??急：物業(yè)公司可否依據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》起訴業(yè)主

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• 144****5276

  這是服務(wù)合同，一定你簽訂了，是有法律效力的。這是物業(yè)公司設(shè)置的格式合同，如果雙方對(duì)合同條款有異議的，可以按有利于業(yè)主來(lái)解釋

  查看全文↓ 2018-07-19 13:30:38
• 142****7123

  物業(yè)管理?xiàng)l例寫的很清楚，前期物業(yè)管理是開發(fā)公司和物業(yè)公司簽訂，交房的時(shí)候公示給業(yè)主看，如果后期追討物業(yè)費(fèi)，和開發(fā)公司簽的前期合同法院是認(rèn)可的，不需要和業(yè)主單獨(dú)簽合同，即使是后期管理，也只需要和業(yè)主委員會(huì)簽即可。

  查看全文↓ 2018-07-19 13:30:24
• 152****1516

  前期物業(yè)管理是住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，實(shí)踐中發(fā)生的前期物業(yè)管理糾紛案件，多數(shù)表現(xiàn)為業(yè)主拒交前期物業(yè)管理費(fèi)用，而業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的原因有不少是由于物業(yè)買受人（業(yè)主）不承認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)自己的效力。
  2004年底，福建省福州市中級(jí)人民法院民一庭就民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題以內(nèi)部文件形式發(fā)布了《民事審判參考意見》，其中有兩個(gè)問(wèn)題是專門針對(duì)物業(yè)管理糾紛案件。關(guān)于建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，并以建設(shè)單位名義與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的效力問(wèn)題，福州市中級(jí)人民法院的《民事審判參考意見》第十個(gè)問(wèn)題的第2小題認(rèn)為，如果“業(yè)主未承諾接受前期物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，此時(shí)，因業(yè)主未與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)服務(wù)合同達(dá)成一致的意思表示，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間不存在合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)只能起訴建設(shè)單位而不能直接起訴業(yè)主?！?br/>市中級(jí)法院的這一指導(dǎo)意見，嚴(yán)重誤導(dǎo)了基層法院的審判工作，導(dǎo)致法院在處理建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主之間的關(guān)系上產(chǎn)生了極大的混亂。許多業(yè)主認(rèn)為只要他們沒(méi)有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽字，就可以不受前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，因此可以不交納物業(yè)管理費(fèi)。2005年福州曾經(jīng)有一家物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同到福州市某基層法院起訴業(yè)主，要求業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)和違約金，而業(yè)主則以自己不同意前期物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。主審法官在開庭前向物業(yè)管理企業(yè)闡明了市中級(jí)法院的指導(dǎo)意見后，物業(yè)管理企業(yè)只得委屈地撤訴了，至今不敢向任何一個(gè)欠費(fèi)業(yè)主起訴要求交納前期物業(yè)管理費(fèi)。
  福州市中級(jí)人民法院《民事審判參考意見》中對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)買受人的效力問(wèn)題的認(rèn)定是值得商榷的。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)買受人來(lái)說(shuō)當(dāng)然是有法律效力的，物業(yè)買受人不能以未對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作出明確承諾為由而拒交前期物業(yè)管理費(fèi)用。理由如下：
  第一、前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)合同的一種，建設(shè)單位（開發(fā)商）是以業(yè)主當(dāng)然代表人的身份簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，因此前期物業(yè)服務(wù)合同可以認(rèn)定具有集體合同的性質(zhì)，當(dāng)然適用于所有的物業(yè)買受人。首先，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條明確規(guī)定建設(shè)單位（開發(fā)商）有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位（開發(fā)商）在自己開發(fā)建設(shè)的房子賣完之前，它首先是一個(gè)大業(yè)主。在業(yè)主購(gòu)房的過(guò)程中，或者說(shuō)在首次業(yè)主大會(huì)成立之前，物業(yè)管理工作就已經(jīng)開始。作為物業(yè)的**主要產(chǎn)權(quán)人之一，建設(shè)單位（開發(fā)商）有權(quán)利、有義務(wù)，也有條件去選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔(dān)自己所開發(fā)建設(shè)的物業(yè)的管理責(zé)任；其次，建設(shè)單位（開發(fā)商）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，建設(shè)單位（開發(fā)商）不僅僅是代表自己，而且是代表了眾多的潛在的物業(yè)買受人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，其性質(zhì)和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同是一樣的，都具有集體合同的性質(zhì)。實(shí)踐中，我們不可能讓每一個(gè)單個(gè)的物業(yè)買受人都去與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，否則就亂套了。我們都知道，物業(yè)服務(wù)對(duì)同一小區(qū)的每一個(gè)業(yè)主都是同等的，但由于沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的存在，每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的選擇和物業(yè)公司的服務(wù)及收費(fèi)是難以有相同看法的，這樣是很難使每一個(gè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)都簽訂內(nèi)容統(tǒng)一的前期物業(yè)服務(wù)合同。這樣一來(lái)，統(tǒng)一的前期物業(yè)服務(wù)合同就難以存在，前期物業(yè)管理工作也就必然擱淺。缺乏物業(yè)管理的生活住宅小區(qū)，必然各方面都比較混亂，這顯然會(huì)損害到物業(yè)買受人的合法權(quán)益。因此，為維護(hù)物業(yè)買受人的合法利益，我們只能由代表與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，而這個(gè)代表在業(yè)主委員會(huì)成立之前只能是已經(jīng)存在的第一個(gè)業(yè)主——建設(shè)單位（開發(fā)商）。也就是說(shuō)，作為業(yè)主當(dāng)然代表人身份的建設(shè)單位（開發(fā)商）與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同是為了全體物業(yè)買受人利益的，當(dāng)然應(yīng)適用于全體的業(yè)主。
