買二手房怎樣交易? 買還未辦房產(chǎn)證的二手房怎么交易？

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• 152****7898

  分兩種情況：
  
  1、將來不可以辦理房產(chǎn)證的，不可以購(gòu)買，風(fēng)險(xiǎn)太大
  
  2、將來可以辦理房產(chǎn)證的，以租代購(gòu)，房產(chǎn)證辦理完畢后，再辦理過戶手續(xù)，以租金抵扣購(gòu)房款。
  
  二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：
  
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-11 22:29:24
• 131****6823

  一、契稅：
  
  在購(gòu)買任何房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于契稅的要求是首套房面積小于90平米，稅率為1%；面積大于90平米，稅率為1.5%。但是在北上廣深四個(gè)城市中購(gòu)買二手房時(shí)，稅率高達(dá)3%。
  
  二、增值稅及其附加稅
  
  這個(gè)稅費(fèi)和房產(chǎn)證時(shí)間有直接關(guān)系,房產(chǎn)證未滿2年的，稅率為5.6%，房產(chǎn)證滿2年的，則免收增值稅。同樣注意的是在北上廣深四個(gè)城市中二手房的增值稅及其附加稅的稅率為兩次交易差額的5.6%。
  
  三、中介費(fèi)
  
  目前市場(chǎng)上90%的二手房時(shí)通過中介交易的，一般中介費(fèi)為成交價(jià)的1%-3%之間，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要看中介機(jī)構(gòu)。
  
  四、個(gè)人所得稅
  
  滿五唯一的房產(chǎn)，可以免收個(gè)人所得稅。其他的在出售二手房時(shí)，都需要繳納個(gè)稅，稅率為房屋計(jì)稅價(jià)格的1%或者是買賣交易差額的20%。
  
  五、印花稅
  
  按照規(guī)定印花稅包括交易印花稅和權(quán)證印花稅，但是從09年至今我國(guó)暫免收取住宅印花稅，只收權(quán)證印花稅，價(jià)格為5元/本。
  
  六、手續(xù)費(fèi)

  查看全文↓ 2019-01-11 22:29:19
• 143****3574

  不過很多人都不知道沒有房產(chǎn)證的房子如何買賣，如果你們對(duì)此也不了解的話，可以繼續(xù)看看下文。還有，二手房買賣有許多細(xì)節(jié)都要注意，但卻常常會(huì)被人們忽略，下文中介紹的二手房買賣注意事項(xiàng)有哪些，你們也可以去看看。
  
  房產(chǎn)證的房子如何買賣，如果你們對(duì)此也不了解的話，可以繼續(xù)看看下文。還有，交房方式一：直接更名，賣方將銀行的貸款還清；賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
  
  3、雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶注意事項(xiàng)如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。
  
  
  
  二手房買賣注意事項(xiàng)有哪些？
  
  一、核實(shí)房屋狀況
  
  1、房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
  
  2、房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。
  
  3、房屋權(quán)利情況，如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。
  
  二、核實(shí)房東身份
  
  二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預(yù)期所有人。對(duì)買方而言，誰是真正的房東直接關(guān)系到“與誰簽約、向誰付款、由誰擔(dān)責(zé)”的問題。買賣協(xié)議的無效或者合同詐騙案的發(fā)生，大多與事先未核實(shí)房東身份有直接關(guān)系。
  
  三、明確交易程序
  
  二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟。房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。
  
  1、簽約。買方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。
  
  2、付款。支付房款是買方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。
  
  沒有房產(chǎn)證的房子如何買賣？二手房買賣注意事項(xiàng)有哪些？看了上文中的內(nèi)容，這兩個(gè)問題應(yīng)該不用多說了吧。其實(shí)不論是買新房還是買二手房，人們都一定要考慮一下自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，畢竟貸款買房每個(gè)月都要還月供，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的人會(huì)承受很大的壓力，這種痛苦只有買房的人才能知道。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-11 22:29:14

相關(guān)問題

• 問 ??買還未辦房產(chǎn)證的二手房怎樣交易？
  答

  如果沒有房產(chǎn)證是無法過戶的。原因在于：到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)過戶，必須提供房產(chǎn)證，否則不會(huì)通過申請(qǐng)，其過戶的要求也會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達(dá)成一致意見，再辦理過戶。沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。如果要買的話，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，如果只辦理公證而不過戶，對(duì)購(gòu)房者來說也有巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買房人的利益將無法保障。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

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• 問 房產(chǎn)證未辦如何賣房?買還未辦房產(chǎn)證的二手房怎么交易？
  答

  分兩種情況：1、將來不可以辦理房產(chǎn)證的，不可以購(gòu)買，風(fēng)險(xiǎn)太大2、將來可以辦理房產(chǎn)證的，以租代購(gòu)，房產(chǎn)證辦理完畢后，再辦理過戶手續(xù)，以租金抵扣購(gòu)房款。二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

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• 問 二手房如何辦理房產(chǎn)證?還未辦房產(chǎn)證的二手房怎么交易？
  答

  分兩種情況：1、將來也不能辦理房產(chǎn)證，此類房產(chǎn)，不可以購(gòu)買，風(fēng)險(xiǎn)大！2、將來一段時(shí)間可以辦理房產(chǎn)證，此類房產(chǎn)，可以購(gòu)買?？梢砸宰獯?gòu)，等辦理完畢房產(chǎn)證后，租金抵付購(gòu)房款！無論何種情況，可以通過一家全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介辦理，對(duì)于交易雙方的安全更有保障！提交材料1．登記申請(qǐng)書原件（受理窗口提供）2．申請(qǐng)人身份證明3．房屋所有權(quán)證原件4．網(wǎng)上簽約的當(dāng)?shù)厥写媪糠抠I賣合同原件5．買賣雙方當(dāng)事人約定通過專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件；買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件6．契稅完稅或減免稅憑證原件7．房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買方人數(shù)+1份8．其他資料：

