二手房有投資價值嗎? 二手商住房和住宅有投資價值嗎？有什么區(qū)別

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• 153****1094

  現(xiàn)在不僅新房吃香，二手房也火的不行。不少購房人買二手房也是為了投資，但是在選購二手商住房，還是選購二手住宅上做權(quán)衡時，往往會搞不清兩種房產(chǎn)的區(qū)別。這有時候會影響購房人的判斷，而耽誤了交易的時間。購買二手商住房與購買二手住宅究竟有什么區(qū)別呢？
  
  區(qū)別一：二手住宅屬于限購范圍
  
  北京二手商住房與北京二手住宅，哪個限購呢？專家表示，“在北京，二手住宅屬于限購范圍，購房人只有符合北京購房資格，才能購買二手住宅。特別是對于外地人而言，需要在北京連續(xù)交納個人所得稅5年，或是連續(xù)交納社保5年，才有資格購買二手住宅?！?br/>
  “與北京二手住宅不同，北京二手商住房不屬于限購范圍。但需要注意的是，北京通州區(qū)商住房在今年5月被限購，但其他地區(qū)商住房仍然不屬于限購范圍?！币簿褪钦f，二手商住房并不限購。
  
  區(qū)別二：二手商住房辦理商貸利率上浮10%
  
  在北京，購買二手住宅可以使用公積金貸款，但是購買二手商住房不能使用公積金貸款。購買兩種房產(chǎn)都可以使用商業(yè)貸款。
  
  “上述兩種房產(chǎn)，使用商業(yè)貸款，貸款利率是不同的。購買二手住宅，可以按照各家銀行規(guī)定而享受貸款利率優(yōu)惠。但購買二手商住房，使用商業(yè)貸款，利率上浮10%?！痹鴦倌姓f。
  
  區(qū)別三：購買兩種房產(chǎn)交稅不同
  
  在北京二手房交易中，購買商住房與購買住宅所要交納的稅費有不同?！百彿咳速徺I二手住宅，需要交納增值稅、契稅、個稅。若是購房人購買商住房，不僅要交納增值稅、契稅、個稅，還要交納印花稅、土地增值稅?！?br/>
  區(qū)別四：二手商住房不能落戶

  查看全文↓ 2019-01-11 21:51:45
• 134****0180

  如果打算投資二手房，給你幾招非常有效方法。
  1.多到幾家房產(chǎn)公司和房產(chǎn)中介去看看，多比較。不要相信銷售人員的話。
  2.你到房產(chǎn)中介商那里，千萬不要與中介商的銷售員多費口舌，一定要直接與房主溝通，因為房主是**急需拋房的人。采用先殺10%-30%的房價，然后讓他們打電話找你。
  千萬不能自己先著急，當然這個殺價是比較了目前同類型房的平均房價基礎(chǔ)上的。
  3.通常房主為了盡快銷售出他的房子，你可以砍掉20%左右的房價。因為當前部分城市房價泡沫已很嚴重，一旦價格下跌，他們的損失就更大了。

  查看全文↓ 2019-01-11 21:51:41
• 132****0123

  每天會接到后臺粉絲發(fā)來的各種咨詢，總結(jié)下來大致有幾類：
  
  
  
  米大，某個區(qū)域現(xiàn)在能買嗎？
  
  房價跌得這么狠，房子還能買嗎？
  
  剛需住宅首套買哪里更合適？
  
  50年商住價格跌得厲害，可以入手嗎？
  
  
  
  關(guān)于區(qū)域，之前說過，主要看購房者的主觀喜好，沒有絕對的可否；
  
  
  
  關(guān)于價格，經(jīng)過樓市的兩年調(diào)整，泡沫被剝掉了，剩下的大抵是醇香的美酒了，想喝自然是可以的；但是這酒是啤酒紅酒或白酒，目前難以辨認，所以是否年份越久越醇厚值錢，還需時日方有結(jié)論；
  
  
  
  關(guān)于剛需，之前多次提到，總預(yù)算有一定控制，可以選擇的多分布在東南西北的五環(huán)左右范圍，具體方位選擇其實可以參考區(qū)域喜好；
  
  
  
  這幾天，廣州商住房松綁的消息出來后，咨詢商住該不該入手的粉絲更是此起彼伏！
  
  
  
  其實關(guān)于北京商住，自從去年317之后到現(xiàn)在的確是跌幅感人，多個商住樓盤價格更是直接跌回到兩年前的價格。那么問題就來了，看起來價格劃算的商住房，現(xiàn)在是不是該抄底來一套呢？
  
  
  
  今天，我們就對北京商住的話題，來展開聊一聊。
  
  
  
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  先來說個典型，曾經(jīng)紅極一時的“北京像素”。
  
  
  
  老規(guī)矩，先上一張區(qū)位圖：
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  樓盤位于近幾年活躍的朝陽區(qū)常營板塊，位置在朝陽區(qū)朝陽北路五環(huán)外，緊鄰地鐵6號線草房站出口，一條馬路之隔就是大型購物中心“龍湖長楹天街”，交通、生活都非常便利。所以很受歡迎。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-01-11 21:51:36

