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住房空置的合理性需要強調(diào)的是，房地產(chǎn)市場有一定量的空置面積十分正常。首先，商品房竣工驗收后不一定會即刻轉(zhuǎn)移到消費者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。在這段時間內(nèi)，這些商品房將暫時表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多,為達成交易，開發(fā)商與消費者之間有一個信息溝通的過程?；谝陨先c，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正?？罩茫┖褪袌隹罩茫ㄒ蜾N售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標準來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只占一半左右。
全部3個回答>空置率怎么算?何為空置率 空置率的計算方法
145****4491 | 2019-04-14 00:01:26
已有4個回答
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148****8124
你想問的是為什么，還是怎么算？
查看全文↓ 2019-04-14 00:01:48
房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。如果說怎么算，用未使用的房屋數(shù)除以總數(shù)再乘以100%，即可。 -
141****0422
空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。
查看全文↓ 2019-04-14 00:01:43
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。
空置率的算法－－當前流行的空置率的計算方法有三種：
空置率=全社會空置房面積/全部住房面積
空置率=空置商品房面積/**近三年內(nèi)竣工面積
空置率=空置商品房面積/當年竣工面
積眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結(jié)果自然大相徑庭。
西方空置率的常用算法：
空置率= 待售、待租的住房面積/可用住房和其他商品用房出售和出租
就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租總量多少作為分母，把待售、待租的住房作為分子，計算出空置率。
專家認為不適用于中國：原因是西方國家的大規(guī)模城市化進程早已結(jié)束，而中國才剛剛開始。中國一年竣工的建筑面積就相當于所有發(fā)達國家的總和。
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137****0210
成見專欄：置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。
查看全文↓ 2019-04-14 00:01:38
作者/華遠地產(chǎn)股份有限公司原董事長 任志強
幾乎所有的經(jīng)濟學家們都在用中國的情況與國際的情況對比，去討論中國的經(jīng)濟問題，特別是對比討論中國的房地產(chǎn)問題。但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別。也只用一些名詞套用卻忽略了這些名詞的內(nèi)在含意，忽略了產(chǎn)生這些名詞背景的原因，因此在社會中造成了極大的誤解和錯判。但卻對官方的政策制定產(chǎn)生了極大的影響，導(dǎo)致各種行政調(diào)控對市場產(chǎn)生了逆向發(fā)展的引導(dǎo)作用，并一錯再錯的誤導(dǎo)著中國的經(jīng)濟和民心。
我僅舉幾個常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。
一、房價收入比：
這是個衡量房價和國民收入之間的關(guān)系，平衡市場價格與購買能力的比例，也是一個重要的判斷市場房價的指數(shù)。
國際的房價收入比定義為：國民收入的中位數(shù)，每套住房面積的中位數(shù)與房屋價格的中位數(shù)，三者之間的關(guān)系。
之所以用中位數(shù)作為基礎(chǔ)是不論奢侈性消費的情況 ，只兼顧社會的中位以下水平。
購買力的中位數(shù)是指居民的中位數(shù)收入水平，兼顧著中位數(shù)以下的消費能力，而不計算高收入者的消費能力。
房屋面積的中位數(shù)同樣是指全社會住房水平的中位數(shù)標準，高于此標準的則為高消費能力。
房屋價格的中位數(shù)同樣是指全社會每套住房價格的中位水平，而非指含高消費的特殊產(chǎn)品。
中位數(shù)堅持的是以社會中位水平的情況，以保護和兼顧低于中位數(shù)水平的家庭住房問題而不計算高消費的水平。
中國在計算物質(zhì)指數(shù)時，同樣把一般消費品納入指數(shù)，而將奢侈品消費排除在外是同一意思。
但中國的住房價格卻從未公布過中位數(shù)，而是使用的平均數(shù)。平均數(shù)的**大誤導(dǎo)就是將高消費的水平并入其中而對市場產(chǎn)生了巨大的誤導(dǎo)。
當社會用平均數(shù)去計算收入水平時就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房價時不但提高了房價的水平，同時忽略了低房價商品的存在并在市場引發(fā)漲價的恐慌。同時不使用住房面積的中位數(shù)也會提高了全社會的住房要求和標準，產(chǎn)生過度的追求。