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• 問 還未辦理產(chǎn)權(quán)的商品房如何買賣?買還未辦房產(chǎn)證的二手房怎么交易？
  答

  1.可以，房產(chǎn)證實(shí)集體辦理的。如果沒有辦理房產(chǎn)證的話，需要雙方達(dá)成協(xié)議，然后拿到公證處 去公證一下就可以入住了。2.內(nèi)容可以雙方寫個(gè)協(xié)議，然后到公證處辦理公證。但是沒有房產(chǎn)證的公證，只能公證雙方進(jìn)行了買賣的交易，并不能明確是對(duì)該套房屋進(jìn)行公證。3.未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的，就存在產(chǎn)權(quán)糾紛的隱患。若事后賣主后悔，產(chǎn)權(quán)還未辦理，在法律上產(chǎn)權(quán)就仍歸原房主所有。在寫協(xié)議時(shí)盡量將房產(chǎn)相關(guān)信息寫詳細(xì)，如房屋的位置、樓棟單元號(hào)之類的，并約定若房產(chǎn)證無法辦理時(shí)的解決方案或相應(yīng)的補(bǔ)償說明等。4.國(guó)家明文規(guī)定，只有具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋才可以交易。商品房的合法產(chǎn)權(quán)證明是房產(chǎn)證。只有具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，公證處才可以辦理其相關(guān)的公證，否則，公證處是不予以受理的。5.中國(guó)的律師見證不向國(guó)外的一些國(guó)家，具有公證效力。中國(guó)具有公證效力的機(jī)構(gòu)只有“公證處”。所以，找律師見證，并不具備公證的左右，只具有見證人的作用。6.房屋交易本身就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，在房產(chǎn)不能及時(shí)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時(shí)，支付大額房款，辦理過戶手續(xù)的時(shí)間又不能確定的情況下，風(fēng)險(xiǎn)就更大。7.而且，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)必須是買賣雙方本人或其合法的代理人（房管局承認(rèn)的合法的代理人必須是當(dāng)事人在公證處簽署并公證的委托授權(quán)的代理人，處理房產(chǎn)相關(guān)問題的代理人，必須是具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋的業(yè)主，也就是說，賣方在未取得房產(chǎn)證前，無法辦理該項(xiàng)公證授權(quán)代理人）。

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• 問 ??二手房怎樣交易？怎樣防范二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、通過正規(guī)中介機(jī)構(gòu)、渠道進(jìn)行購(gòu)買小編建議購(gòu)房者通過中介公司找房源，不要直接從個(gè)人手里購(gòu)買。因?yàn)榉恐骺赡軙?huì)向你隱瞞關(guān)于房屋的真實(shí)情況，比如涉及訴訟、曾發(fā)生命案、房屋曾漏水等。而中介機(jī)構(gòu)一般對(duì)本小區(qū)的房源比較清楚，能幫助排除可疑房源。而房產(chǎn)中介的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、構(gòu)成復(fù)雜、流動(dòng)性大，所以小編建議大家盡量找正規(guī)中介公司、學(xué)歷高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。二、多看多問多參與購(gòu)房者應(yīng)盡可能和房主直接見面，切勿只是通過中介來了解房子。和房主見面后，要先了解對(duì)方的身份來路，然后詢問清楚房屋的歷史、隱患和權(quán)利情況，如這房子怎么來的？怎么裝修的？誰在里面住過？賣房牽涉到哪些人？怎么沒見他一起過來？這些看似普通的交談，能夠幫助購(gòu)房者規(guī)避很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。三、房產(chǎn)權(quán)屬要查清，合同條款要看明在簽署合同前，購(gòu)房者要和房主一起到交易中心查詢房屋的權(quán)利歸屬，明確該房屋有無與其他人做過網(wǎng)簽，有無存在抵押、查封等情況。二手房買賣合同一般是由中介機(jī)構(gòu)或者房主提供，購(gòu)房者應(yīng)逐條逐字看清合同條款內(nèi)容，切忌匆忙簽字。同時(shí)要核對(duì)，每份合同是否一致，避免中介從中做手腳。合同空白處要記得打叉，避免另行增加條款。四、縮短交易時(shí)間購(gòu)房者應(yīng)盡量縮短交易時(shí)間，要求對(duì)方簽約后立即安排過戶，過戶之后立即交房。因?yàn)檗k理的時(shí)間一長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下跌或者上漲，如果一方反悔，極易引發(fā)糾紛。五、如房主已婚，簽約時(shí)要求配偶到場(chǎng)如果房主已婚，在交易過程中，應(yīng)要求房主至少有一次夫妻都在場(chǎng)，**好是簽約之時(shí)。因房屋可能是夫妻二人的共同財(cái)產(chǎn)，如一方偷偷將房子賣掉，另一方起訴，購(gòu)房者可能會(huì)淪為被告。即使出具《配偶同意出售證明》，也可能存在偽造。一般中介公司會(huì)議室有錄像，可以證明房主夫妻雙方都知情。六、錢款支付要明晰，如需墊資要謹(jǐn)慎購(gòu)房定金和購(gòu)房款直接打到房主本人的銀行卡。如果房主要求打到其他人的銀行卡，建議在合同中明確指定收款的賬戶信息，并要求請(qǐng)對(duì)方出具一份收款確認(rèn)書。假如房屋尚有貸款未還清，房主提出由購(gòu)房者先墊資還貸，切記不能將資金直接轉(zhuǎn)入其銀行賬戶，要跟他共同到銀行辦理還貸，以避免資金被挪作它用，無法追還。

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