??農(nóng)村宅基地置換政策有哪些細(xì)則？

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• 145****8380

  一、新農(nóng)村建設(shè)宅基地有補(bǔ)償嗎
  一看你們和村里簽了協(xié)議沒(méi)，有協(xié)議，按照協(xié)議辦;
  二看你們當(dāng)?shù)卣欠癯雠_(tái)相關(guān)政策沒(méi)有，宅基地是免費(fèi)提供還是按照建筑面積給與補(bǔ)貼。
  二、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開(kāi)補(bǔ)償
  “分開(kāi)補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。宅基地屬于公有財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)屬于村集體，由村集體分配給村民使用。村民在宅基地上可建立房子。當(dāng)宅基地要拆遷的時(shí)候，涉及到兩種補(bǔ)償。
  一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會(huì)給在宅基地上的居住人。
  村民建立在宅基地上的房屋屬于私有財(cái)產(chǎn)，所以房屋補(bǔ)償屬于村民私人。村民的宅基地被征收后，如果沒(méi)有另外的宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在重分配的宅基地上建房子。
  三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
  征地的補(bǔ)償費(fèi)分為兩種。其一，征用農(nóng)村耕地的補(bǔ)償費(fèi)。它包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及附著物的補(bǔ)償費(fèi)。其二，征地的土地補(bǔ)償費(fèi)。這一般是被征地前三年平均產(chǎn)值的6—10倍。
  四、宅基地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算公式
  房屋拆遷償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。計(jì)算公式為：
  房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)
  宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等綜合實(shí)際情況來(lái)確定。計(jì)算公式為

  查看全文↓ 2018-11-15 23:46:43
• 156****9304

  房屋拆遷時(shí)，有房屋置換或者貨幣補(bǔ)償兩種補(bǔ)償方式，房屋置換一般按照1:2或1:3的比例進(jìn)行置換，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；
  貨幣補(bǔ)償，包括搬遷費(fèi)、安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失、房屋經(jīng)評(píng)估后的價(jià)值補(bǔ)償。具體的標(biāo)準(zhǔn)由*結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r制定并公布，但不得低于現(xiàn)有的水平。

  查看全文↓ 2018-11-15 23:46:22
• 135****5514

  土地置換目前在我國(guó)理論界尚無(wú)公認(rèn)的定義，而是作為土地流轉(zhuǎn)的一種特殊形式，具體資料可參考（聚土觀察）。在土地置換法律的規(guī)定中，農(nóng)村宅基地置換標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)定土地置換應(yīng)當(dāng)遵循不占用基本農(nóng)田、建設(shè)用地總量不增加、農(nóng)用地和耕地總量不減少的原則。用于置換的兩塊土地必須面積相當(dāng)，并且位于同一設(shè)區(qū)市范圍內(nèi)。其中下列土地可用于置換：
  （一）已經(jīng)依法取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或者建設(shè)用地使用證的土地；（二）1996年土地利用現(xiàn)狀圖標(biāo)為建設(shè)用地且實(shí)際勘查結(jié)果為廢棄磚瓦窯用地或者村莊廢棄建設(shè)用地的土地。而下列土地卻不能用于置換：一）農(nóng)村打谷場(chǎng)等農(nóng)用地；（二）1997年后因違法占地形成的建設(shè)用地；
  （三）村邊坑塘等未利用地。第四條　在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的建設(shè)用地置換，新的建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)選址在基本農(nóng)田之外的其他農(nóng)用地。第五條 在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外的建設(shè)用地置換，新的建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)選址在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)。第六條　經(jīng)依法批準(zhǔn)但尚未使用（以下簡(jiǎn)稱已批未用）的城市、村莊或者獨(dú)立工礦區(qū)建設(shè)用地置換，新的建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)選址在土地利用總體規(guī)劃確定的城市或者村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)。已批未用的能源、交通、水利等單獨(dú)選址項(xiàng)目建設(shè)用地置換，只能用于原批準(zhǔn)用途。第七條　土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的建設(shè)用地與一般農(nóng)田進(jìn)行置換的，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)先作調(diào)整。調(diào)整后的土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)及時(shí)向省國(guó)土資源廳備案。因土地置換調(diào)整規(guī)劃的，必須單獨(dú)組卷進(jìn)行，土地置換卷與規(guī)劃調(diào)整卷在用地范圍上必須保持一致。第八條　建設(shè)用地用于置換的，先對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾并經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可提出土地置換申請(qǐng)。用于置換的建設(shè)用地的復(fù)墾，由省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)立項(xiàng)和驗(yàn)收。第九條　建設(shè)用地復(fù)墾方案的編制，參照省國(guó)土資源廳制定的補(bǔ)充耕地項(xiàng)目立項(xiàng)《可行性研究報(bào)告編制技術(shù)要點(diǎn)》進(jìn)行