相關(guān)問題

• 問 二手房有投資價值嗎? 買不到，請問二手房有投資價值嗎
  答

  現(xiàn)在不僅新房吃香，二手房也火的不行。不少購房人買二手房也是為了投資，但是在選購二手商住房，還是選購二手住宅上做權(quán)衡時，往往會搞不清兩種房產(chǎn)的區(qū)別。這有時候會影響購房人的判斷，而耽誤了交易的時間。購買二手商住房與購買二手住宅究竟有什么區(qū)別呢？區(qū)別一：二手住宅屬于限購范圍北京二手商住房與北京二手住宅，哪個限購呢？專家表示，“在北京，二手住宅屬于限購范圍，購房人只有符合北京購房資格，才能購買二手住宅。特別是對于外地人而言，需要在北京連續(xù)交納個人所得稅5年，或是連續(xù)交納社保5年，才有資格購買二手住宅?！薄芭c北京二手住宅不同，北京二手商住房不屬于限購范圍。但需要注意的是，北京通州區(qū)商住房在今年5月被限購，但其他地區(qū)商住房仍然不屬于限購范圍?！币簿褪钦f，二手商住房并不限購。區(qū)別二：二手商住房辦理商貸利率上浮10%在北京，購買二手住宅可以使用公積金貸款，但是購買二手商住房不能使用公積金貸款。購買兩種房產(chǎn)都可以使用商業(yè)貸款?！吧鲜鰞煞N房產(chǎn)，使用商業(yè)貸款，貸款利率是不同的。購買二手住宅，可以按照各家銀行規(guī)定而享受貸款利率優(yōu)惠。但購買二手商住房，使用商業(yè)貸款，利率上浮10%?！痹鴦倌姓f。區(qū)別三：購買兩種房產(chǎn)交稅不同在北京二手房交易中，購買商住房與購買住宅所要交納的稅費有不同?！百彿咳速徺I二手住宅，需要交納增值稅、契稅、個稅。若是購房人購買商住房，不僅要交納增值稅、契稅、個稅，還要交納印花稅、土地增值稅?！眳^(qū)別四：二手商住房不能落戶

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• 問 ??商住房有投資價值嗎?商住房值得買嗎?
  答

  什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。商住兩用房有哪些優(yōu)勢？商住兩用房優(yōu)點一：不限購商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房優(yōu)點二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房優(yōu)點三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房優(yōu)點四：靈動性強因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。商住兩用房缺點總結(jié)商住兩用房缺點一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。商住兩用房缺點二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等商住兩用房缺點四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。商住兩用房缺點五：商住兩用房稅費高，出手成本高“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。商住兩用房缺點六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。

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• 問 ??商住房有投資價值嗎?什么樣的商住房才值得買?
  答

  在房價高企的北京，限購等調(diào)控政策讓很多購房目標投向商住房，商住類越來越受到追捧，那么北京商住兩用房真值得購買嗎？有投資價值嗎？商住兩用房優(yōu)缺點有哪些？本文將為您介紹。什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。商住兩用房有哪些優(yōu)勢？商住兩用房優(yōu)點一：不限購商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房優(yōu)點二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房優(yōu)點三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房優(yōu)點四：靈動性強因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。商住兩用房缺點總結(jié)商住兩用房缺點一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。商住兩用房缺點二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等商住兩用房缺點四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。商住兩用房缺點五：商住兩用房稅費高，出手成本高“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。商住兩用房缺點六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。北京商住兩用房真值得購買嗎？看了以上商住兩用房有點缺點分析，相信每個心心里都有自己的權(quán)衡~

  全部4個回答>
• 問 買商住房有投資價值嗎？
  答

  商業(yè)出租要交納房產(chǎn)稅，如果租金低的話，也不合算，而且商業(yè)地產(chǎn)增值的速度較慢。

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• 問 ??商住房有投資價值嗎?投資商住房有什么需要注意的?
  答

  從交易的情況來看，購買商住房的人群一般分為兩類：一是不能再購買普通住宅的投資客，二是沒有購房資格的自住需求者通過購買商住房來過渡。對于第二者來說，現(xiàn)在該不該買商住房呢？購買商住房是否存在風(fēng)險呢？商住房，即商住兩用房，既可以用作居住用房，又可以注冊公司從事商業(yè)活動。其本質(zhì)上屬于非住宅，是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋，而且在房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。土地使用權(quán)年限，如果40年，就是商住兩用房，按照商業(yè)用房貸款利率（**低上浮10%），**5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭貸款利率（**高下浮30%），大部分城市**20%（首套）。對于商住房有兩種解釋:一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是樓下是店面,樓上是住房，產(chǎn)權(quán)為同一人。與普通住宅相比，商住房**大的優(yōu)點就是價格低。商住公寓一般以高層、小面積為主，容積率較高，售價相對低出不少。對于那些暫時無法承擔(dān)普通住宅或者沒有購房資格的人來說，作為一種過渡型住宅，商住房是一種合適的選擇。其次，商住房比普通住房高，可隔成兩成。如房本面積為60平方米，那么，實際居住面積就可達到120平方米。既然是商住兩用房，就可將樓下作為店面，樓上作為住房。如此看來，商住房不僅滿足了居住功能，也兼具投資功能。與普通住宅相比，商住房購買門檻相對較低。盡管商住房有價格低、不限購的優(yōu)勢，但其缺點也是十分明顯的：1、商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，普通住宅則是70年；2、商住房**低**比例為45%，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍，且不能使用住房公積金貸款；3、商住房不能落戶；4、商住房不能享受**、商業(yè)、居委會等配套服務(wù)；5、商住房在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠，交易和持有成本高；6、商住房水電費、供暖費、物業(yè)費等費用標準高于普通住宅，且商住房基本上沒有燃氣，只能用電磁爐；7、商住房居住密度相對較大，宜居性較差；8、由于很難成立業(yè)委會，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難，而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權(quán)益不受法律保障。商住房雖然滿足了部分群體的居住需求，但是潛在的問題和風(fēng)險也特別多。商住房的形成有其歷史原因，就目前來說，一二線乃至三四線總庫存還是不少的，這也導(dǎo)致了商住房**空間小、漲幅緩慢。如遇房價下跌，商住房首當其沖，將比普通住宅更快更早下跌，以上是需要購房者審慎考慮的內(nèi)容。

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