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??我想咨詢下關(guān)于宅基地買賣法律依據(jù)

146****4734 | 2018-08-14 10:16:07

已有5個(gè)回答

  • 143****6127

    早在1999年,國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就規(guī)定:農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年,國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)指出:加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。同年,國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》,其中第十三條也明確規(guī)定:嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。此外,**高人民法院《2015年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第35條的規(guī)定:農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。
    表面看來,放開農(nóng)民宅基地房屋入市,可以增加農(nóng)民“融資渠道”,甚至讓農(nóng)民的財(cái)富“迅速**”,但實(shí)際上,國家嚴(yán)格限制宅基地在非集體經(jīng)濟(jì)成員之間的流動(dòng),正是為了保障農(nóng)民的居住條件和居住安全,保護(hù)農(nóng)民利益。宅基地是農(nóng)民的基本福利制度,《土地管理法》規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?!睂?duì)于多數(shù)農(nóng)民而言,出售宅基地房屋后再次置業(yè)將比較困難,從而可能帶來社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此,我國對(duì)農(nóng)民宅基地房屋轉(zhuǎn)讓一直采取比較慎重的態(tài)度。另外,我國實(shí)行的是“房地一體”原則,即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。這也意味著,農(nóng)村房屋在轉(zhuǎn)讓的同時(shí),宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓。但是,農(nóng)村宅基地屬于集體所有,農(nóng)民只有使用權(quán),而不享有處分權(quán)。

    查看全文↓ 2018-08-14 10:17:15
  • 135****6486

    根據(jù)我國法律規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,公民個(gè)人沒有所有權(quán),只有使用權(quán)。同時(shí),根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定:耕地、宅基地、自留山等集體所有土地使用權(quán)不能抵押。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房(廚房、倉庫、廁所)、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農(nóng)戶只有使用權(quán),不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶對(duì)宅基地上的附著物享有所有權(quán),有買賣和租賃的權(quán)利,不受他人侵犯。房屋出賣或出租后,宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人,但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用土地,不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
    根據(jù)《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,其所有權(quán)屬于集體,而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員,対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán),即使用和收益的權(quán)利,其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條,無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。所以,如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之,則應(yīng)認(rèn)定其合同無效。也就是說,對(duì)于此種情況,取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意,以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。
    《土地管理法》第六十二條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?!锻恋毓芾矸ā返诹龡l 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對(duì)其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,根據(jù)《物權(quán)法》第六十四條 私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人所有,這一點(diǎn)不存在爭議。

    查看全文↓ 2018-08-14 10:17:06
  • 134****3065

    依據(jù)宅基地管理辦法
    宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓法律效力:
    1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,有下列轉(zhuǎn)讓情況,應(yīng)認(rèn)定無效:
    (1)城鎮(zhèn)居民購買;
    (2)法人或其他組織購買;
    (3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);
    (4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;
    (5)受讓人已有住房,不符合宅基地分配條件。
    2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件:
    (1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);
    (2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;
    (3)受讓人沒有住房和宅基地,符合宅基地使用權(quán)分配條件;
    (4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;
    (5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,地隨房一并轉(zhuǎn)讓;

    查看全文↓ 2018-08-14 10:16:56
  • 156****2175

    一、有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定及特征
    我國1982年《憲法》規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有,農(nóng)村和郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地,也屬于集體所有”。
    《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
    農(nóng)村宅基地一般具有以下特征。一是使用主體特定,即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出,特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。二是法律規(guī)定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定,“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?!彼氖遣豢闪鬓D(zhuǎn)。即特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房,不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓,也不可以抵押。
    二、農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀及熱門話題
    物權(quán)法頒布后關(guān)于農(nóng)村宅基地仍存在一些有待解決的問題。比如,在宅基地的審批過程中,農(nóng)民集體沒有對(duì)宅基地的處分權(quán),這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱;另外,也沒有賦予農(nóng)民集體對(duì)宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)。立法沒有完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán);再如宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有,這就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民。對(duì)此,圍繞農(nóng)村宅基地使用的熱門話題主要有:
    1、宅基地能否繼承。按照法律規(guī)定是不可以的。但是宅基地上有房屋,森林的除外。
    2、宅基地私自買賣是否有效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無效。我國《土地管理法》第二條規(guī)定:……土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定:依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的,因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng),由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地應(yīng)符合法律對(duì)其“轉(zhuǎn)讓”的嚴(yán)格限制條件,必須依法到縣級(jí)以上土地行政主管部門辦理有關(guān)的變更登記手續(xù),否則轉(zhuǎn)讓無效。
    3、城里人是否可以購買宅基地。宅基地不得賣給城里人。1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