  查看全文↓ 2018-11-15 23:46:16
• 135****6613

  對(duì)于農(nóng)民朋友來(lái)說(shuō)進(jìn)行宅基地置換房屋在醫(yī)療、孩子教育、就業(yè)、生活品質(zhì)的提高都有很多的好處，當(dāng)然有得必有失，宅基地置換房屋對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)其缺點(diǎn)是在在于農(nóng)民朋友將會(huì)失去宅基地的終身使用權(quán)，并且失去在農(nóng)村建房的權(quán)利；不過(guò)在現(xiàn)階段生活水平不斷改善以及在農(nóng)村種地收入低的情況下，大量的農(nóng)民朋友還是愿意將農(nóng)村的宅基地置換城鎮(zhèn)房屋，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》的規(guī)定，目前此項(xiàng)政策僅在天津、浙江、江蘇、安徽等地區(qū)開(kāi)展，未進(jìn)行全面實(shí)行！
  雖然說(shuō)宅基地置換城市房屋擁有著非常多的好處，但是農(nóng)民朋友還是需要注意以下問(wèn)題，不然將會(huì)吃大虧！
  注意置換房屋的定價(jià)和質(zhì)量問(wèn)題：目前隨著農(nóng)村宅基地改革工作的開(kāi)展，尤其是在2018年宅基地“三權(quán)分置”工作開(kāi)展之后，農(nóng)村宅基地的價(jià)值正在不斷提高，農(nóng)民朋友在以宅基地置換城市房屋時(shí)一定要算好宅基地的價(jià)值與房屋價(jià)值這筆賬，避免吃虧！

  查看全文↓ 2018-11-15 23:45:56
• 157****0638

  農(nóng)村宅基地法律規(guī)定如下：
  1、宅基地只能在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)。根據(jù)《土地管理法》，宅基地并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)，只是一種使用權(quán)，所有權(quán)歸村集體。宅基地既不能買(mǎi)賣(mài)，也不能繼承，但可以在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，經(jīng)過(guò)土地管理部門(mén)依法批準(zhǔn)，發(fā)放證件
  2、由于中國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元體系，在城市化浪潮中，越來(lái)越多的人“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。無(wú)論出于什么原因，一旦把戶口轉(zhuǎn)走，就失去了對(duì)老家宅基地的繼承權(quán)，又不能買(mǎi)回來(lái)，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村集體的資產(chǎn)。
  3、由于農(nóng)村戶口與土地的對(duì)應(yīng)關(guān)系，有些人不愿意“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，甚至有些公務(wù)員想方設(shè)法“非轉(zhuǎn)農(nóng)”，但這些畢竟是少數(shù)，“進(jìn)城”才是大勢(shì)所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關(guān)法規(guī)不變，宅基地注定會(huì)失去。
  4、根據(jù)《物權(quán)法》第152條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法及國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
  5、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房(廚房、倉(cāng)庫(kù)、廁所)、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買(mǎi)賣(mài)、出租和非法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶對(duì)宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買(mǎi)賣(mài)和租賃的權(quán)利，不受他人侵犯。房屋出賣(mài)或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。出賣(mài)、出租房屋后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2018-11-15 23:45:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??農(nóng)村宅基地置換辦法有哪些？
  答

