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二手房在交易過程中涉及到諸多的問題，情況十分復(fù)雜，并且潛藏著許多陷阱，所以在進(jìn)行交易時，購房者一定要小心謹(jǐn)慎，**好多了解二手房交易陷阱的具體類型，以及應(yīng)對方法之后，再去購買房產(chǎn)。一、二手房交易陷阱有哪些？1、個人現(xiàn)金收房一些不法中介先偽裝成個人購房者，與業(yè)主談好房價后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。此時不法中介可以將房子轉(zhuǎn)手高價出售，一旦無法快速將壓在手里的房子變現(xiàn)，就會采用以業(yè)主名義出租或抵押等形式將房屋變成現(xiàn)金流，甚至有黑中介拿業(yè)主的房產(chǎn)證惡意行騙，然后卷款潛逃。2、買賣合同貓膩多有時交易雙方簽訂的“房屋買賣合同”只簡單說明了約定的房款數(shù)額，所交易房屋的地理位址等基本情況，待到過戶完成之后，由于合同中既沒有付款時間、付款方式的相應(yīng)條款，也沒有入住交驗(yàn)、費(fèi)用明細(xì)的相應(yīng)條款，于是**終演變成一場持久糾紛。3、代理合同陷阱在《委托銷售代理協(xié)議》中，一般會對買賣雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)都會分別做出規(guī)定，但是對中介的行為約束甚少。但實(shí)際上，正規(guī)的中介合同會規(guī)定中介公司委托出售房屋的時限，或規(guī)定中介公司超時出售的違約責(zé)任，同時也會規(guī)定委托期內(nèi)業(yè)主的義務(wù)，委托期內(nèi)業(yè)主的違約責(zé)任等。4、無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶許多人認(rèn)為一手交錢一手交房，拿到鑰匙就等于得到房產(chǎn)，實(shí)際上，在房屋正式過戶之前，產(chǎn)權(quán)仍然歸屬原業(yè)主，并且存在可能無法完成交易的可能性。許多不法中介為了促成交易，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險避而不談，更有甚者，一些不法中介還將可能存在交易困難的房產(chǎn)出售，然后房產(chǎn)就無法過戶，購房者的合法權(quán)益無法得到保證。二、如何避免二手房交易陷阱？1、購房者在與售房者簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。2、購房者在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。3、購房者應(yīng)在簽訂買賣合同時，一定要讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。4、二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好，以免被不法中介欺騙。5、購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居了解房屋的真實(shí)情況，**好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。
全部5個回答>二手房交易陷阱有哪些? 二手房交易注意事項有哪些？八大陷阱需警惕
158****2375 | 2019-01-18 11:48:21
已有5個回答
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156****9913
二手房買賣交易糾紛時常出現(xiàn)，如何才能在交易中避免掉入陷阱里，保障自身的利益呢？購買二手房注意事項有很多，下面小編就為大家總結(jié)了一些二手房交易中的陷阱，希望能使大家提高警惕，小心這些圈套。
查看全文↓ 2019-01-18 11:48:51
陷阱一
房屋買賣前，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性并不是所有人都會考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行查詢，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
陷阱二
出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”。
要想避開這個陷阱，買房人應(yīng)注意以下幾個方面的問題：
出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；
如果房屋有多個共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認(rèn)，購買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。
陷阱三
在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無法履行。
“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。
陷阱四
購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會無房可住。
為避免這一陷阱，在購買這類房屋時，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。
陷阱五
