賣家房產(chǎn)證沒下來我怎么購買安全

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• 145****9196

  無房產(chǎn)證的房屋**好不要買。因為出賣人在與你交易時，在法律上，他還不是房屋的所有權(quán)人，無權(quán)進行處分。無房產(chǎn)證的房屋有可能是違章建筑，而違章建筑是不受法律保護的。遇到政府要求拆除或強制拆除，政府是可以不進行補償?shù)摹?br/>如果一定要買，就把錢款搞清楚。
  還要看你是從什么渠道購買這所房屋的.
  如果是購買法院處置的相關(guān)房屋的話,應(yīng)當(dāng)保存好相關(guān)法律文書.并及時依據(jù)相關(guān)文書到管理部門辦理相關(guān)證件.
  先簽訂合同、公證后付款，剩下些尾款待對方拿到房產(chǎn)證后付清，如此操作存在一定的風(fēng)險，況且該房買賣是有限制的，若業(yè)主拿到房產(chǎn)證后反悔，買房子所付的錢能否收回要看具體情況，你這種情況不適用通過法院的判決來進行合法的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
  不過就算你公證了也不一定就算數(shù)的。只公證不過戶對買房人來說存在巨大風(fēng)險。因為在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。
  另外，公證機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買房不是一件小事，動輒就是十幾萬，所以提醒消費者，對于沒有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

  查看全文↓ 2018-07-17 10:21:39
• 131****1497

  現(xiàn)實中是有這樣的交易的，不過這樣的交易風(fēng)險很大，且不能完全控制，只能是掌握一些信息進行提前預(yù)防風(fēng)險或把風(fēng)險盡量降低：
  1、賣方不配合或聯(lián)系不上：不能立即過戶的房屋簽定合同并繳納房款后，到過戶的時間，房價有可能上漲，賣方到時有可能會不配合過戶或根本聯(lián)系不上。
  規(guī)避方法：在簽定買賣合同后，可以讓賣方配合做一份委托公證書，將領(lǐng)取房產(chǎn)證及辦理過戶所需手續(xù)及程序全權(quán)委托給中介方或委托給買方信得過的人，這樣就能避免賣方反悔不配合或聯(lián)系不上的風(fēng)險，需要注意的是，委托公證書一般有有效期，需在有效期內(nèi)完成過戶。
  2、賣方經(jīng)濟、債務(wù)糾紛：由于房屋沒有進行過戶，當(dāng)賣方出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛或債務(wù)糾份時，債權(quán)人很有可能會申請財產(chǎn)保全凍結(jié)其名下資產(chǎn)，法院拍賣時會優(yōu)先償還申請財產(chǎn)保全人的債務(wù)，你的購房款由此有可能會沒有保障。
  規(guī)避方法：在簽合同時，應(yīng)當(dāng)盡量打聽和調(diào)查賣方的售房原因，若是因為外債等原因出售，就要特別注意這個問題。
  3、賣方掛失房產(chǎn)證另售或一房多賣：由于房屋沒有進行過戶，即使收取了賣方領(lǐng)取房產(chǎn)證的相關(guān)資料，賣完全可以去房管局掛失補辦，現(xiàn)將房屋另行出售。
  規(guī)避方法：房產(chǎn)的掛失手續(xù)需要產(chǎn)權(quán)人先進行登報聲明，30個工作日后再憑《遺失聲明》去房管局申請補辦手續(xù)，申請補辦時房管局也會發(fā)布公告，報紙那么多家，我們不可能每一期每一家都去查詢。一般在房管局公開版報或官方上都會發(fā)布，購買這樣的房產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)時時關(guān)注該房該產(chǎn)權(quán)人有沒有進行該補辦手續(xù)，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即去房管局進行阻止重新發(fā)證。

  查看全文↓ 2018-07-17 10:21:33
• 133****0776

  首先要看您所描述的房屋土地使用證上的土地性質(zhì)是辦公還是居住，土地獲得方式是劃撥還是出讓。若土地為行政劃撥，性質(zhì)為辦公，那么該套房屋屬單位宿舍類，可按照公產(chǎn)房屋（企業(yè)產(chǎn)）中的自管產(chǎn)類別進行過戶處理。
  若產(chǎn)權(quán)單位或房屋的委托管理單位可以打印公產(chǎn)房屋租賃合同或使用證，則可到相關(guān)單位辦理過戶手續(xù)，重新打印房屋租賃合同或使用證。
  若不能，則買賣雙方可以簽署購房合同，到當(dāng)?shù)毓C部門進行房屋買賣公證，由公證部門開具公證書。 請注意，該類購房合同是不能到房管局進行備案的，因為這類房屋不在房管局的商品房或直管公產(chǎn)房的范圍內(nèi)，管理系統(tǒng)沒有這類房屋的登記底檔。