  一、宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)符合一定條件 1、履行相關(guān)審批手續(xù) 《房屋所有權(quán)證》是確認(rèn)房屋所有權(quán)的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，因買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)，并完成權(quán)利主體的變更登記。實(shí)踐中有些地區(qū)的房屋管理部門(mén)和土地管理部門(mén)對(duì)房、地管理脫節(jié)，有些當(dāng)事人在進(jìn)行變更登記時(shí)，只到房屋管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，沒(méi)有進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更，從而使土地管理部門(mén)的工作陷入被動(dòng)。還有的當(dāng)事人在買(mǎi)賣(mài)時(shí)未經(jīng)任何部門(mén)批準(zhǔn)，既沒(méi)有進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，又沒(méi)有完成宅基地的變更登記。嚴(yán)格地說(shuō)，此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。 2、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 我國(guó)的宅基地是合理分配給農(nóng)村村民建筑房屋的，雖然宅基地不能買(mǎi)賣(mài)，但是只要符合相關(guān)的法律規(guī)定也是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件： 依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。需具備的條件有：(一)轉(zhuǎn)讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;(三)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;(四)轉(zhuǎn)讓行為征 得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，以上條件應(yīng)同時(shí)具備。 3、宅基地轉(zhuǎn)讓手續(xù)是什么 宅基地轉(zhuǎn)讓手續(xù) 一、 具體解析： 關(guān)于你所說(shuō)的宅基地問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。一般來(lái)說(shuō)，宅基地是不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓主要是房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候房屋和宅基地一起轉(zhuǎn)讓，而且要求要轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是法律允許的，但是該法規(guī)定了，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 另外，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。其實(shí)，你如果符合申請(qǐng)宅基地條件的話，是可以直接申請(qǐng)的，以河北省的規(guī)定為例，根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地： (一) 因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的; (二) 外來(lái)人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒(méi)有宅基地的; (三) 因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。 4、宅基地轉(zhuǎn)讓合同的效力如何 在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對(duì)其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《物權(quán)法》第六十四條　私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人所有，這一點(diǎn)不存在爭(zhēng)議。 在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則其有效無(wú)效的區(qū)分與前述情形一樣。 如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條　當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。據(jù)此，似乎可以認(rèn)定，轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的，其實(shí)不然，理由是：根據(jù)《合同法》第七條　當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。 第五十二條　有下列情形之一的，合同無(wú)效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益; (二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益; (三)以合法形式掩蓋非法目的。 5、2017年宅基地有償轉(zhuǎn)讓**新消息 《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》標(biāo)志我國(guó)農(nóng)村土地制度改革將進(jìn)入試點(diǎn)階段。意見(jiàn)提出將對(duì)進(jìn)城農(nóng)民宅基地實(shí)行試點(diǎn)自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓。 進(jìn)城農(nóng)民宅基地試點(diǎn)有償轉(zhuǎn)讓是“2015年的第一場(chǎng)瑞雪”。據(jù)悉，全國(guó)農(nóng)民工總量已逾 2.69億人，其中外出農(nóng)民工1.66億人，外出務(wù)工農(nóng)民仍以每年600萬(wàn)左右遞增。很多進(jìn)城農(nóng)民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流轉(zhuǎn)造成的困擾，成為許人心中揮之不去的“另類鄉(xiāng)愁”。 農(nóng)村宅基地試點(diǎn)有償轉(zhuǎn)讓頗有些“終點(diǎn)又回到起點(diǎn)”意味。數(shù)十年來(lái)，農(nóng)村宅基地歸集體所有，農(nóng)民個(gè)人僅享有宅基地的使用權(quán)，宅基地不準(zhǔn)出賣(mài)和出租;宅基地上的房屋可以自由買(mǎi)賣(mài)，農(nóng)民住房由房地合一的所有者主體轉(zhuǎn)變?yōu)樗姓咧黧w相分離。一邊是農(nóng)民房屋永遠(yuǎn)歸農(nóng)民所有，并且有買(mǎi)賣(mài)或者租賃房屋的權(quán)利;另一邊卻強(qiáng)調(diào)宅基地一律不準(zhǔn)出租和買(mǎi)賣(mài)，硬是整出“房地分離”奇跡。在國(guó)家鼓勵(lì)和推進(jìn)農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的今天，宅基地與房產(chǎn)所有權(quán)“兩張皮” 無(wú)疑成為亟需跨越的障礙。 6、2017年宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定 1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念： 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質(zhì)。 2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓： 從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。 如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為有效。因?yàn)楦鶕?jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無(wú)權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過(guò)農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無(wú)效。也就是說(shuō)，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。 7、2017年宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)范本 甲 方： 乙 方： 甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下： 一、宅基地坐落、面積 甲方將坐落于______的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，該宅基地登記面積共150.4平方米。具體位置東至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用權(quán)及附屬設(shè)施包括：甲方現(xiàn)有所在宅基地的一切建設(shè)設(shè)施及水電戶口等。終身歸乙方享有。 二、保證此宅基地手續(xù)真實(shí)，來(lái)源合法，權(quán)屬清楚，四至界限清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬或債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)全部賠償。 三、轉(zhuǎn)讓金額 …… 8、宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛該如何處理 隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不少農(nóng)村居民愿意把自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人，然后搬到城市里居住。為此，卻常常會(huì)引發(fā)宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛。那么，對(duì)于宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛應(yīng)該如何處理呢? 遇到宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛該如何處理? 1、協(xié)議要看具體的簽約對(duì)象 宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力要看具體的簽約對(duì)象，如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地的，那么該協(xié)議是有效的;如果是向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人且未獲得集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，那么就是無(wú)效的。因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，為了滿足本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住和生活需要，不能像本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 2、協(xié)議無(wú)效的法律后果是恢復(fù)原狀 9、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律適用 在我國(guó)的廣大農(nóng)村，很多家庭都喜歡使用土地建設(shè)自己的住房。也就是所謂的宅基地。宅基地的使用也是屬于土地使用權(quán)的一種。公民只能依法取得宅基地的使用權(quán)，并不是說(shuō)宅基地的歸屬權(quán)是屬于公民的。 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓的適用法律 此外，中共中央、國(guó)務(wù)院通過(guò)有關(guān)文件，多次強(qiáng)調(diào)農(nóng)村居民建住宅要嚴(yán)格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn).依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時(shí)禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。 我國(guó)的土地管理制度正在改革，有關(guān)法律法規(guī)也在完善。對(duì)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押?jiǎn)栴}，為適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需要，給進(jìn)一步深化改革留有空間，物權(quán)法對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押?jiǎn)栴}作出銜接性的規(guī)定是必要的