    查看全文↓ 2018-08-14 10:16:45
  • 138****3369

    宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定
    1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念:
    農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,具有身份屬性,其在一定程度上有福利性質(zhì)。
    2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓:
    從受讓的主體上,可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。
    如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。因?yàn)楦鶕?jù)《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,其所有權(quán)屬于集體,而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員,対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán),即使用和收益的權(quán)利,其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條,無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。所以,如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之,則應(yīng)認(rèn)定其合同無效。也就是說,對(duì)于此種情況,取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意,以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。
    而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。理由是《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。
    然而,在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對(duì)其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,根據(jù)《物權(quán)法》第六十四條 私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人所有,這一點(diǎn)不存在爭議。
    在這種情況下,如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,則其有效無效的區(qū)分與前述情形一樣。
    如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,根據(jù)《物權(quán)法》第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。據(jù)此,似乎可以認(rèn)定,轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的,其實(shí)不然,理由是:根據(jù)《合同法》第七條 當(dāng)事人訂立、履行合同,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī),尊重社會(huì)公德,不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序,損害社會(huì)公共利益。

    查看全文↓ 2018-08-14 10:16:35

相關(guān)問題

  • 地是集體的,嚴(yán)禁土地買賣,將來遇到糾紛得不到法律支持,你如果是本村有農(nóng)村戶口的鄉(xiāng)民買本村里的宅基地去本村村委會(huì)辦里過戶

    全部3個(gè)回答>
  • 宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分,其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護(hù)。

    全部3個(gè)回答>
  • 我國現(xiàn)行法律規(guī)定,宅基地是不可以自由買賣的,因?yàn)檎匾话闶侵冈谵r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房的集體性質(zhì)土地。只能是使用權(quán),由于其性質(zhì)因素,使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓只可以在同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行,不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的出售。

    全部3個(gè)回答>
  • 你可以直接向法院起訴,同時(shí)申請(qǐng)鑒定,如果系因?qū)Ψ浇ǚ克鶎?dǎo)致,可要求對(duì)方采取救措施,并賠償損失。

    全部9個(gè)回答>
  • 農(nóng)村宅基地可以買賣。一、根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。” 農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地,農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。所以,農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn),賣給非本村人的屬于無效的買賣。二、農(nóng)村宅基地買賣3大原則1、農(nóng)村宅基地買賣需進(jìn)行權(quán)利(使用權(quán))主體變更登記《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù),如果宅基地房屋通過買賣轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)(使用權(quán)主體發(fā)生變化),應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn),完成權(quán)利主體的變更登記。需要注意的是宅基地房屋買賣,除了要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更,房屋根本就沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。2、宅基地購買者的資格有限制宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員,或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等,原使用權(quán)人不再使用宅基地,依法可以轉(zhuǎn)讓,但宅基地使用權(quán)的購買者(受讓主體),有資格限制。宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓,如果轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員,將不符合法定的條件。解決方法:轉(zhuǎn)讓時(shí),購買者已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村,成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。3、轉(zhuǎn)讓后原則:“一戶一宅”《土地管理法》明確規(guī)定,宅基地遵守“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進(jìn)行宅基地買賣是,應(yīng)該滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的限制。如果宅基地?cái)?shù)量超標(biāo),以后進(jìn)行分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí),超過部分需歸還集體經(jīng)濟(jì)組織。

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