  第二、前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，當(dāng)然適用于物業(yè)的買受人。國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條明確規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的約定。”
  其他一些地方省份的物業(yè)管理?xiàng)l例也作出了類似的規(guī)定。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定：“新建商品房住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件?！睂?shí)踐中，前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的一個(gè)附件已經(jīng)是通行的做法了。既然前期物業(yè)服務(wù)合同是房屋買賣合同的一個(gè)附件，那么，只要房屋買受人在房屋買賣合同上簽字，也就是說(shuō)，只要房屋買受人認(rèn)同了買賣合同的效力，附件的內(nèi)容也就生效了。根本就不需要買受人單獨(dú)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作出承諾。
  第三、雖然國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有用通俗的話語(yǔ)闡明前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主的約束力，但在第七條關(guān)于業(yè)主的義務(wù)中要求業(yè)主要“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”，在第六十七條中還規(guī)定了：“違反物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，……，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！边@里所講的物業(yè)交費(fèi)所依據(jù)的物業(yè)服務(wù)合同，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有明確指明是僅指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，所以自然包括了建設(shè)單位（開發(fā)商）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō)建設(shè)單位（開發(fā)商）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主是具有法律約束力的。在一些地方省份的物業(yè)管理?xiàng)l例中也明確規(guī)定了在房屋售出之后的前期物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由物業(yè)買受人承擔(dān)。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條、《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條第二款等。
  第四、物業(yè)買受人拒絕交納前期物業(yè)管理費(fèi)用是違背法律的公平和等價(jià)有償原則的。商品交易中的基本原則包括等價(jià)有償和公平原則。提供前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)作為營(yíng)利性企業(yè)法人，在提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)自然要求得到相應(yīng)的報(bào)酬，而這種服務(wù)是針對(duì)整個(gè)小區(qū)的業(yè)主，也就是說(shuō)每個(gè)業(yè)主都是物業(yè)服務(wù)的受益人。比如說(shuō)保安巡邏、衛(wèi)生打掃、綠化等。既然每個(gè)業(yè)主都得到物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，自然應(yīng)該交納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，如果說(shuō)部分業(yè)主可以不交前期物業(yè)管理費(fèi)用，那么這不僅對(duì)物業(yè)管理者來(lái)說(shuō)是不公平的，而且對(duì)那些已交納物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主來(lái)說(shuō)也是不公平的。
  當(dāng)然，前期物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)買受人購(gòu)買物業(yè)后就直接關(guān)系到買受人的切身利益，然而買受人在選聘前期物業(yè)管理企業(yè)時(shí)不享有表達(dá)自己意志的權(quán)利，所以實(shí)踐中會(huì)存在前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容損害了物業(yè)買受人的合法權(quán)益的現(xiàn)象，遇到這種情況，買受人可以向房地產(chǎn)主管部門和物價(jià)主管部門投訴。如果物業(yè)管理企業(yè)未按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)構(gòu)成違約的，業(yè)主自然可以拒交相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。但業(yè)主不能單獨(dú)以自己未對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同作出承諾為由，拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)用。
  綜上，筆者認(rèn)為，物業(yè)的買受人在購(gòu)買住房時(shí)，買賣合同生效的同時(shí)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同也當(dāng)然生效，而不能認(rèn)為前期物業(yè)管理服務(wù)合同必須經(jīng)過(guò)物業(yè)買受人的明確承諾才對(duì)其生效。福州市中級(jí)人民法院《民事審判參考意見》中對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)買受人的效力問(wèn)題的認(rèn)定，不僅不符合法律的規(guī)定，而且會(huì)成為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用的借口，不利于化解前期物業(yè)管理糾紛。

