，買方只能另行起訴追討之前幫賣家還貸的錢款。
  
  目前的局面，對(duì)于需要贖契的二手房來講，買家除非真的是非常喜歡，否則這種房子還是不買為妙。如果實(shí)非買它不可的，可以要求賣家提供其他動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押給買家或者將交易房屋做二次抵押，避免日后賣家違約的時(shí)候買家贏了官司卻追不回錢的情況發(fā)生。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-22 16:25:36
• 158****7823

  在現(xiàn)實(shí)的諸多案例中，因?yàn)橘徺I二手房付款方式約定不嚴(yán)謹(jǐn)導(dǎo)致糾紛和毀約的事情也屢見不鮮，在付款方式約定上既要考慮到眼下，也要考慮到未來，尤其是在簽訂合同時(shí)提前考慮和約定房屋價(jià)格上漲因素的具體解決細(xì)節(jié)，房屋買賣過程中會(huì)涉及到很多大家平時(shí)都不會(huì)想到更加不會(huì)意識(shí)到的細(xì)節(jié)問題，一個(gè)“定金”和“訂金”之差，可能都會(huì)給大家?guī)碡?cái)產(chǎn)的損失。所以大家有必要認(rèn)真對(duì)待以提高自己的防范意識(shí)和專業(yè)能力，以免上當(dāng)受騙！
  
  
  
  『二手房買賣付款方式丨導(dǎo)讀』
  
  
  
  ◆二手房買賣交易中**終交易價(jià)格及付款方式◆
  
  價(jià)
  
  房屋**終交易價(jià)格具體內(nèi)容
  
  
  1
  房屋交易過程中涉及的各類稅費(fèi)
  
  目前市場交易的房產(chǎn)中，契稅和印花稅都是必須要繳納的；還有涉及到個(gè)人所得稅，如果沒有特殊約定，這項(xiàng)稅是由賣方承擔(dān)的稅種，但是在目前賣方市場的下，這項(xiàng)稅通常都會(huì)在合同中約定由買方承擔(dān)。在此提醒購房者特別注意。
  
  
  2
  房屋交易過程中包含的中介費(fèi)和過戶費(fèi)
  
  在簽署合同時(shí)，要盡量在合同中約定清楚由誰來負(fù)擔(dān)中介費(fèi)誰來負(fù)擔(dān)過戶的費(fèi)用，因目前市場房屋價(jià)格差異區(qū)間不同，可進(jìn)行商議后合同中體現(xiàn)誰來擔(dān)負(fù)。
  
  
  3
  房屋交易中包含的其他小額費(fèi)用
  
  
  交易包含其他小額費(fèi)用。評(píng)估費(fèi)，公正費(fèi)，貸款費(fèi)，工本費(fèi)，這些其他占比都雖然不高，但是也需要在簽訂合同的約定清晰。
  
  
  4
  房屋交易過程中付款方式及對(duì)應(yīng)流程
  
  
  付定金（上線是總房款20%）該定金是具有約束和懲罰的作用；按照法律規(guī)定及雙方約定在指定期限內(nèi)付清**款；通過銀行或者公積金辦理**之外的貸款事宜；交接手續(xù)辦理完畢付清尾款。
  
  
  
  付
  
  二手房交易的付款方式
  
  1
  買賣雙方均為一次性付款購房
  
  
  指出售物業(yè)的房東以一次性付款方式購得，而二手房買家也是以一次性付款方式購房。由于交易中房產(chǎn)證及房款都不存在任何不便之處，因此此種交易為二手房交易中*簡單的方式。只要雙方交清房款，辦理好房產(chǎn)證過戶手續(xù)就可順利完成交易了。
  
  2
  房東為一次性付款，買家以按揭方式購房
  
  由于房東采用一次性付款方式購房，房東持有房產(chǎn)證。買家以按揭方式購房，需先與提供按揭的銀行簽貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估公司評(píng)估后，確定買家可以貸款額及年限。買家需將非貸款部分的房款交由中介公司、房地產(chǎn)交易中心或銀行（目前已有部份銀行開展此業(yè)務(wù)）托管。在房產(chǎn)過戶后，房東可收到此款項(xiàng)。買家持房產(chǎn)證到銀行辦理按揭手續(xù)，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給房東。
  
