??土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期是怎么實(shí)行的？

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• 155****7606

  70年使用權(quán)到期是否無償續(xù)期
  物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。目前多地政府續(xù)期繳費(fèi)的法律依據(jù)都是《城市房地產(chǎn)管理法》，其規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
  小編梳理發(fā)現(xiàn)，溫州的土地使用權(quán)續(xù)期事件，在國(guó)內(nèi)并非首例。除溫州外，至少在青島、深圳還有五個(gè)土地使用權(quán)到期續(xù)期案例，分別是青島阿里山小區(qū)、青島紫金山小區(qū)、深圳南山區(qū)金桃園小區(qū)、深圳羅湖區(qū)國(guó)際商業(yè)大廈、深圳福田區(qū)長(zhǎng)城大廈。據(jù)媒體報(bào)道，青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)續(xù)期，在業(yè)主交納出讓金時(shí)，以區(qū)域過去1年的平均地價(jià)為計(jì)算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%；深圳羅湖國(guó)際商業(yè)大廈的業(yè)主在續(xù)期時(shí)，政府按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%要求其補(bǔ)繳。
  上述五個(gè)案例，青島、深圳和溫州政府至少都認(rèn)為土地期滿續(xù)期是有償?shù)?。而各地政府續(xù)期繳費(fèi)的法律依據(jù)都是城市房地產(chǎn)管理法，而不是物權(quán)法。不同之處在于，深圳、青島續(xù)期收費(fèi)依據(jù)是當(dāng)?shù)氐摹肮婊鶞?zhǔn)地價(jià)”，一般不過幾百塊、上千塊，而溫州執(zhí)行的是“市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)”，就是同類型的土地公開出讓的價(jià)格大概是多少錢，續(xù)期費(fèi)用遠(yuǎn)超深圳、青島，因此溫州土地續(xù)期被認(rèn)為具有一定風(fēng)向標(biāo)意義，那20年、30年住宅用地使用權(quán)到期后，究竟要不要繳納出讓金？
  中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為，自動(dòng)續(xù)期意味著業(yè)主不需主動(dòng)提出申請(qǐng)，自行續(xù)期，即便沒有交費(fèi)仍然有權(quán)居住。如果房屋需要轉(zhuǎn)讓，使用權(quán)期滿，將會(huì)在民事流轉(zhuǎn)上產(chǎn)生影響，但并不影響其民事權(quán)利，因?yàn)闄?quán)利是自動(dòng)續(xù)期的。另外，《物權(quán)法》中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，并未規(guī)定有償無償，在這個(gè)問題上，將來解釋一定要明確。如果有償，要明確繳交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如果像現(xiàn)在溫州報(bào)上登的還要交幾十萬塊錢，顯然負(fù)擔(dān)太大，并不合適。
  “《物權(quán)法》上根本沒說此事，就是自動(dòng)續(xù)期，它沒有區(qū)分多少年，也未點(diǎn)明要不要補(bǔ)繳此期間的建設(shè)用地費(fèi)用。實(shí)際上你如果要補(bǔ)的話，要我說這是在法律之外畫蛇添足，替自動(dòng)續(xù)期加了條件。”全國(guó)人大法工委民法室巡視員扈紀(jì)華曾親歷《物權(quán)法》的起草過程，她說，該法在制定之初，立法機(jī)關(guān)就已知曉青島、深圳等地存在20年使用權(quán)到期問題，但《物權(quán)法》**終通過時(shí)用的還是用“自動(dòng)續(xù)期”，這表明自動(dòng)續(xù)期是無任何條件的。
  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、法學(xué)教授孫憲忠當(dāng)年曾參與了物權(quán)法的制定，對(duì)于住房涉及的土地使用權(quán)70年到期后怎么辦的問題，當(dāng)時(shí)就有很大的爭(zhēng)議。他認(rèn)為，“自動(dòng)續(xù)期”至少說明法律上并沒有規(guī)定到期后收費(fèi)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，應(yīng)該無條件順延。
  “建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是公民依照憲法、物權(quán)法所享有的基本權(quán)利。任何擴(kuò)大、減少或限縮公民基本權(quán)利或者對(duì)公民基本權(quán)利附加條件的規(guī)范性法律文件的制定，都屬于立法權(quán)的運(yùn)用?！睂O憲忠說，根據(jù)立法法對(duì)于立法權(quán)限的規(guī)定，這種涉及公民基本權(quán)利的法律，必須由全國(guó)人大制定，國(guó)務(wù)院和地方人大都無權(quán)就此立法，更遑論地方政府及其部門。