2016年底的數(shù)據(jù)是全國平均房價超過萬元的城市19個，其中平均房價超過2萬元的城市9個，全國平均房價不到8000元/平方米，但中位數(shù)則不到4000元/平方米，相差近一倍。
2016年底長沙市（含區(qū)縣）平均房價為7000多元/平方米，**低價2000多元/平方米，**高近30000元/平方米，但中位數(shù)不到4000元/平方米，大約也與平均數(shù)相差近一倍。
上海市**高房價為30萬元/平方米，**低則只有2萬多元/平方米，平均價約為5.4萬元/平方米，中位數(shù)則不到3萬元/平方米，也幾乎相差近一倍。
可見無論是城市還是全國，平均數(shù)與中位數(shù)之間的差距大約都在40%以上，平均數(shù)大大提高了市場對房價的認知。
中國城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數(shù)則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米，但中位數(shù)則不足50平方米。許多學者都按每戶90-100平方米計算房價，這就大大抬高了房價的總量。
房價的平均數(shù)和房屋面積的數(shù)據(jù)遠大于中位數(shù)就會使計算中的總房價遠超過按中位數(shù)計算出的結(jié)果，并讓這個差距遠遠的大于50%，變?yōu)槌杀对鲩L了！
當中國計算收入時通常會按統(tǒng)計局公布的人均收入或職工收入計算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入?yún)s并非主要來自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實際收入水平。
國際上的計算中位數(shù)收入時，則在收入中包括財產(chǎn)性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務(wù)、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計算范圍出現(xiàn)了極大的差異，并使計算收入比時出現(xiàn)無法對比的情況。
因此中國所有的專家、經(jīng)濟學家們喊出的房價收入比都是與國際計算非統(tǒng)一標準，并具有極大偏差和欺騙性的計算。完全不具有對比性。
我也無法計算出完全按國際標準計算的中位數(shù)的房價收入比，但我知道目前公布的這些房價收入比都是被嚴重擴大了現(xiàn)實差距的不正確數(shù)據(jù)。
正是由于這種用平均數(shù)而非中位數(shù)的統(tǒng)計方式和宣傳作用，導(dǎo)致的結(jié)果是不但沒有讓高房價的那些房價下降，反而在把那些低房價的房價大大拉高，向平均數(shù)靠攏了。
當中央政府試圖用平均數(shù)控制地方的房價漲幅時，造成的結(jié)果是地方政府不得不將原并未納入市區(qū)統(tǒng)計范圍的區(qū)縣的低房價都納入統(tǒng)計中去平均，以降低名義的平均房價。卻大大提高了原來較低的房價，造成部分城市名義均價的下降，但全國房價的普遍上漲。
因中位數(shù)的管理是以保護中低收入家庭住房需求的管理，以平均數(shù)為主的管理則是不負責任的一種市場管理。限制的是提高生活水平和城市建設(shè)的作法，讓中國的城市建設(shè)僅為滿足于當年的需求而失去了長遠。
中國歷史上曾用控制建筑費用的方式建設(shè)了大量低品質(zhì)的住房，造成大量危舊房和棚改區(qū)的出現(xiàn)，造成了極大的浪費，今天難道還要繼續(xù)重復(fù)的走這樣的老路，再建一些要幾年后就被淘汰的建筑嗎？
《平均的終結(jié)》一書中早就將平均數(shù)這個嚴重影響科技進步和發(fā)展的判斷標準廢除了。但中國在明明已有中位數(shù)的國際標準的情況下，仍然堅持用平均房價來判斷和管控市場，必然只會對市場和管理帶來極大的危害，而絕不會帶來任何益處。
這種錯誤的統(tǒng)計與管理方式**終只會破壞未來發(fā)展的大局，當掌握公權(quán)力的決策者們只能靠錯誤的信息和判斷去做決策時，又怎么可能不犯錯誤，并讓市場走上正常發(fā)展之路呢？ -
153****4310
查看全文↓ 2019-04-14 00:01:33
理清各種指標的定義與內(nèi)涵，結(jié)合中國特色找出問題所在，才能有助于更好地認識市場，并讓政府合理、正確地制定相關(guān)政策。清理那些本不應(yīng)靠公權(quán)力的干預(yù)破壞市場機制的行政命令，讓市場恢復(fù)其自我調(diào)節(jié)的功能。
來源:網(wǎng)易研究局(ID:wyyjj163)
作者:任志強
幾乎所有的經(jīng)濟學家們都在用中國的情況與國際的情況對比，去討論中國的經(jīng)濟問題，特別是對比討論中國的房地產(chǎn)問題。但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別。也只用一些名詞套用卻忽略了這些名詞的內(nèi)在含意，忽略了產(chǎn)生這些名詞背景的原因，因此在社會中造成了極大的誤解和錯判。但卻對官方的政策制定產(chǎn)生了極大的影響，導(dǎo)致各種行政調(diào)控對市場產(chǎn)生了逆向發(fā)展的引導(dǎo)作用，并一錯再錯的誤導(dǎo)著中國的經(jīng)濟和民心。
我僅舉幾個常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。
