還未辦理產(chǎn)權的商品房如何買賣?買還未辦房產(chǎn)證的二手房怎么交易？

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• 147****9512

  1.可以，房產(chǎn)證實集體辦理的。如果沒有辦理房產(chǎn)證的話，需要雙方達成協(xié)議，然后拿到公證處 去公證一下就可以入住了。
  
  2.內(nèi)容可以雙方寫個協(xié)議，然后到公證處辦理公證。但是沒有房產(chǎn)證的公證，只能公證雙方進行了買賣的交易，并不能明確是對該套房屋進行公證。
  
  3.未辦理產(chǎn)權過戶的，就存在產(chǎn)權糾紛的隱患。若事后賣主后悔，產(chǎn)權還未辦理，在法律上產(chǎn)權就仍歸原房主所有。在寫協(xié)議時盡量將房產(chǎn)相關信息寫詳細，如房屋的位置、樓棟單元號之類的，并約定若房產(chǎn)證無法辦理時的解決方案或相應的補償說明等。
  
  4.國家明文規(guī)定，只有具有合法產(chǎn)權的房屋才可以交易。商品房的合法產(chǎn)權證明是房產(chǎn)證。只有具有合法產(chǎn)權的房屋，公證處才可以辦理其相關的公證，否則，公證處是不予以受理的。
  5.中國的律師見證不向國外的一些國家，具有公證效力。中國具有公證效力的機構只有“公證處”。所以，找律師見證，并不具備公證的左右，只具有見證人的作用。
  6.房屋交易本身就有一定的風險，在房產(chǎn)不能及時依法辦理轉讓登記手續(xù)時，支付大額房款，辦理過戶手續(xù)的時間又不能確定的情況下，風險就更大。
  
  7.而且，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)必須是買賣雙方本人或其合法的代理人（房管局承認的合法的代理人必須是當事人在公證處簽署并公證的委托授權的代理人，處理房產(chǎn)相關問題的代理人，必須是具有合法產(chǎn)權的房屋的業(yè)主，也就是說，賣方在未取得房產(chǎn)證前，無法辦理該項公證授權代理人）。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 11:42:21
• 141****1904

  一，二手房交易的注意事項：
  1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權委托書。
  　　
  2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡嗳耍绻课轂槎嗳斯灿?，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
  　　
  3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
  　　
  4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

  查看全文↓ 2019-06-14 11:42:17
• 157****6973

  分兩種情況：
  
  1、將來不可以辦理房產(chǎn)證的，不可以購買，風險太大
  
  2、將來可以辦理房產(chǎn)證的，以租代購，房產(chǎn)證辦理完畢后，再辦理過戶手續(xù)，以租金抵扣購房款。
  
  二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
  
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

  查看全文↓ 2019-06-14 11:42:14
• 138****7024

  1
  已交**款，未辦按揭
  
  
  
  
  此類情況開發(fā)商還未到房管局備案，**好處理。
  
  買賣雙方可至地產(chǎn)開發(fā)商處辦理合同轉讓手續(xù)。經(jīng)與地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)商一致，買方與地產(chǎn)開發(fā)商重新簽訂購房合同，同時收回賣方原合同；買方再將**款支付給賣方即可。之后：房管局直接備案買方，銀行按揭亦由買方辦理。在辦理合同轉讓手續(xù)時，買賣雙方要簽訂轉讓協(xié)議、備存款項交付憑條。
  
  
  
  2
  正在還房貸，還未交房
  
  
  【方式一：直接更名】
  
  流程：
  
  2.1 賣方將銀行的貸款還清；
  
  2.2 賣方以銀行出具的結清證明至房管局取出抵押合同；
  
  2.3 地產(chǎn)開發(fā)商攜合同、注銷備案登記表去房管局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
  
  2.4 注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
  
  【注意事項】
  
  1、必須還清該房產(chǎn)項下銀行貸款
  
  2、更名必須取得地產(chǎn)開發(fā)商的同意
  
  3、買方無按揭，須全款購買
  
  這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是無按揭，且中間有大量的空白期，購房款項的轉接風險比較大。從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不被保護的，出問題自己承擔。
  
