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住房空置的合理性需要強調(diào)的是，房地產(chǎn)市場有一定量的空置面積十分正常。首先，商品房竣工驗收后不一定會即刻轉(zhuǎn)移到消費者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。在這段時間內(nèi)，這些商品房將暫時表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較復雜的商品，隱含的信息很多,為達成交易，開發(fā)商與消費者之間有一個信息溝通的過程?；谝陨先c，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正?？罩茫┖褪袌隹罩茫ㄒ蜾N售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標準來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只占一半左右。
全部3個回答>商鋪空置率怎么算
135****4259 | 2018-07-18 20:21:33
已有4個回答
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151****4468
你想問的是為什么，還是怎么算？
查看全文↓ 2018-07-18 20:22:09
房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應調(diào)節(jié)。如果說怎么算，用未使用的房屋數(shù)除以總數(shù)再乘以100%，即可。 -
136****9837
使用過空置率這一指標來描述房地產(chǎn)領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產(chǎn)作為分子?？刂坡视嬎愕钠钤谒y免，但是如果數(shù)據(jù)偏離實際太遠，以至于影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。
查看全文↓ 2018-07-18 20:22:04
“以訛傳訛”的空置率分析方法和判斷標準再次被使用，得出了令公眾震驚卻似乎不容懷疑的“權(quán)威”結(jié)論。這使筆者感到很有必要結(jié)合形勢，重新討論一下這個問題。
問題都出在空置率的計算公式和空置標準的規(guī)定上。歐美大多市場經(jīng)濟國家，崇尚的是市場調(diào)節(jié)，雖然都在搞住房保障制度建設，但并不會有政府機構(gòu)重視商品房空置率的監(jiān)測問題。而“空置率在5%與10%之間為合理區(qū)，在10%與20%之間為空置危險區(qū)。
雖然國外確有學者使用過空置率這一指標來描述房地產(chǎn)領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產(chǎn)作為分子（在2006年3月1日建設部部長汪光燾主持召開的房地產(chǎn)市場形勢座談會上，劉志鋒副部長印證了這一點）。而在中國國內(nèi)，有的機構(gòu)或?qū)W者是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率，有的卻是用空置面積除以前三年竣工面積之和。顯然，與國外學者使用的公式相比，這兩個公式的分母縮小了大約20～60倍。
根據(jù)建設部綜合財務司和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編寫的《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》，2004年12月末，中國城鎮(zhèn)房屋建筑面積為149.06億平方米，其中住宅建筑面積為96.16億平方米；全國商品房空置面積為1.23億平方米，其中商品住宅空置面積為0.74億平方米。按照外國學者的算法，商品房的空置率只有0.83%，商品住宅的空置率只有0.77%。根據(jù)**新數(shù)據(jù)，2005年12月末，全國商品房空置面積為1.43億平方米，其中商品住宅空置面積為0.83億平方米（空置面積的上升與宏觀調(diào)控中形成的市場觀望有直接關(guān)系），兩者的空置率仍然不足1%。 -
148****3796
怎樣選擇好商鋪 選擇商鋪，不需要太多經(jīng)驗和專業(yè)。只需要了解這個城市，知道你所要投資區(qū)域的消費群體和主要業(yè)態(tài)，只需通過簡單的計算就能甄別出值得投資的商鋪。
查看全文↓ 2018-07-18 20:21:56
“位置、位置、還是位置”，這是業(yè)內(nèi)人士楊廣安提出的選擇商鋪的首要標準，進一步可解讀成“所選城市在全國的地位、所選區(qū)域在城市中的位置、單個項目在區(qū)域中的位置”。
而只有零售業(yè)蓬勃的城市，商鋪才值得投資。 與商場里的商鋪相比，臨街商鋪無疑更具優(yōu)勢，它意味著擁有更多客流。反之，商城里的商鋪則更多地依賴發(fā)展商的規(guī)劃和管理能力，設計和管理上的失誤都會直接影響商鋪的投資價值。 很多消費者存在一個誤區(qū)，認為越靠近城中心位置越好，事實卻并非如此。有些臨著城市的快速路讓人群不便在此停留，商街門前也沒有足夠的行人步行空間，客流的缺乏會使處在這種地段的商鋪產(chǎn)生高空置率。
楊廣安說，地理上的好位置不是絕對的，還要考慮其能否 -
146****6810
空置率你想是多少就是多少，只要不是100%就好。
查看全文↓ 2018-07-18 20:21:53
自己把握，看你想要收益法評估出來多少錢。
收益年遞增額？
我把，我們的步驟給你發(fā)過去，你看看。
eg：
考慮到目前該商圈商業(yè)服務用房的供應量不大，區(qū)域內(nèi)1層商鋪總體空置率較低，故空置和收租損失率取5%，由此計算有效毛收益。
估價對象無租約限制。
2、計算年有效毛收入
年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租損失率）]×12
=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m2
3、估算運營費用
委估房地產(chǎn)出租時，主要產(chǎn)生的運營費用有稅金及附加、維修費、管理費、保險費等。
A、維修費：根據(jù)吉林市同類物業(yè)的管理水平，通常為年有效毛收入的3.5%。
B、保險費：指房地產(chǎn)意外損失的財產(chǎn)保險費用，結(jié)合估價對象的實際情況，取年有效毛收入的0.15%。
C、稅金：根據(jù)國家現(xiàn)行稅收政策，估價對象出租主要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加及地方教育附加，其中房產(chǎn)稅為年有效毛收入的12%；營業(yè)稅為年有效毛收入的5%；城建稅為營業(yè)稅稅額的7%；教育費附加為營業(yè)稅稅額的3%；地方教育附加為營業(yè)稅稅額的2%；印花稅為有效毛收入的0.1%。
D、租賃管理費：根據(jù)吉林市同類物業(yè)的管理水平，通常為年有效毛收入的2%。
年總運營費用=維修費＋保險費＋房產(chǎn)稅＋營業(yè)稅＋城建維護稅＋教育費附加＋地方教育附加＋印花稅＋租賃管理費
=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695.40×0.2335
=162.38元/m2
4、計算年總凈收益
