房屋定價如何評估

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• 143****5524

         房屋定價從這幾個方面來進行評估：地段，環(huán)境，房齡，樓棟情況，梯戶情況，戶型等方面進行評估，綜合考慮這些因素進行判斷**終的出一個估價。
  
  　　1、地段。好的地段會對房屋的價格起到拉升作用，特別是已經沒有待開發(fā)商品房用地的地區(qū)，沒有新項目的競爭力就會為地段的稀缺性增值。規(guī)劃完善的好地段會對整個地區(qū)房產帶來百分之二到百分之五的溢價。
  
  　　2、環(huán)境。房產所處的小區(qū)如果是綠化面積高，物業(yè)條件好，外部環(huán)境好的小區(qū)會容易出售一些，因為更容易讓買家有購買欲望，配套和交通環(huán)境也會提高小區(qū)的宜居程度，宜居程度越高，房子越容易出手，這些因素不齊全的話，會帶來百分之五的價格折損。
  
  　　3、房齡。對于二手房，房齡會較大程度上影響到房屋價格，次新房的價格是比較高的，然后就是5-19年的房子一個檔次，超過20年的一個檔次，但是房屋如果區(qū)位優(yōu)勢大，那么房齡的問題也影響不會很大。
  
  　　4、樓棟情況。樓棟的結構，位置，和朝向對房產售價也是重要影響因素，結構好，位置價，朝向好的漏洞對比這些條件不佳的漏洞會產生百分之三至八的溢價。其次樓棟的建筑質量和外立面造型，以及公共區(qū)域的裝修情況也會很大程度上影響房屋的估價，產生的溢價在百分之五作用。
  
  　　5、梯戶情況。電梯品牌質量好，梯戶比低，產生的溢價越高，也是屬于宜居程度的一部分。
  
  　　6、戶型。戶型結構好，層高凈高高，開間進深合理，采光通風條件好，贈送面積多，都是對房屋產生溢價的一部分因素。如果戶型好，定價可以高于其他房產價格。
  
  　　房子出手時想賣一個好價格，房主需要考慮這些問題的細節(jié)才能確定估價。并且對房子的整體情況進行一個整修，讓房子看起來情況比較好，這樣也會為房屋估價增值。

  查看全文↓ 2018-12-18 19:31:13

相關問題

• 問 如何為房屋定價？六種評估方式包括哪些？
  答

  房屋定價影響貸款額度，可通過市場比較法、收益法等評估。同時，考慮貸款利率、還款期限等因素，合理規(guī)劃貸款方案。

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• 問 房屋維修價格評估鑒定價格是多少
  答

  評估價該價格是根據房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準價。不同區(qū)域的過戶指導價、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導價、同小區(qū)不同樓層的**低過戶指導價都不一樣。過戶指導價不僅有下線，也有上限，超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費。說簡單一點就是說建委規(guī)定的**低過戶價建委規(guī)定這一片是單價不低于多少，只要房子的單價高于這個數就可以過戶，合同價做太低的話建委不允許過戶。房價評估，這個專業(yè)名詞有些人或許聽說過，而有些人確陌生的很。其實，它是在二手房交易中會出現的，但也不是必定不要經過的步驟。只有在一些特定的情形下才會遇到此情況，那在哪些情況下需要進行房價評估類？1、買賣雙方認為有必要時需評估房價交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房價格沒有概念的，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。2、辦理房產保險時需要房價評估辦理房地產保險是需評估房價，從而確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。3、申請抵押貸款需做房價評估在房產交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險。所以，銀行會為了確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。4、發(fā)生交易糾紛時可能要評估房價二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。5、房價明顯過低時需進行房價評估二手房交易價格的多少與所繳納的稅費多少有關。買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產管理部門認為該價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整房價，房地產管理部門就會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。

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• 問 房屋如何評估
  答

  你好!評估公司對所以的房子的評估價格都有一定的劃分,不同地段不同小區(qū)都有不同的評價。

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• 問 ?? 評估公司如何評估房屋裝修
  答

  專業(yè)的說法: ?　　房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發(fā)法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。 成本法　　針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 市場比較法　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。 剩余法　　房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 收益法　　房地產之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系(即房地產收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。 假設開發(fā)法　　對于一個未完成的房地產開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。 基準地價法　　對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整，**后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。 路線價法　　土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。 實際的做法: 根據該房產的建成年份,土地使用年限,朝向,樓層,格局,地段,配套,裝修狀況等,結合市場上實際成交的價格,加上市場風險及銀行認可保守度等原因,以7-9折之間的折扣換算,就得出評估價了

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• 問 ??房屋受損如何評估
  答

  根據 《城市房屋拆遷估價指導意見》相關法條的規(guī)定如果遷當事人對估價結果有異議的,自收到估價報告之日起5日內,可以向原估價機構書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估。拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的,該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的,應當重新出具估價報告;估價結果沒有改變的,出具書面通知。 拆遷當事人另行委托估價機構評估的,受托估價機構應當在10日內出具估價報告。 拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協(xié)商達不成一致意見的,自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內,可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術鑒定。估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內,對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的,應維持估價報告;估價報告存在技術問題的,估價機構應當改正錯誤,重新出具估價報告。但是我們要知道,估價專家委員會的復估只是針對估價報告的技術問題出具的書面鑒定,并不是進行實地現場的再次調查評估,因此如果對于評估面積的丈量有錯誤或者依據有錯誤,在復估中是不能被糾正的

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