  查看全文↓ 2018-07-17 10:21:26

相關(guān)問題

• 問 賣家房產(chǎn)證沒下來我怎么購買安全？我想知道下，請告知？
  答

  了解清楚情況，正確應(yīng)對，請律師等內(nèi)行人士處理為妥，想法、做法的不同，其結(jié)果天壤之別！

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• 問 房產(chǎn)證沒下來貸款還完安全嗎?
  答

  由于期房銷售到取得商品房產(chǎn)權(quán)證之間需要經(jīng)歷較長時間，在商品房產(chǎn)權(quán)證辦下來并抵押給銀行之前，開發(fā)商、銀行、購房者三方之間往往會簽訂一個擔(dān)保合同，由開發(fā)商向銀行做一個階段性的擔(dān)保，擔(dān)保商品房產(chǎn)權(quán)證會直接交給銀行。 從開發(fā)商辦理商品房產(chǎn)權(quán)證完畢到其把商品房產(chǎn)權(quán)證交給銀行的這段時間，開發(fā)商實際控制著您的商品房產(chǎn)權(quán)證。商品房產(chǎn)權(quán)證辦下來之后，開發(fā)商就會把商品房產(chǎn)權(quán)證直接交給銀行做抵押，也有的銀行是持商品房產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記即可，從這時起，商品房產(chǎn)權(quán)證實際就已經(jīng)和開發(fā)商沒有關(guān)系了。 取回商品房產(chǎn)權(quán)證或撤銷抵押登記是一個一般化的流程，在實際操作的過程中也會出現(xiàn)多種情況。房貸償還完畢之后，領(lǐng)回商品房產(chǎn)權(quán)證有三種情況： (一)從銀行處取回自己的房產(chǎn)證 如果商品房產(chǎn)權(quán)證正本已經(jīng)抵押在銀行，購房者還完了貸款，或者是提前還完貸款，就需要提前聯(lián)系銀行。銀行會告訴購房者何時去辦理相關(guān)手續(xù)。不同的銀行具體要求不一樣，但一般銀行都會要求購房者帶上身份證、抵押物憑據(jù)、借款合同、保單副本和發(fā)票。 購房者在約定時間去銀行辦理好結(jié)算手續(xù)后，會領(lǐng)到一個還款憑證，銀行還會把商品房產(chǎn)權(quán)證正本、買賣合同正本和保單正本一并還給購房者。這樣購房者就可以拿回完全屬于自己的商品房產(chǎn)權(quán)證。 (二)從開發(fā)商處取回自己的房產(chǎn)證 這種情況比較復(fù)雜，購房者在商品房產(chǎn)權(quán)證做完抵押之前就已經(jīng)還完貸款了。因為購房者的商品房產(chǎn)權(quán)證還沒做抵押，開發(fā)商就還處于階段性抵押階段，銀行、開發(fā)商、購房者之間還存在一個三角關(guān)系。如果這時償還貸款完畢，購房者在銀行領(lǐng)取還款憑證后，可以拿著憑證找開發(fā)商索取商品房產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商已經(jīng)辦理了商品房產(chǎn)權(quán)證，購房者就可以直接拿到商品房產(chǎn)權(quán)證了。但如果開發(fā)商還未辦理商品房產(chǎn)權(quán)證，購房者只能要求開發(fā)商盡快把商品房產(chǎn)權(quán)證辦好。 (三)辦理撤銷抵押登記 有些銀行不要求購房者必須把商品房產(chǎn)權(quán)證正本押在銀行，而是只需做一個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標(biāo)志的商品房產(chǎn)權(quán)證。 如果是這種情況，購房者在還完貸款之后，除了去銀行辦理手續(xù)，還需要撤銷抵押登記。 購房者在銀行辦理好結(jié)算手續(xù)后，銀行會親自或者委托律師聯(lián)系主管行政部門辦理撤銷(涂銷)抵押登記，通常是到本地的建委(建設(shè)局)或是國土房管局辦理。各地建委(建設(shè)局)或是國土房管局的要求不一樣，您可以提前向銀行或是這些部門咨詢。通常情況下，購房者除了帶身份證、抵押物憑據(jù)、借款合同、保單副本和發(fā)票以外，還需帶銀行開具的還款憑證。 以上就是購買期房還完貸款后拿回房產(chǎn)證的問題。如果購買的是現(xiàn)房，就沒有開發(fā)商階段性擔(dān)保這一步驟，只剩下購房者和銀行雙方的關(guān)系，就不存在上面提到的第二種情況了?？傊?，還完貸款并不標(biāo)志著房子已經(jīng)完完全全屬于購房者，一定要記得撤銷抵押登記，取回自己押在銀行的房產(chǎn)證。

