住宅房地產(chǎn)評估是做什么用的??？

已有5個回答

• 144****2933

  評估方法選用的基本原則：
  1、住宅類房產(chǎn)一般采用市場比較法評估；
  2、經(jīng)營性房產(chǎn)如商鋪、辦公、娛樂等用房主要采用收益法評估；
  3、工業(yè)廠房、倉庫等一般主要采用成本法評估。
  上述原則也不是絕對的，還要結合房產(chǎn)的權益狀況具體分析。

  查看全文↓ 2019-01-20 20:46:44
• 134****5762

  在房地產(chǎn)估價論壇上看到這么一個討論題目。
  由于前期房地產(chǎn)市場投機炒作影響，自2001年到2005年，部分城市地區(qū)住房價格漲了2倍，而租金并未明顯增長（如上海）。因此，一般按照資本化率取6％，根據(jù)收益法公式計算，收益價格將明顯低于市場價格，不到市場價格的1/2。因此，不少估價師認為收益價格缺乏參考價值。
  如果按照市場提取法，普通住房的資本化率約2.8-3.2％，這樣的資本化率擺出來，放在技術報告里，會笑掉大牙的，影響同行對公司技術水平的印象。
  不少估價師提出：對住宅房地產(chǎn)評估，采用市場比較法即可，不能采用收益法。
  今天的討論問題：
  從估價理論來說，任何評估物的價格或價值都可以用三種方法準確求得，前提，獲得準確的參數(shù)。所以，評估住宅房地產(chǎn)不能用收益法的說法缺乏根本的理論基礎，站不住腳的。
  在對回帖中進行了總結，歸納了各高手的觀點：
  目前采用收益法求得的價格缺乏參考價值，這不是收益法的錯，而是選用的參數(shù)值存在問題或者求解值的內涵并不一致導致。如果采用市場提取法得到的資本化率數(shù)值計算，這樣的收益價格應該比較接近市場價格。注意，此時求的是價格（price）
  如果資本化率采用的是投資收益率概念，采用無風險報酬率+風險調整，求得應該是房地產(chǎn)的投資價值（valuer），或者是購買持有價值，如果這個價值高于購買價格（valuerprice），則物有所值，反之，物無所值。
  估價結果的內涵，目前沒有完全統(tǒng)一，也就是將價格與價值在估價規(guī)范中沒有規(guī)范詞語的使用，造成諸多估價人員混肴這兩個概念，在報告中一會兒說價格，一會兒又說價值，結果就是價格或價值。
  所以：
  1.只要參數(shù)選取得當，采用收益法能準確求得住宅房地產(chǎn)的價格及價值；
  2.如果是價格評估，資本化率采用市場提取法獲得，如果是價值評估，資本化率應該是投資收益率，應該采用無風險報酬率+風險報酬率求得。
  3.采用收益法時，求取的結果是價格內涵還是價值內涵，應該根據(jù)估價目的確定。
  但也有人對以收益法來對住宅進行評估提出質疑，這主要是收益法在實際應用中面臨問題的質疑：
  作為收益法這個理論我認為是科學的，但在目前的中國絕大多數(shù)地區(qū)，真正推廣和實施起來還是不太容易。
  2.資本化率或者是報酬率的確定現(xiàn)在還只是停留在理論的探討上面，一個真正便于大家運用的求取方法好象還在爭論不休，無風險報酬率+風險調整中的風險調整系數(shù)到底怎么來確定？我看也是仁者見仁，難怪大家為了省去麻煩，干脆取個6%或者8%什么的，怎么來的？細述原委能不能經(jīng)的起推敲？為什么不是6.5%或者是8.2%什么的？好象在我們的教科書中也是含糊其詞吧。
  運用收益法對住宅進行評估（我們暫且不談價格和價值的區(qū)分）有些地方需要我們認同：
  2.現(xiàn)實情況是，小到一棟住宅樓，大到一個住宅小區(qū)，同等類型的房子的租金價格可能都會一樣，但每個住宅的樓層、朝向等多種因素制約著其價格（或價值）也不盡相同。
  3.同時在房地產(chǎn)炒作房價抬高的時候 價格偏離價值 此時租賃價格往往是相對偏低,市場提取法得到的資本化率 無法代表未來情況
  《從國際評估準則和新巴塞爾協(xié)議補充文件看不動產(chǎn)抵押貸款價值評估的發(fā)展趨勢》：主要提出了抵押貸款價值的特征：
  1、安全性；
  2、保守性。與安全性相伴而生，要求以謹慎的態(tài)度、保守的方式進行評估，確保穩(wěn)定性和可持續(xù)性。從而使抵押貸款價值不受市場價格和租金波動的影響（主要是市場價格和租金暫時上揚的影響）；
  3、持續(xù)性。
  另外也提出了低押貸款價值評估時應選擇收益法與成本法，并以收益法為主。
  《關于資本化率評定的若干思考》主要介紹了四種求取資本化率的方法：市場抽取法、投資組合法、租售比確定法、由安全利率與風險利率相加而得

  查看全文↓ 2019-01-20 20:46:39
• 158****6225

  其實不然。
  你貸款的話，成交價是52萬！
  但是銀行在審批你的貸款之前，需要委托評估公司對于這套房子的市值進行評估，然后根據(jù)評估值來決定你的貸款金額。
  按照你的情況來看，評估達到了65萬，這樣能夠相應提高一些貸款額度。
  但是這個評估價格，只是用作銀行的貸款時的參考價格，并不代表你的實際成交價格。
  你的實際成交價格是以你的買賣合同約定為準的！
  不知道是不是說明白了，希望有所幫助！