01
房價收入比誤導(dǎo)政策
這是個衡量房價和國民收入之間的關(guān)系，平衡市場價格與購買能力的比例，也是一個重要的判斷市場房價的指數(shù)。
國際的房價收入比定義為：國民收入的中位數(shù)，每套住房面積的中位數(shù)與房屋價格的中位數(shù)，三者之間的關(guān)系。
之所以用中位數(shù)作為基礎(chǔ)是不論奢侈性消費的情況 ，只兼顧社會的中位以下水平。
購買力的中位數(shù)是指居民的中位數(shù)收入水平，兼顧著中位數(shù)以下的消費能力，而不計算高收入者的消費能力。
房屋面積的中位數(shù)同樣是指全社會住房水平的中位數(shù)標準，高于此標準的則為高消費能力。
房屋價格的中位數(shù)同樣是指全社會每套住房價格的中位水平，而非指含高消費的特殊產(chǎn)品。
中位數(shù)堅持的是以社會中位水平的情況，以保護和兼顧低于中位數(shù)水平的家庭住房問題而不計算高消費的水平。
中國在計算物質(zhì)指數(shù)時，同樣把一般消費品納入指數(shù)，而將奢侈品消費排除在外是同一意思。
但中國的住房價格卻從未公布過中位數(shù)，而是使用的平均數(shù)。平均數(shù)的**大誤導(dǎo)就是將高消費的水平并入其中而對市場產(chǎn)生了巨大的誤導(dǎo)。
當社會用平均數(shù)去計算收入水平時就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房價時不但提高了房價的水平，同時忽略了低房價商品的存在并在市場引發(fā)漲價的恐慌。同時不使用住房面積的中位數(shù)也會提高了全社會的住房要求和標準，產(chǎn)生過度的追求。
2016年底的數(shù)據(jù)是全國平均房價超過萬元的城市19個，其中平均房價超過2萬元的城市9個，全國平均房價不到8000元/平方米，但中位數(shù)則不到4000元/平方米，相差近一倍。
2016年底長沙市（含區(qū)縣）平均房價為7000多元/平方米，**低價2000多元/平方米，**高近30000元/平方米，但中位數(shù)不到4000元/平方米，大約也與平均數(shù)相差近一倍。
上海市**高房價為30萬元/平方米，**低則只有2萬多元/平方米，平均價約為5.4萬元/平方米，中位數(shù)則不到3萬元/平方米，也幾乎相差近一倍。
可見無論是城市還是全國，平均數(shù)與中位數(shù)之間的差距大約都在40%以上，平均數(shù)大大提高了市場對房價的認知。
中國城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數(shù)則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米，但中位數(shù)則不足50平方米。許多學者都按每戶90-100平方米計算房價，這就大大抬高了房價的總量。
房價的平均數(shù)和房屋面積的數(shù)據(jù)遠大于中位數(shù)就會使計算中的總房價遠超過按中位數(shù)計算出的結(jié)果，并讓這個差距遠遠的大于50%，變?yōu)槌杀对鲩L了！
當中國計算收入時通常會按統(tǒng)計局公布的人均收入或職工收入計算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入?yún)s并非主要來自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實際收入水平。
國際上的計算中位數(shù)收入時，則在收入中包括財產(chǎn)性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務(wù)、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計算范圍出現(xiàn)了極大的差異，并使計算收入比時出現(xiàn)無法對比的情況。
因此中國所有的專家、經(jīng)濟學家們喊出的房價收入比都是與國際計算非統(tǒng)一標準，并具有極大偏差和欺騙性的計算。完全不具有對比性。
我也無法計算出完全按國際標準計算的中位數(shù)的房價收入比，但我知道目前公布的這些房價收入比都是被嚴重擴大了現(xiàn)實差距的不正確數(shù)據(jù)。
正是由于這種用平均數(shù)而非中位數(shù)的統(tǒng)計方式和宣傳作用，導(dǎo)致的結(jié)果是不但沒有讓高房價的那些房價下降，反而在把那些低房價的房價大大拉高，向平均數(shù)靠攏了。
當我們試圖用平均數(shù)控制地方的房價漲幅時，造成的結(jié)果是地方政府不得不將原并未納入市區(qū)統(tǒng)計范圍的區(qū)縣的低房價都納入統(tǒng)計中去平均，以降低名義的平均房價。卻大大提高了原來較低的房價，造成部分城市名義均價的下降，但全國房價的普遍上漲。
因中位數(shù)的管理是以保護中低收入家庭住房需求的管理，以平均數(shù)為主的管理則是不負責任的一種市場管理。限制的是提高生活水平和城市建設(shè)的作法，讓中國的城市建設(shè)僅為滿足于當年的需求而失去了長遠。
相關(guān)問題