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• 問 ??房產(chǎn)證沒下來怎么過戶？
  答

  一、剛交了**款但是還沒有辦按揭的這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是好處理的。買賣雙方可以直接到項目的開發(fā)商那里去辦理合同的轉(zhuǎn)讓，就是要事先跟開發(fā)商商量好，跟買方重新來簽訂一份購房的合同，并且將老的購房合同收回就行了。然后買方再將**款交付給賣方就可以了。再后面的事情就跟買新房是一樣的了，房管局備案的時候就是直接寫買方的名字，銀行辦理按揭也是要買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來的時候也就直接是買方的名字了。二、正在還房貸但是還沒有交房的方式一：直接更名流程：１、賣方要將銀行的貸款先還清；２、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；３、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；４、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。注意事項：１、房子必須還清銀行貸款；２、更名必須取得開發(fā)商的同意；３、買方不能再按揭了，必須全款購買這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險比較大。　從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著。方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。包括：個人所得稅：總房款的１％契稅：９０平米以下的為總房款的１％；９０平～１４０平米的為總房款的１．５％；１４０平米以上的為總房款的３％。（均為首套房）（契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納）營業(yè)稅：５．５５％第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風(fēng)險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。注意事項：１、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風(fēng)險比較大，買方和賣方都應(yīng)謹慎?。?、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進行詳細了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時也要有心理準(zhǔn)備。３、對買方來講，降低風(fēng)險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。４、房價會有波動，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房價波動較大時，一方違約。

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• 問 ??房產(chǎn)證沒下來可以買賣嗎？房產(chǎn)證沒下來怎樣買賣？
  答

  房產(chǎn)證沒下來的房子買賣辦法：1、房屋買賣雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶這種方式屬于二手房買賣，需要要繳納的稅費會比新房多一些。包括：個人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡單直接，能及時過戶，風(fēng)險較低。不足之處就是稅費相對較高，且時間成本比較長。2、直接更名流程：賣房者需要首先還清銀行貸款；賣房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；注銷完成后由購買者和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，然后再到房管局重新備案。

  全部3個回答>
• 問 房產(chǎn)證沒下來可以買賣嗎？房產(chǎn)證沒下來怎樣買賣？
  答

  如果尚未完成合同網(wǎng)簽備案的，這時改名相對簡單，因為不涉及房管部門的變更登記，僅相當(dāng)于將未備案的合同變更一下當(dāng)事人，只需要經(jīng)過合同另一方同意，重新簽訂一份合同就行。如果已經(jīng)完成了合同網(wǎng)簽備案，這時改名不僅需要合同另一方同意，還需要將房管部門的備案登記撤銷，撤銷后再將新簽訂的合同進行備案登記，其程序相對麻煩。另外，還要注意的一點是，如果是按揭買房，且已經(jīng)辦理了銀行貸款及抵押手續(xù)的，這時除了變更購房合同名字之外還要與貸款銀行解除貸款合同及抵押合同，如果銀行尚未放款且銀行同意的話，雙方解除抵押協(xié)議便可。如果銀行已經(jīng)將貸款發(fā)放，則經(jīng)過銀行同意后，需要以貸款人的名義將貸款全部償還后才可解除。因此，律師提醒大家，大家在買房前一定要考慮清楚，買房改名說起來簡單，做起來是相當(dāng)麻煩，而且會浪費大家大量的時間以及金錢。

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