一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因?yàn)榇嬖陔y以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費(fèi)用、設(shè)計變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。
如購買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對未來風(fēng)險有充分預(yù)期，再決定是否購買。
陷阱六
如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失。
買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢，如存在上述情況 ，不要購買。
陷阱七
為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進(jìn)合同中。事后，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問題時，有苦難言。
為避免這個“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問題詢問賣房人后，盡可能去核實(shí)情況的真實(shí)性，同時要求將這些內(nèi)容寫進(jìn)合同里。 -
133****4241
1、產(chǎn)權(quán)交易有限制
查看全文↓ 2019-01-18 11:48:45
購房者在買房時要特別注意房子是否能夠進(jìn)行合法買賣，比如一些被查封、被列入拆遷范圍、或?qū)儆诠康鹊姆课菔遣荒苓M(jìn)行上市交易的。
2、未辦理房產(chǎn)證
如果房屋尚未交付，原業(yè)主只有購房合同和發(fā)票而沒有產(chǎn)權(quán)證，那么這樣的房屋仍存在無法辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險，不建議購房者購買此類還未辦理房產(chǎn)證的房屋。
3、城市居民不能買農(nóng)村宅基地自建房
農(nóng)村宅基地自建房的土地性質(zhì)屬于集體所有，所以，宅基地的使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，等土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，才可以上市交易。
4、是否為在租房源
租客有優(yōu)先購買權(quán)，如果購房者看上了某個在租房屋，需要先得到租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾，或等租賃關(guān)系結(jié)束后，才能再購買。房屋產(chǎn)權(quán)問題是購房者在房屋交易中需要特別留心的一個問題，買方應(yīng)注意避免二手房的產(chǎn)權(quán)陷阱，才能保證房屋買賣的順利進(jìn)行。 -
155****6274
(一)中介機(jī)構(gòu)無證經(jīng)營。這種機(jī)構(gòu)大多無固定場所，發(fā)生問題就轉(zhuǎn)移，使消費(fèi)者無法投訴，所以消費(fèi)者應(yīng)首先看有無房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書。
查看全文↓ 2019-01-18 11:48:40
(二)既收傭金又吃差價。購房人與中介簽訂委托代理購房合同，中介以低于與委托人談妥的價位購買房屋，從中收取其中不為雙方知曉的差價。 -
148****5100
新買的房屋，竟有5000余元水費(fèi)沒交，賣家堅持從未入住，不可能產(chǎn)生費(fèi)用。那么，這筆“巨額”水費(fèi)從何而來？近日，句容市法院審理了這起案件。
查看全文↓ 2019-01-18 11:48:33
院方介紹，霍先生今年初在句容寶華地區(qū)買了一套房子，是毛坯房，剛建成兩年。入住前，霍先生去自來水公司更改戶名時震驚地發(fā)現(xiàn)：該房屋自2015年9月起一直未交水費(fèi)，共產(chǎn)生了5000余元水費(fèi)！霍先生當(dāng)即將這一情況告知賣家張女士，張女士也很意外，表示自己從未入住該房屋，不可能產(chǎn)生這么多的費(fèi)用。
自來水公司介入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來是該房屋的水管不明部分發(fā)生漏水。經(jīng)法官調(diào)解。**終，張女士同意支付所欠水費(fèi)以及維修水管的費(fèi)用，總共6500元。
為了避免出現(xiàn)以上問題，今天我們一起來看看南京的**新購房政策以及二手房交易注意事項。
南京**新購房政策
1
南京限購政策
2
南京貸款政策
①商貸政策
②公積金政策
3
南京稅費(fèi)政策
二手住宅稅費(fèi)
買 方
契 稅
家庭唯一住房≤90㎡1%
家庭唯一住房＞90㎡1.5%
二套房≤90㎡1%
二套房＞90㎡2%
三套房3%
賣 方
增值稅
滿2年免征
不滿2年
按照5%的征收率全額繳
納
（應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5%）
個人所得稅
滿5年家庭唯一免征
家庭非唯一全額1%或差額20%
不滿5年全額1%或差額20%
二手房交易需警惕
買二手房的基本流程
1、 鎖定房源信息——2、實(shí)地看房——3、確定購買簽訂合同——4、過戶和房屋交割
二手房買賣合同六大要點(diǎn)
1、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人和雙方身份
2、明確房屋交易價格
3、明確房款支付方式和時間
4、明確相關(guān)稅費(fèi)支付方式和時間
5、明確交房時間