  查看全文↓ 2018-11-10 10:08:06
• 134****6352

  土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期
  我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)政策規(guī)定，住宅產(chǎn)權(quán)為70年，到期土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，而其他性質(zhì)土地如何續(xù)期則無明確的政策。土地使用年限期滿后要交納出讓金，一般是根據(jù)誰使用誰交錢的原則，到期后，土地使用證持有人需向國(guó)土部門提交一份申請(qǐng)，他們會(huì)組織評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估確定需要交納的出讓金數(shù)額。
  而如今許多開發(fā)商為了追求利益的**大化，往往會(huì)追逐市場(chǎng)的熱點(diǎn)，這就出現(xiàn)了一些樓盤在建設(shè)時(shí)實(shí)際上導(dǎo)致土地性質(zhì)發(fā)生了變化，有的在工業(yè)用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商業(yè)物業(yè)等等，這些做法都會(huì)牽扯到土地使用年限及土地出讓金的問題，從現(xiàn)實(shí)情況分析，一般都是購買者的權(quán)益受不到保護(hù)。而國(guó)家的法律又沒有明確的規(guī)定，所以由于開發(fā)商“曬地皮”而損失的土地使用年限，往往會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購買者的頭上。
  總的來說，70年是國(guó)家規(guī)定的年限，70年到了之后，國(guó)家可以收回，對(duì)你實(shí)施補(bǔ)償，你也可以交納土地出讓金，繼續(xù)使用。如果房屋使用權(quán)性質(zhì)不是居住，就要看當(dāng)初土地轉(zhuǎn)讓合同是怎樣約定的，有三種可能：
  1、可以續(xù)期，需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;
  2、不可續(xù)期，土地使用權(quán)收回，對(duì)土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補(bǔ)償;
  3、不可續(xù)期，無償收回土地使用權(quán)。
  土地使用證有期限大家都沒有疑惑，主要是對(duì)于土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期是什么不太清楚。我們可以在辦理土地使用證相關(guān)手續(xù)時(shí)詢問一下相關(guān)政府部門的工作人員，問清楚土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的相關(guān)內(nèi)容，這樣在土地使用證快到期限時(shí)不至于手忙腳亂，不過在弄清楚這個(gè)問題后，土地使用權(quán)續(xù)期就會(huì)非常方便，可以說這一規(guī)定是非?；菝竦牧恕?/span>

  查看全文↓ 2018-11-10 10:07:44
• 156****2984

  1.自動(dòng)續(xù)期:中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新認(rèn)為,目前,關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示:“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的,如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔(dān)成本,既不公平也很難實(shí)施?！?
  2.補(bǔ)出讓金差價(jià):土地使用期限規(guī)定20年和70年,其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán),續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金,政府的利益會(huì)受損,而且對(duì)其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。有專家指出,約定20年以及沒有達(dá)到**高限70年的,首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年,同時(shí)補(bǔ)交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。
  3.費(fèi)改稅:對(duì)于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期?應(yīng)有償還是無償?楊立新認(rèn)為,有兩個(gè)辦法可供選擇:一是免費(fèi),讓利給業(yè)主;二是費(fèi)改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。