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空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展;空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。 住房“空置率”為何被“空置” 商品房空置率對房地產(chǎn)投資波動的影響 空置率的定義 空置率主要用在國內(nèi)，與國外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。 空置率的種類 按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率 空置率和增量市場的空置率。 房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論初次進入市場的新房屋，還是由于當前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。 房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指初次進入市場的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--當前流行的空置率的計算方法有三種：空置率=全社會空置房面積/全部住房面積 空置率=空置商品房面積/**近三年內(nèi)竣工面積 空置率空置率=空置商品房面積/當年竣工面積 眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結(jié)果自然大相徑庭。
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空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。 空置率的定義 空置率主要用在國內(nèi)，與國外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。 空置率的種類 按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率 空置率和增量市場的空置率。 房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論初次進入市場的新房屋，還是由于當前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。 房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指初次進入市場的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--當前流行的空置率的計算方法有三種：空置率=全社會空置房面積/全部住房面積 空置率=空置商品房面積/**近三年內(nèi)竣工面積 空置率空置率=空置商品房面積/當年竣工面積 眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結(jié)果自然大相徑庭。
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西方各國的住宅市場統(tǒng)計中，空置（housing vacany）分為自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美國國家統(tǒng)計局的解釋是：空置量是指調(diào)查時點無人居住的住宅單元數(shù)量。如果被調(diào)查住宅的住戶在其他地方有更經(jīng)常的住宅，則該套住宅也為空置。 空置率指某一時刻空置住宅面積占全部住宅面積的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美國、香港、臺灣關(guān)于空置率的定義是：相應(yīng)類型（或用途）房屋的空置量與其總存量的比例，其計算公式為：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量÷100%。在美國，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市場性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的計算公式為：出租住宅空置率=空置出租住宅/(已出租的住宅+空置出租住宅)÷100%。
全部3個回答> -
答
房屋有空置率，到底什么是空置率呢？房屋空置率的高低意味著什么？空置率又是怎么來的，就讓小編告訴你把。 什么是空置率？ 空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。 空置率的種類 按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率 空置率和增量市場的空置率。 房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論初次進入市場的新房屋，還是由于當前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。 房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指初次進入市場的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--當前流行的空置率的計算方法有三種：空置率=全社會空置房面積/全部住房面積 空置率=空置商品房面積/**近三年內(nèi)竣工面積 空置率空置率=空置商品房面積/當年竣工面積 眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結(jié)果自然大相徑庭。
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