  3
  房東按揭購房，買家一次性付款購房
  
  
  當(dāng)交易物業(yè)是由房東以銀行按揭方式購買時(shí)，必須先付清房東的購房貸款余額，將房產(chǎn)證由銀行贖出，才可將房產(chǎn)證拿到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。與**種方式相比，多了一道贖出手續(xù)。
  
  
  4
  買賣雙方均以銀行按揭方式購房
  
  
  
  此種形式是二手房交易中比較繁瑣、也較常見的形式。首先房東需到按揭銀行將房產(chǎn)證贖出。其次，買家與為其提供按揭服務(wù)的銀行簽定貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估公司評(píng)估后，確定可貸款額及年限。買家需將房款中的非貸款額交由中介公司、房地產(chǎn)交易中心或銀行托管。同時(shí)，持房產(chǎn)證到房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。過戶后，房東可先收到非貸房款部分，在買家到銀行辦理完按揭手續(xù)后，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給房東。由于該方式手續(xù)繁瑣，一般都需要中介公司介入，協(xié)助辦理贖契及
  
  

  查看全文↓ 2019-01-22 16:25:31

相關(guān)問題

• 問 我想買套二手房可以嗎？ 我想買一套二手房，怎么貸款呢？
  答

  建議購買有房產(chǎn)證的房屋，否則無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，有一定風(fēng)險(xiǎn)二手房交易十大注意事項(xiàng)：一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

  全部5個(gè)回答>
• 問 我想買一套二手房
  答

  磚家來了，蕞好的辦法就是過去給房東一板磚！從房子上來看，是有瑕疵的，肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的，但你想買，說明房屋合適你，而且價(jià)格一定比市場價(jià)便宜，**要求150w，說明房東自己沒有償還能力，房子已經(jīng)抵押給銀行了，但不確定有沒有抵押給別的人，這是**大的風(fēng)險(xiǎn)。建議一：不要買，看其他的房子。建議二：你一定要買的話，可以進(jìn)行資金監(jiān)管交易，具體的可以找?guī)憧捶康闹薪樽稍儯?/p> 全部6個(gè)回答>

• 問 我想買一套二手房
  答

  看房子是否滿五年賣方是不是唯一一套物業(yè),且賣方的房子是否在按揭欠款,您本人是否首次置業(yè);如果都回答是的話,費(fèi)用就沒有多少(契稅評(píng)估價(jià)的1%、贖樓費(fèi)欠款金額的1%、委托公證費(fèi)380元、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)50元、交易服務(wù)費(fèi)每平米6元、銀行的短期借款利息欠款金額的1%、傭金3%與按揭服務(wù)費(fèi)1000元)。如房子沒滿五年且賣家不是唯一套物業(yè),要多交5.6%的營業(yè)稅\1%的個(gè)稅;如您本人是二資置業(yè)的話要交3%的契稅。

  全部9個(gè)回答>
• 問 我想買一套二手房可以嗎？ 我想買一套二手房，但是沒有房本，能買嗎
  答

  二手房交易涉及一下問題，必須清楚明白，否則會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。1、產(chǎn)權(quán)問題。2、費(fèi)用問題。3、設(shè)施問題。4、房屋交付問題。5、物業(yè)交接問題。6、室內(nèi)戶籍問題。7、學(xué)區(qū)問題。

  全部5個(gè)回答>
• 問 我**近想買一套二手房過戶需注意哪些問題
  答

  1、二手房價(jià)格進(jìn)行評(píng)估一般情況下，銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的保值價(jià)。在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)二手房價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。也可以委托信得過的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，弄清能否做二手房按揭貸款。2、協(xié)議簽訂內(nèi)容看好簽訂書面協(xié)議時(shí)，關(guān)注是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。其中，日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。3、檢查水電煤氣如水電費(fèi)未結(jié)清，購房者要提前和中介、賣方做好約定。如果不提前問好這些，那么等所有問題都辦好后，購房者再找賣方，估計(jì)人也找不到了。提醒中介把所有流程走完后，再支付中介等費(fèi)用。

  全部4個(gè)回答>