  查看全文↓ 2018-11-10 10:07:33

相關(guān)問題

• 問 ??住宅土地使用權(quán)續(xù)期是怎么續(xù)的？
  答

  住宅土地使用權(quán)到期帶來諸多困境 70年后怎么辦？在正常情況下，房屋年限有40年、50年和70年三種分類，40年的主要是指商業(yè)用地，50年的指工業(yè)用地，而當(dāng)前市場(chǎng)上的商品房多為普通住宅，產(chǎn)權(quán)年限有70年（也存在商住兩用的住房，其產(chǎn)權(quán)多為50年）。很多人在買房的時(shí)候，都會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格特別的關(guān)注，但是可能有很多朋友都沒有關(guān)注過房屋的居住年限。其實(shí)在正常情況下，房屋年限有40年、50年和70年三種分類，40年的主要是指商業(yè)用地，50年的指工業(yè)用地，而當(dāng)前市場(chǎng)上的商品房多為普通住宅，產(chǎn)權(quán)年限有70年（也存在商住兩用的住房，其產(chǎn)權(quán)多為50年）。很多人會(huì)想，那么在70年之后這個(gè)房子就不是我的了嗎？近年來，全國(guó)多個(gè)地方的住宅土地使用權(quán)到期事件引起社會(huì)高度關(guān)注，接下來會(huì)有更多地方逐步也將面臨住宅土地使用權(quán)到期如何處理的困境。但是，到現(xiàn)在為止，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門并未就此提出具體的法律建議稿。

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• 問 ??住宅用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期是什么意思？
  答

  恰如學(xué)界此前期待的那樣，民法典物權(quán)編草案對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，作出了自動(dòng)續(xù)期的原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。這樣的制度安排，早有端倪。2017年3月15日，李克強(qiáng)總理在接受十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議中外記者采訪時(shí)，就對(duì)記者提出的“房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦”問題給予答復(fù)，他表示：“房子70年產(chǎn)權(quán)可續(xù)期，無需申請(qǐng)，無前置條件！”這樣的表述，差不多可以認(rèn)為是對(duì)2016年11月《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的明確呼應(yīng)?！兑庖姟诽岢觯芯孔≌ㄔO(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

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• 問 土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期
  答

  土地使用權(quán)到期續(xù)期的步驟如下(1)續(xù)期申請(qǐng)的提出土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提出續(xù)期申請(qǐng)，這是《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第1款前段對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定的前提條件。(2)續(xù)期申請(qǐng)的審批土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)后，土地管理部門應(yīng)在合理期限內(nèi)，盡快作出答復(fù)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地外，均應(yīng)予以批準(zhǔn)。(3)續(xù)期的性質(zhì)土地使用權(quán)的續(xù)期與土地使用權(quán)的出讓同其性質(zhì)，也就是說土地使用權(quán)的續(xù)期也是土地使用權(quán)的出讓。其少有不同之處在于，對(duì)于土地使用權(quán)的續(xù)期申請(qǐng)，出讓人根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回外，應(yīng)予以批準(zhǔn)，但對(duì)于土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)，出讓人并無此等義務(wù)。

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• 問 ??土地使用權(quán)到期怎么辦?可以 續(xù)期嗎？
  答

  土地使用權(quán)出讓年限屆滿后，有兩種處理方式：1、土地使用者申請(qǐng)續(xù)期 在一般情況下，政府應(yīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用。按照規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，政府除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的外，對(duì)申請(qǐng)續(xù)期的應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。2、政府無償收回土地使用權(quán)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。根據(jù)規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。這就是說，國(guó)家在收回土地使用權(quán)的同時(shí)，也無償收回建筑物、其他附著物的所有權(quán)。土地使用權(quán)出讓**高年限:1、地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。2、出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；（二）出讓土地使用權(quán)的宗地號(hào)、面積；（三）土地使用年期及起止時(shí)間；（四）土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時(shí)間；（五）交付土地的時(shí)間；（六）規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)；（七）項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時(shí)間；（八）市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；（九）使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗?；（十）建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)；（十一）違約責(zé)任；（十二）當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

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• 問 土地使用權(quán)到期 續(xù)期需要多少錢
  答

  需要的。土地使用年限到期后會(huì)有評(píng)估部門評(píng)估土地上的建筑物是否可以繼續(xù)使用，如果建筑物可以繼續(xù)使用的話需要繳納一些土地出讓金就可以了，具體的土地出讓金是根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格來定的。

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