6、約定違約責(zé)任
二手房買賣合同簽訂流程
一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性
除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)要齊全外，還要驗(yàn)證這些信息是否真實(shí)、有效。
1.不動產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一。如有特殊情況，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。
2.房屋地址要嚴(yán)格按照房產(chǎn)證中的地址填寫。
3.房屋面積要按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫。如果房屋附有贈送的小部分的面積（不含在房地證或者房產(chǎn)證的面積中）需要在合同的“其他條款”中注明。
4.房屋權(quán)屬要明確注明，要填寫產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名。
二、約定總房款、稅費(fèi)和付款方式
1.付款時需寫明：總價款、**款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間
2.交易稅費(fèi)。理論上由房主承擔(dān)的稅費(fèi)有：增值稅、個稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅（雙方各交一半）；由買房人承擔(dān)的稅費(fèi)有：契稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅（雙方各交一半）。另外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實(shí)際情況還可能要交土地增值稅等。
需要注意的是，在實(shí)際交易中，房主報價一般都是凈得價，稅費(fèi)都由買房人承擔(dān)。 -
159****9324
查看全文↓ 2019-01-18 11:48:27
1、買房之前，一定要注意審核售房者是否為房屋的產(chǎn)權(quán)所有人
二手房上市交易，必要要有房產(chǎn)證。買房首先需要注意的是房屋是不是歸賣方所有，其次需要注意售房者是否有處理該房屋的權(quán)利。所以，**好到房管局查詢一下，看看該房屋是否已經(jīng)被抵押、被查封，或者存在糾紛；簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)由房主本人及其配偶共同簽字，只有這樣，才能順利辦理過戶。
2、查看房屋是否有承租人
房屋承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，在購買二手房時，要注意查看房子是否還有承租人。需要承租人書面承諾放棄其優(yōu)先購買權(quán)，購房者買房才能更安心。如果房子是公房，還需要查看公房原單位是否具有優(yōu)先購買權(quán)等，以避免無法取得房產(chǎn)證的情況發(fā)生。
3、查看房屋質(zhì)量以及配套
一定要注意檢查房子的質(zhì)量，主體結(jié)構(gòu)有無出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋有無存在違建等情況。另外，還要注意看下房子的供電、供水、供暖、網(wǎng)線等各方面的配套，過戶時注意查看水電費(fèi)等各種費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清，避免存在欠款的情況。
4、注意戶口遷移
很多人買房是為了落戶、孩子上學(xué)，只有當(dāng)原房主的戶口遷出了，購房者的戶口才能夠遷入，必要時可以去到有關(guān)部門核實(shí)原房主的戶口遷移情況。為了以防萬一，購房者可以與售房者在合同中約定，等到原房主戶口全部遷出后再支付相應(yīng)的房款。
5、注意貸款問題
買方一定要給自己留有足夠的時間去辦理貸款的相關(guān)手續(xù)，防止出現(xiàn)逾期付款需要承擔(dān)違約責(zé)任。
6、注意限購情況
買房前，去房管部門查清楚自己是否有購買資格。如果不符合條件，**后造成合同簽約不成，是需要承擔(dān)違約責(zé)任的。
7、中介費(fèi)不要太著急支付
二手房的交易流程復(fù)雜，因此很多人都是通過房屋中介來進(jìn)行二手房交易的?，F(xiàn)在很多的中介也比較黑心，只想著從中牟利，購房者在與中介交易過程中，為了以防萬一，注意要保留好相關(guān)的證據(jù)，如果真的發(fā)生糾紛，維權(quán)也有據(jù)可依。支付中介費(fèi)的時候不要太著急，可以在辦理完所有的購房手續(xù)后再支付相應(yīng)的中介費(fèi)，防止出現(xiàn)**后沒有買到房子中介費(fèi)也追不回的情況。
8、簽訂合同需謹(jǐn)慎
購房者與售房者簽訂合同的時候，一定要注意仔細(xì)審查合同的內(nèi)容，哪怕一些微小的細(xì)節(jié)問題，也不能忽視。對于賣方承諾的事情一定要在合同中落實(shí)，口說無憑。為以防萬一，還可以請律師陪同簽訂合同。特別要注意的是，房屋的裝修情況，房款中是否包含房屋內(nèi)的裝修也要在合同中寫清楚，避免出現(xiàn)在搬進(jìn)去后，發(fā)現(xiàn)原房主將馬桶、廚柜等用具都敲掉的情況。
很多人買二手房，都是通過熟人介紹，買房時親信熟人，結(jié)果造成自己上當(dāng)受騙，維權(quán)也缺少證據(jù)，造成自己吃了啞巴虧。這里提醒大家在買房的時候，一定要多留意一個心眼，注意多看多問多觀察，并提前做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作。