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• 問(wèn) ??農(nóng)村宅基地置換商品房政策是如何的?
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  如是你自己現(xiàn)在個(gè)人想換，我堅(jiān)決建議你不要換。理由如下：農(nóng)村的房子并不值錢(qián)，但是其下的宅基地是不可再生資源非常值錢(qián)；城市的商品房，只要有錢(qián)隨時(shí)可以買(mǎi)，但是農(nóng)村的宅基地不是你有錢(qián)就可以買(mǎi)的；等到你拆遷的時(shí)候，可以用宅基地?fù)Q多于一套的商品房（具體看面積和商談方式），希望你不要為眼前小利所誘惑。總之一句話，農(nóng)村的房子（宅基地）是稀缺資源，商品房不是稀缺資源。

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地置換商品房政策是怎樣的?
  答

  你好，農(nóng)村宅基地置換政策有五個(gè)方面： 一、承包土地：可保留、流轉(zhuǎn)、退讓 根據(jù)市農(nóng)業(yè)局制定的細(xì)則，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，其承包的土地可采取保留、流轉(zhuǎn)、退讓三種處置和利用辦法。保留即指可按照依法自愿的原則，允許其在承包期內(nèi)繼續(xù)保留農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受涉及該土地的各項(xiàng)政策，如種糧直補(bǔ)、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目補(bǔ)貼等，任何組織不得強(qiáng)制或變相強(qiáng)制收回。流轉(zhuǎn)即指鼓勵(lì)在依法、自愿、有償?shù)脑瓌t下，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租、互換、入股等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，取得土地租金或分紅收入。 二、鼓勵(lì)向家庭農(nóng)場(chǎng)流轉(zhuǎn) 據(jù)了解，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民并自愿退出承包土地的，對(duì)其在承包土地上添置的生產(chǎn)設(shè)施以及提高土地生產(chǎn)能力的投入應(yīng)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。對(duì)轉(zhuǎn)戶居民自愿退出的承包土地權(quán)屬不清的，可以先行轉(zhuǎn)戶，待確權(quán)后再進(jìn)行退地補(bǔ)償。轉(zhuǎn)戶居民退出的承包土地，全部退給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織留作耕種用地，鼓勵(lì)退出的承包土地在公開(kāi)的市場(chǎng)上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社和農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 在退地補(bǔ)償方面，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后保留承包土地的，保留其在以后整戶退出時(shí)獲得相應(yīng)退地補(bǔ)償?shù)臋?quán)利或土地征收時(shí)按規(guī)定獲得土地征收補(bǔ)償安置的權(quán)利，但土地征收補(bǔ)償安置政策、農(nóng)轉(zhuǎn)城退地補(bǔ)償政策只能選擇其一，不能重復(fù)享受。 三、農(nóng)村宅基地：鼓勵(lì)置換城鎮(zhèn)住房試點(diǎn) 根據(jù)市國(guó)土資源局制定的實(shí)施細(xì)則，農(nóng)戶宅基地是指農(nóng)村村民個(gè)人經(jīng)依法批準(zhǔn)，用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的集體所有土地。農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，可繼續(xù)享有原已依法取得的農(nóng)村宅基地的使用權(quán)和受益權(quán)，但不得新建、改建、擴(kuò)建。 此外，允許宅基地在原村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部依法流轉(zhuǎn)，符合條件的宅基地流轉(zhuǎn)，由宅基地的轉(zhuǎn)讓人和受讓人向宅基地所在地的縣(區(qū))國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后辦理。 同時(shí)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市規(guī)劃中準(zhǔn)備改造的城中村、城鄉(xiāng)增減掛鉤試點(diǎn)實(shí)施區(qū)域和因鐵路、公路等線性工程將依法實(shí)施集體土地征收的區(qū)域，農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，鼓勵(lì)自愿退出原有宅基地或集中安置后退出原有宅基地和房屋，由所在村集體收回，并給予合理補(bǔ)償。 