  查看全文↓ 2019-01-20 20:46:32
• 151****8603

  房地產(chǎn)估價師資格的發(fā)證機關為中華人民共和國住宅和城鄉(xiāng)建設部，考試通過人員經(jīng)注冊后，可在房地產(chǎn)估價機構從事估價活動。
  房地產(chǎn)估價師的職責是全面客觀地對房地產(chǎn)的價值等因素做出準確判定。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內，他的評估結果將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對某個項目的開發(fā)決策；而在房產(chǎn)中介行業(yè)內，他的評估結論又會成為老百姓購房、換房的評判標準。因此，房地產(chǎn)評估師不得有任何虛假估價行為，在估價過程中必須做到公正、客觀、誠實。
  房地產(chǎn)估價師的職責主要包括以下三個方面：
  1.評估房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場價值和使用收益；
  2.負責項目的成本測算、可行性分析及投資評估；
  3.參與制定房地產(chǎn)投資策略，提出專業(yè)意見；

  查看全文↓ 2019-01-20 20:46:27
• 153****5209

  1、幫助用戶合理確定交易價格，進行房地產(chǎn)交易
  2、企業(yè)資產(chǎn)核算，比如以房地產(chǎn)入股成立新的企業(yè)，這就需要房地產(chǎn)估價。
  3、債務清償，企業(yè)破產(chǎn)時的債務清算。
  4、納稅
  5、抵押貸款，銀行需要根據(jù)房地產(chǎn)估價成果確定貸款金額。

  查看全文↓ 2019-01-20 20:45:38

相關問題

• 問 房地產(chǎn)評估機構是做什么用的呢？
  答

  房產(chǎn)評估公司的主要業(yè)務包括：1、土地使用權出讓和掛牌土地使用權的價格評估；2、企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟活動中涉及房地產(chǎn)估價；3、房地產(chǎn)抵押價值評估；4、專業(yè)仲裁及司法訴訟中有關房地產(chǎn)價格評估；5、征地和房屋拆遷補償評估；6、房地產(chǎn)轉讓價格評估；7、房地產(chǎn)租賃價格評估；8、房地產(chǎn)分割、合并估價；9、房地產(chǎn)拍賣底價評估；10、房地產(chǎn)課稅價格評估；11、房地產(chǎn)保險評估；12、其他目的的房地產(chǎn)評估。13、公司除專業(yè)從事各類房地產(chǎn)評估業(yè)務外，還提供房地產(chǎn)項目策劃和可行性研究、經(jīng)紀代理、資產(chǎn)評估、政策咨詢、投資置業(yè)顧問和業(yè)務培訓等。14、對銀行客戶可提供房屋產(chǎn)權核查、辦理抵押登記、項目貸款可行性評估、房地產(chǎn)政策咨詢等各類綜合性房地產(chǎn)中介服務。房地產(chǎn)評估全稱房地產(chǎn)價格評估，指專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響房地產(chǎn)價值的因素進行綜合分析的基礎上，對房地產(chǎn)在特定時點的價值進行測算和判定的活動。

  全部3個回答>
• 問 什么是住宅房地產(chǎn)
  答

  房屋產(chǎn)權是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權；房屋的使用權是對房屋的實際利用權力。使用權買賣從法律角度來說，其實質是變更長期的租賃關系的承租人。由于現(xiàn)在買賣的只是房屋的使用權，雙方存在的只是租賃關系，所以如果購買使用權后想再上市交易的話，需先將該房屋按照成本價購買，然后按照已購公房上市手續(xù)，補交土地出讓金后方可上市交易。公房承租人之間以互補差價的方式互換房屋使用權； 公房承租人有償轉讓房屋使用權； 公房承租人以房屋使用權交換住房產(chǎn)權； 公房承租人將其承租的公房部分或全部轉租給他人使用。 房屋使用權交易的條件及辦理手續(xù)： 　(1)持房屋使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。房屋產(chǎn)權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據(jù)有關法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動續(xù)期，續(xù)費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。

  全部5個回答>
• 問 房地產(chǎn)測繪中心是做什么用的部門？
  答

  根據(jù)《房地產(chǎn)測繪管理辦法》：房產(chǎn)測繪單位應當依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務的《測繪資格證書》。　　因此房地產(chǎn)測繪報告一般是由具備《測繪資格證書》企業(yè)出具即可。即測繪公司、測繪院均可。

  全部5個回答>
• 問 房地產(chǎn)評估中心是做什么的
  答

  房地產(chǎn)評估中心其實就是專門從事土地以及房屋估價的一個組織，在房產(chǎn)價格評估的時候后，房地產(chǎn)評估中心遵循的原則就是公平、公正和公開。房產(chǎn)評估的時候遵循的依據(jù)和標準主要如下：①看房齡：房子的新舊程度其實是直接關系到房子價值的，而房地產(chǎn)評估中心在進行房屋價格評估時，最重要的一個因素就是房齡。②看戶型：戶型的好壞也是直接決定到了房屋的價值，如果房子的戶型比較好，估價肯定會更高一些。如果是形狀不規(guī)范的那種異型戶型或者是特別小的戶型，那最終的估值都不會太高。③看樓層：樓層對于估值的影響也是非常大的，通常一棟樓的中間部位是最好賣的，估價也是最高的。如果頂樓帶有戶外花園，那么價格也會稍微高一些。④看朝向：一般南北朝向的房子是比較受歡迎的，估價也會偏高。

• 問 房地產(chǎn)信息網(wǎng)主要是做什么用的？
  答

  一般**常用的是搜房、口碑！還有一些是各個地區(qū)的區(qū)域性房產(chǎn)網(wǎng)站如：青島新聞網(wǎng)--房產(chǎn)類，根據(jù)你自身的情況做下篩選吧。。。

  全部4個回答>