相關(guān)問題
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一、交易流程1、買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2、簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4、立契房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
全部3個回答> -
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(一)中介機(jī)構(gòu)無證經(jīng)營。這種機(jī)構(gòu)大多無固定場所，發(fā)生問題就轉(zhuǎn)移，使消費(fèi)者無法投訴，所以消費(fèi)者應(yīng)首先看有無房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書。(二)既收傭金又吃差價。購房人與中介簽訂委托代理購房合同，中介以低于與委托人談妥的價位購買房屋，從中收取其中不為雙方知曉的差價。
全部3個回答> -
答
二手房由于價格較低、配套成熟，受到很多剛需購房者喜愛，但二手房的交易過程有許多要注意的地方。真實(shí)案例中，一位女士買了一套二手房，在她從賣家手里拿到房產(chǎn)證后，對方卻一直推脫不辦理過戶手續(xù)。原來，賣方補(bǔ)辦了新的房產(chǎn)證，還將房產(chǎn)辦理了抵押借款。了解到實(shí)情后，買方認(rèn)為，房管局未盡到嚴(yán)格審查義務(wù)，一怒之下將房管局告上法庭。 2013年5月，甲方（購房房）從乙方（售房方）手上購買了一套二手房屋，雙方簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，甲方如約支付了全部購房款。由于該房產(chǎn)已抵押給銀行，乙方未及時涂銷抵押，因此當(dāng)時雙方未辦理過戶手續(xù)，甲方只是搬進(jìn)去居住。甲方要求乙方及時辦理，出于保險起見，她將乙方的購房合同、房產(chǎn)證等相關(guān)原件拿來自己保管。 事后，甲方繼續(xù)要求乙方辦理過戶手續(xù)，但乙方一直以各種理由推脫。2014年7月，甲方感覺不對勁的經(jīng)過查詢才得知，乙方在她不知情的情況下，以欺詐手段將原房產(chǎn)證掛失，重新辦理了新的房產(chǎn)證，并以新的房產(chǎn)證向銀行做了抵押借款。 此消息猶如晴天霹靂，甲方將增城市國土房管局告上了法庭，要求撤銷房管局補(bǔ)發(fā)的新房產(chǎn)證。她認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時登報聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)法定期限公示無異議的，予以補(bǔ)發(fā)。但房管局在給賣方辦理補(bǔ)發(fā)新的房產(chǎn)證手續(xù)時，未盡到嚴(yán)格審查義務(wù)，屬于違法的具體行政行為。 面對控訴，增城市國土房管局認(rèn)為，新房產(chǎn)證是根據(jù)阿鐘的申請并依照房地產(chǎn)權(quán)登記的法律法規(guī)的規(guī)定，由之前遺失的房產(chǎn)證補(bǔ)辦而來，是未改變登記內(nèi)容的遺失補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書行為。雖然甲方認(rèn)為她在2013年5月與乙方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，但她也同時承認(rèn)與乙方并未辦理過戶手續(xù)，即她從未取得涉案房產(chǎn)的物權(quán)。 房管局還認(rèn)為，新證補(bǔ)發(fā)行為認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿。2013年8月，乙方向房管局申請掛失涉案房屋的房產(chǎn)證，同年9月，在當(dāng)?shù)貓蠹埧橇诉z失聲明。1個月后，乙方向房管局申請補(bǔ)辦涉案房屋的房產(chǎn)證。2014年2月，房管局補(bǔ)發(fā)了新證。 法院：裁定駁回起訴 法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案新的房產(chǎn)證的頒發(fā)是舊證的補(bǔ)發(fā)登記產(chǎn)生的行為，而不屬于新的登記行為。依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。為此，房管局向原房主發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)證屬于補(bǔ)發(fā)行為，甲方對此提起訴訟，法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。 經(jīng)辦法官提醒廣大市民，在購房之前，應(yīng)先行了解房屋權(quán)屬狀況，也可以要求賣家打印相應(yīng)的證明。簽訂買房合同后，應(yīng)盡快辦理過戶登記。如果遇到案例中的情況，買家可提起民事訴訟，要求賣家辦理過戶，否則要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。
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沒有陷阱，按正常流程走就可以了
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