  查看全文↓ 2018-07-19 13:30:13
• 155****9740

  可以，因?yàn)槲飿I(yè)公司作為服務(wù)提供者，業(yè)主作為接受服務(wù)者，雙方之間存在著清晰明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

  查看全文↓ 2018-07-19 13:29:48

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??物業(yè)管理前期服務(wù)協(xié)議是開發(fā)商和物業(yè)公司簽還是物業(yè)公司和業(yè)主簽啊？？？
  答

  你只能收取你和開發(fā)商簽訂協(xié)議日期之后的物業(yè)費(fèi)。在你公司實(shí)施管理之前的欠費(fèi)，其債權(quán)債務(wù)和你公司無(wú)關(guān)，你當(dāng)然不能取追收欠費(fèi)了追問(wèn)那如果我和開發(fā)商簽訂一年前的合同呢，假如就是說(shuō)開發(fā)商管的那一年就是我們公司在管了，但是沒(méi)和我們簽訂前期物業(yè)協(xié)議，跟開發(fā)商簽的，里面有一條就是可以委托其他物業(yè)公司進(jìn)行管理，這樣的話行不行？追答物業(yè)公司介入管理是需要公示的，不可能過(guò)了一年之后你站出來(lái)對(duì)業(yè)主說(shuō)，去年是我公司管理的，需要補(bǔ)交去年的物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主對(duì)這個(gè)說(shuō)法，去建設(shè)局或房管局投訴舉報(bào)，你公司就有欺詐嫌疑了。和開發(fā)商簽物業(yè)合同，只有在項(xiàng)目開盤之前，也就是業(yè)主入住之前，這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司可以和開發(fā)商簽約。如果業(yè)主已經(jīng)入住了，必須和業(yè)委會(huì)簽約。業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立的，應(yīng)該事先公示物業(yè)臨時(shí)托管的協(xié)議及公告，并協(xié)助成立業(yè)委會(huì)，然后補(bǔ)簽協(xié)議。業(yè)主入住之后，開發(fā)商簽署的物業(yè)委托合同時(shí)無(wú)效的。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 關(guān)于物業(yè)管理分包的問(wèn)題
  答

  物業(yè)是每三年換一次換的時(shí)候是有小區(qū)所有人提出的

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 物業(yè)管理的案例分析
  答

  聯(lián)名的力量是很強(qiáng)大的,所以我支持業(yè)主委員會(huì),聯(lián)合起來(lái)抵抗原物業(yè)的不合理的管理,和完善管理

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) 前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？
  答

  盡管業(yè)主并沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因?yàn)?，開發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房合同后實(shí)際上就是認(rèn)可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。

• 問(wèn) 關(guān)于物業(yè)管理的"物業(yè)糾紛"問(wèn)題
  答

  1、《中國(guó)人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條規(guī)定合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。2、第三十八條規(guī)定人民法院受理案件后，當(dāng)事人對(duì)管轄權(quán)有異議的，應(yīng)當(dāng)在提交答辯狀期間提出。人民法院對(duì)當(dāng)事人提出的異議，應(yīng)當(dāng)審查。異議成立的，裁定將案件移送有管轄權(quán)的人民法院；異議不成立的，裁定駁回。3、法院是駁回了你的管轄權(quán)異議，依法你可以上訴，不過(guò)意義不大。既然法院是依據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十五條規(guī)定，估計(jì)你們?cè)诤贤屑s定了管轄權(quán)。4、上訴狀按照你的訴狀的寫法就可以，交到法院就啟動(dòng)了上訴程序。謝謝對(duì)我們團(tuán)隊(duì)的信任！如有幫助，請(qǐng)采納！

  全部3個(gè)回答>