年總凈收益=年有效毛收入-年總運營費用
=695.40-162.38
=533.02元/m2
5、收益期的確定
估價對象房產(chǎn)建成年份為2010年，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，依據(jù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房使用年限為60年，建筑物剩余使用年限為56年，另根據(jù)《國有土地使用證》證號為XXXX號，該用地以出讓方式取得，終止日期為2050年1月4日，至估計時點土地剩余使用年限為35.47年。故本次估價收益期按土地剩余年限計算，即剩余收益年期n=35.47年。
6、選用適當?shù)膱蟪曷?br/>報酬率采用累加法，累加法是將報酬率視為包含無風險率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。
根據(jù)估價對象特點，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
風險調(diào)整值：風險分低、中、高、投機四個檔次，相應的調(diào)整值的分為0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估價對象為臨街經(jīng)營性商業(yè)網(wǎng)點，根據(jù)同類房地產(chǎn)行業(yè)投資收益水平，考慮通貨膨脹和商業(yè)網(wǎng)點投資風險因素，本次估價風險調(diào)整值取4.0%。
故報酬率為：2.75%+4.25%=7.0%
7、計算收益價格
通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，估價對象所處商圈類似經(jīng)營的狀態(tài)較好，結(jié)合估價對象的實際狀態(tài)及所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢，并考慮牛馬行商圈發(fā)展較為成熟，采用凈收益每年不變公式。
收益價格計算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中R——綜合報酬率
n——收益年限
A——年凈收益
533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精確至個位）
相關(guān)問題
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你想問的是為什么，還是怎么算？房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應調(diào)節(jié)。如果說怎么算，用未使用的房屋數(shù)除以總數(shù)再乘以100%，即可。
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算法是：賣方稅：1、個人所得稅：（評估價-原價）*20%。2、增值稅：（評估價-原價）*5.5%。3、土地增值稅：（評估價-原價）*30%至60%。（注：此點稅率為四級累進，按差價越大稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）買方稅：1、契稅：評估價*3%。雙方稅：各一仟左右。以上算法均需提供原價的購房發(fā) 票，或在房管局調(diào)檔調(diào)出原購房發(fā) 票復印件。
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西方各國的住宅市場統(tǒng)計中，空置（housing vacany）分為自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美國國家統(tǒng)計局的解釋是：空置量是指調(diào)查時點無人居住的住宅單元數(shù)量。如果被調(diào)查住宅的住戶在其他地方有更經(jīng)常的住宅，則該套住宅也為空置。 空置率指某一時刻空置住宅面積占全部住宅面積的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美國、香港、臺灣關(guān)于空置率的定義是：相應類型（或用途）房屋的空置量與其總存量的比例，其計算公式為：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量÷100%。在美國，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市場性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的計算公式為：出租住宅空置率=空置出租住宅/(已出租的住宅+空置出租住宅)÷100%。
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問 房屋空置率怎么算答
我國的住房空置指標和空置率 ： 隨著房改的深入和住房商品化的發(fā)展，商品房逐步增加，我國于20世紀90年代，出臺了空置商品房指標。這個指標規(guī)定，統(tǒng)計年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計算住房空置率時，**初曾經(jīng)用當年建成商品房總數(shù)為分母來計算，后來又改為用當年建成住房總數(shù)為分母來計算（目前仍較多地使用這一計算方法）。再后來，人們又發(fā)現(xiàn)，空置的住房都累計了多年來的積壓住房數(shù)，與當年建成住房總數(shù)相比不對口徑，因而有些專家建議用連續(xù)3年建房總數(shù)為分母來計算，但未形成統(tǒng)一規(guī)定。 人們在使用這個我國“獨創(chuàng)”的空置住房指標中發(fā)現(xiàn)，年底建成而未售出的住房中有相當大的部分是待銷房，并會在第二年內(nèi)售出?？梢?，這個空置商品房指標只能說明當年建成住房在當年的銷售情況。由于它把許多待銷房統(tǒng)統(tǒng)納入空置范疇，就不能準確地說明住房真實的積壓情況，是一個戴著“空置”帽子卻包含許多“非空置”待銷住房而有明顯缺陷的指標。因此，用它為基礎計算出來的住房空置率也存在明顯的缺陷。 為了使統(tǒng)計指標能比較準確地反映商品住房的銷售和積壓狀況，有關(guān)主管部門針對住房空置指標存在的缺陷，在2003年做出補充規(guī)定，決定將相關(guān)指標補充為：住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1~3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓房。許多業(yè)內(nèi)人士都認為，這一補充規(guī)定的指標比空置指標能夠較為準確地反映住房的積壓情況，但因它僅僅起到“補充”作用，并沒有用待銷住房指標來取代住房空置指標，目前人們普遍使用的仍然是原定的不夠準確的住房空置指標。公布的九部門“國15條”中第四條就規(guī)定，“對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”，這是正式文件中使用的有別于現(xiàn)行統(tǒng)計指標的提法。為此，許多業(yè)內(nèi)人士不斷呼吁，希望能對現(xiàn)行的住房空置統(tǒng)計指標進行修改補充，使之真正反映住房空置情況。
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