  【方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶】
  
  屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。包括：
  
  個人所得稅：總房款的1%；契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房；兩次契稅：賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納、買方辦理新房產(chǎn)證時繳納）；營業(yè)稅：5.55%
  
  以上約計：6萬元（相關過戶事項請點擊下方“原文鏈接”-- 房屋過戶專題）。
  
  第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。
  
  
  
  3
  注意事項
  
  
  3.1 沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風險比較大，買方和賣方都應謹慎！
  
  3.2 如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應對該房產(chǎn)進行詳細了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當?shù)倪`約金標準，同時也要有心理準備。
  
  3.3 對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。
  
  3.4 房價會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。
  
  
  
  4
  知識鏈接：哪些房屋沒有房產(chǎn)證
  
  
  4.1 利用集體所有土地開發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權房。
  
  4.2 未經(jīng)立項批準或私自變更立項的樓盤
  
  4.3 未取得規(guī)劃審批的樓盤
  
  4.4 私自變更規(guī)劃的樓盤
  
  4.5 私自改變土地用途的樓盤
  
  4.6 土地產(chǎn)權存在糾紛
  
  4.7 沒有銷售許可證又無產(chǎn)權證的房屋
  
  4.8 未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋
  
  4.9 土地或房屋未解除抵押的
  
  4.10 開發(fā)商未交納相關稅費的
  
  4.11 土地、房屋被有關部門司法查封

  查看全文↓ 2019-06-14 11:42:09

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• 問 還未辦理產(chǎn)權的商品房如何買賣
  答

  要看了,你去查查,如果連公章都沒有,怎么報批規(guī)劃,如果沒有相關審批資料,肯定是辦不了產(chǎn)權證的,趕快去查查吧。到規(guī)劃局和房管局查詢。

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• 問 房產(chǎn)證未辦如何賣房?買還未辦房產(chǎn)證的二手房怎么交易？
  答

  分兩種情況：1、將來不可以辦理房產(chǎn)證的，不可以購買，風險太大2、將來可以辦理房產(chǎn)證的，以租代購，房產(chǎn)證辦理完畢后，再辦理過戶手續(xù)，以租金抵扣購房款。二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

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• 問 ??買還未辦房產(chǎn)證的二手房怎樣交易？
  答

  如果沒有房產(chǎn)證是無法過戶的。原因在于：到房地產(chǎn)交易管理部門申請過戶，必須提供房產(chǎn)證，否則不會通過申請，其過戶的要求也會因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。二手房交易中，應遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達成一致意見，再辦理過戶。沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。如果要買的話，會有風險。需要注意的是，如果只辦理公證而不過戶，對購房者來說也有巨大風險。因為在我國房地產(chǎn)法律法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉售，買房人的利益將無法保障。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權法》第九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

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• 問 還未辦理產(chǎn)權的商品房如何買賣?房子房產(chǎn)證還沒辦下來 有人要買 怎么交易
  答

  　根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。　　　　首先，從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易?！　∑浯? 我們也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的?！　〉谌? 沒有產(chǎn)權證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。

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• 問 二手房如何辦理房產(chǎn)證?還未辦房產(chǎn)證的二手房怎么交易？
  答

  分兩種情況：1、將來也不能辦理房產(chǎn)證，此類房產(chǎn)，不可以購買，風險大！2、將來一段時間可以辦理房產(chǎn)證，此類房產(chǎn)，可以購買?？梢砸宰獯?，等辦理完畢房產(chǎn)證后，租金抵付購房款！無論何種情況，可以通過一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介辦理，對于交易雙方的安全更有保障！提交材料1．登記申請書原件（受理窗口提供）2．申請人身份證明3．房屋所有權證原件4．網(wǎng)上簽約的當?shù)厥写媪糠抠I賣合同原件5．買賣雙方當事人約定通過專有賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易解散資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件6．契稅完稅或減免稅憑證原件7．房屋所有權證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權人名字遮蓋復議買方人數(shù)+1份8．其他資料：

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