??物業(yè)管理不和業(yè)主委員會簽合同，又賴著不走，怎么辦

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• 135****0580

  拒交物業(yè)費,餓跑他們。

  查看全文↓ 2018-07-17 21:50:55
• 144****1248

  根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)管理條例都有明確規(guī)定：業(yè)主大會擁有小區(qū)內(nèi)**高權(quán)力，區(qū)域內(nèi)物業(yè)主管部門、街道辦事處指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行義務(wù)。
  如果物業(yè)企業(yè)不履行法律執(zhí)行義務(wù)，監(jiān)管部門可以納入黑名單，吊消資質(zhì)，讓市場淘汰。

  查看全文↓ 2018-07-17 21:50:48
• 157****7419

  物業(yè)服務(wù)合同必須簽訂
  
  物業(yè)管理條例明確規(guī)定：
  
  第二十一條
  在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
  
  第二十二條
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
  　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
  
  第二十三條
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
  　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
  
  第二十四條
  國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  
  第二十五條
  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
  
  第二十六條
  前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  
  所以說物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)企業(yè)依法向業(yè)主提供服務(wù)、業(yè)主享受服務(wù)的依據(jù)，必須簽訂

  查看全文↓ 2018-07-17 21:50:40

相關(guān)問題

• 問 ??咨詢一下，物業(yè)管理公司不簽合同，又賴著不走，怎么辦？
  答

  物業(yè)公司歸房管局物業(yè)科管理，可直接去房管局物業(yè)科反映，由他們處理?！段飿I(yè)管理條例》第十五條下列事項由業(yè)主大會決定： （一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會成員； （三）聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告； （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）管理、使用和續(xù)籌專項維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定； （八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主大會決定前款第（五）項、第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。

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• 問 ??我們小區(qū)沒有業(yè)主委員會物業(yè)公司不和業(yè)主簽合同業(yè)主怎么辦
  答

  你們不交應(yīng)該會有官司吃 ，而且你們會輸，因為雖然你們沒有簽合同，就算該物業(yè)服務(wù)的很不規(guī)范，但是他還是服務(wù)了，你們也默認(rèn)的接受服務(wù)了好幾年了，如果打官司，你們所欠的費用會根據(jù)他服務(wù)的好壞可能會有所減免或者免除你們所欠的滯納金，如果又沒有簽合同，那么法院會按照當(dāng)時的政府指導(dǎo)價去算你們所欠的物業(yè)費。就這樣，你們穩(wěn)輸，不過你要保留一些他們服務(wù)很不周到的證據(jù)，那么你的費用會減免點?，F(xiàn)在你們**好是成立業(yè)主大會，派出各各樓的業(yè)主代表，去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門，就是房管局物業(yè)管理科要求他們協(xié)助你們成立業(yè)主大會，同時要求當(dāng)?shù)氐慕值擂k和村委會協(xié)助成立業(yè)主大會，選舉出業(yè)委會，這樣維權(quán)就好辦多了

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• 問 物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會的區(qū)別
  答

  物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會的區(qū)別：1、選舉方式不同在不具備成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，物業(yè)管理委員會是由業(yè)主們和使用人選舉而成的，符合條件的小區(qū)，業(yè)主委員會是業(yè)主們的主要代表。2、責(zé)任不同物業(yè)管理委員會作為臨時機(jī)構(gòu)是對物業(yè)公司的事物管理，而業(yè)主委員會是由業(yè)主們成立的，有什么具體事務(wù)的業(yè)主由業(yè)主委員會給物業(yè)管理委員會溝通。3、人員成分不同物業(yè)管理委員會由居民委員會、業(yè)主和相關(guān)的物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，可以包括租戶、承租商等非產(chǎn)權(quán)人而其中的業(yè)主代表不能夠少于50%。業(yè)主委員會的成員全部要求是業(yè)主身份。業(yè)主委員會的權(quán)力：1、每一年都有權(quán)利召開一次以上的業(yè)主大會。2、有權(quán)利使用公開招標(biāo)的方式來更換物業(yè)公司。3、有權(quán)利對物業(yè)公司提供的年度管理計劃、費用預(yù)算等方面的事宜進(jìn)行審議和批準(zhǔn)。4、對物業(yè)公司所規(guī)定的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審議和批準(zhǔn)。5、有權(quán)利對物業(yè)公司所規(guī)定的各項規(guī)章制度進(jìn)行審議和批準(zhǔn)。6、業(yè)主委員會有權(quán)利代替一些被租戶或者是其他租戶損害了個人權(quán)益的受害人提起訴訟。

• 問 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)有什么關(guān)系 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)作用是什么
  答

  近年來，住房商品化和住房管理商品化成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，隨之產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛，訴至法院的物業(yè)管理糾紛案件呈明顯上升趨勢，究其原因，大多都是由于物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的法律關(guān)系不明確，各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清晰，搜房網(wǎng)就此問題在本文中作一些初淺探討。 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè) 一、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的地位和作用 與計劃經(jīng)濟(jì)年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管理作為社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，其**基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。 全體業(yè)主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，業(yè)主委員會是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它由業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部各個成員按一定程序選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)具體處理業(yè)主團(tuán)體的日常事務(wù)。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主實現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)則是對建筑物進(jìn)行統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)的企業(yè)。 二、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系 在實踐中，過去我們大都將業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系鎖定在“委托”或“委托代理”上，其實這是望文生義引起的片面理解，對物業(yè)管理的健康發(fā)展會造成極大的危害。 （一）委托的產(chǎn)生、發(fā)展是由于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。這與我國《合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的，委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同的類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實際認(rèn)真對照新合同法就會發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的區(qū)別的，具體反映在以下幾個方面： 1.合同的目的不同?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”。這條規(guī)定是法律對委托合同概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的**主要特征就是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達(dá)數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，**終導(dǎo)致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面?！? 2.《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同的范圍、項目，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理企業(yè)開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)。 3.物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對于報酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的區(qū)別。 4.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)只可以將專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人。 5.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢?guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 從上述五個方面的本質(zhì)量區(qū)別可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經(jīng)營服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。 在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識的不清晰，加上《中華人民共和國合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業(yè)管理委托合同”卻與《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相距甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，**終必然給整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。 （二）所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實施的且法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。在處于簡單商品經(jīng)濟(jì)時期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會以后，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可缺少的重要內(nèi)容。 代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為**根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在代理的問題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系”。 在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理企業(yè)來代理，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來涵蓋物業(yè)管理的概念。 委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進(jìn)行代理活動。但物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業(yè)主、業(yè)主委員會指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理企業(yè)作為企業(yè)法人，是獨立運作的。業(yè)主、業(yè)主委員會只是享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時物業(yè)管理企業(yè)又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托——代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。

• 問 物業(yè)管理的業(yè)主委員會是應(yīng)該誰來組織？
  答

  小區(qū)入住率超過50%，由業(yè)主自發(fā)組織，街道辦參與。

  全部4個回答>