我市還鼓勵(lì)在城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市規(guī)劃中準(zhǔn)備改造的城中村和有城鄉(xiāng)增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目等有條件的地方探索開(kāi)展以宅基地、農(nóng)房置換城市(鎮(zhèn))住房試點(diǎn)，試點(diǎn)方案需由縣(區(qū))人民政府報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)同意后予以實(shí)施。 四、承包林地：自主決定山林是否流轉(zhuǎn) 市林業(yè)局制定的細(xì)則明確規(guī)定，本市行政區(qū)域內(nèi)林農(nóng)整戶遷入市區(qū)或其他城市落戶的，其經(jīng)過(guò)林業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革明晰了的林業(yè)產(chǎn)權(quán)按照林改政策繼續(xù)保留。林農(nóng)轉(zhuǎn)戶后，自留山穩(wěn)定不變，繼續(xù)實(shí)行長(zhǎng)期無(wú)償使用、允許繼承的政策。已分包到戶的責(zé)任山穩(wěn)定不變，承包期限30-70年，山上林木歸責(zé)任山主所有，承包期內(nèi)允許繼承。由集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的且林地、林木折股分配給集體內(nèi)部成員均等持有的林權(quán)繼續(xù)保留。 據(jù)了解，山林是否流轉(zhuǎn)以及流轉(zhuǎn)的方式由經(jīng)營(yíng)者自主決定。集體所有的森林、林木的所有權(quán)或者使用權(quán)以及林地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)依法設(shè)立的森林資源資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，然后在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)中公開(kāi)拍賣(mài)、競(jìng)價(jià)、招標(biāo)轉(zhuǎn)讓，禁止私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓。 五、林農(nóng)轉(zhuǎn)戶后不再參與承包分配 承包期內(nèi)，對(duì)林農(nóng)自愿退出承包林地和林木資產(chǎn)的，由集體組織收回另行依法處置。山林承包期滿后，林地應(yīng)交回集體組織處置，已經(jīng)轉(zhuǎn)為城市戶口的，不再參與再次承包分配。

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地置換是什么意思？
  答

  宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。宅基地置換，就是用自己的宅基地去換取別的東西，比如城鎮(zhèn)房產(chǎn)，成為城鎮(zhèn)市民。城市化的過(guò)程中，這種現(xiàn)象很常見(jiàn)的。

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地房子買(mǎi)賣(mài)合法嗎？農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)有哪些情況?
  答

  宅基地是否可以買(mǎi)賣(mài)，需要分情況而定。對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，一般是可以轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的，而對(duì)于集體組織外部成員，想購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地則是不允許的或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)非常大的。集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員：是指在該集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)，或生活在該組織，與該集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生權(quán)利、義務(wù)的人。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，具有很強(qiáng)的身份性質(zhì)，它可以依法定事件(如出生)而取得，和依合法行為(如因婚姻遷入)而取得。確定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，必須堅(jiān)持兩個(gè)原則：生活在該組織為基本原則；以對(duì)該組織產(chǎn)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。具體應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）生活在在該集體經(jīng)濟(jì)，有戶籍登記或曾經(jīng)有戶籍關(guān)系。（2）生存、生活在該集體經(jīng)濟(jì)組織。這主要是指，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是一種民事權(quán)利能力，人要生存才享有和具備，人死立即消滅?！吧睢痹谠摷w經(jīng)濟(jì)組織，主要是指出生在該組織，且為已具備該組織成員資格的人所生的孩子。（3）對(duì)該集體經(jīng)濟(jì)組織享有權(quán)利負(fù)有義務(wù)。這主要是指對(duì)該組織的擁有與其身份不可分離的權(quán)利和義務(wù)。

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